מעודכן ל-07/2020

אם יש לכם ההון הדרוש, תוכלו להשקיע בקניית דירה, נכס מסחרי או קרקע. מחיריהם של לדירה או נכס מסחרי גבוהים אך רמת הסיכון נמוכה ומחירי הנדל"ן יורדים לעיתים רחוקות. לעומת זאת, רכישה של קרקע חקלאית כרוכה באי ודאות: האם אכן ישנו את הייעוד לבנייה למגורים? האם יתנו היתרי בנייה? האם פרויקטים ימומשו? אם אומנם התשובות לכל השאלות האלה יתבררו כחיוביות, הרי שמדובר בתשואה יפה. אז מה צריך לדעת כששוקלים רכישה של קרקע להשקעה?

מחיר

עם הטיפוס במחירי הדירות, קרקע – בעיקר חקלאית – הפכה להיות אופציה זולה יותר להשקעה לטווח הארוך. יש אפילו מגרשים בעלות של 600 אלף שקל עד 800 אלף שקל, זול בהרבה מדירת ארבעה חדרים ממוצעת. נציין כי יש הבדל בין סוגי הקרקעות – קרקע חקלאית היא הזולה ביותר, לאחר מכן קרקע מופשרת לבנייה, ואילו קרקע שכבר אושרו לגביה תוכניות בנייה היא היקרה ביותר.

סוגי קרקעות

הקרקעות לא שונות רק בסטטוס שלהן אלא גם בייעודן. יש קרקעות לצורכי מסחר ותעשייה – למשל לקניונים ולחניונים, קרקעות לצורכי חקלאות או קרקעות למגורים. לכן חשוב לבדוק את סוג השטח ואת ההתאמה לצרכים שלכם. לעיתים דווקא רכישת קרקעות שטרם הופשרו עשויה להיות משתלמת יותר, בעיקר באזורי הביקוש עם אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה. כך יש פוטנציאל בנייה שיכול להביא להפשרת הקרקע שנקנתה ולהניב לרוכש תשואות יפות.

יתרונות ברכישת קרקע

לצד המחיר הנמוך יותר, בשנים האחרונות, בניגוד לעבר, מינהל מקרקעי ישראל מפשיר יותר קרקעות. כמו כן, בהשקעה בקרקע יש הרבה פחות עלויות נלוות, כמו שיפוץ, ביטוחים ועוד.  כיוון שבישראל עדיין יש היצע קרקעות נמוך לבנייה, מדובר בהשקעה עם תשואה יפה. כמו כן השקעה בקרקעות להפשרה פטורה ממס רכישה.

חסרונות ברכישת קרקע

כאמור, אחד החסרונות הוא הסיכון בקניית קרקע הוא חוסר הוודאות בשאלה מה יקרה איתה בעתיד. למשל קרקע חקלאית – האם אכן תיועד למגורים? וככל שהסיכון עולה, המחיר יורד. חיסרון אחר הוא הזמן שעובר עד השגת התשואה. אם בדירה או בנכס מסחרי אנחנו מקבלים את הנכס ביד, התשואה על הקרקע הופכת למשתלמת רק אחרי שכבר בנו עליה, וזה תהליך שיכול לקחת המון זמן.

מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע

ראשית, יש לוודא מה ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר הארצית – תמ"א 35, אם היא מסומנת כתשריט (תרשים) של מרקם עירוני. לאחר מכן יש לבדוק את ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר המחוזית – אם חל שינוי ייעוד בקרקע ומה הסטטוס שלה ברגע זה. כמובן שכמו כל רכישה  של נדל"ן יש לבדוק את הקרקע בטאבו ומי הבעלים שלה, שאין עליה שעבודים. צריך גם לבדוק אם היו הפקעות קודמות ומה היקפן. אם יש שותפים צריך לעשות בירור עליהם.

חייבים לקבל שומה מעודכנת על קרקע שאינה מאושרת לבנייה, ערוכה בהתאם לתקן שמאי שאושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ממשווק הקרקע. השומה תכלול את הערכת השמאי, את ערך הקרקע בעת שיווקה, ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השומה, בדיקת התוכנית שאם קיימת סבירות לאישורה יצוינו כל השלבים והתהליכים שיש לעבור עד לאישורה, כמו גם הערכת לוח זמנים, התשלומים והמסים שיושתו על הרכוש.

בכל מקרה חל איסור לגבות מהרוכש הפוטנציאלי תשלום תמורת השומה, שחייבת להימסר זמן זמן סביר מראש, ולא יאוחר משבעה ימים לפני מועד ההתקשרות בחוזה בין הצדדים.

חשוב לראות את המסמכים, את מספר התוכנית, תשריטים, פרוטוקולים, אישורים מהוועדות השונות ועוד. כל המידע זמין לציבור באתר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ב-GIS, באתר הרשות המקומית וכיו"ב.

כמובן שחשוב גם לראות את הקרקע עצמה ולבחון את הסיכויים שתופשר למגורים. יש לבדוק גם את מידת הקרבה לכבישי גישה מהירים: תחנות רכבת, מוסדות חינוך וכדומה. אופי האזור, רמת האוכלוסייה וערך הנכסים עשויים להשפיע גם הם על הסיכוי לשינוי הייעוד.

מקרקע למגורים – כמה זמן לוקח לראות תוצאות

אם מדובר בקרקע שנמצאת בתחילת הליך ההפשרה,  הסיכון שכרוך בהשקעה כזו הוא גבוה, ואפשר לקבל היתרי בנייה רק אחרי 15-10 שנים. יחד עם זאת, בסוף התהליך, אם יסתיים בהצלחה, צפויה תשואה גבוהה מאוד על ההשקעה. אם מדובר בקרקע הנמצאת בשלב מתקדם יותר, ניתן להוציא היתרי בנייה בתוך כשלוש שנים. במקרה כזה התשואה עליה לא תהיה בשיעור של מאות אחוזים, אולם עדיין מדובר בתשואה גבוהה מאוד מהאלטרנטיבות המוצעות בשוק הנדל"ן ובשאר אפיקי ההשקעה.

קרקע פרטית או בבעלות רשות מקרקעי ישראל

בנוסף לסוגי הקרקעות, הסטטוס שלהן וייעודן גורם חשוב הוא הבעלות על הקרקע – האם מדובר בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל או בקרקע בבעלות פרטית. לרוב עדיפה קרקע בבעלות פרטית כי בקרקעות שבבעלות רשות מקרקעי ישראל יש לעתים סעיף שבמקרה הפשרה הקרקע תחזור לרמ"י.

יתר על כן, אם תיערך שומה חדשה לקרקע אשר תעריך את שווייה בעקבות ההפשרה החוכר ישלם את עלות ההיוון או דמי החכירה השנתיים על פי השווי של הקרקע המופשרת שהעריכה הרשות.

במקרים רבים, גם בקרקע פרטית ייתכנו בשלבי התכנון המתקדמים הפקעות לצורכי ציבור. ייתכן שיופקע רק חלק יחסי מזכויות בעלי הקרקע לטובת צורכי הציבור. אבל תיתכן גם הפקעה מלאה של הזכויות בקרקע בתמורה למתן פיצוי נמוך בלבד, למשל לצורך הנחת צנרת לגז טבעי או עבור פרויקטים ממשלתיים אחרים, אם כי הסיכוי קטן יותר מאשר בקרקע של רמ"י.

הוצאות

אם רוכשים מגרש שנכון למועד עסקת הרכישה קיימת עליו תוכנית בנייה תקפה המתירה לפחות בנייה של דירת מגורים אחת או שמדובר בקרקע/מגרש שהתקבל בגינה היתר בנייה לפחות לדירת מגורים אחת בתוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, אזי מס הרכישה יהיה 5% – או שכבר בתשלום קיימת עמידה בתנאים או שתתוקן שומת מס הרכישה לשיעור של 5% בלבד (יינתן לרוכש החזר כספי בשיעור 1%). ההחזר הוא לא אוטומטי. אם מגיע לכם החזר, אתם צריכים להגיש למחלקת השומה במיסוי מקרקעין בקשה לתיקון השומה המקורית. קרקע שאינה מופשרת פטורה ממס רכישה.

מס שבח על קרקע חקלאית המשנה את ייעודה למגורים מגיע ל-50% ונוגס משמעותית בתשואה הצפויה. בקרקע המיועדת למגורים יש להוסיף הוצאות שכ"ט עורך דין, הוצאות שמאי, עמלה על החברה המשווקת ועוד.

השקעה בקרקע או בדירה

בסופו של דבר, הדבר תלוי במידת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. קרקע יכולה להיות זולה בהרבה, וככל שהיא זולה יותר הסיכון למימוש שלה עולה. לעומת זאת, דירה מוכנה יקרה מאוד, אך הסיכון נמוך יותר. בשני המקרים אם היה לכם הון וחיכיתם מספיק זמן, תראו תשואה, כאשר תשואה על קרקע בעקבות שינוי ייעוד יכולה להיות גבוהה יותר אבל היא תגיע לאחר הרבה זמן, כך שהשקעה בקרקע משתלמת רק למי שמוכן לקחת את הסיכון ולחכות המון זמן.

השקעה בנדל"ן בארצות הברית – מה צריך לדעת?

אי אפשר לקנות דירה בישראל? ממש לא נכון!