בשנים האחרונות בוחרים ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. שער הדולר הנמוך, סביבת הריבית הנמוכה ומחירי הדירות הגבוהים בישראל, שולחים את הישראלים לחפש תשואות גבוהות מעבר לים. סוכנויות המציעות לישראלים דירות להשקעה בחו"ל צצות כמו פטריות אחרי הגשם ורובן ככולן מכריזות על תשואות גבוהות מאוד שניתן להשיג על השכרת דירות בחו"ל.

היבט נוסף אשר גורם לאנשים לרכוש דירות להשקעה בחו"ל הוא הפוטנציאל הקיים בחלק מהמקומות לעליית מחירים בשנים האחרונות. המשקיעים מקווים שמלבד התשואה על השכרת הדירות הם גם יוכלו להרוויח בעת מכירת הדירות מעליית ערכן. המחירים בישראל כבר מאוד גבוהים והסיכוי לקנות עכשיו דירה ולהרוויח מעליית ערכה נמוך יחסית וקיים אף סיכוי שהמחירים יירדו בעתיד.

אבל כשמבצעים השקעה צריך לחשב את התשואה נטו. לא רק את התשואה המחושבת לפי שכר הדירה שמקבלים בכל חודש. כמשקיעים בדירה בחו"ל יש עוד הוצאות. התחזוקה של הדירות נעשית בדרך כלל על ידי חברת ניהול מקומית הגובה עמלה של כ-10% משכר הדירה החודשי. זו עלולה להיות הוצאה גדולה. קחו גם בחשבון שהדירה לא תהיה מושכרת תמיד. יש גם תקופות שהדירה לא מושכרת וזה מוריד כמובן את התשואה האפקטיבית על הדירה.

כמו כן, ישנו היבט מיסויי שצריך לקחת בחשבון וגם הוא, בשורה התחתונה, מוריד את התשואה. לכן, כשמשקיעים בדירה בחו"ל כדאי מאד לבדוק גם את ההיבט המיסויי של הרכישה.

המס בישראל הוא "מיסוי אישי". זאת אומרת שכל תושב ישראל מחויב במס על כל ההכנסות שלו – גם אם ההכנסות שלו נובעות מעסק או השקעה שנעשית בחו"ל. ישראלי המשקיע בדירה בחו"ל חייב במס על שכר הדירה שהוא מקבל בחו"ל והוא יחויב במס גם על רווח ההון שיפיק אם ימכור את הדירה ברווח לאחר פרק זמן.

ישראל חתומה על אמנות כפל מס אשר מונעות גבייה כפולה של מס מבעל הדירה. מאחר שבחלק שברוב המדינות קיים מס מקביל, הסכמים בין המדינות קובעים כללים ומנגנונים הקובעים איזו מדינה תגבה את המס ובאיזה שיעור. בישראל נגבה מס רק על עודף המס (אם ישנו) מעבר למס שכבר שולם במדינה בה נמצא הנכס.

חשוב לדעת שעל מכירת נכס בחו"ל יש להודיע לרשויות המס בארץ בתוך 30 יום.

דוגמה – ישראלי שרכש דירה בארה"ב ב-200 אלף דולר ומכר אותה לאחר מספר שנים ב-300 אלף דולר יצר לעצמו רווח הון של 100 אלף דולר (מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה). בארצות הברית קיים מס רווח הון בשיעור של 20% אותו יצטרך המשקיע לשלם לרשויות בעת מכירת הדירה. בישראל המס על רווחי הון עומד על 25% ולכן רשויות המס בישראל יגבו מהמשקיע 5% נוספים על רווח ההון שגרף, שהם ההפרש בין המס בארה"ב למס בישראל. המס בארץ בעצם משלים את המס שהיה צריך להיות – אך לא אמור להיות מצב שהמס הכולל יהיה גבוה מהמס בארץ. זה לא תמיד כה פשוט – במקרים שיש אמנות ברורות, ובמקרים שבהם העסקה ברורה והרווח ידוע, וגם שיעור המס ברור ומוחלט, אז אכן צפוי שהמס ייחשב כמו בדוגמה. אלא שבמקרים רבים יש "יוצאים מהכלל", ואז המס בארץ והמס בחו"ל מתפלגים אחרת לגמרי.

בישראל קיימים מספר מסלולים אפשריים לתשלום מס למי שיש לו הכנסות מהשכרת דירות. פירוט מלא והסברים על המסלולים ניתן למצוא כאן.

החוק בישראל מאפשר למי שיש לו דירה להשקעה בחו"ל להתחייב במס אחיד של 15% מהכנסות השכירות מדירת מגורים מחוץ לישראל. שוב זה הכלל, יש הרבה יוצאים מהכלל.

הסעיף הרלוונטי הוא סעיף 122 א' לפקודת המיסים. על פי הסעיף הזה, מההכנסה על שכירות על דירה בחו"ל אי אפשר לנכות הוצאות הקשורות בהחזקת הדירה אבל אפשר לתבוע ניכוי פחת של הנכס.

המסלול המקוצר הזה אינו בא במקום מסלול המס הרגיל. בעל דירה יכול לבחור במסלול מיסוי רגיל, על פי מדרגות המס שלו ובמקביל לתבוע הכרה בהוצאות וכך להפחית את חבות המס שלו. במסלול זה, החיוב במס מתחיל ממדרגת מס ראשונה של 31% ויכול להגיע למס של עד 48% בהתאם למס השולי של המשקיע.

דירה להשקעה בחו"ל – איך קונים? כמה זה עולה? ומה התשואה?

השקעה במניות או השקעה בדירה – מה כדאי?

מחשבון תשואה

המס על הבורסה – כל מה שצריך לדעת