אומנם השכרת דירות חייבת במס, אך היא נהנית ממס מופחת  כדי לעודד השכרת דירות, בתנאי שלא מדובר בדירה שהיא חלק מעסקו של משכיר. הרבה פעמים קשה להחליט אם השכרת הדירה אכן נעשית כעסק, לכן נכנסו בתי המשפט לתמונה והציבו כמה מדדים ובעיקר מדד הכוונה.

המסלולים הקיימים למיסוי שכירות כוללים

א. מסלול רגיל שבו חישוב המס יהיה על פי מדרגות עד לשיעור המס המרבי.

ב. מסלול פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים שלא במסגרת עסק בתנאי שההכנסות משכירות לא יעלו על 5,090 שקל ויש גם פטור חלקי על הכנסות מעל סכום זה ועד לכפל התקרה (10,180 שקל). נכון ל-2019

ג. מס של 10% על מלוא מחזור ההכנסה מדמי השכירות, בתנאי שההכנסה אינה מהעסק..

בעוד האפשרות הראשונה חלה על הסק, האפשרויות האחרות אינן חלות.

מתי מדובר בעסק

אם מדובר רק בדירה אחת עד חמש, השכירות לא נחשדת כעסק אבל ברגע שיש יותר נכסים, המשכיר כבר נחשב עוסק לכל דבר, לכן רבים רושמים את הנכסים על שם בן משפחה.

לאחרונה קבע בית המשפט כי המשכיר, גם אם  הנכסים לא רשומים על שמו נחשב עסק, אם משביח אותם לשם הגדלת דמי השכירות, משכיר באופן תכוף כמות גדולה של נכסים, לצד הידע שצבר והסיכון שלקח.

העיקר הכוונה

הכנסה מעסק נקראת הכנסה פירותית, הכנסה משכירות רגילה  נחשבת רווח הוני רגיל. המבחן המכריעב בתי המשפט הוא כאמור מדד הכוונה –כך שאם אדם פעל לקידום ההשכרה ועשה פעולות רבות – יגע, מדובר בעסק, אך לא אם מדובר בהכנסה פסיבית. כך שלפי המקרה האחרון גם אם הנכס רשום על אדם אחר, אבל אתם עושים את כל הפעולות, משלב האיתור והרכישה דרך הפיצול , ההשכרה עצמה, התחזוקה והגבייה – תיחשבו כבעלי העסק. וכן שההכנסה מגיעה אליכם כמובן. ומכאן שלא תהיו זכאים לפטור ממס.

בין מבחני העזר הנמנים בחוזר, טיב הנכס, אופן המימון, תקופת ההחזקה בנכס, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, מנגנון, תדירות העסקאות או הפעולות, היקפן הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (ההשבחה והשיווק) ו"מבחן העל"- מבחן הנסיבות, במסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה.  אין הכרח כי כל המבחנים יהיו רלוונטיים בכל מקרה; יישום מבחני העזר ייעשה באופן מצטבר ובשים לב לנסיבות, באופן המותיר מרחב של שיקול דעת ומקום להתרשמות מהתמונה המלאה של כל מקרה לגופו.

נזכיר כי על פי רשות המסים  מעל 10 דירות זה עסק, עד 5 דירות זה לא עסק. כן עד 5 דירות זה לא עסק, תשלום המס יהיה נמוך במיוחד.

למדריך המלא:

מתי השכרה של דירות תיחשב כעסק (10 דירות ומעלה) , מתי לא (עד 5 דירות)