בסוף חודש אוגוסט נכנסת לתוקף הרפורמה במשכנתאות. מדובר בשינויים משמעותיים, בעיקר באופן שבו מציגים הבנקים והגופים המלווים בכלל, את הצעת המשכנתא שלהם בפני הלווים הפוטנציאליים. המטרה של הרפורמה היא להנגיש את ההצעות ללווים, ולאפשר להם להבין טוב יותר את ההבדלים בין ההצעות השונות. נקודת המוצא של מי שהחליט על הרפורמות, היא שככל שהצעות המשכנתא תהיינה ברורות יותר, כך היכולת של הלווים, בבואם לרכוש בית או דירת מגורים, לקבל החלטה מושכלת באשר להלוואת המשכנתא שלהם. זאת ועוד – הרפורמה אמורה להעניק לרוכשים בסיס איכותי להשוואה, בדרך להחלטה על ההלוואה המשמעותית ביותר בחייהם של מרבית הישראלים. בשורות להלן נרחיב את היריעה באשר לרפורמה ולמשמעויות שלה. (איך בוחרים מסלולי משכנתא ומה ההבדל ביניהם?)

הרפורמה במשכנתאות – מבט כללי

עד למועד כניסת הרפורמה לתוקף, באוגוסט 2022, ההצעות שמבקשי משכנתא קבלו לא היו אחידות ולא אפשרו השוואה אפקטיבית בין ההצעות השונות. כל מוסד פיננסי פירט מסלולים שונים, ריביות שונות למשכנתא אמות מידה שונות, המותאמות לבנק, באשר לתנאי המשכנתא. במצב הזה אין באמת בסיס להשוואה, והצעת הופכת, לכל היותר, להיות סוג של יציאת ידי חובתו של הבנק שהגיש אותה. במקרים אחרים, הצעת משכנתא הופכת לבסיס למשכנתא, מבלי שהלווים באמת עמדו על היתרונות ועל החסרונות שלה. הרפורמה מחייבת למעשה את הבנקים להגיש הצעת משכנתא ללווים פוטנציאליים בנוהל אחיד, בפורמט ובמראה אחידים.

הליך קבלת משכנתא

כאשר לווה פוטנציאלי המעוניין לרכוש דירה או בית מגורים פונה לבנק בבקשת משכנתא, קורים שני דברים: בראש וראשונה, הבנק מעניק לאותו אדם אישור עקרוני למשכנתא. בהמשך לאישור העקרוני, הבנק יכתוב עבור הלווה גם הצעת משכנתא, שתהווה בסיס למשא ומתן עם הבנק.

אישור עקרוני למשכנתא

האישור העקרוני למשכנתא הוא בבחינת אור ירוק, אשר יאפשר לרוכשים הפוטנציאליים להתקדם לקראת העסקה לרכישת הבית החדש שלהם. האישור העקרוני הוא מסמך המחייב את הגוף שהעניק אותו, לעמוד בהבטחה ולהעניק משכנתא בסכום שהלקוח בקש. זאת, בהתאם להצעת המשכנתא שהבנק שולח, שהיא למעשה המרכיב החשוב של המשכנתא, והנושא של המאמר הזה. עם זאת, הענקת המשכנתא בהתאם לאישור העקרוני, מחייבת גם את מי שביקש את האישור, משמע את הלווים הפוטנציאליים, לעמוד בנתונים שנמסרו בעת הגשת הבקשה. אמנם נכון לומר שהיום, יותר מתמיד, קיימת האפשרות לבדוק במהירות וביעילות את מגישי הבקשה. ועדיין, בסיכומו של עניין, הם מחויבים לנהוג בתום לב ולעמוד בתנאים המקדימים לקבלת משכנתא. האישור העקרוני תקף לתקופה של עד 45 יום. לאחריה, יהיה צורך לחדש אותו אם טרם התחילו הליכים לקראת מימוש המשכנתא. עם הנתונים שמבקשי המשכנתא יתבקשו למסור ניתן למנות את ההכנסה החודשית, גובה המשכנתא המבוקשת והמיקום (המשוער או המדויק) של הנכס שאותו הם מבקשים לרכוש.

הצעת משכנתא

ביחד עם האישור העקרוני, המתבסס על עובדות ונתונים שנמסרו על ידי הלקוח, מעניק הבנק גם הצעת משכנתא. בהמשך המאמר נפרט ונרחיב באשר להצעה. בשלב הזה רק נאמר שההצעה שהבנק נתן גם היא מחייבת אותו, אם כי מדובר בהתחייבות לתקופה מוגבלת מאד. לרוב, ההצעה תקפה לחודש אחד לכל היותר. לעיתים, בעיקר בזמנים של עליות ריבית, או של אינפלציה מצטברת, הצעת המשכנתא תהיה תקפה לתקופה קצרה יותר, בדרך כלל שלושה עד ארבעה שבועות. הצעת המשכנתא מאפשרת לרוכשים לחתום על החוזה לרכישת הנכס, שאותו אם יהיו צריכים להציג בפני נציגי המשכנתא של הבנק, על מנת להתניע את הלין נטילת המשכנתא. כיוון שהא בהא תליא, אי אפשר לדלג על אף שלב בתהליך. בלי אישור עקרוני והצעת משכנתא, לא ניתן לחתום על החוזה. בלי החוזה החתום והמאושר על ידי נוטריון, לא ניתן לקבל את המשכנתא ולהשלים את עסקת הרכישה.

הרפורמה וההשפעה שלה על הליך המשכנתא

אמנם האישור העקרוני מאפשר את נטילת המשכנתא, אבל הצעת המשכנתא שהלווים הפוטנציאלים מקבלים מהבנק, אמורה להיות הבסיס להשוואת תנאי המשכנתא אל מול בנקים, או גופים פיננסיים אחרים, בדרך להחלטה על המשכנתא המתאימה ביותר. דה עקה, שעד לרפורמה במשכנתאות, כל בנק או כל גוף מלווה העניק הצעת משכנתא בפורמט שונה מזה של כל המתחרים. ההצעות היו שונות הן מבחינת המבנה שלהן, הן מבחינת הנראות והן מבחינה המהותית. באופן הזה, אי אפשר באמת להשוות את עלויות המשכנתא. רק על מנת לחדד את ההבנה – כל ההצעות נגעו אמנם למושג "משכנתא" אבל ההבדלים ביניהן היו כאלה, שרק עין מקצועית יכלה להשוות ביניהן. למה הדבר דומה? למי שהחליט לקנות פרי, ופנה לבעלי דוכנים לקבלת הצעה. אחד נתן הצעה לרכישת תפוחים, השני לרכישת תות שדה והשלישי נתן הצעה לרכישת מנגו. כל אלה פירות, אבל אין מקום להשוואה ביניהם מבחינת המחיר. באה הרפורמה של בנק ישראל, והאחידה למעשה את הצעות המחיר. כעת, גם המראה וגם הפורמט של ההצעות יהיו דומים, כך שהלווה הפוטנציאלי שקבל את ההצעה, יוכל בקלות להשוות בינה לבין הצעות שקבל מגופים אחרים.

שלושה מסלולי משכנתא להשוואה, ומסלול אחד מותאם אישית

למעשה, לווה פוטנציאלי אשר מבקש הצעת משכנתא, יקבל ארבע הצעות שונות, אשר שלוש מביניהן תהיינה זהות להצעות משכנתא שיקבל מבנקים אחרים.

הצעה ראשונה – 100% ריבית קבועה: בהצעה הזאת, יוכל נוטל המשכנתא להשוות בין הריביות הקבועות, בכל הבנקים שמהם הוא יקבל הצעת משכנתא. מדובר בהשוואה פשוטה וקלה, שלא משאירה מקום לטעויות. זאת ההצעה בסיכון הנמוך ביותר. עם זאת, החזרי המשכנתא שלה יהיו גבוהים כבר מההתחלה. זאת, משום שהבנק לוקח על עצמו את כל הסיכונים, ומגלם אותם מראש באמצעות הריבית הגבוהה יחסית.

הצעה שנייה – משכנתא מחולקת לשלושה חלקים שווים: בהצעה הזאת, יוכל הלווה הפוטנציאלי לראות מה יקרה אם וכאשר ייקח משכנתא מעורבת. בהצעה הזאת, המשכנתא מחולקת לשלושה חלקים: השליש הראשון, יהיה בריבית קבועה לא צמודה, בדומה להצעה הראשונה כעולה. השליש השני יהיה צמוד למדד, בריבית משתנה. הריבית תשתנה בהתאם ריבית הפריים. החלק השלישי של המשכנתא יהיה בריבית צמודה לריבית הפריים. מדובר במרווח קבוע ביחס לריבית הפריים, שיגרום לכך שכל שינוי בריבית הפריים, יגרום לשינוי בריבית הזאת. ההצעה הזאת היא בסיכון הגבוה ביותר. יחד עם זאת, התשלומים בתחילת הדרך יהיו, ככל הנאה, נמוכים יחסית. זאת, משום שעיקר הסיכון בעליות ריבית חל על הלווים.

הצעה שלישית – 50% בריבית קבועה + 50% בריבית צמודה לריבית הפריים: מדובר במשכנתא בסיכון בינוני, כאשר החלק בריבית הקבועה הוא העוגן, והחלק עם הריבית הצמודה לפריים מסוכן מעט יותר. גם השינוי הזה, מתרחש אך ורק אם ריבית הפריים משתנה. ועדיין, הסיכון חל רק על המחצית הצמודה לריבית הפריים.

הצעה רביעית – התאמה אישית של מסלול משכנתא ללקוח: ההצעה הרביעית היא למעשה ההצעה המבדילה את הגוף המלווה הספציפי משאר הגופים שאליהם פנה הלקוח. ההצעה יכולה לכלול רמות שונות של סיכון ותמהילים שונים. זאת, כמובן, בתנאי שהיא תעמוד בדרישות בנק ישראל, לקבלת שליש מהמשכנתא לכל הפחות בריבית רבועה לא צמודה.

הריבית הכוללת, סך תשלומים והתשלום הגבוה ביותר לאורך המשכנתא

למרות שאחוז גבוה מהישראלים לקחו משכנתא, רק חלק קטן מהם מודע באמת להיקף העצום של תשלומים שהוא משלם לאורך השנים, מעבר להחזר המשכנתא בעצמו. על מנת לחשוף את הלווים הפוטנציאלים לנתונים הללו, נדרשים הבנקים במסגרת הרפורמה להציג בפני הלקוח שלושה נתונים משמעותיים:

הריבית הכוללת החזויה לאורך כל חיי המשכנתא: בסעיף הזה יוצגו בפני הלווים, ללא כחל וסרק, הנתונים באשר לריביות שהם צפויים לשלם. המודעות לנתונים, עשויה להשפיע על הלווים להקטין את הסיכונים שהם נוטלים על עצמם בעת רכישת הבית החדש.

סך כל התשלומים לאורך חיי המשכנתא: סך כל התשלומים מרגע הרכישה של הבית ועד סיום חיי המשכנתא, גם הוא נתון חשוב. לרוב, תשלומי הריבית וההצמדה מכפילים ואף יותר את סך כל תשלומי המשכנתא, ביחס לסכום המקורי. הלקוח חייב לדעת את זה ולהבין את המשמעויות.

התשלום החודשי הגבוה ביותר: גם התשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי יובא מראש לידיעת הלווים. הנתון הזה יאפשר להם להשוות את התשלום עם ההכנסה הקיימת שלהם, ולהבין עד כמה הם עלולים להיפגע, אם לא ייוותרו בידיהם די כספים לניהול חיים תקינים אחרי תשלום המשכנתא.

הבסיס לחישוב העלויות הצפויות

על מנת שלא להביא למצב שכל בנק יציג את הנתונים על פי התחזיות הספציפיות שלו, כל הבנקים מחויבים להציג את הנתונים על פי התחזיות של בנק ישראל בלבד. כך אמור להימנע מראש מצב שבו בנק אחד יחזה עליות מתונות בריבית, בנק אחד יחזה עליות גבוהות, והתחזית של שני הבנקים יהיו בפורמט אחיד, אבל שונות לחלוטין. המטרה היא, כאמור, האחדת הצעות המשכנתא. התייחסות לנתונים של בנק ישראל לבדו אמורה ליצור בסיס להשוואה הוגנת בין הנתונים וההצעות השונות.

האם הרפורמה במשכנתאות אכן תסייע ללווים? ימים יגידו אם הדברים אכן יתנהלו על פי התחזיות של בנק ישראל. דבר אחד בטוח – הרפורמה אכן תסייע ללווים, כולל כאלה שההבנה שלהם בנושא מצומצמת, להבין טוב יותר בפני מה הם עומדים.

איך בוחרים מסלולי משכנתא ומה ההבדל ביניהם?

תמהיל משכנתא – למה זה חשוב?