היכן אפשר לאתר רווחים של חברות מסוף הרבעון ועד פרסום הדוח הכספי? איך זה שמכירת פעילות ב-1 שקל הניבה לאזורים רווח של 25 מיליון שקל; ומה היקף הרווחים שיש לאזורים בקנה?  

השורה התחתונה ברבעון השני היתה אמנם סביב האפס (מינוס 250 אלף שקל), אבל אזורים התחילה את הרבעון השלישי בשורה של עסקאות ומימושים, ועם פרסום התוצאות (אוגוסט 2015)  היו לה רווחים של עשרות מיליונים שצפויים להיות מוכרים חשבונאית ברבעון השלישי והרביעי. זה עדיין לא מבטיח שהרבעון השלישי יהיה טוב, אבל הרווחים האלו (חלקם לצד תזרימי מזומנים) יתרמו כמובן משמעותית לדוח הכספי.

הרווחים האלו מזכירים את אחת המגבלות המשמעותיות בדוחות הכספיים  – הדוחות מספרים לנו את מה שהיה. הדוחות שפורסמו בסוף אוגוסט מספרים לנו מה שהתרחש באפריל עד יוני, וגם זה לא מדויק, הם מספרים לנו מה שהתרחש באפריל עד יוני ונסגר מבחינה חשבונאית (עומד בתנאי ההכרה החשבונאיים) – אם היתה עסקה שהתנאים שלה לא הבשילו, היא לא תוכר כמובן בדוחות הרבעון השני. המסקנה כמובן שבמקביל לדוח הכספי חשוב לדעת מה קרה במהלך התקופה ועדיין לא הבשיל לעסקאות, וגם כמובן מה קרה מאז סגירת הרבעון השני ועד פרסום התוצאות הכספיים (מסוף יוני ועד סוף אוגוסט), ואת זה יש באופן מפורט בביאורים לדוחות הכספיים.

הרווחים הצפויים של אזורים מזכירים גם את החשיבות של ההפרדה בין פעילות שוטפת לפעילות שאינה שוטפת (לרבות מימושים של נכסים ופעילויות). הפעילות השוטפת שמתבטאת לרוב בשורת הרווח/ הפסד תפעולי מבטאת כמה החבה מרוויחה או מפסידה מתחום עיסוקה. זו שורה קריטית להבנת החברה ומצבה העסקי. מעבר לפעילות השוטפת, חברה גם יכולה לרשום הוצאות והכנסות שנובעות מאירועים חד פעמיים –  רה ארגון בחברה במקביל לרישום הוצאות; הגדלת אחזקה ומעבר לשליטה בחברה מוחזקת במקביל לרישום רווח חשבונאי, ומימושים של נכסים ופעילויות.

ולכן, מימוש של נכסים ברווח, גבוה ככל שיהיה  לא מעיד על  מצבה התפעולי של החברה.  חברות יכולות להפסיד מהפעילות שלהן הרבה כסף, ועדיין להציג רווחים בזכות מימושים ורווחים חד פעמיים, וכמובן שזה יכול להיות הפוך – חברות שמרוויחות תפעולית אך מדווחות על הפסדים בגלל אירועים חד פעמיים. השורה התפעולית היא החשובה להבנת מצב העסק, אבל כמובן שאף חברה לא מתנגדת לרפד את השורה התפעולית גם ברווחים חד פעמיים, והנה המקרה של אזורים.

אזורים מיזמיות הנדל"ן למגורים הגדולות כאן, מרוויחה גם בשוטף – הרווח מפעילות שוטפת הסתכם ברבעון השני ב=23 מיליון שקל, ובמחצית הראשונה ב=39 מיליון שקל, אבל הוצאות מימון והשתתפות בהפסדי חברות מוחזקות, איפסו כאמור את השורה התחתונה ברבעון השני, כשבמחצית כולה הסתכם הרווח ב=9 מיליון שקל.

המימושים שהושלמו בחודשים האחרונים, צפויים להניב לה רווח ברוטו (לפני מס) של כ=70 מיליון שקל. המימוש המעניין ביותר  (חשבונאית) הוא מכירת הפעילות במזרח אירופה, פעילות שאליה נכנסה החברה בימי בעלי השליטה הקודמים. אזורים הודיעה לפני כחודשיים כי חתמה על הסכם למכירת מלוא אחזקותיה בחברת ה.ב החזקות מזרח אירופה (בעבר נקראה החברה –  אזורים החזקות מזרח אירופה) בתמורה ל=1 שקל. אזורים החזקה ב=100% מ=ה.ב החזקות. ומה המשמעות של מכירה בסכום סמלי, ולמעשה באפס? לרוב מדובר  בעסק שפשוט לא סיפק את הסחורה, והחברה המחזיקה מעוניינת להתפטר ממנו, אפילו באפס, העיקר שמישהו ייקח אותו. ואז, הרציונל הוא שלחברה המחזיקה יש הפסדים על ההשקעה שלה; אם מוכרים באפס אבל יש השקעה שנעשתה בעבר, אז מדובר בהפסד שמבטא את הפער בין ההשקעה לבין האפס.

נראה שזה המקרה באזורים – ההשקעות במזרח אירופה אמנם בהתחלה נסקו לשמיים, אבל מהר מאוד נחתו לקרקע (כשבדרך הפילו גם לא מעט חברות ישראליות שהתפתו להרפתקה נדלנית במזרח אירופה). אזורים דרך החברה ה.ב מזרח אירופה החזיקה ב=39.5% ממניות חברה משותפת שמחזיקה בשתי קרקעות במזרח אירופה. כן, זה סיפור מוכר על ירידת ערך השקעה, ולכן, המשך הדיווח של אזורים לכאורה מפתיע – "בעקבות המכירה תרשום החברה ברבעון השלישי ביטול הפרשה בסך של 25 מיליון שקל, בגין ריביות לבנק בגין הלוואה שלקחה החברה המשותפת, ביחס אליהן ערבה חברה הבת ביחד ולחוד". המשמעות היא שהמכירה באפס, בעצם תניב לחברת אזורים רווח מרשים של 25 מיליון שקל – זהו רווח חשבונאי שנובע מהפרשות שנעשו באזורים לאור הערבות על הפסדי החברה המוחזקת  והאחריות על הפסדיה. אבל, ברגע שגוף אחר נכנס לנעליה ותפס את מקומה של אזורים, היא כבר לא אחראית וערבה, ואם לא נדרש ממנה לשלם (חלק מערבות, או הלוואה או ריבית ) אזי ההפרשה שנעשתה ביתר מבוטלת, ומדובר למעשה ברווח. זה קרה אגב, לא מעט בעסקאות של העברת שליטה על חברות במזרח אירופה. החברה השולטת חשבונאית הפרישה סכומים גדולים על החברה הבת, אבל במקרים רבים החובות של הבת היו מסוג נונריקורס (הבטוחה היחידה להלוואה היא הנכס) והבנקים העדיפו להגיע להסדר מהיר או להעביר את הנכסים/ הפעילות לגוף אחר. אגב, זו גם הסיבה שבמקרים רבים הבנקים מכרו חוב של חברות כאלו בערך נמוך יותר – הם ידעו שהם לא יקבלו את כל התמורה.

הרווח הזה הוא רווח חשבונאי. אבל, כמובן שההרפתקה במזרח אירופה הסבה הפסדים – ההשקעה נמחקה על פני שנים ונרשמה כהפסדים שוטפים בדוחות, ועכשיו רק מסיבה חשבונאית לחלוטין נרשם רווח.

בנוסף דיווחה אזורים על שתי עסקאות מימוש נוספות. החברה מכרה את פרויקט בית לסין בתמורה לסך של 40 מיליון שקל. התנאים להסכם הושלמו ביולי 2015 והחברה דיווחה כי היא צופה לרשום רווח בסך של 30 מיליון שקל  (רווח לפני מס, כפוף להתאמות ועלויות עסקה).

בחודש אוגוסט דיווחה אזורים על עסקת מכירה (דרך חברה בת) של מתחם בכפר שלם (עליו ניתן להקים פרויקט הכולל 267 יחידות דיור). בתמורה למתחם תשלם הרוכשת סכום של 85 מיליון שקל ואזורים דיווחה כי כתוצאה מהמכירה היא צפויה לרשום רווח בסך של 20 מיליון שקל (לפני מס ועלות עסקה). הרווח הזה, צפוי להיות מוכר ברבעון האחרון של השנה (במקביל להשלמת תנאי העסקה).