שוק הדירות למגורים בהקפאה מסוימת – זוגות צעירים יושבים על הגדר ומחכים לעוד פרויקטים של מחיר למשתכן.

אלו שזכו בפרוקיטים בעצם יצאו משוק הדירות, רק שייקח להם הרבה זמן עד שייכנסו לדירה. העניין המדהים במחיר למשתכן שמעבר להגרלה הראשונית  – יש מרכיב של מזל גם בהגרלה השנייה. בהגרלה הראשונה השאלה אם תזכו או לא תזכו בדירה,  בהגרלה השנייה השאלה מה ייצא לכם – דירה כמו שרציתם או לא . מסתבר שחלק משמעותי מהדירות הוא לא כמו שציפו הרכושים.

בכל מקרה, מחיר למשתכן גורמת לירידה בביקושים שכן מרכיב גדול מאוד יצא משוק הדירות והקטין למעשה את הביקושים. זאת ועוד – מחיר למשתכן מוריד את המחירים באופן ישיר בפרויקטים של התוכנית, אבל גם מוריד את המחירים בשכונות ליד.  זו כנראה הסיבה העיקרית שיש בחודשים האחרונים קיפאון ואף ירידת מחירים – לפחות על פי נתוני הלמ"ס (מנפלאות הלמ"ס).

אלא שהקבלנים רואים מה קורה בשטח ובמקביל הם מאיטים את קצב הבנייה – התחלות הבנייה ירדו, והפרוקיטים שיש בקנה נכנסו למוד איטי יותר – אין להם מה לרוץ, אין לקבלנים אינטרס להפוך את ההיצע לגדול מהביקוש.ברגע שהם מרגישים ירידה מסוימת במכירות בפרויקטים הם מתאימים את עצמם למצב וקצב הבנייה יורד. כלומר, קצב המכירות משפיע על משך הבנייה, וזה כמובן טבעי והגיוני.

במקביל נרשמת בשוק יד שנייה קיפאון, והמוכרים מחכים הרבה יותר זמן מבעבר למכירת הדירה שלהם.

מהנתונים שפורסמו עולה כי לקבלנים לוקח מעל 30 חודשים להקים פרויקט – זה הרבה יותר מאשר היה רק לפני כמה שנים – ראו בהמשך.

ולמוכרי הדירות לוקח מעל שנה למכור את הדירה שלהם, וזה הרבה זמ, כפול ממה שהיה לפני כחצי שנה/ שנה.

מנתוני משרד השיכון עולה, כי במחצית הראשונה של 2014 משך הזמן הממוצע לבניית דירה עמד על 26.9 חודשים לעומת 25.6 בשנת 2013, 25.4 חודשים בשנת 2012 ו- 24.8 חודשים בשנת 2011. זהו משך הבניה הגבוה ביותר שנרשם מאז 2005. לשם השוואה בשנת 1997 עמד משך הזמן הממוצע לבניית דירה על 22 חודשים ובשנות ה- 90 המוקדמות על  14 חודשים בלבד. מדוע לוקח כל כך הרבה זמן לבנות דירה בישראל והאם הקיפאון שנוצר עכשיו בענף בעקבות הטבת המע"מ יגרום להארכת משך הבניה?

אחת הסיבות להתארכות משך זמן הבניה בישראל הוא המחסור בפועלים מקצועיים לביצוע עבודות השלד. בשנות ה – 90 שממשלת ישראל נדרשה לבניית עשרות אלפי יח"ד בשנה לקליטת העלייה ממדינות חבר העמים – עבדו בישראל עשרות אלפי עובדים זרים. בשנים האחרונות ממשלת ישראל צמצמה את מספרם של העובדים הזרים לאלפים בודדים בלבד והמחסור, בעיקר בפועלי שלד, גורם להתמשכות של הבניה. עם זאת נראה כי הקבלנים לא ממהרים לאמץ טכנולוגיות חדשות בבניה.

לדברי פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל, המתמחה בפתרונות מימון לקבלנים ופרויקטי נדל"ן, "אחת הסיבות העיקריות לעיכוב במשך הבניה נובע בקצב המכירות של הפרויקטים. במקרים רבים, ומתוך זהירות, מתאימים הקבלנים את קצב הבניה לקצב המכירות. בשנים בהם הייתה האטה בביקושים לדוגמא בשנת 2009, שנת המשבר העולמי, משך זמן הבניה התארך עד 26.4 חודשים, וכעת אנחנו אפילו במצב חמור יותר. להתארכות משך הבניה יש משמעויות כבדות משקל על הוצאות המימון והוצאות אחרות של הקבלנים, ולכן חשוב להיערך לכך. בנוסף לכך, התארכות משך הבניה רק גורמת לעלייה נוספת במחירי הדיור. ככל שגובר חוסר הוודאות בשווקים, כפי שקרה גם השנה עם נושא ההמתנה המע"מ ומחיר מטרה,  הקיפאון באתרי הבניה יגרום להתארכות נוספת במשך זמן הבניה של דירה בישראל השנה".

לדברי אתי עשני מרקוביץ', מנהלת שיווק באורבונד: "בכל העולם נעשה שימוש מורחב בקירות פנים מגבס שמקצרים את משך הבניה של הדירות אולם בישראל רק לאחרונה החלו קבלנים לאמץ בניה של קירות פנים מגבס גם לבניה רוויה. המגמה הזו צוברת תאוצה בזכות מהירות ביצוע רמת גימור וגמישות מקסימלית בתכנון. בשנים האחרונות רואים מגמה של מעבר מעבודות רטובות לתהליכי תיעוש באמצעות מערכות לוחות גבס וזאת עקב מחסור בידיים עובדות. יחד עם זאת, עדיין יש אזורים בארץ, בעיקר בפריפריה, שהקבלנים עדיין משתמשים בשיטות בניה מסורתיות. בישראל הנתונים מדברים על 2.4 מ"ר של לוח גבס לתושב לעומת 3.5 מ"ר לתושב בבריטניה, 5 מ"ר בצרפת ו-10 מ"ר לתושב בארה"ב".

מחירי הדירות – לאן?

מחיר למשתכן – לא מה שחשבתם