עסקת מגה אור ששברה שיאים בתחום הנדל"ן והביאה את מחיר המניה שלה לעלייה של כ-60% מתחילת השנה לא לבדה; מדד הנדל"ן המניב הפך למדד המוביל השנה. הסיבות: ריבית נמוכה, המרלו"גים, תזרים מזומנים מובטח ועוד

מגה אור לא לבדה בעסקאות נדל"ן מניב משתלמות לאחר שמכרה מרכז לוגיסטי במודיעין תמורת 470 מיליון שקל.  ההתעניינות הגוברת במרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים) מביאה את הענף לשיאים חדשים.

נוסף לרווח של כ-116 מיליון שקל ותזרים מזומנים נאה של כ-410 מיליון שקל, כל זאת אחרי מס, העסקה, לפי מגה אור, משקפת לרוכש – יבואן רכבי קיה לישראל, רמי אונגר, תשואת שפל של 5%, על בסיס דמי השכירות השנתיים שצפוי לייצר הנכס, לראשונה בישראל. לצד ההתעניינות במרלו"גים עוזרים גם הריבית האפסיות בשוק, תזרים מזומנים מובטח מהנכסים ומימון זול. מניות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל ממשיכות לטפס.

11 מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בארץ (בשווי שוק של לפחות 2 מיליארד שקל), הוסיפו יחד יותר מ-18 מיליארד שקל לערכן מתחילת השנה (כשליש מהסכום בקבוצת עזריאלי – הגדולה בחברות הענף), לשווי שוק מצרפי של כ-76 מיליארד שקל, לעומת כ-57 מיליארד שקל שהיו שוות יחד בסוף 2018.

מגה אור  לבדה השלימה קפיצה של כ-60% מתחילת השנה המשקפת למגה אור שווי שיא של כ-2 מיליארד שקל. העליות החדות במניות הענף תומכות גם בביצועי מדד הנדל"ן שמתחילת השנה קפץ בכ-30% והפך למדד המוביל בבורסה לשנה זו. חברות  הנדל"ן אחרות שהשיגו תשואה של 30% ומעלה הן עזריאלי, איירפורט סיטי, אמות, כלכלית ירושלים,  ריט ושירס.

מנגד, הריבית הנמוכה, התומכת בתמחור החברות ונכסיהן, וכן בעלויות המימון הנמוכות שלהן, מהווה גם את האיום הגדול ביותר על עתידן. במקרה בו כיוונה יתהפך, הדבר עלול להוביל לשינוי הסנטימנט. יחד עם זאת, בשלב הנוכחי הצפי בשוק הוא להורדת ריבית בשוק האמריקאי, כך שגם שיעורי הריבית בישראל צפויים להיוותר ברמות נמוכות.

ריבית אפסית ולוגיסטיקה

שיעור הריבית הנוכחי בישראל עומד על 0.25% כך שלחברות הנדל"ן המניב עוד מרווח תמרון גדול. אפילו אם תעלה, היא תעלה בהדרגתיות ובאיטיות.  בתנאי השוק הנוכחיים יש עוד פערים גדולים בין שיעורי המימון לשיעורי התשואה על הנכסים, כך שלמחירי הנכסים יש לאן לעלות אך לתשואות יש מקום לרדת.

העסקה שביצעה מגה  מסמלת שאלו רמות המחירים כיום בשוק, ומאותתת לבאות.נראה שבעקבותיה יעלו המחירים ונראה עוד עסקאות כאלו. כאמור, תחום הלוגיסטיקה הוא התחום הכי צומח ומבוקש בעולם, ולא רק מדובר באמזון אלא גם בכל חברה שמוכרת בסחר מקוון בהיקפים גדולים. בארץ יש כבר כמה חברות כאלו. כל החברות הגדולות, ובהן עזריאלי, מעוניינות להיכנס לתחום, או שכבר החלו להיכנס אליו, כמו אמות וגב ים.

מגה אור במגה עסקה במודיעין: מוכרת נכס ב-410 מיליון שקל נטו

נדל"ן מניב – מימון של 140 מיליארד שקל