השקעה אחת בנדל"ן זה לא מספיק

החלטתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל, וגיליתם שזה לא מספיק ויש עוד המון הזדמנויות? אתם צודקים. לא די בהשקעה אחת כדי ליצור תיק רווחי מספיק. לכן כדאי להיות עם יד על הדופק ולחפש כל הזמן מידע על עסקאות כדאיות נוספות בעולם. אפשר בין היתר ליישם המלצות מעודכנות על מיקומי השקעה מועדפים, להבין טוב יותר את את האסטרטגיות השונות אם אתם מעוניינים שוב להשקיע – מהם האפיקים המוצעים על ידי חברת השקעת נדל"ן בחו"ל גם עם הכנסה יציבה וגם עם התשואה הגבוהה ביותר?

במאמר זה אספנו עבורכם כמה מההמלצות העדכניות ביותר בשוק הנדל"ן הגלובלי של שנת 2019 לאור השינויים שחלו בכלכלה במקומות שונים על פני הגלובוס ועל בסיס ניסיון ארוך שנים בתחום.

לא כל עסקה היא הזדמנות נדל"ן

כיום, לאחר עליית המחירים המשמעותית מאז המשבר הכלכלי ניתן למצוא הרבה נכסים למכירה, אך האם את כולם ניתן להגדיר כעסקה מוצלחת? כאשר אתם משקיעים עם חברות "אקוויטי" המוצאות נכסים למשקיעים ומתחלקות ברווחים מההשקעה חשוב למצוא חברות שאינן תלויות באיתור עסקאות באופן שוטף. מדוע?

הסיבה לכך נובעת ממודל התגמול שבו עובדת החברה המנהלת את השקעת הנדל"ן שלכם. קיימות חברות המרוויחות בשלב איתור העסקה ורכישתה. הן מרוויחות עמלות בסיס ממכירת הנכס. בניגוד אליהן חברות אחרות עובדות עם המשקיעים במודל תגמול המבוסס על הצלחת העסקה. חברות המרוויחות מכל עסקה בתחילת דרכה ללא קשר לרווחיות המשקיעים תנסה לבצע מספר רב של עסקאות במהלך השנה – גם אם אינן צפויות להניב רווחים למשקיע.

חשוב למצוא חברה שמודל הרווח שלה מבוסס על החזר הקרן, לאחר מכן רווח ראשוני למשקיעים ורק לאחר מכן – אם נשאר רווח נוסף מעבר לתשואה המובטחת החברה תקבל את חלקה באחוזים.

פיזור: הדרך הנכונה לגדר סיכונים

בכל סוגי ההשקעות פיזור ההשקעות הוא מרכיב משמעותי. כפי שחברות המשקיעות בניירות ערך לא ישקיעו בנישה אחת או בחברה אחת בלבד, כך גם בתחום הנדל"ן מומלץ להתפרש על פני אזורים שונים, אסטרטגיות השקעה מגוונות ומגוון סוגי השקעות. למשל, כדאי לחלק את התיק להשקעה בנדל"ן למגורים, יחד עם נדל"ן מסחרי ובנייני מגורים.  חברות אקוויטי המפזרות את תיק ההשקעות מאפשרות למזער את הסיכון הנלווה לירידה חדה בערכן של חלק מההשקעות, כאשר השקעות מניבות אחרות שומרות על רמת הרווחיות בתיק.

הוספת ערך שוטפת בזמן קבלת השכירות

כיום, בנייה, השבחה ומכירה מידית היא אסטרטגיה שעשויה להיחשב כמסוכנת. ניתן היום לרכוש בניין שזקוק להשבחה, להשאיר אותו בפורטפוליו למספר שנים וליהנות מהשכירות ורק לאחר מכן למכרו ברווח. כך, גם אם ההפרש בין הקנייה למכירה לא יהיה גדול מספיק, הרווחים השוטפים מהשכירות בנוסף להוספת הערך לאורך זמן יוסיפו תשואה נאה להשקעה הראשונית.

נשתמש בדוגמה פשוטה – אם הסיכוי להרוויח בהשקעה של מיליון דולר, מאה אלף דולר לאורך שנה או מאתיים אלף דולרים לאורך שלוש שנים מבלי לסכן את המיליון הראשונים שהושקעו – עדיף לבחור בהוספת הערך השוטפת. מדוע? יתכן שהזמן שידרש למימוש הנכס ברווח של מאה אלף יהיה ארוך משנה ובזמן הזה עדיין יהיו הוצאות שוטפות הנובעות מאחזקת הנכס ללא הכנסות.

כאשר השווקים הראשיים תוססים – השקיעו במשניים

בתקופה שהשוק חם במיוחד בחלק מהאזורים בעולם לא תמיד אפשר להרוויח מהעליות. ייתכן שדווקא יהיה קשה יותר למצוא עסקאות מניבות המעניקות תשואה גבוהה. לכן, בחרו חברה שיודעת לזהות גם שווקים משניים ולבחור מדינות חדשות או ערים חדשות להשקעה. בערים אלה עדיין ניתן יהיה להשיג עסקאות במחירים נמוכים ולהגדיל את הרווח משכירות או השבחה ומכירה בעתיד.

חשוב לעבוד עם חברת השקעות שאינה מקובעת רק למדינה אחת אם בתוך ארצות הברית או ברחבי הגלובוס אלא לבחור חברה שמסוגלת ללמוד שווקים חדשים במהירות, לזהות עסקאות מיבשות אחרות וליישם את הניסיון שצברה לאורך השנים בהשקעות אלה.

השקיעו רק עם חברות מנוסות שהוכיחו תשואות יציבות לאורך השנים

לסיכום, לאחר שכבר השקעתם בנדל"ן מעבר לים אתם יכולים להבין טוב יותר את המושגים השונים הקשורים להשקעה ולהתחיל לרכוש מידע עדכני כהכנה להשקעה נוספת. חשוב לקבל את המידע ממקורות אובייקטיביים ולא מפרסומים הכוללים נתונים לא נכונים או נתונים שהוטו על מנת לכוון את המשקיעים למדינה מסוימת או לאפיק השקעה מסוים.

הפרטנר שלכם להשקעה צריך להיות מנוסה ולשמור על תשואה גבוהה במרבית העסקאות – גם בתקופות הקשות בהן יש ירידה בשוק ההון או האטה כלכלית. בשנה זו, כאשר קיים חשש ממיתון חשוב להיכנס להשקעות בזהירות רבה ואך ורק בסיוע מנהלי השקעות מנוסים המסוגלים להסביר את אסטרטגיות ההשקעה שלהם ולבצע פיזור סיכונים בתיק השקעות מאוזן.