כפי שנכתב כאן , המגבלות החדשות של בנק ישראל על המשכנתא לרבות הגבלת ההחזר החודשי מסכום ההכנסה, והגבלת החלק המשכנתא בריבית משתנה מסה"כ המשכנתא,  גורמים לייקור המשכנתאות לציבור. הבנקים פשוט מתרגמים את המגבלות האלו לכסף , אחרי הכל, כסף הוא מוצר כמו כל מוצר, ואם הוא מוגבל, אז המוכר מבקש תמורתו סכום גבוה יותר – ריבית גבוה יותר. זו כלכלה פשוטה, והמשמעות שלה היא גלגול המגבלות על המשכנתאות, על הריבית, על הציבור.

הנה ניתוח שמחזק את הדברים שפורסם בכלכליסט – בהינתן שהמשכנתא הממוצעת היא 600 אלף שקל, נמצא בבדיקת כלכליסט  כי – "מעבר של שליש מההלוואה מריבית משתנה כל חמש שנים צמודת מדד למסלול ריבית קבועה במשכנתא לתקופה של 20 שנה, תייקר את החזר הריבית וההצמדה על המשכנתא ב־45 אלף שקל. זאת בהשוואה לאותה משכנתא, לו היתה ניטלת לפני ה־1 לספטמבר". וזו עוד משכנתא ממוצעת, ככל שהמשכנתא גדולה יותר כמובן שהנזק ללווים גדול יותר.

כזכור בנק ישראל מנסה זה 3 שנים לעצור את ריצת האמוק למשכנתא ולדירה, רק שכל פעם מחדש מתברר שזה לא ממש עוזר ולא רק זה – אלא שהפתרון נמצא מתחת לאף – פשוט תעלו את הריבית – זה המפתח למלחמה במחיר הדירות – ריבית נמוכה תמשיך להניע את שוק הדירות ואולי אף לגרום להמשך עליית מחירים; ריבית בכיוון מעלה, תפחית את המוטיבציה של הרוכשים לקחת משכנתא ולקנות דירה, ותמתן את הביקושים – אבל זה לא נעשה, בבנק ישראל טוענים זה זמן רב שאין קשר הדוק בין הריבית לשוק הדירות, ומעבר לכך הם מחוייבים לריבית נמוכה על רקע המצב העולמי, הרצון לשמור על היצואנים משער חליפין נמוך, ופשוט בגלל שריבית נמוכה טובה לצמיחה במשק.  כן, אבל איפה האיזון בין כל אלה, לבין מחירי הדירות הגבוהים?
הצעד האחרון של הפיקוח על הבנקים לפני כשבועיים היה שלוש מגבלות חדשות שנכנסו לתוקף ב-1 בספטמבר. מגבלה ראשונה –  תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתה) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתה מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל- 50%, ישוקללו ב- 100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.

מגבלה שנייה – תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על  66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים.

מגבלה שלישית –  תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

בפיקוח על הבנקים הדגישו כי מגבלות אלו חשובות לנוכח המשך הביקושים למשכנתאות והתסיסה בשוק  הדיור, ובעיקר, חלקן הגבוה של ההלוואות לדיור בתיק האשראי הבנקאי וגידולו בשנים האחרונות, המשך העלייה המהירה בהיקף המשכנתאות החדשות והמאפיינים שלהן: חלק ניכר מהמשכנתאות (17%) ניתן בשיעורי החזר גבוהים מן ההכנסה (מעל 40%), חלק ניכר מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה (72%), וחלק מהמשכנתאות ניתן לתקופות זמן ארוכות של שלושים שנים ומעלה. "מאפיינים אלה טומנים בחובם סיכון עתידי ללווים, אשר קיים חשש שנטלו על עצמם התחייבות גבוהה ואשר בתנאים מסוימים עלולים שלא לעמוד בהחזרי המשכנתה", אמרו בפיקוח על הבנקים, "זאת על רקע הגידול ביחס שבין יתרת ההלוואות לדיור להכנסה הפנויה . מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה בעתיד ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתה וכן בסיכון הכרוך בשינויים בסביבה הכלכלית, כגון הרעה בתנאי שוק העבודה. התממשות של שני הסיכונים יחד בעת ובעונה אחת, אף תעצים את ההשפעה על יכולת ההחזר של הלווים ותגדיל את הסיכון שהם ייקלעו לקשיים בהחזר המשכנתה"

פועל יוצא של חשש זה, על רקע העליות המתמשכות במחירי הדיור, מאפייני המשכנתאות וסביבת הריבית הנמוכה, הוא הגידול בסיכון למערכת הבנקאית. ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכללותה