ככה זה שאין החלטות אבל יש דיבורים. מדברים בשבועות האחרונים על העלאת מס רכישה, על העלאת מס שבח ועל קביעת מס על הכנסות משכר דירה. מדברים ומדברים ובינתיים לא עושים, אבל הציבור לא מ חכה. הציבור מאמין שמשה כחלון, שר האוצר החדש , יחד עם גורמים נוספים בממשלה לרבות שר השיכון והבינוי יואב גלנט מס' 2 במפלגה של כחלון – כולנו, אכן יפעלו בנחישות בשוק הדירות, במטרה להוריד את מחירי הדירות.
האם זה יקרה? נקווה שהפעם כן, שהפעם המחירים יזוזו כלפי מטה, אלא שבינתיים כאמור זה בעיקר דיבורים; דיבורים שמכניסים את הציבור לפאניקה. היקף מס רכישה ששולם בחודש מאי עלה ב-30% לעומת חודש מקביל בשנה קודמת, והיקף מס שבח ששולם בחודש מאי עלה ב-11% לעומת החודש המקביל. הציבור אכן חושש מהעלאת מיסים ולכן הוא ממהר לעשות עסקאות נדל"ן. סך ההכנסות ממיסוי במהלך חודש מאי הסתכמו ב-880 מיליון שקל.
האם אכן המהירות של הציבור לבצע עסקאות תתברר כנכונה. לפי התוכניות של האוצר ישנה כוונה להעלות את שיעור המס בשיעור חד. הכוונה היא להטיל מס שבח בשיעור של 25% על הרווח ממכירת דירה, וזאת לעומת המצב כיום לפיו קיים פטור (תחת תנאים מסוימים) בעת מכירת דירה. מדובר במהפכה של ממש ובהכנסת כסף רב לקופת המדינה, במקביל לפגיעה במשקיעים בתחום הנדל"ן שעד היום נהנה מהקלות מיסוי ופטורים רבים לעומת משקיעים אחרים, לרבות משקיעים בבורסה.
באוצר מתכננים גם למסות את שכר הדירה , בעוד שהיום שכר הדירה ממוסה רק אחרי סכום משמעותי (סביב 4.8 אלף שקל). גם צעד זה כמובן יפגע במשקיעים בדירות, וזאת למעשה הכוונה – להוציא את המשקיעים האלו מהשוק, או לכל הפחות להביא להקטנת הרכישות שלהם שמביאות במקביל לעלייה בביקושים ולעלייה במחירי הדירות.
בנוסף, מתכננים באוצר העלאת מס רכישה על דירה שנייה ל-15% בעוד שבעבר היו מדרגות ושיעור מס על המדרגה הגבוה ביותר היה 10%. גם הצעד הזה עשוי להרחיק משקיעים בדירות שצריכים מעכשיו לשלם קנס גבוה יותר על רכישת דירה. המס על שכר הדירה אמור להיות מהשקל הראשון בעוד שכיום זה החל מ-4.8 אלף שקל. היום יש רבים שמשתמטים מתשלום המס הזה, האם מישהו מבטיח שבעתיד הם לא יברחו מתשלום המס?
אבל, הבעיה בהצעה הזו של האוצר היא שהמס יתגלגל ברובו לשוכרים – זה ברור כשמש. מדובר בשוק חופשי, והמשקיעים רוכשים דירות ומשכירים אותם כי הם מניבים להם תשואה, אם יקחו להם חלק מהתשואה הזו הם יבקשו יותר מהשוכרים. זה הכל כלכלה פשוטה, זה הכל ביקוש והיצע. ומה יקרה אז, או שהזוגות הצעירים שהתייאשו לקנות דירה והסתפקו בשכירת דירה יחזרו להורים; או שדמי השכירות יעלו כך, שכבר יהיה עדיף לחלקם לקחת משכנתא ולקנות דירה. הרי יש סוג של טריידאוף בין קנייה להשכרה – ברגע שההשכרה פחות משתלמת הולכים לקנייה. האם זו מטרת האוצר? כאמור, לא בטוח!
מס רכישה – 15% על דירה שנייה
באוצר מתכננים כאמור להעלות את מס רכישה על דירה נוספת (כלומר, דירה שנייה ויותר שנרכשת בידי אותה משפחה/ תא משפחתי). שיעור המס הנכון להערכתם – 15% לעומת מס מקסימלי (על המדרגה הגבוה ביותר) בשיעור של 10% בעבר.
שוב, גם כאן, בדומה למהלכים הקודמים – העלאת מס שבח, והטלת מס על השכרת דירה מהשקל הראשון, הצעד עשוי להרחיק את המשקיעים בדירות. המשקיעים עכשיו צריכים לשלם קנס גבוה יותר (מס גבוה יותר משמעותית מהעבר) וסביר שהם יתרחקו מהשוק, או פשוט ידרשו שכר דירה בהתאם גבוה יותר וזו כאמור לא המטרה.
כל הצעדים האלו הם הצעות והמלצות שגובשו על ידי משרד האוצר. ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר שאחראי על תחום נדל״ן ענה לשאלות גולשים, בדף הפייסבוק של האוצר לאחרונה ואמר – " אין ספק שקיימת אפליה לטובה למשקיעים בתחומי הנדל"ן. פטור מהכנסה משכר דירה מעודד משקיעים לרכוש דירות, אם כי יש לזכור כי מס רכישה הינו בגובה 10 אחוזים בלבד. משרד האוצר בוחן אפשרויות להוריד את הביקוש בשוק המשקיעים בנדל"ן.
"מחירי הדיור ממשיכים לעלות וזאת בין היתר בשל סביבת ריבית נמוכה וההיצע המוגבל. הממשלה משתמשת בכל האמצעים העומדים לרשותה על מנת להגדיל את ההיצע, עובדה שבסופו של דבר תגרום לבלימה של העלייה במחירי הדיור
"שוק הנדל"ן מופלה כיום לטובה מבחינת מיסוי על רווחיו על דירות להשקעה. עלינו לחזור ולבחון כל העת האם אפליה זו מוצדקת ומה השלכותיה בין היתר על מחירי הדיור. אם נגיע למסקנה שמדיניות זו אינה משרתת את מטרתה – נציע חלופות".
ביחס להצעה שעולה אחת לתקופה לחלק קרקעות לזוגות צעירים, אמר ניצן – "קרקע היא משאב ציבורי שחלים עליו כללי השוויון. על פי מדיניות הממשלה ומנהל מקרקעי ישראל קיימת הנחה על רכישת קרקע באיזורי עדיפות לאומית. בנוסף, מחיר הקרקע הוא רק אחד מהפרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירה".