ברבעון הראשון של 2022 נבלם הגידול המהיר במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי (כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת) אשר נמשך מאז הרבעון האחרון של 2020 ועד הרבעון האחרון אשתקד.  כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון של 2022 שפרסם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.

על פי הנתונים, סך העסקאות בשוק החופשי עמד ברבעון הראשון על 31.2 אלף דירות, גידול מתון של 0.8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זאת לאחר רצף עליות בשיעורים של בין 29%-99% בחמשת הרבעונים שקדמו לו. בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה ברבעון האחרון של 2021 ירד סך העסקאות בשוק החופשי בשיעור חד של 23%.

בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות ברבעון הראשון של 2022 על 34.9 אלף, גידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה חדה של 21% בהשוואה לרבעון הקודם.

שיא ברכישות דירה ראשונה ברבעון הראשון 2022

עוד על פי הממצאים, רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון הראשון הגיעו לשיא חדש של 13.9 אלף דירות, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לשיא הקודם שנרשם ברבעון האחרון של 2021.

בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד סך הרכישות של דירה ראשונה ברבעון הראשון השנה על 17.6 אלף דירות, גידול של 21% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 4% בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד.

רכישות דירה ראשונה בפריפריה זינקו בשיעור של 31%. נמצא מתאם חיובי גבוה בין קצב עליית מחירי הדירות למשקל הפריפריה ברכישות דירה ראשונה ומשפרי דיור בשוק החופשי.

לדברי הכלכלנית הראשית, באופן כללי כאשר בוחנים את השינוי ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי בין המרכז לפריפריה נמצא כי שיעורי הגידול בפריפריה גבוהים משמעותית מאשר במרכז. כך, סך הדירות שרכשו בפריפריה מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה עמד ברבעון הראשון השנה על 6.3 אלף, גידול חד של 31% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מנגד, באזורי הביקוש במרכז הארץ הסתכמו רכישות אלו ברבעון הראשון השנה ב-7.6 אלף, גידול של 16% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

על רקע שיא זה ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי באזור חיפה ברבעון הראשון של השנה, בחנו באגף הכלכלנית הראשית את המאפיינים הסוציו-דמוגרפים של רוכשים אלו, תוך התמקדות ברכישות בעיר חיפה עצמה, המרכזת כ-40% מסך רכישות דירה ראשונה באזור כולו.

37% מרוכשי דירה ראשונה בחיפה – רווקים; רבע מתוכם מתגוררים במרכז

על פי הדוח, אחד הממצאים הבולטים העולים מניתוח זה הוא השיעור הגבוה יחסית של רווקים מקרב רוכשים אלו בחיפה, כאשר שיעורם עומד על 37%, שיעור חריג בגובהו (בדרך כלל מרכזים הרווקים כחמישית מרוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי. בנוסף, בניגוד לממצאים העולים בדרך כלל מניתוח רכישות הרווקים, אין במקרה זה אינדיקציות לשיעור משמעותי של רכישות הנעשות ע"י ההורים תוך הימנעות משיעורי המס הגבוהים המוטלים על רכישת "דירה נוספת". ממצא זה עשוי לרמז על חשש של אוכלוסייה זו להמתין לרכישת הדירה עד לנישואים, על רקע קצב העלייה הגבוה במחירי הדירות בשנה האחרונה.

ממצא בולט נוסף העולה מניתוח זה הוא כי קרוב לרבע (23%) מרוכשי דירה ראשונה בחיפה מתגוררים במחוזות ת"א והמרכז, כאשר השכר הממוצע שלהם נמוך מאשר של הרוכשים המתגוררים במחוז חיפה. במקביל גם מחירי הדירות שרכשו נמוכים יותר משמעותית, לא רק בהשוואה לאלו שרכשו מי שמתגוררים בחיפה אלא כמובן גם בהשוואה לרמת מחירי הדירות במרכז. ממצאים אלו עשויים לרמז כי שיעור לא מבוטל מתוכם אינו מתכוון להתגורר בדירה, אלא רוכש דירה היכן שיכולתו הכספית מאפשרת לו. העובדה שמדובר בעיר סטודנטיאלית מגדילה את ההסתברות שיימצא ביקוש מצד שוכרים לדירות אלו. בהקשר זה נציין כי בבאר שבע, עיר סטודנטיאלית בולטת נוספת, נרשם שיעור הגידול החד ביותר ברכישת דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה.

ירידה של 60% ברכישות משקיעים לעומת הרבעון האחרון של 2021

 רכישות המשקיעים ברבעון הראשון השנה הסתכמו ב-5,000 דירות,  ירידה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה חדה של 60% לעומת רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2021,  זאת לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר אשתקד. שיעור ירידה זה דומה לשיעור הירידה שנרשם ברכישות המשקיעים ברבעון שלאחר העלאת המס הקודמת ביוני 2015.

בפילוח לפי אזורי מיסוי מקרקעין, נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון השנה הקיפה את כל האזורים, כאשר בולט במיוחד אזור ירושלים עם ירידה חדה של 43%. בכך הגיע מספר הדירות שנרכשו להשקעה באזור ירושלים ברבעון הראשון השנה ל-433 דירות בלבד, רמה הנמצאת באחוזון ה-20 בהתפלגות הרבעונית של רכישות המשקיעים באזור זה בעשרים השנים האחרונות.

ברבעון  הראשון של השנה נמכרו על ידי משקיעים 7,400 דירות, גידול של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור גידול הגבוה בארבע נקודות אחוז מסך הגידול במכירת דירות יד שנייה. בהשוואה לרמת השיא במכירות המשקיעים שנרשמה ברבעון האחרון אשתקד ירדו מכירות המשקיעים ברבעון הראשון בשיעור של 17%.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות המשקיעים נמצא כי בשישה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין נרשם גידול משמעותי במכירות המשקיעים, כאשר חמישה מתוכם הם אזורי פריפריה. כך, אזור באר שבע הוביל את הגידול במכירות המשקיעים ברבעון הראשון השנה, עם עלייה חדה של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. באזור חיפה שיעור גידול זה עומד על 20%. מנגד, בולט אזור תל אביב (הכולל עיר זו ובת ים בלבד) עם ירידה של 11% במכירות המשקיעים. באזורי ירושלים, המרכז ונתניה ירדו מכירות אלו בשיעורים של בין 7%-3%.

כ-7% מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון השנה הניבו להם הפסד הון ריאלי (נציין כי בחישוב זה לא נכללות ההכנסות משכ"ד, אלא ההפרש הריאלי בין מכיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות המותרות בניכוי כגון מס רכישה). בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד זוהי ירידה של 2.6 נקודות אחוז בשיעור המכירות בהפסד, והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2019.

ברבעון הראשון של השנה נמכרו 22 אלף דירות יד שנייה. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי עלייה מתונה של 2%, כאשר בהשוואה לרמת השיא ההיסטורי שנרשמה ברבעון האחרון אשתקד ירדו מכירות אלו בשיעור של 19%.

בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בשיעורי השינוי באזורים השונים, בפרט בין הפריפריה למרכז. כך, בעוד שבכל חמשת אזורי הפריפריה נרשם גידול במספר דירות יד שנייה שנמכרו (בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד), כאשר בולט במיוחד אזור באר שבע עם גידול של 19% במכירות אלו, בכל אזורי הביקוש במרכז הארץ, למעט אזור ירושלים ששמר על יציבות, נרשמה ירידה במכירות אלו.  בולטים במיוחד אזורי המרכז ונתניה עם ירידות של 9% ו-11%, בהתאמה.

סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה עמד על 8.9 אלף דירות, ירידה מתונה של 3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה חדה של 32% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון אשתקד. זוהי גם הרמה הרבעונית הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי מאז הרבעון האחרון של 2020.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי ירידה מתונה זו ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי נרשמה תוך שיעורי שינוי גבוהים בין האזורים השונים. כך, בצד הירידות בולטים אזורי ת"א וחיפה שרשמו ירידות חדות של 20% ו-17%, בהתאמה (בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד) , בולט מנגד אזור רחובות עם גידול של 14% ברכישות אלו. כפי שצוין בסקירה לחודש מרץ, באזור זה התבצע באותו חודש מבצע מכירות "פריסייל" בפרויקט גדול בקרית מלאכי.