מעודכן ל-03/2019

דירת גן, למי שחולם על בית עם גינה, היא פתרון אידיאלי – הנה היתרונות והחסרונות –

מאז ומעולם היה חלומם של ישראלים רבים, לגור בבית עם גינה פרטית צמודה; ואולם, מחירי הבתים הפרטיים היו (ועדיין) רחוקים מהישג ידם של רוב  האוכלוסייה, ואז הומצאה דירת הגן – מין יצור כלאיים של בית עם גינה פרטית בקומת הקרקע, אך בתוך בניין משותף עם שכנים. אגב, עד היום אין הגדרה בחוק לדירת גן, אך אדריכלים טוענים, שדירת גן היא דירה בקומת קרקע, אליה צמודה גינה בשטח 50 מ"ר לפחות, השייכת לדייריה בלבד, ושהגישה אל הגינה היא מתוך הדירה.

דירות הגן הראשונות נבנו בישראל בשנות ה-80 של המאה שעברה. עד אז נבנו הבניינים על עמודים, כשאת שטח הקרקע ניצל הקבלן לטובת חצר משותפת לבניין, חניה לדיירים, וגם לדירות קטנות בקומות הקרקע, שנחשבו אז לזולות ביותר. בהשראה מספרד וניו יורק והמלצות של כמה אדריכלים בארץ, הבינו הקבלנים שהם יכולים לנצל את הקרקע שבבעלותם ואת זכויות הבנייה גם לשדרוג הדירות בקומות הקרקע לדירות עם חצר פרטית – דירות גן, וזאת במחיר גבוה בהרבה מהדירות הרגילות בבניין, אך עדיין נמוך בהרבה ממחיר בית פרטי באזור.

דוגמאות (מתוך אתר WinWin): ברעננה מוצע בית פרטי בן 5 חדרים ברחוב ביאליק בכ-5.8 מיליוני שקלים. דירת גן בת 5 חדרים באזור סמוך תעלה רק 3.3 מיליוני שקלים. דירת גן ברחוב איינשטיין בתל אביב בת 7 חדרים מוצעת ב-6.5 מיליוני שקלים; בית פרטי בן 7 חדרים בנווה צדק – 12.5 מיליון שקל. בראשון לציון – דירת גן בת 3 חדרים מוצעת למכירה ב-1.85 מיליון שקל; בית פרטי בין 3 חדרים מוצע ב-3.6 מיליוני שקלים. כמובן, שההשוואה היא לא מדויקת – לא בדקנו את המצב של כל נכס ומאפייניו הייחודיים. עם זאת, הדוגמאות מראות שמחיר של דירת גן קטן בכמעט מחצית מאשר בית פרטי, עם אותו מספר חדרים.

בכך גם השביחו את הפוטנציאל הכלכלי והשיווקי של כל הבניין. הרעיון היה מוצלח, והביקוש לדירות גן הפך לגבוה; כיום כולל כמעט כל פרויקט חדש של בנייני מגורים דירות גן בקומות הקרקע; החניה ירדה אל מתחת לקרקע או אל סביב הבניין, והחצר המשותפת צומצמה מאד. אם בהתחלה היו דירות הגן נבנות מחור, ובחזית נשמר השטח לחצר משותפת , היום, בגלל ההצלחה של דירות הגן, הקבלנים בונים מסביב לכל מפלס הכניסה דירות גן, כולל בחזית. ובכל זאת, דירות הגן נמכרות ראשונות בפרויקטים חדשים, כשמחירן גבוה בדרך כלל ב-20%-25% ממחיר דירה רגילה דומה בבניין, כי הן נחשבות ליותר יוקרתיות. גם שטחן גדל וכיום ניתן למצוא דירות גן בנות 6 חדרים, מחולקות לשתיים ואף שלוש קומות; אז מדובר בדופלקס עם גינה או בטריפלקס עם גינה, והמחירים הרבה יותר גבוהים.

יתרונות, חסרונות של דירות הגן וכמה טיפים

נתחיל ביתרונות:

היתרון הבולט של דירות הגן – הגינה הפרטית. אני התגוררתי בדירת גן במשך 11 שנים. 4.5 חדרים אליהן הייתה צמודה גינה בשטח 400 מ"ר (!). הייתה לנו תחושה של בית פרטי, כי יצאנו מהדירה שלנו לגינה מהסלון, מהמטבח ומאחד החדרים; גידלנו עצי פרי בחצר, טיפחנו את הדשא, שמנו שולחן גדול וכסאות גן, עמדת ברביקיו הילדים שיחקו ואירחו חברים בגינה הרחבה, תחת השגחה ללא צורך לצאת לגינה הציבורית, אירחנו עשרות לארוחה בגלל השטח הרחב. במילים אחרות: מי שאוהב לטפח גינה על יתרונותיה, אך הוא לא יכול להרשות לעצמו לרכוש בית פרטי באזור – דירת גן היא הפתרון בשבילו.

אם יש לכם ילדים – בגינה אתם יכולים להציב בריכה, מגלשות לילדים,  טרמפולינה ועוד.

 אירוח באוויר הפתוח – דירת גן מאפשרת לכם לארח את החברים ובני המשפחה לסעודות בגינה ובכלל, תחת כיפת השמיים באווירה אחרת.

בעלי חיים – אין בעיה לבנות מלונה גדולה לכלב בחצר.

מחסן – במקום להסתפק במחסן הקומתי הקטן הצמוד לדירה, ניתן להציב מחסן גדול יחסית בגינה, ובו תוכלו לאחסן את כלי הגינה וכל דבר אחר שלא נמצא לו מקום בדירה.

שכנים – שכנים זה גם דבר טוב, בעיקר אם מדובר ביחסי שכנות טובים; בעיקר בעתות "מצוקה" כשהסוכר נגמר, או כשאתה רוצה לקפוץ לקניות והשכנה יכולה לשמור על הילד בינתיים.

חסרונות:

גינה גדולה מדי – במקרים רבים הגינה המוצמדת לדירת הקרקע מאד גדולה – אנחנו באיזשהו שלב התעייפנו מכיסוח דשא בשטח של כ-400 מ"ר.

טיפ: הפתרון יכול להיות ריצוף חלק גדול מהגינה (מותר עם מגבלות). זה גם חוסך בעלויות התחזוקה של הגינה, שכדאי לכם לקחת בחשבון כשאתם קונים דירת גן.

מעלית – למרות שאינכם משתמשים במעלית, עליכם להשתתף במימון התחזוקה שלה.

ביוב – בחצרות דירות הגן מטמין הקבלן את צינורות הביוב המשותף לכל הבניין; לעיתים מדובר אפילו ב-9 שוחות (תלוי במספר הדיירים בבניין) שמפלחות את הגינה ובמכסי ביוב המכערים ומפריעים לרצף הדשא. מסתבר שאין תקן המונע מהקבלן לנהוג כך, אך הוא צריך לעגן זכויות אלו בהסכם המכר לדירה. א. זה יכול לגרום להצפות. ב. בכל תיקון של סתימה בביוב המשותף, אתם צריכים לארח את האינסטלאטור וכנראה גם את נציג הוועד שילווה את עבודתו.

ניקוז – גם צנרת הניקוז המשותפת עוברת בגינתכם. הקפידו לפחות שהיא נשפכת אל מחוץ לגינה ולא בתוכה.

מזיקים – בקומת הקרקע, ובעיקר בגינה (כמו בבית פרטי), תצטרכו להתמודד עם מקקים, נמלים, חרקים מעופפים ואפילו נחשים.

טיפ: צריך לדאוג להדברה תקופתית גם בבית וגם בגינה.

מגבלות בשל שכנים ומשום שמדובר בבניין משותף – לא תוכלו לשתול כל עץ שתבחרו; א. השכנים מעליכם יכולים להתלונן ששתלתם עץ גבוה שמסתיר להם את הנוף. ב. עצים עם שורשים עבים ו"אלימים" כמו פיקוס בנימינה, לא תוכלו לשתול באמצע הגינה, כי הם יכולים לפגוע בצנרת הביוב העוברת בגינתכם. ג. הכלב שלכם נבחן? כשהוא בחוץ הנביחות שלו תופסות תהודה הרבה יותר גדולה. שכנים לא סבלניים צפויים להתלונן. ד. אתם אוהבים לארח לארוחות "על האש"? תצטרכו להרחיק לפינת הגינה, כדי שהעשן לא יגיע לשכנים למעלה, אחרת הם צפויים להתלונן, ותרגישו מובכים מול אורחיכם.

אין פרטיות – אחת הטענות החוזרות הנשמעות מפי דיירי דירות גן היא – "אני המאפרה של הבניין", או "אני פח האשפה של הבניין". כלומר, כמעט בכל בניין יש שכנים לא מתחשבים שאת הלכלוך שהם אוספים מהמרפסת הם משליכים למטה, והיא צונחת לה בגינה הפרטית שלכם; החבר'ה מעשנים במרפסת ואת האפר מהסיגריה, ולא פעם את הסיגריה עצמה, וגם מאפרות עמוסות, הם משליכים למטה. אתם גם חשופים לצפייה של השכנים מלמעלה במעשיכם בחצר, ולא תוכלו לצאת אליה בכל לבוש שתרצו.

טיפ: בישיבת הדיירים הראשונה הקפידו לדרוש מהשכנים לא לזרוק כל פסולת לגינתכם, ותאיימו בפנייה לפיקוח העירוני, למשטרה וכד'. רשמו לפניכם את הדיירים שגרים בדיוק מעליכם (בכל הקומות) ובכל פעם שנזרקת פסולת או סיגריה, אל תהססו לעלות ולחקור כל שכן מעליכם. מהלך כזה יקטין ואולי אף יחסל את התופעה.

אתם יכולים לבנות פרגולה גדולה (יש צורך בהיתר וועדה מקומית, כמו בכל בית) שתסתיר חלק מהגינה מעיני השכנים. הפרגולה היא לא פתרון אולטימטיבי, כשהשכנה שוטפת את המרפסת ואת המעקה שלה בצינור מים, למשל. זה קרה לי כשישבתי לקפה תחת הפרגולה עם חברה, ולפתע נרטבנו כי השכנה שמעלי שטפה את מעקה המרפסת; אפשר לבקש מהשכנים לתאם אתכם מתי הם שוטפים בצינור את מעקה המרפסת, כדי שלא תהיו בחוץ באותה עת.

רעש – דירות הגן מצויות במפלס הכניסה כאמור, כך שדיבורים, רעש של כלי רכב מהכביש ומהחניון, טריקת דלת הכניסה בכל פעם ששכן נכנס לבניין – אלה יהיו מנת חלקכם.

קרבה לחדר האשפה – קיר חדר האשפה צמוד בדרך כלל לאחת מדירות הגן, מה שעלול להביא לריח רע ולאוסף חתולי רחוב רעבים.

טיפ: כשאתם בוחרים את דירת הגן בה תגורו – תשתדלו שהיא לא תהיה זו שצמודה לחדר האשפה.

טיפ: שהדירה תהיה אחורית ולא חזיתית, כדי להפחית את רעש טריקות דלת הכניסה ורעש הרחוב.

ועוד כמה המלצות לסיום – אם אתם חוששים מהצפות בחורף, תבקשו מפלס גבוה יותר של הדירה מאשר של הגינה. אם אינכם חוששים – הרי שלדרוך בגינה היישר מהיציאה מהחדר, זה הכיף הגדול יותר. אגב, דירות גן חד מפלסיות (הסלון במפלס אחד עם הגינה הן המבוקשות יותר).

פועלי הבניין וגם אלה שמפקחים עליהם הופכים במהלך הבנייה את החצרות ל"מיכלי פסולת" ענקיים; יש שם מיכלי פלסטיק, לבנים, שברי בטון, פחיות שתייה של הפועלים ועוד ועוד. הקפידו לשאול את הקבלן שלכם מתי מכסים את החצר שלכם באדמת חמרה – יום לפני, תבקרו באתר הבנייה ותדרשו לסלק את כל פסולת הבנייה מהחצר. זה גם מרעיל את אדמת החמרה ולא תבינו למה העץ שלכם לא גדל במהירות ובמידה הרצויה.

לסיכום – דירת גן היא הפשרה של מי שחולמים על בית פרטי עם גינה ולא יכולים להרשות לעצמם אותו בגלל סיבות כלכליות. גם הפשרה יכולה להיות חיים נפלאים, אבל תזכרו – זה עדיין בניין משותף, ואיכות חייכם תלויה גם בשכניכם.

עדכונים:

עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת הבנייה דמרי, בראיון לדהמרקר – "לא בכל פרויקט יש דירות גן, אלא בעיקר בבניינים נמוכים. מצמידים לך עוד שטח וזה מעלה את מחיר הדירה. פעם השטח הזה היה גינה משותפת לכל הדירות, ולכן בהרבה בניינים שנבנו בשנות ה–50 וה–60 הדיירים בקומת הקרקע סיפחו לעצמם גינות. כיום אתה רואה אותם יושבים בגינה שלא שייכת להם, אלה דברים שהשתרשו עם השנים. לפעמים זה יוצר בעיות בין השכנים כשנדרש לעשות שינויים כמו תמ"א 38. בכל מקרה, בפרוקיטים חדשים יש דירות גן, והדירות האלו מבוקשות".

פנטהאוזים – כל מה שצריך לדעת

המדריך להוספת מרפסת