מעודכן ל-10/2021

דירות נופש – השקעה משתלמת? – לכאורה כן, בפועל יש הפתעות לרעה – מה צריך לבדוק ומה צריך לדעת על דירות נופש

בחיפוש אחרי תשואה, הפכו דירות נופש בשנים האחרונות לאפיק השקעה עבור לא מעטים. באינטרנט ובעיתונות נתקלים מדי יום במודעות פרסומת הקוראות לכם לרכוש דירת נופש להשקעה משתלמת באילת, בטבריה, בהרצליה או בחו"ל. להבדיל מיחידת נופש שאותה רוכשים במלון דירות המיועד לכך (קלאב הוטל וכד'), שבה אתם זכאים לנפוש במשך תקופה (שבוע ויותר, מתבטא במחיר) בשנה, הרי שדירת נופש היא דירה בבעלותכם – אתם יכולים לנפוש בה בעת שתרצו ובשאר הימים להשכיר אותה לתיירים ולנופשים ישראליים לתקופות קצרות ובמחיר נאה.

תופעה זו נפוצה בעיקר בקרב תושבי חוץ במגורי יוקרה קרוב לחוף בתל אביב, בהרצליה, ירושלים ועוד. הם מתגוררים בדירה בעת שהותם בישראל וחוסכים את הוצאות המלון הגבוהות, וכשאינם בישראל הדירה מושכרת לתיירים ונופשים אחרים תמורת מאות דולרים ללילה ומהווה מקור הכנסה משתלם מאוד. ברוב המקרים מדובר בדירות מרוהטות ומאובזרות באופן יוקרתי.

התשואה גבוהה

אבל לא רק מיליונרים מחו"ל משקיעים בדירות נופש בישראל; גם אוכלוסייה עממית יותר משקיעה בדירות נופש בישראל בעיקר באילת, טבריה, חיפה ועוד ערי חוף בהן ניתן לרכוש דירות קטנות במחיר נמוך של כמה מאות אלפי שקלים ולהשכיר אותן לנופשים תמורת מאות שקלים ללילה. לכאורה נשמע מאוד משתלם – התשואה גבוהה ואפילו יכולה להגיע לעשרות אחוזים בשנה. במה זה תלוי? נתחיל בהגדרות:

כיצד מוגדרת דירת נופש?

בישראל אין הגדרה בחוק לדירת נופש, אבל בחוזר שפרסמה רשות המסים לפני מספר שנים נקבע כי "דירות נופש אינן דירות מגורים". ל"דירת מגורים" יש הגדרה בחוק, שבעיקרה קובעת שהדירה לפי טיבה משמשת בפועל למגורים דרך קבע. בפסיקה של בית המשפט העליון נקבע לפני מספר שנים, כי דירת מגורים תיחשב ככזו אם רוכשיה יתגוררו בה לפחות 6 חודשים בשנה. ב-26 בפברואר 2013 פרסם משרד התיירות הנחיה, לפיה השכרת דירות בבתי מלון חייבת להיעשות על ידי חברת הניהול של בית המלון ולא ישירות על ידי בעלי הדירה. עוד קבע משרד התיירות שני מתווים למגורי הבעלים בדירה; 1. במלון שבו כל הדירות הן דירות נופש, מחויבת כל אחת מהן לעמוד להשכרה מלונאית לפחות תשעה חודשים בשנה, ובעל הנכס לא רשאי להתגורר בה יותר משלושה חודשים בשנה במצטבר. 2. הרוכש יכול להעמיד את דירתו להשכרה חצי שנה בלבד, אך זאת בתנאי שמחצית מיחידות הקומפלקס הן יחידות מלונאיות רגילות.

היבטי המיסוי:

אם דירת נופש אינה מוגדרת כדירת מגורים, בעליה גם אינם נהנים מפטורים והטבות במס שיש בדירת מגורים.

למשל: מס רכישה – תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה נקבע ששיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין, אשר אינה דירת מגורים, מס הרכישה יהא בשיעור קבוע בשיעור 6% מהשקל הראשון לפי מחיר הרכישה. בדירת מגורים, לעומת זאת, מס הרכישה הוא מדורג, ועד מחיר של 1.6 מיליון שקל, לדוגמא, יש פטור מלא ממס זה.

מס שבח –

על פי פסיקות בית המשפט העליון (למשל בפרשת דירות המרינה בהרצליה) דירת נופש אינה זכאית לפטור ממס שבח בעת מכירתה. בעלי דירת מגורים זכאים לפטור ממס זה בעת מכירת הדירה, אם לא מכרו במשך 4 שנים קודם לכם דירה אחרת. מדובר במס בשיעור של 25% על רווח ההון שנוצר ממכירת הדירה (ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה).

יש לציין, עם זאת, הן לגבי מס רכישה והן לגבי מס שבח, שמי שבבעלותו דירת נופש, שכאמור אינה נחשבת לדירת מגורים, הרי כשהוא רוכש או מוכר דירת מגורים הוא נהנה מההטבות והפטורים שיש לדירת מגורים, בתנאי כמובן שזו דירת מגורים יחידה בבעלותו.

מס-הכנסה –

הפעילות של השכרת דירות למטרות נופש היא פעילות חייבת במס הכנסה. על פעילות זו יחולו שיעורי המס השוליים של בעל הדירה, וגם יקוזזו מהם הפסדים בהתאם. מי שיש לו מספר דירות נופש אותן הוא משכיר, רשות המסים תתייחס אליו כאל עסק, מה שמחייב גם ניהול ספרים והגשת דו"חות. ראוי בהחלט להתייעץ עם רואה חשבון בנושא זה.

ארנונה

בפרויקטים שהוקמו באזור המוגדר לצרכי מלונאות ותיירות תיגבה ארנונה גבוהה יותר, לעיתים פי שניים מזו שנגבית מבעלי דירת מגורים רגילה. באילת למשל, נגבית ארנונה בסך 59 שקל למ"ר על דירת המושכרת לצרכי נופש לעומת 35 שקל לדירה רגילה, למשל. ישנם פרויקטים מאוד ותיקים של דירות נופש כמו במרינה בהרצליה, שהרשות המקומית ובעקבותיה גם בית המשפט העליון הכיר בהן כדירות מגורים לצורך מיסי ארנונה.

השקעה בדירות נופש יכולה להיות מקור הכנסה מעולה; כמו כן, לאור הגידול בשנים האחרונות בשימוש בדירות נופש על ידי תיירים מחו"ל ומהארץ, גם שווי הנכס הולך ועולה; עוד יתרון – ניתן להשתמש בהן לשימוש עצמי מספר חודשים בשנה. אלא שבפועל יש גם הפתעות לרעה.

צריך להתחשב בכמה פרמטרים כדי להגיע באמת לתשואות גבוהות בהשקעה בדירת נופש, כולל המיקום, כמה משקיעים בהתאמת הנכס לדירת נופש מבחינת אבזור וכד', היבטי מיסוי, תחזוקה ובעיקר תפוסה – ככל שהדירה מושכרת יותר (כמו בהשכרת דירות לטווח קצר, ראו מדריך באתר זה), התשואה גבוהה יותר. רבים המקרים שישראלים התפתו לקנות דירות נופש תמורת סכום קטן של 300 אלף שקל, באילת למשל, או בטבריה, ובשנה הראשונה קיבלו שכר נאה על השכרתן, כי כך הבטיחו חברות הבנייה שבנו את אותם פרויקטים; אבל לאחר שנה, התקשו הרוכשים להשכיר את הדירות והם מבקשים להיפטר מהן. לצורך חישוב התשואה צריך לקחת בחשבון גם שבעונת החורף אין בדרך כלל הכנסות, אבל עדיין יש הוצאות (תחזוקה וניהול, ארנונה וכד'), ולקוות שחודשי הקיץ יהיו פוריים מאוד.

התשואות שאתם רואים במודעות ושמציגים לכם מצד מוכרי הדירות, הן תאורטיות, והן מבטאות מצב של תפוסה גבוהה, אבל בפועל המצב לא כך. יש תקופה (שיכולה להיות ממושכת) שהדירות לא מושכרות. מעבר לכך, ההוצאות לא נמוכות, יש הוצאות שוטפות על תחזוקה, וצריך גם לקחת בחשבון את ההוצאות שקשורות להתעסקות שלכם – הזמן שלכם, הטלפונים, ההגעה למקום, הבדיקות, החיפוש אחרי שוכרים. זה לא עניין פשוט, זה רחוק מלהיות טריוויאלי, ויש כאן עלות שצריך איכשהו למדוד אותה. אם אתם לדוגמה מתעסקים בזה במשך 30 שעות בחודש, אז תעריכו את עלות השעה שלכם ותוסיפו את הסכום לתחשיב. נניח שהעלות שלכם (אותה אתם מרוויחים במקום העבודה הרגיל) היא 100 שקל לשעה, אז ההתעסקות בדירת הנופש עולה לכם (מעבר להוצאות הרגילות) עוד 3,000 שקל (30 שעות כפול 100 שקל), ואת זה אתם צריכים להוסיף לעלויות כדי לבחון אם זה משתלם לכם או לא.

לסיכום – דירות נופש יכולות להיות השקעה מעניינת, אבל רק בתנאי שבמצב אמיתי (ללא הבטחת הקבלן לשנה ראשונה או לשנתיים ראשונות) יש תפוסה גבוהה, ובהתאמה תשואה סבירה, ואת זה אתם צריכים להעריך ולבדוק כבר בתחילת הדרך, אחרת אתם עלולים להיות מופתעים לרעה – ותמצאו את עצמכם עם דירת נופש שמייצרת לכם הוצאות ולא הכנסות.