מעודכן ל-08/2021
דירה מקבלן או דירה יד שנייה – מה עדיף? לכאורה דירה מקבלן עדיפה, אתם יכולים לסדר את הדירה ולרהט את הדירה בהתאם למה שאתם רוצים. אין כמו לקנות מהניילון, אבל מצד שני – לרוב המחירים של דירה מקבלן גבוהים ב-10%-15%, מאשר דירה יד שנייה, וזה מבלי לקחת בחשבון עלויות נוספות שקיימות רק בדירה מקבלן – הצמדה למדד תשומות הבנייה, עורך דין מטעם הקבלן ועוד. זה לא תמיד נכון יותר, זה תלוי כמובן באבזור של הדירה, אבל ברוב המקרים – דירה מקבלן יקרה יותר.
דירה חדשה – יקרה יותר
ובכן, ברוב המקרים, דירה מקבלן תהיה יקרה יותר מדירה יד שנייה באותה שכונה (בסטנדרט דומה).הפרשי המחירים יגיעו ל-10%-15%, ואם מדבור בדירה יד שנייה ישנה הפרשי המחיר יהיו גדולים עוד יותר.
עם זאת, במקומות בהם יש ביקוש גבוה לדירות אז הפערים בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה, נמוכים יותר, כאשר במקרים מסוימים אין בכלל פער. הסיבה היא שהדירות יד שנייה הרבה יותר זמינות מדירות מקבלן. ביד שנייה, קונים ותוך תקופה קצרה מאוד כבר אפשר להיכנס לדירה, ואילו בקנייה מקבלן זה לרוב לוקח זמן (תלוי בשלב הבנייה, זה יכול גם לקחת כמה שנים).
כמו כן, במקרים רבים, דירות מקבלן נמכרות במחירי מבצע – לקבלן יש אינטרס למכור כמה שיותר מהר ואז להפחית את המימון. ברגע שהוא מוכר את הדירה ומקבל מקדמות וכספים בהתאם לאבני הדרך, החשיפה שלו לפרויקט נמוכה יותר והמימון שלו נמוך יותר (הכספים שהוא מקבל משמשים לרוב להחזר הלוואות ואשראי מהבנקים); ולכן, במקרים רבים הוא יציע את הדירות במחירים נוחים ובמבצעי מכירה יחסית נוחים, ואפילו באזור של מחירי דירה יד שנייה באותו אזור. בפועל, היו מקרים (ולא מעטים) שדירות יד שנייה היו אפילו יקרות יותר מדירות חדשות, אבל במבט מלמעלה על כל שוק הדירות המקומי, ניתן לקבוע שמחירי דירות חדשות יקרות יותר בשיעור של כאמור 10%-15%.
הבדל גדול בין רכישה מקבלן לרכישת דירה מיד שנייה הוא בהצמדה למדד – ברכישת דירה מקבלן לרוב תאלצו לשלם את הפרשי ההצמדה על מדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמבטא את עליית העלויות שקשורות לבנייה (מלט, עובדים ועוד), ובשנים האחרונות הוא עולה בשיעור ניכר לעומת מדד המחירים לצרכן. כאשר רוכשים דירה מקבלן והתשלומים הם על פני זמן (חודשים רבים ואפילו שנים בודדות), ההצמדה הזו עלולה לייקר מאוד את עלות הדירה. כיום, קונים רבים מתמקחים על הסעיף הזה ומשנים אותו להצמדה למדד המחירים לצרכן, אחרי הכל, אין באמת הצדקה למדד תשומות הבנייה – לא כל הכסף שהרוכשים חייבים קשור לעלויות הבנייה – הקרקע ממש לא, הרווח היזמי ממש לא, אז למה להצמיד? אלא שגם זה סוג של הימור – אף אחד לא באמת יודע מה יהיה מדד התשומות בעתיד ומה יהיה מדד המחירים לצרכן ומה יהיה היחס ביניהם. זאת ועוד – ניתן לחסוך את ההצמדה למדד תשומות הבנייה בעת רכישת דירה מקבלן אם מקדימים לקחת משכנתא (אלא שאז משלמים את הריבית) – כאן תוכלו להרחיב בעניין כדאיות לקיחת משכנתא כדי לשלם יחסית מהר לקבלן.
וכאן תוכלו לבחון את מדד תשומות הבנייה ביחס למדד המחירים לצרכן –
מחשבון מדד תשומות בנייה –
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
כך או אחרת, בהסתמך על העבר הרי שברכישת דירה מקבלן יש עלות נוספת – הצמדה למדד, שלא קיימת ברכישת דירה יד שנייה. ברכישת דירה יד שנייה, או שאין כלל הצמדה או שההצמדה היא למדד המחירים לצרכן. מנגד, ברכישה מקבלן, הרוכשים חוסכים דמי תיווך. בדירות חדשות אין מתווך שעלותו מסתכמת בכ-2%, אבל מנגד, יש כאמור עלויות נוספות, לרבות תשלום לעו"ד של הקבלן, אגרות ועוד.
רכישה מקבלן – יתרונות
ברכישה מקבלן לעומת רכישת דירה יד שנייה יש יתרון בפריסה של התשלומים. לא צריך לשלם תוך פרק זמן קצר כפי שקורה בעת רכישת דירה יד שנייה, אלא משלמים בתשלומים על פני כל התקופה עד למסירה (חלק משמעותי מהסכום נשאר לרוב לסוף), ומדובר כאמור לרוב בתקופות ארוכות.
יתרון נוסף של דירה חדשה הוא שלרוכשים יש מגוון של אפשרויות – כמה חדרים ואיזה גודל? איזו קומה? איזו כיווני אוויר? איזה חניות? נכון, מדובר ביתרון של רוכשים בתחילת הבנייה, אחרת לרוב יישארו מספר מצומצם של דירות, אבל באופן כללי, י שלרוכשים יותר אפשרויות. חוץ מזה, הם קונים דירה מהניילונים. אז נכון שזה לא מבטיח שלא יהיו תקלות ותיקונים בהמשך, אבל הרוכשים בעצם מעצבים אותה כפי שהם רוצים, מזיזים קירות, משנים את מה שמוצע להם בסטנדרט, הם בעצם נכנסים לדירה שלהם שמסודרת ומאורגנת לפי הרצונות שלהם – זה היתרון הגדול ביותר. בדירה יד שנייה, ניתן אמנם לשפץ, לעצב ולנסות להגמיש את הדירה לרצונות שלכם. זה בהחלט אפשרי, אך זה כמובן אף פעם לא יהיה חדש לחלוטין, ויש לזה כמובן עלויות לא נמוכות (תלוי בסוג השיפוץ).
בנוסף, בדירה חדשה יש כמובן מעלית (מה שלא טריוויאלי בדירות יד שנייה) ובשכונה לרוב יש תשתיות טובות, גנים, שטחים ציבוריים. הבנייה של השכונות החדשות היא ממש לא כפי שבנו פעם. בפעם בנו בניין, בלי קשר למה שיש מסביב – תשתיות, תחבורה, גנים וכו'. היום בונים (במקרים רבים) שכונה שיש בה את כל הצרכים הנדרשים למשפחות – תשתיות, תחבורה, גינה, שטחים ציבוריים, ועוד.
יתרון נוסף שמתחבר לתשתיות ולמבנה – בטיחות. בבניינים חדשים יש מרחב מוגן והם נבנו עמידים בפני רעידות אדמה (וזאת על פי חוק). בחלק מהבניינים הוותיקים יש ממ"ד אבל בחלק גדול עדיין אין , כשרובם לא עמידים בפני רעידת אדמה, אלא אם מדובר בבניין שעבר תמ"א 38 שבמסגרתו נעשה חיזוק למבנה (לצד הוספת דירות)
יתרון נוסף הוא בסטנדרט הבנייה – סטנדרט הבניה בפרויקטים חדשים הוא גבוה יותר מאשר דירות ישנות. זו הכללה, ישנם דירות חדשות בסטנדרט בינוני למדי, וישנן דירות ישנות שבנויות בסטנדרט גבוה, אבל כמכלול, דירות חדשות הן בסטנדרט גבוה (תלוי גם בקבלן עצמו) עם לובי רחב ומודרני.
הרוכשים מקבלים את רמת האזור הסטנדרטית שהיא אמורה להיות מספקת, ואלו שרוצים לשדרג יכולים כמובן לעשות זאת בתוספת תשלום. על הבנייה לרבות המרכיבים המשלימים (חשמל, אינסטלציה) יש אחריות של הקבלן ועל האבזור (ריהוט, מטבח) יש אחריות של החברה המספקת.
רכישת דירה יד שנייה – יתרונות
ברכישת דירה יד שנייה הרוכשים אמנם לא מקבלים דירה מהניילון, אבל לרוב הם מקבלים דירה בעלות נמוכה יותר (לא בכל מקום!), ומעבר לכך הם מקבלים דירה מסודרת. לדירה יש חיבור לכל התשתיות, היא מושקעת – תלוי בעסקה, אבל במקרים רבים המוכרים מעדיפים למכור יחד עם הריהוט והאבזור של הדירה.
יתרון נוסף הוא שלרוב אין דירות חדשות קטנות, ואילו דירות יד שנייה של 2 ו-3 חדרים קיימות יחסית בשפע, אם כי, תמהיל הדירות משתנה לטובת הדירות הגדולות. כמו כן, הבנייה כיום היא של חדרים קטנים. בדירות ישנות החדרים מרווחים וגדולים יותר, וזה יתרון גדול.
יתרון מסוג אחר הוא הרישום בטאבו. בדירות ישנות, חובה לוודא שמה שאתם קונים זה מה שיש בפועל, כבר היו מקרים שרוכשים קנו דירה והתברר שבטאבו היא לא מוגדרת כדירה אלא כמחסן. כמו כן, צריך לבדוק מי באמת מחזיק בדירה ומי מוכר לכם אותה – כדי להימנע מהונאות. אל תוותרו על בדיקה רחבה של הרישום בטאבו (גם בטאבו וגם בהיתר הבנייה), אבל אם בטאבו הרישום תקין, אז העברת הבעלות על שמכם אמורה להיות הליך מהיר. מנגד, בדירות חדשות לוקח הרבה זמן להעביר את הדירה על שמכם. זו עבודה של הקבלן (עורך הדין של הקבלן) כשהלכה למעשה היא לוקחת שנים. זה סוג של סיכון, אם כי, בהינתן שקיימים כל האישורים וכל המסמכים, לא אמורה להיות בעיה בלגור בדירה שעדיין לא רשומה בטאבו.
סיכון נוסף של רכישה מקבלן היא החשיפה למצבו הפיננסי. מה יקרה עם הקבלן יפשוט רגל? זה כבר קרה בעבר – מקרה חפציבה ואחרים, ועל רקע זה שינוי את הכללים וסיפקו לרוכשים הגנה (ערבות מכר), ועדיין אם לקבלן יש בעיה פיננסית, עד שהרוכשים יפגשו עם הכסף או ימשיכו את הבנייה דרך קבלן אחר ייקח זמן, כלומר מדובר על עיכוב בבנייה, וזה יכול להיות מאוד משמעותי מבחינת רוכשים שצריכים להתארגן במקום מגורים חליפי עד שהדירה שלהם תהיה מוכנה. זה גם סיכון פיננסי כמובן וגם בעייה גדולה וחוסר נוחות בלאתר מקום, להסתדר לתקופת ביניים, ולהתעכב בלהיכנס לבית שלהם. מצב כזה, לא קיים בדירה יד שנייה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
רכישת דירה מקבלן – כמה עולה העו"ד?
דמי תיווך – מי משלם וכמה?
מחירי הדירות – לאן? תמונה: pixabay