כשקונים דירה להשקעה, נהוג לחשב את כדאיות ההשקעה במונחי תשואה שנתית. זאת אומרת, כמה אחוזים מההשקעה יקבל המשקיע בכל שנה. התשואה השנתית על דירות להשקעה בישראל עומדת היום על כ-3% בשנה. תשואה גבוהה יחסית ניתן גם להשיג בבאר שבע, שם התשואה יכולה להגיע לעתים ל-4%, לקראת פתיחת שנת הלימודים באוניברסיטה.

אבל פרמטר נוסף שכדאי לקחת בחשבון כשרוכשים דירה להשקעה, הוא מה הפוטנציאל לרווח הון שיכול לנבוע ממכירת הדירה בעתיד. אם נקנה דירה שמניבה 3% בשנה אבל מחירי הדירות יירדו בסוף הדרך, כשנרצה לממש את ההשקעה, ייתכן שנמצא שההשקעה הניבה רווח קטן בהרבה או אפילו הפסד.

העלייה החדה במחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות מציבה את השאלה האם ניתן עדיין לייצר רווח הון מהשקעה בדירה, ואם כן אז באיזה שיעור.

כשבוחרים השקעה צריך לבדוק תמיד מהן ההשקעות האלטרנטיביות. מי שהחליט שההשקעה הטובה ביותר היא קניית דירה, חשוב שיידע שקיימת אלטרנטיבה נוספת בקניית דירה והיא קניית דירה להשקעה, באופן פרטי, בחו"ל. ההשקעה הזאת לא מתאימה לכולם ויש לבחון היטב את כל ההיבטים הכרוכים בהשקעה כזאת (מיסוי, רגולציה וכו').

איך קונים דירה בחו"ל?

אחת הדרכים לבצע רכישה של נדל"ן בחו"ל היא השקעה של הכסף בקרן אשר משקיעה עבור המשקיע את הכסף בנכס. בשיטת ההשקעה הזאת אין בעצם בעלות ישירה על הנכס והנכס לא נרשם על שם המשקיע.

האפשרות השנייה היא השקעה ישירה. המשקיע יכול לטוס למדינת היעד, לסייר ולראות את הנכסים הפוטנציאליים, ולסגור בעצמו את העסקה באמצעות עורך דין. רכישה בשיטה כזאת מצריכה היכרות עמוקה עם המקום בו מתכוון המשקיע לרכוש דירה, עם השוק ועם תנאי השוק. בהרבה מקומות השפה עצמה מהווה מכשול. השיטה הזאת אינה מומלצת למשקיע "הממוצע". היא יכולה להיות טובה לישראלי שהוא יליד המקום או שיש לו משפחה קרובה ביעד שיכולה לסייע לו.

שיטה נוספת היא היעזרות בחברה מקומית הפועלת ביעד. ברוב הערים הגדולות בעולם, המהוות יעד להשקעה בנדל"ן, פועלות חברות המספקות את שירותי הרכישה מההתחלה ועד לקבלת המפתח ופעמים רבות גם נותנות שירותים של ניהול הנכס לאחר הרכישה. גם שיטה זו מצריכה היכרות כלשהי עם היעד ובחירה מדוקדקת של החברה איתה רוצים לעבוד. ברוב המקרים גם נזקק המשקיע לטיסה אל היעד על מנת להיפגש עם נציגי החברה.

השיטה המהירה והקלה ביותר היא רכישת הדירה באמצעות חברות העוסקות בתחום בארץ. זוהי שיטה המתאימה לאנשים שלא רוצים או חוששים להתעסק בכל הפן הבירוקרטי והארגוני של הרכישה. החברות האלו בעצם עושות הכל עבור הרוכש, החל מצמצום המבחר והמלצה על מספר מצומצם מאוד של נכסים אשר נבחרים בקפידה על ידי החברה בהתאם לפרמטרים שקבע הלקוח, ארגון כל המסמכים עבורו וניהול המשא ומתן על המחיר, כך שבסופו של דבר כל שנותר למשקיע לעשות הוא להגיע למשרדי החברה בארץ ולחתום על החוזה. ישנם משקיעים שאפילו לא טסים לראות את הדירה שרכשו. הבעיה בשיטה הזאת היא שמהתמורה המתקבלת על השכרת הדירה נגזרים יותר קופונים שכן החברה הישראלית פועלת באמצעות חברה מקומית, ושתיהן רוצות להרוויח.

מיסוי

לפני שרוכשים דירה בחו"ל חשוב מאוד לברר את כל היבטי המיסוי, הן בארץ והן ביעד. כשקונים את הדירה ישנם מיסים, והם שונים ממדינה למדינה, וכן ייתכן שיש גם מיסים שצריך לשלם בארץ. אמנם ישנן אמנות כפל מס ומי שרוכש דירה בחו"ל לא אמור לשלם את אותו המס פעמיים, אבל ייתכן שבמקרה שאותו המס בחו"ל נמוך יותר משיעורו בארץ ייאלץ המשקיע לשלם את ההפרש לרשויות המס בארץ.

ישראלי שמשקיע בנדל"ן בחו"ל צריך להגיש דו"ח שנתי על הכנסותיו מנכסים ששווים מעל חצי מיליון דולר.

כמה עולות הדירות?

היעדים המועדפים היום על  הישראלים המבקשים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל הם ארה"ב, ברלין וארצות מרכז ומזרח אירופה כמו בודפשט, בוקרשט וורשה. לאחרונה החלו לעלות גם ברצלונה ומדריד על מפת המשקיעים.

כמובן שהמגוון הוא אין סופי, אבל ניתן למצוא בערים מרכזיות באירופה דירות מצוינות להשקעה, גם בפחות מ-100 אלף  אירו. את הדירות הזולות ניתן למצוא בעיקר בערים במרכז אירופה כמו בוקרשט, בודפשט ווורשה, שם המחיר הממוצע למ"ר נע בין 2,000 ל-2,500 אירו. במערב אירופה, העשירה יותר, מחירי הדירות נעים בסביבות 4,000 אירו למטר, אך גם שכר הדירה המתקבל על דירות אלו גבוה יותר בהתאם.

גם בארצות הברית ניתן למצוא דירות להשקעה במחירים שבהשוואה לישראל נחשבים למגוחכים. בפנסילבניה או בטקסס ניתן למצוא דירות ובתים גם ב-50 אלף דולר.

ומה התשואה?

התשואות המקובלות ביעדי ההשקעה הפופולריים נעות בין 5% ל-9% תלוי בנכס, במיקומו ובשיטת ההשכרה.

רבים רוכשים דירות להשכרה אשר מנוהלות על ידי חברות הניהול כדירות להשכרה לטווח קצר לתיירים. את הדירות האלו ניתן להשכיר דרך פלטפורמות אינטרנטיות כמו Airbnb ו-Booking.com. התשואה על דירות המושכרות בצורה זו עשויה להיות גבוהה מאוד אך היא תלויה בשיעורי תפוסה גבוהים.

לסיכום, רכישת דירה להשקעה בחו"ל יכולה להתברר כמעולה אך היא מסורבלת יחסית ולא בטוח שמתאימה לכל אחד. מי שמחפש השקעה בדירה בחו"ל ללא הטירחה הכרוכה בכך יכול להיעזר בחברות העוסקות בתחום אך צריך לקחת בחשבון שבמקרה כזה, התשואה שלו תיפגע. בכל מקרה, בכל שיטה, כדאי מאוד לעשות שיעורי בית מקיפים ולחקור את היעד ואת כדאיות ההשקעה בו, את המיסוי שחל ואת פוטנציאל ההשבחה של הנכס.