עשרות אלפי אזרחים ותיקים בישראל בוחרים לגור בדיור מוגן, ולהנות מחיי החברה ופעילויות שונות שמספק להם המקום תמורת הרבה מאוד כסף. התחום צבר פופולריות, והביקוש עולה על ההיצע. אך לצד החיים הטובים, מתלוננים דיירים רבים על חוזים לא הוגנים, שעושקים אותם ומגלגלים את הוצאות בעלי הדיור המוגן, עליהם. המדינה מצידה לא עושה מספיק כדי להבטיח הגנה לדיירי הדיור המוגן, ומתעלמת מהנעשה בענף.

כפי שקורה ברוב המקרים בהם הביקוש עולה על ההיצע, גם בתחום הדיור המוגן אין מספיק בתים, ואילו קהל המעוניינים רק הולך וגדל. נראה כי זו הסיבה העיקרית למספר עיוותים משמעותיים בהתקשרות בין הדיור המוגן לדייריו, שבמקרה או לא, הנפגעים מהם הם הדיירים. גם העובדה שמדובר באזרחים ותיקים לא מאוד עוזרת להם, כידוע מדינת ישראל לא מאוד מחבבת את זקניה.

לקוחות שבויים

לטענת דיירים רבים בבתי הדיור המוגן, ברגע שהם נכנסים לדיור המוגן, הם לקוחות שבויים, ומאוד לא משתלם להם לעזוב. מידי שנה מנכה הדיור עשרות אלפי שקלים מהפיקדון של הדיירים. על פי החוזה, הדיירים רשאים כמובן לעזוב את הדיור, אך אם יעשו זאת הם יפסידו את כספי הפיקדון, וייאלצו לשלם פיקדון מלא במקום החדש. דמי הפיקדון לפני מספר שנים עמדו על 1.5 מיליון שקל בממוצע, והם נמצאים במגמת עלייה בגלל מיעוט התחרות בתחום.  

עיוות נוסף: מע"מ על שכר דירה

בחשבונית שמקבלים הדיירים מהדיור המוגן עבור התשלום החודשי, אין הפרדה בין תשלום שכר הדירה, לשירותים נוספים כמו חוגים, בריכה, הרצאות וכדומה. כך יוצא שהמקום היחיד בישראל בו משלמים מע"מ על שכר דירה הוא דיור מוגן.

מע"מ גם על הפיקדון

גם על הפיקדון אמור בעל הדיור המוגן לשלם מע"מ,  אך בעלי הבתים מחייבים בחוזה את הדיירים לשלם את המע"מ. המדינה מצידה  טוענת שהפיקדון שהדייר מפקיד בידי בעל הבית, זו בעצם הלוואה. אם זו הלוואה, יש לשלם עליה ריבית, ולכן יש בהלוואה זו "ריבית רעיונית", שגם עליה מגיע למדינה מע"מ.  ביסוד רעיון הריבית הרעיונית עומדת ההנחה שבעל הבית חסך ריבית כשקיבל את הכסף מהדייר ולא מבנק, למשל. ריבית כזאת חייבת במס, ולמרות שהדייר הוא זה שנותן את הכסף לבעל הבית, מאפשרים לו לגלגל על הדייר את המע"מ על הריבית הרעיונית.לדוגמה דייר אדם שהפקיד מיליון שקל ערבות, ישלם בנוסף למע"מ על דמי האחזקה, עוד 9,500 שקל לשנה מע"מ על השחיקה ועל הריבית הרעיונית.

לאחרונה אישרה  חקיקה המחייבת את בעלי הדיור המוגן לתת לדייר בטוחה (ערבות) על הפיקדון. חקיקה זו היא צעד אחד בכיוון הנכון, שיתקן עוולות קשות בזכויות הדיירים בדיור המוגן. אך שינוי אמיתי יגיע כאשר היצע בתי הדיור המוגן בישראל יעלה משמעותית, ויצור תחרות אמיתית בענף. יתכן והמדינה צריכה לשקול הקלות ליזמי דיור מוגן, במקום חקיקות.