גג של בניין בבית משותף שייך לכל הבניין, אלא אם צוין אחרת. אבל אם מדובר בגג משותף, נוצרת כמה בעיות, האם השכן מהדירה למעלה יכול לשים כל ציוד שהוא רוצה? האם הוא יכול לבנות יחידת דיור אם הגג בעלותו? ומה לגבי נזילות מהגג? האם כל הדיירים צריכים לשלם על התיקון? על כך במדריך זה.

בכל מקרה, אם לא הוגדר בתקנון הבית המשותף או באסיפת הדיירים כי הגג שייך לאחד מהשכנים, מדובר ברכוש משותף לכל הבניין ומכאן שיש לעשות בו שימוש סביר, אי אפשר למלא את הגג בציוד ואי אפשר להשתלט על כולו, או כל מי שימנע מדיירים אחרים להשתמש בגג. כל הדיירים שגרים מתחת לגג לא יכולים לפתוח פתח המחבר לגג על דעת עצמם ללא אישור הדיירים.

התיישנות גג משותף

במקרה מסוים שבו טענו הדיירים כי השכנים השתלטו על הגג  זאת למרות היעדר חיבור לגג טענה המפקחת כי חלה התיישנות,  כי הדיירים עושים שימוש בגג מרגע שנכנסו לדירה  במשך עשרים שנה, ויש לראות את שתיקת הדיירים כהסכמה, הדיירים טענו גם כי  רכשו את הגג עם הדירה ורק לאחר מכן נודע להם שאינו מחובר לדירה. בית המשפט הפך את החלטת המפקחת וקבע שאין לראות בשתיקת הדיירים הסכמה והורה לפנות את הציוד מהגג.

מי משלם על איטום גג משותף ותיקונו

בעיה נוספת שחוזרת בעיקר בימי הגשמים היא איטום הגג. השכנים מלמטה לא רוצים לשלם על איטום הגג, כי הם לא סובלים מטפטופים, אבל על פי חוק הגג  שייך לכל הבניין ולא רק לדיירי הדירות העליונות.

על פי חוק, האחריות על הגג אינה  רק על דיירי הדירות העליונות אלא על כל דירי הבניין. כך שהכוונה היא לא רק שכל דיירי הבניין ישלמו, אלא שגם הזמנת הקבלן ובחירתו צריכה להיעשות על ידי כלל הדיירים באסיפה. מכאן האסיפה גם ממנה את הוועד  שיבחר את כל בעלי התיקונים לציוד המשותף, וגם את קבלן האיטום – נהוג שהוועד מבקש כמה הצעות מחיר לפני שבוחר בקבלן המתאים.

אם אחד הדיירים מסרב לשלם, לא ניתנת לו הזכות הזו. הוועד ישלם בעצמו מהקופה ויתבע את הדייר באמצעות המפקח על הבתים המשותפים. ייתכן גם שההליך יגיע לבית המשפט.

עם זאת, אם קיימת הסכמה בין הדיירים באסיפה לחלוקת תשלומים, בעיקר בבניין נמוך, כי למשל דיירי הדירות הנמוכות ישלמו על הטיפול בחצר ודיירי הדירות העליונות ישלמו על הגג, זה אפשרי, כל עוד הוחלט כך בהחלטת רוב באסיפת הדיירים.

גג פרטי

בחלק מהבתים המשותפים יש גג פרטי שנקנה על ידי בעלי הדירה ומחובר לדירה. אלו דירות הגג. כמובן שבמקרה זה הגג משמש רק את בעלי הדירה והוא האחראי הבלעדי לתיקונו. עם זאת,  צריך לבחון שאכן יש האישורים שהגג פרטי. במקרה זה לא יוכלו לטעון דיירים שהם כן משתמשים בגג רק לציודם הפרטי, אך כל דיריי הבניין יהיו חייבים להשתתף בתיקונים. ולהפך, בגג משותף לא יוכלו לטעון הדיירים שאינם משתתפים בתיקון אך יתקינו עליו דודי שמש וישתמשו בו לאחסון.

למי שייך הגג

בצו רישום הבית המשותף ובנסח רישום המקרקעין מצוין מי הבעלים של הגג. גם תקנון הבית המשותף כולל את חלוקת זכויות הבנייה על הגג

זכויות בנייה בגג

גם אם אדם רכש את הגג ,רכישת הגג לא מקנה לרוכש את זכויות הבניה הנוספות על הגג ואלו שייכות, על פי רוב, לכל דיירי הבניין, משום שבנייה נוספת בגג כמו דירה נוספת משפיעה על כל דיירי הבניין, למשל בייעוד הבניין לתמ"א 38. אם בכל זאת ירצו בעלי הגג לבנות יחידת דיור נוספת על הגג, יצטרכו לקבל את האישור של רוב דיירי הבניין.

בית משותף – מה הכללים החלים על הרכוש המשותף, מדרגות, מקלט, מחסנים?

בית משותף – מה זה ומה צריך לדעת