איך משפיע בית כנסת על ערך הדירה והאם מותר לבנות בית כנסת בבניין משותף?

באתם לראות דירה, זו בדיוק דירת החלומות שלכם, היא יפה, הסביבה טובה בעיניכם, השכנים נאים בעיניכם, מתאימה לכל הצרכים שלכם, אך לבסוף אתם מגלים שיש בית כנסת ליד הדירה או בבניין. איך זה משפיע על ערכה?  תלוי למי.

ברוב ימות השנה  בבתי הכנסת אין רעשים מיוחדים, הבעיה היא בחגים ובשבתות. עם זאת, בשכונות דתיות ומסורתיות בית כנסת נחשב סגולה טובה וגם רבים מהקהילות הללו ישמחו שבית הכנסת יהיה קרוב לביתם. במקרה כזה בית כנסת יכול להעלות את ערך הדירה, ב–3%-5.

אך בערים מעורבות או חילוניות מחיר דירה ליד בית כנסת יוריד את ערכה ב-10%, כיוון שההתקהלות וההמולה בחגים ובשעות התפילה עלולה להוות הפרעה לאוכלוסייה שלא רגילה לכך. עם זאת, אין הסכמה  בענף השמאות ויש כאלו שאומרים שבשכונות מסורתיות אין כלל  לבית כנסת השפעה על מחיר הדירה.

בית כנסת בבניין משותף

הפיכת דירה לבית כנסת ללא קבלת אישור הוא עבירה על החוק. כך בחוק התכנון והבניה כתוב כי שימוש חורג במקרקעין הוא שימוש שלא בהתאם לשימוש שהותר בהיתר הבניה או שימוש בניגוד לתכנית החלה על הקרקע. כך שאם השימוש "בית כנסת" אינו נכלל בהיתר הבניה, יהיה בהפיכת דירה בתוך בניין מגורים משום שימוש חורג – עבירה פלילית.  מהפסיקה אנחנו למדים  כי מספיק שיהיו זמני תפילה בשעות קבועות והתקהלות גם קטנה כדי שהדירה תיחשב לבית כנסת. הקנס בגין הפעלת בית כנסת ללא היתר עלול להגיע ל-15 אלף שקל או 90 יום מאסר .

לעומת זאת, אם שכנים רוצים להקים בית כנסת בבניין משותף שלא בדירה, בין אם באופן זמני ובין אם באופן קבוע, הם צריכים לקבל אישור לחריגה באסיפה המשותפת של הדיירים.

כיוון שמדובר בשימוש חריג הפוגע בשימוש של שאר הדיירם, למשל בית כנסת במקום מחסון או חדר כושר, נקבע כי רק ברוב מוחלט יהיה מותר לאשר בית כנסת בבניין במשותף.

ערבים להלוואה או לשכר דירה – מה צריך לדעת

חניה בבניין משותף – מה צריך לדעת

חברות ניהול בניינים משותפים, מה צריך לדעת