למדריך – ריבית שלילית, מה זה? איך היא משפיעה על שוק הדירות, ומה אתם צריכים לעשות?

על רקע הערכות כי הריבית תמשיך לרדת ותגיע אף לטרירטוריה שלילית, אומר,  ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "הבנק הבריטי HSBC , העריך  כי הריבית בישראל תרד כבר בקרוב מ-0.1 כיום לריבית שלילית, לראשונה בהיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל בכל 67 שנותיה,  וכי בנק ישראל יעבור למדיניות זהה לזו שהבנק הפדרלי בארצות הברית נקט בשעתו, הרחבה כמותית, כלומר הזרמת כסף לשוק באופן יזום על ידי הבנק".

"מכיוון שהנסיון מלמד כי בדרך כלל צודק הבנק הבריטי בהערכותיו, מדובר כאן במפנה משמעותי, אפילו דרמטי, במדיניות בנק ישראל, שעלולה מאוד לגרום לכך ש"הבלון יתפוצץ" ושוק הדיור יהיה בסכנה ממשית. עד כה, במהלך השנים האחרונות, נקט הבנק במדיניות שיטתית של הפחתת ריבית, זאת מתוך הנחה שההפחתה תגרום להתייצבות הכלכלה בישראל ותדחוף אותה לפעילות", אומר כהן.

ארז כהן מוסיף כי "מדיניות זו, שהחלה ב-2009, אומצה על ידי הנגיד הקודם, פרופסור סטנלי פישר, זאת בעקבות רעידת האדמה שפקדה את שווקי העולם בספטמבר 2008, כשבנק ליהמן ברדרס', מהגדולים בארצות הברית התמוטט. בשעתו היה הגיון בהורדת הריבית ובעידוד השוק לפעילות, הן משום שריחפה על כלכלת ישראל סכנה ממשית של מיתון והן לאור המצב העגום של כלכלות מדינות המערב אותה העת. באותו הזמן, חשוב להדגיש, מצב שוק הדיור בישראל היה שונה לחלוטין לעומת היום. מחירי הדיור היו אז נמוכים בכ-70-80 אחוזים, והמחסור בהיצע, המרקיע כיום לכ-110 אלף דירות חסרות בשוק, היה אז קטן בהרבה. גם גובה המשכנתאות הממוצעות שנלקחו אז היה נמוך בהרבה, כ-400-450 אלף שקלים בלבד, זאת לעומת 700 אלף שקלים בממוצע כיום, כשלוקחי משכנתאות רבים אף מסכנים את עצמם ונוטלים משכנתא בגובה של מיליון שקלים ויותר".

לדברי ארז כהן: "זו הסיבה, שאני חושש מאוד מהשילוב הקטלני של הפיכת הריבית לשלילית והרחבה כמותית. ראשית, משום שריבית שליליית, נניח של 0.1 אחוזים, משמעותה לא רק הורדה של שתי עשיריות בריבית, אלא יש לה משמעות פסיכולוגית דרמטית בעידוד אזרחי ישראל לקחת משכנתאות ללא אבחנה, זאת מתוך תחושה ש"זוהי הזדמנות שלא תחזור", ולעיתים קרובות אף לקיחת משכנתאות מופרזות ביותר שאין ביכולתם להחזיר, אם וכאשר הריבית תתחיל לעלות. גם המעבר להרחבה כמותית, אם אכן ההערכה של הבנק הבריטי הינה נכונה, תיצור בו זמנית תחושה של "שפע" בשוק ותעודד צריכה מופרזת, ובראש וראשונה בתחום הדיור. טענתי כבר לפני 3 שנים, ב-2012, ואני טוען כעת ביתר שאת, שצריך לעבור מיידית לריבית דיפרנציאלית, אחת למשק כולו, והשנייה, שונה וגבוהה יותר, לשוק המשכנתאות. לא ייתכן מצב לפיו הבנק המרכזי יסרסר, זאת בעידוד יועצי המשכנתאות של הבנקים, ויעודד את אזרחי ישראל לקחת משכנתאות ענק בשיטת ה"חצי חינם", ובפועל גם להעמיד רבבות משקי בית בסכנת העדר יכולת החזר ובכך אף לסכן בהמשך את יציבות המערכת הבנקאית".

ארז כהן מציין נקודה נוספת, וכותב כי "מניתוח שערכה המחלקה הכלכלית במשרדי, מתברר כי למדיניות זו של בנק ישראל היתה ב-6 השנים האחרונות השפעה דרמטית ב"דחיפת" מחירי הדיור כלפי מעלה. השילוב הקטלני של ריבית שלילית, משכנתאות ענק ומחירי דירות דוהרים, ובד בבד מחסור גדל והולך של דירות בשוק, מבשר לצערי סכנה ממשית של משבר. הנני ממליץ בחום לראש הממשלה ולממשלת ישראל הנבחרת, ל"טרוף את הקלפים מחדש" ולשקול מדיניות שקולה ואחידה בתחום הדיור, וגם לא לאפשר לבנק ישראל לנקוט במדיניות עצמאית שאיננה מתחשבת בנושא הדיור, כפי שהיה עד עתה".

גם גלעד יפרח, סמנכ"ל הכספים של חברת גלעד מאי הבונה בפריפריה מתייחס הבוקר למדיניות המוניטארית של בנק ישראל לקראת הודעת הריבית, ואומר כי: "יש במדיניות בנק ישראל בשנים האחרונות 'עצימת עין' מוחלטת  מול המילכוד שאליו נכנסים רבבות זוגות צעירים שאין ידם משגת לרכוש דירה סבירה במרכז הארץ. מבדיקה שערכתי בקרב רוכשים בפרויקטים שלנו, מתברר כי אם לפני 5-6 שנים הם נזקקו למשכנתא ממוצעת בגובה של כ-300 אלף שקלים, מה שאיפשר לרובם הגדול להחזיר אותה איכשהו מההכנסה החודשית השוטפת, הרי שכיום המשכנתא הממוצעת מגיעה לכ-600-700  אלף שקלים, ומדובר, חשוב לזכור, בדירה צנועה בפריפריה דוגמת חצור הגלילית, שמחירה איננו עולה ברוב המקרים על מיליון שקלים".

יפרח מציין כי "זהו לדעתי מצב בלתי נסבל שלפיו הזוגות הצעירים, אזרחים נאמנים וטובים ויוצאי צבא, צריכים בפועל לסבסד (!) את עליית מחירי הדיור שנגרמה בראש וראשונה בגלל המדיניות ה"עקומה" של בנק ישראל שהתסכלה רק במאקרו על מה שקורה בעולם, אבל שכחה בעצם את האזרחים עצמם. זה בדיוק כמו "לחפש את האור מתחת לפנס". הייתי ממליץ לממשלת ישראל אלף, לעצור לאלתר את המדיניות חסרת התוחלת הזו, ובית, במקום לאלץ את צעירי ישראל לסבסד את דהירת מחירי הדיור, לנקוט במדיניות הפוכה, כלומר, לפעול להוזלת מחירי הדיור, ובראש וראשונה בפריפריה, זאת באמצעות הורדת מחירי הקרקע והפיתוח לקבלנים והיזמים והענקת מענקי מקום לזוגות הצעירים ומשפרי הדיור שיעברו ממרכז הארץ לפריפריה, ובכך לא לאלץ אותם לקחת משכנתאות שאין ביכולתם כלל להחזיר".