אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי טפחות בכנס הנדל"ן השנתי של EY ישראל ומשרד שטיינמץ הרינג גורמן ושות': "הירידה במחירים היא לא יותר מהיפרדות במחירים בין המרכז לפריפריה והעמקה נוספת של הפער"

 עדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל בתגובה: "בנקאים הפכו להיות פולטיקאים; הציבור מצביע ברגליים ונהנה במסגרת מחיר למשתכן מהנחות של 500 ו-600 אלף שקל על מחיר השוק"

בכירי הנדל"ן ושוק ההון נפגשו  בוועידת הנדל"ן השנתית של EY ישראל בשיתוף משרד עו"ד שטיינמץ הרינג גורמן ושות', שהתקיימה בת"א זו השנה ה-11 ברציפות.

במסגרת הכנס נערך מושב בנושא "שוק המגורים בישראל – מפנה או אשליה?" בהנחיית חן שיין, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן ב- EY ישראל. במושב נשא דברי פתיחה אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי-טפחות והשתתפו תמיר דגן, מנכ"ל, שיכון ובינוי נדל"ן; אורן הוד, מנכ"ל, אפריקה ישראל מגורים; גלית טפר, מנהלת תחום ליווי פרויקטים וערבויות חוק מכר, הפניקס השקעות ופיננסים; חנן מור, יו"ר ומייסד, קבוצתMORE; דרור נגל, מנכ"ל, אזורים ועדיאל שמרון, מנהל, רשות מקרקעי ישראל.

אלדד פרשר התייחס בדבריו למחיר למשתכן ואמר: "יש כמה חסרונות למחיר למשתכן. חשוב להגיד אותם מכיוון שזו תכנית שעולה הרבה כסף. היא אמורה לתת פתרון ואני לא בטוח שהיא מצליחה. הבעיה האמיתית בשוק הדיור היא צד ההיצע. התכנית לא מטפלת בצד ההיצע אלא בצד הביקוש. מחירי הדיור בישראל נוגעים בשני רבדים – מחיר הכסף או הריבית והיעדר היצע. מחיר הכסף נמוך כבר הרבה זמן וכנראה יישאר כך לפחות עד שנת 2019 לכן תקווה לשינוי בגלל שינוי בריבית המוניטרית של בנק ישראל כנראה לא יקרה בטווח הנראה לעין. ללא טיפול בנדבך ההיצע לא נראה שינוי בשוק הדיור בישראל.

אביגדור יצחקי אמר שמחיר למשתכן הוא לא פתרון למחירי הדיור. בשנה האחרונה ובשנתיים האחרונות לא רק שההיצע לא גדל, הממשלה קנתה חלון זמן והייתה אמרה להגדיל את ההיצע. יש ירידה משמעותית במספר התחלות הבניה. בסופו של דבר כשהביקוש הוא ביקוש טבעי אנחנו נגיע לסיטואציה שהמחירים ימשיכו לעלות.

הממשלה הציבה לעצמה יעד להרחיק את המשקיעים משוק הנדל"ן והצליחה. כאן יש הצלחה חד משמעית, גם אם לא בטוח שנכונה. כיום יש רק 17% משקיעים לעומת 30% בעבר. למעשה אנו עדים לשחלוף עם משקיעי יד ראשונה המעוות את עקומת הביקוש. חלק גדול מרוכשי מחיר למשתכן בכלל לא גרים שם, ולכן יוצרים את הדור הבא של המשקיעים ויש בכך עיוות. התכנון לפי מחוזות לא עומד בהלימה לאנשים שגרים במחוז הזה. למרות שבאזור המרכז גרה 45% מאוכלוסיית ישראל, רק 24% מהתכנון הוא באזור זה, ולכן בעיית הדיור באזור המרכז תימשך.

עפ"י נתוני החשב הכללי, שהנתונים שלנו כפולים משלו אך אין לנו אלא להסתמך עליו, טוען שמחיר למשתכן זה סבסוד של 92 אש"ח לדירה. כלומר עד היום הסבסוד היה 4.6 מיליארד שקל. אם התכנית תמשיך, הסבסוד יעמוד על למעלה מ-9 מיליארד ₪. מדובר בסכום עתק שלא היה עליו אפילו דיון אחד רציני בממשלה. אז אם כבר סבסדנו כ"כ הרבה ויקר, האם זה בכלל משתלם למי שסבסדו אותו? מי שזכה יצא ממעגל המבקשים ובזמן הזה צריך לשכור דירה. משלמים כ- 135 אש"ח על שכירות אבל מרוויח רק 92 אש"ח. האם זו זכיה אמיתי?

יש סבירות גבוהה סטטיסטית שנמשיך לראות בשיטת המדידה הקיימת ירידה במחירי הדיור. אני חושב שמה שאנחנו רואים זו היפרדות במחירים בין מרכז לפריפריה שהופך את הפערים גרועים עוד יותר".

עדיאל שמרון התייחס לפרשר ואמר "בנקאים הפכו להיות פוליטיקאים. הציבור מצביע ברגליים. מחיר למשתכן מעניק הנחות של 500 ו-600 אלף שקל על מחיר השוק. שכר דירה משלמים גם כשקונים דירה יד שניה. רשות מקרקעי ישראל עשתה מחזור מכירות של 15 מיליארד שקל בשנת 2017 מתוכם 2 מיליארד שקל אובדן הכנסות של מחיר למשתכן. בשנה לפני כן הרווחנו 8.5 מיליארד שקל. אנחנו מוכרים הרבה יותר במחירים יותר זולים. אובדן ההכנסה הוא וירטואלי. האנשים מאמינים שהמחירים לא יעלו! זה בסדר שיזמי הנדל"ן מנסים לשכנע את הציבור לרוץ לקנות כי המחירים יעלו, אבל בסופו של דבר יש 6 חודשים רצופים של ירידות מחירים. יהיה שלב של ירידה במכירות ואח"כ תתחילו להוריד מחירים. אין מה לעשות, אתם לא תורידו מחירים בהתנדבות".

תמיר דגן אמר כי "החלטנו מתוך חשיבה עמוקה לא להיכנס למחיר למשתכן. לגבי המחירים, התמונה ברורה. יש הרבה מקומות שהמחירים עלו ריאלית ב- 2-3%. מה שהכי בולט זה שאדם שנכנס היום למשרד המכירות, לוקח לו הרבה יותר זמן לחתום על חוזה. היום לאנשים אין את התחושה שאם לא יקנה היום מחר המחיר יעלה. אני חי בשלום עם ההחלטה לא להיכנס למחיר למשתכן. אני צריך להראות כמה אני מרוויח לא כמה דירות אני מוכר. אתה קונה היום קרקע שתקבל עוד שנתיים שלוש. אתה מאבד בין 2 ל-4 אחוז בתקופה הזו. פוגש קבלן בשוק מאוד לא יציב עם דיירים שרוצים כבר לדעת איזו דירה יקבלו כשאני בכלל לא יודע מה אקבל. לא שווה את ה- 6-8% רווחיות.

מי שמקבל את המכרזים של המנהל בחודש האחרון רואה שיש דחיות כשלחלק מהמכרזים אין עדיין חוברת. אני קורא לזה מניפולציה. אם המנהל היה מפרסם כל חודש כמה מכרזים נסגרו, זה היה נראה אחרת. אין כאן בסיס נתונים פשוט שאומר מה קורה בכל מחוז. זה קיים בכל עיר לא בהכרח נאורה במיוחד באירופה.

גלית טפר: בפרויקטים שאנחנו מלווים אנחנו לא רואים ירידה במחירים. רואים האטה במכירות. כספים שחשבנו שייכנסו בקצב מסוים כרגע לא נכנסים ועלויות הבניה ממשיכות. ייתכן שיזדקקו לאשראי נוסף. הדירות נמכרות במחירים מעט יותר גבוהים. רואים את המחיר לדירה כמו שהיא ופחות רואים הנחות כמו השתתפות בשכר דירה כאשר במקרים אלה הרוכש רואה בסופו של דבר מחיר יותר נמוך.

אורן הוד: למעשה כל דירה שאני מוכר יורדת מהמלאי ואין קרקעות חדשות. הרצון להוריד מחירים הוא משותף לכולם. גם אנחנו כחברות יזמיות רוצים לדעת איך נקבל את הוודאות במלאי ובמוצר. העסק רק הולך ומסתבך. היינו בסיטואציה שביקשנו לקבל וודאות בזכויות הבניה ואנחנו מקבלים הרבה פעמים חומרים לא אפויים. תאריכי מכרזי ללא חוברת מכרז… אין תמיכה עובדתית בהורדת מחירים באזורי הביקוש. יש התערבות מאוד נחרצת של הממשלה להמשיך ולסבסד דירות מסוימות. זה עדיין לא אומר שהממוצע יהיה יותר זול. לכן בשורה תחתונה יש אוכלוסייה שגדלה בכ-2% בשנה וירידה בהתחלות הבניה משנה לשנה.

לא סתם נשארים מכרזים ריקים בתיבת המרכזים. זה כישלון נוראי של שיטה. ברגע שאין וודאות ביכולת למכור דירות זה לא יימכר. אם רוצים לבנות צריך לתת רשת ביטחון. משהו במודל הזה חייב להיות יותר מאוזן.