כולם מדברים על התחדשות עירונית, האם באמת אפשר לעשות מזה כסף? התשובה ברורה – כן. בשנים האחרונות אנשים רבים עושים הרבה כסף מתמ"א 38. זה צפוי להימשך.

לדירות בבניין שמיועד לתמ"א 38 – חיזוק או הריסה ובנייה – יש פוטנציאל השבחה לא מבוטל.  כך אם קונים דירה בגודל מסוים, למשל בתל אביב או באזור ביקוש אחר, בתוך מעט שנים מקבלים במסגרת התמ"א תוספת 20 מטר ואולי גם מרפסת שמש וחניה.

עכשיו בואו נעשה חשבון. נתחיל בכמה קנינו את הדירה המקורית. אם למשל מדובר על דירה בתל אביב וזו עלתה לנו  35 אלף שקל למ"ר, הרי שאחרי התמ"א קיבלנו דירה גדולה יותר. עוד 20 מטר, תעשו חשבון – מדובר על תוספת ערך של 700 אלף שקל. זה לא הכל.

פוטנציאל ההשבחה של תמ"א 38 או התחדשות עירונית אינו רק בתוספת שטחים. נוסף לעליית מחיר הנכס, לפי מחיר למ"ר,  בעקבות תוספת השטח, ערך הנכס עולה גם כי במסגרת התחדשות עירונית, הפרויקט עובר חידוש ושדרוג. הבניין הישן מעודכן לבניין חדיש, הכולל לרוב גם מעלית, שיפוץ כולל של הבניין , לובי ולפעמים גם שטחים ציבוריים נוספים.

וכך כל מ"ר שווה הרבה יותר. שווי אותו מ"ר יהיה  עכשיו לדוגמה – מעל 45 אלף שקל, וזה מעלה את המחיר הכולל. דירה של 85 מ"ר תושבח ב-850 אלף שקל, ובפועל זה עשוי להיות משמעותית יותר, רק בזכות העלאת הערך למ"ר. התוספת של ה-20 מ"ר משמעה בהינתן מחיר של 20 מ"ר – תוספת ערך של 900 אלף שקל, וכך מסתכם הרווח הכולל בכ-1.75 מיליון שקל, על עלות דירה מקורית של כ-3 מיליון שקל (85 מטר על 35 אלף מ"ר).

כשיש פוטנציאל לתמ"א 38 – בין אם הריסה ובנייה ובין אם חיזוק – ובעיקר באזורי הביקוש, זו יכולה להיות השקעה אטרקטיבית מאוד. התשואות באזורי הביקוש גבוהות ביותר, במיוחד בתל אביב יש ביקוש ער להתחדשות עירונית שמעלה דרמטית את המחירים.

דוגמה לכך אפשר למצוא במיזם בתל אביב, שבו דירה בגודל 85 מ"ר הפכה לדירה בגודל 111 מ"ר. לכך נוסיף חניה ומרפסת שמש. הדירה נמכרה ב-3 מיליון שקל. עם השנים גדל שווי הדירות בפרויקט אף ל-5 מיליון שקל. מיזם אחר ברמת אביב, ובו דירה שנרכשה תחילה ב-2 מיליון שקלים זמן מועט לפני החתימה על התמ"א הפכה בזמן הפרויקט לדירה בשווי הגבוה מ-3 מיליון שקל.

החזרת ההשקעה על המשכנתא

עכשיו נוסיף לכך דירה במשכנתא. אם לוקחים הלוואה בגובה חצי או יותר משווי הדירה, למעשה מכפילים את ההשקעה. זה לא אומר שחייבים עכשיו לעשות פרויקט תמ"א הרי פוטנציאל ההשבחה שונה מדירה לדירה וצריך לבדוק אם לדירה שלכם גם יש פוטנציאל.

דירה מקבלן או התחדשות עירונית?

רכישה מקבלן מספקת יותר ביטחון, פחות צריך לדאוג להחתמות דיירים, אבל מבחינת פוטנציאל ההשבחה וההשקעה, אתם צפויים לתשואה נמוכה יותר. כמו בכל השקעה – כשיש פוטנציאל לתשואה גבוהה קיים סיכון, אבל כרגע אנחנו נמצאים במצב של אנומליה ובשוק צפויות תשואות גבוהות. בכל מקרה כדאי לבדוק לעומק את הפוטנציאל של הדירה שלכם.

מהי התחדשות עירונית

תל אביב מובילה בהתחדשות עירונית

הממשלה גיבשה הסכם המלצות להתנהלות בהתחדשות עירונית