מעודכן ל-08/2021
תמ"א 38 – מה זה ומה ההבדל בינה לבין תמ"א 38/2? האם בעלי הדירות מרוויחים מיישום תוכניות כאלו? כן, אבל הדרך מלאה חתחתים; איך לעשות זאת בדרך הקלה, להשיג דירה גדולה יותר, משודרגת ושווה יותר בלי להוציא כסף מכיסכם! – כל התשובות במדריך שלנו –
מצטערים שהתחלנו כך, לא מתכוונים להפחיד אתכם. זו פשוט המציאות. אבל אפשר להתכונן אליה. הצעד העיקרי שנקטה המדינה במסגרת ההיערכות לרעידות אדמה חזקה הוא תכנית המתאר הארצית מס' 38, או כפי שהיא מוכרת בקיצור – תמ"א 38. התכנית, שנכנסה לתוקף במארס 2005, נועדה לחזק את היסודות של מבנים ישנים, שהוכח כי הם עלולים לקרוס בעת רעידת אדמה חזקה. בארץ אותרו אז כ-1.1 מיליון דירות בבנייני מגורים שיש לחזק את יסודותיהם. התכנית חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980, למעט מבנים אותם פטר התקן הישראלי לרעידות אדמה.
הרעיון שמאחורי תמ"א 38 לא דרש השקעה כספית מצד המדינה או הדיירים: קבלני בניין יחזקו מבנים, יוסיפו ממ"דים, מעליות ומרפסות לטובת הדיירים, וזאת תמורת אישור לבנות בבניין דירות נוספות אותן יוכלו למכור. רעיון מעולה ממנו כולם מרוויחים – הקבלן שמקבל זכויות בנייה, הדיירים שמקבלים חינם מיגון נגד רעידות אדמה והשבחה של הנכס שלהם, והמדינה שאינה צריכה לממן מיגון של תושביה.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
16 שנה לתכנית התמ"א – 50,000 דירות שופצו בתוכנית
בפועל – לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, עד 2018 חוזקו כ-כ-50,000 דירות (בינהן גם כאלו שנכללות בבניינים משופצים בשלב זה). רוב הבקשות מגיעות מאזורי ביקוש רמת גן, רעננה, תל אביב, שמצד אחד זה מבורך, כי הפרויקטים מקטינים את צפיפות הבנייה; ואולם, דווקא בערים כמו אילת, בית שאן, לוד ואחרות שניזוקו בעבר מרעידות אדמה, אין כמעט בנייה במסגרת תמ"א 38. למה זה קורה? כי הקבלנים מעדיפים לבנות במקומות בהם יוכלו למכור את הדירות הנוספות בקלות יותר. יש לציין, כי עיריות ירושלים, חיפה, רמת-גן וגבעתיים, רעננה ובפריפריה הרחוקה יותר מעודדות את פעילות התמ"א בערים אלו; דווקא בתל אביב, העיר הצפופה בארץ, ששם ייזום פרויקטי תמ"א משגשג, רק כשליש מהבקשות שהוגשו – אושרו.
בשנתיים האחרונות יש זינוק בהתעניינות בתמ"א 38, בעיקר על רקע ההצלחה של פרויקטים שכבר הושלמו בהצלחה. עם זאת, כאמור, מספר הפרויקטים שיצאו לדרך עדיין מצומצם, והסיבה המרכזית היא לאו דווקא נכונות הרשות המקומית, אלא יכולת ההתארגנות של הדיירים; יחסי האמון בין בעלי הדירות, יחסם לדירה (בית מגורים, ירושה או נכס להשקעה), יכולת לשתף פעולה כקבוצה – כל אלה מרכזיים להצלחת מימוש התוכנית. לטענת יזמים רבים, בעלי הדירות מתעניינים בסוגיה הכלכלית של מקסום רווחיהם האישיים הרבה יותר משמעניינת אותם העובדה, שהם נמצאים בסיכון גבוה למצוא עצמם בחורבות ברעידת אדמה חזקה.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף במארס 2005 לשיפוץ וחיזוק מבנים ישנים יחסית נגד קריסה בעת אירוע של רעידת אדמה חזקה.
על אילו מבנים חלה התכנית?
מדובר בבנייני מגורים משותפים בעלי התנאים הבאים: 1. היתר הבניה שלהם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980. 2. המבנה אינו עומד בתקן הישראלי 413 של עמידות ברעידת אדמה. לכך נדרש אישור של מהנדס מוסמך. 3. המבנה לא נקבע להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט. 4. הבית המשותף הוא בן שתי קומות ומעלה ושטחו הכולל עולה על 400 מ"ר.
מה אמורים הדיירים לקבל מהקבלן?
תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה, באמצעות חדר נוסף, מרפסת, מחסן, התקנת מעלית חדישה (אם אפשרי מבחינת החלל הפנימי של המבנה), חנייה (אם יש שטח), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד', שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים/עגלות.
יש לציין, כי הטבות אלו תלויות באישור התוכניות בוועדה המקומית. מאחר שהחוק מאפשר לרשות המקומית לקבוע את המדיניות שלה ביחס לתמ"א 38, יכולות ההטבות להשתנות מרשות לרשות.
ההטבות האלו מתורגמות לכסף – השבחה מאוד גדולה של ערך הדירה, במקרים מסוימים גם מעל 40% – קראו כאן על השבחת הדירות בתוכניות תמ"א 38
מה מקבל הקבלן/היזם?
בתמורה להטבות שהוא נותן לדיירי הבניין, זוכה הקבלן לקבל תוספת יחידות דיור בבניין. מדובר בדרך כלל בקומה וחצי באזור המרכז וב-2.5 קומות באזורי הפריפריה. יחידות הדיור נבנות בקומת עמודים, אם קיימת,על גג הבניין, ואם גודל המגרש מאפשר הוא יכול לבנות אגף חדש למעטפת החיצונית של המבנה. יחידות הדיור החדשות יהיו שוות אף יותר מהדירות יד-שנייה שבאותו בניין, מה גם שבמקרים רבים הדירות הנוספות הן פנטהאוזים ודירות גג, או דירות גן, למשל. הקבלן גם פטור, בעקבות תיקון 3 לתמ"א 38, מתשלום היטל השבחה.
המשמעות היא הרבה כסף – היזם/ קבלן לא ייקח את העבודה אלמלא הוא ירוויח, והחישוב שלו אחרי ההוצאות השוטפות משאירות לו ברוב המקרים רווח נאה.
בכמה מעלה תמ"א 38 את ערך הדירה ?
מומחים בשוק הנדל"ן מעריכים, כי השבחת בניין במסגרת תמ"א 38, שמוסיפה מעלית, מרפסות, חניה, ממ"דים וכמובן חיזוק היסודות, יכולה להביא לייקור הדירות בו ב-30%-40%.
הוספת החדר (ממ"ד בדרך כלל) לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה. מדובר בדירה של 3 חדרים שהופכת לדירת 4 חדרים, דירת 4 חדרים שהופכת לדירת 5 חדרים וכן הלאה. התוספת לשווי הדירה יכולה להגיע ל-20% ואף יותר.
הוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר יכולה להעלות את ערך הדירה ב—5%-10%.
מעלית מוסיפה את התוספת המשמעותית ביותר לבעלי הדירות בקומות הגבוהות – כ-5% בממוצע.
השיפוץ החיצוני של הבניין, שהוא חלק בלתי נפרד כיום מתהליך תמ“א 38 יכול לתרום לעלייה של 10% בשווי הדירה.
חניה באזור תל אביב למשל יכולה להביא לתוספת של 5%-15% מערך הדירה. את החניה ניתן למכור או להשכיר למבקשים רבים בעיר הסובלת ממצוקת חניה. במקרים בהם לא ניתן להוסיף חנייה פרטית מקורה, רשאים הדיירים לדרוש כופר חנייה. כופר חנייה הוא תשלום העומד על כ-14 אלף דולר לחניה, שהקבלן מחויב לשלם לרשות המקומית אם לא עמד בהוראת החוק המחייבת בניית מקומות חנייה עבור הדיירים. בעיקרון, הרשויות המקומיות אמורות להשתמש בכספי כופר החנייה כדי לבנות חניון ציבורי לתושבי הבניין, אך במקרים שהרשויות המקומיות לא בונות חניון כזה, רשאים הדיירים לתבוע את כספי הכופר כשמדובר כאמור בסכום לא מבוטל.
זמן ביצוע הפרויקט
חצי שנה-שנה לקבלת היתר הבנייה ועוד 24-18 חודשים לביצוע הבנייה בפועל.
מהי תמ"א 38/2?
לאחר שהוחל בביצוע תמ"א 38 נמצא, שבניינים רבים לא יעמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413), גם אם יבוצע בהם חיזוק. המחוקק מצא פתרון לבעיה זו ובפברואר 2010 הוכנס תיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), המאפשר להרוס בניין קיים ישן שעומד בתנאי התמ"א הרגילה ולבנות במקומו בניין חדש (דומה לתכנית פינוי-בינוי, שבבסיסה התחדשות עירונית ולא חיזוק מבנים. ר.מ.). על פי התיקון, בניית הבניין מחדש תבוצע תוך תכנון מחודש שעומד בתקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה.
לאור הקושי במציאת קרקעות פנויות לבנייה במרכז הארץ, מהווה תמ"א 38/2 פוטנציאל משמעותי לבינוי של מגדלי מגורים מודרניים באזור זה. התיקון מחייב גם להוסיף במבנה החדש חניות מקורות לכל בעלי הדירות (לרוב חניה תת-קרקעית), לובי מודרני, מפלסים אחידים וממ"ד בכל דירה.
מתי עדיפה תמ"א 38/2 על תמ"א 38?
כאמור, כשחיזוק ושיפוץ לא יביאו את הבניין לעמידה בתקן 413, או כשמשתלם יותר כלכלית לבנות בניין מחדש מאשר לשפץ אותו. תיקון 2 גם מקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים. מהנדסי הבניין ימליצו בדרך כלל כי הקמת מבנה חדש עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן.
על פי התיקון, המבנה החדש ייהנה מתוספת בנייה לעומת המבנה הישן על בסיס תוספת קומות בהתאם מכוח תמ"א 38 ומכוח התב"ע המקומית, שבה שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות. השיקול אם להוציא לפועל פרויקט שכזה תלוי גם בתוכנית העירונית ובמיקום הנכס.
מה מקבלים הדיירים?
במהלך בניית הבניין החדש, מפונים בעלי הדירות מדירותיהם למגורים בשכירות, כשדמי השכירות לרבות עלויות העברת תכולת הדירות, מהדירה הישנה לדירה החלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה, משולמים ע"י היזם/הקבלן עמו התקשרו.
בסוף הפרויקט בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש לחלוטין, כששווי דירה כזאת גדול מזה של דירה משודרגת במסגרת תמ"א 38. כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה לרבות אלו החלים על בעלי הדירות (כגון מס שבח, היטל השבחה, שכר טירחת עו"ד לדיירים ןכד'), משולמים ע"י ועל חשבון היזם/הקבלן עמו התקשרו בעלי הדירות.
מה מקבל היזם?
על כל יחידת דיור קיימת, יקבל הקבלן בין 2.5 ל-3 יחידות דיור חדשות. בבניין בן 8 יחידות דיור קיימות יקבל היזם 18-25 דירות נוספות אותן יוכל למכור לשוק החופשי.
מי היזמים הפועלים בתחום?
יש עשרות יזמים וקבלנים הפעילים בתחום, חלקם חברות בנייה וותיקות ומוכרות ואחרים שקמו בשנים האחרונות כמתמחים בתמ"א 38. רצוי לבחור יזם וקבלן מנוסים בתחום, לראות פרויקטים שבנו ולקבל משובים מהדיירים בפרויקטים אלה. כדאי לבדוק את החוסן הפיננסי של היזם/קבלן כדי לא להגיע למצב שבו הקבלן פושט רגל באמצע הפרויקט. כשיש ליווי בנקאי או של מוסד פיננסי מוכר אחר, הנושא נבדק בקפדנות על ידי המממן וחוסך לכם את המאמץ.
שלבי הביצוע?
. התהליך יכול להתחיל על ידי הדיירים, ששמעו על תכנית תמ"א 38 ותמ"א 38/2 ומגלים עניין בשל ההטבות הגלומות בתכניות, או מצד יזם שפונה ביוזמתו אל דיירי בניין העומד בתנאי תכניות התמ"א.
השלב הבא הוא בדרך כלל אסיפת דיירים שבה מסביר היזם, או מישהו אחר בעל ידע בתחום, על משמעות פרויקט תמ"א 38. השלב הזה מתקיים לאחר בדיקה ראשונית אם המבנה עומד בקריטריונים של תמ"א 38.
הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38 ותמ"א 38/2
לאחר הסכמה עקרונית באסיפת הדיירים לקידום הנושא נדרשת הסכמה בכתב מרוב הדיירים.
כשמדובר בתמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נדרשת החתמה של 66% מהדיירים. לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרשת החתמה של 80% מבעלי הדירות. וועד הבית ניתן להיעזר בקבלן הבנייה המיומן בהסברה לשכנוע השכנים. שכן סרבן יכול לעכב את הפרויקט ואף לעצור אותו לחלוטין. עם זאת, בתי המשפט נוטים לטובת הרוב ונגד השכנים הסרבנים בדרך כלל.
לא פעם יש התנגדויות גם מצד שכנים בבניינים סמוכים. הועדה המקומית עלולה לעיתים שלא לאשר תוספות בניה רק משום החשש שיוגשו נגדה תביעות בידי בעלי נכסים בבניינים הסמוכים. עם זאת, התנגדויות מבניינים שכנים כמו – הסתרת אור, חסימת אוויר – נדחות על הסף בידי הוועדות המקומיות.
לקחת ייעוץ מקצועי
לפני שבוחרים יזם ומנהלים אתו מו"מ, מומלץ לבעלי הדירות לקבל ייעוץ משפטי וגם ייעוץ תכנוני –הנדסי, ולא לוותר על אדריכל ושמאי. לא כדאי להסתמך רק על המידע התכנוני שמביא היזם/הקבלן. ברמת גן היה מקרה של תמ"א 38 בו קיבל היזם זכויות בנייה של קומה עם 3 דירות על גג הבניין, אבל בפועל בנה גם דירה קטנה בקומת הקרקע על חשבון חדר האשפה.
הדיירים יכולים להיות היזם, האם כדאי?
העלות הממוצעת של פרויקט תמ"א 38 היא כ-10 מיליוני שקלים. אין מניעה, שדיירי הבניין המשותף יממנו את חיזוק ושיפוץ הבניין מכספם ויחלקו את הרווחים ממכירת הדירות הנוספות; כלומר, הדיירים הופכים ליזמים ושוכרים שירותי קבלן בנייה. התופעה הזאת מאפיינת יותר את תל אביב, למשל, שם מתגוררים יותר בעלי אמצעים. זאת אחת הביקורות על התכנית, שנכשלה לחלוטין בפריפריה. עם זאת, ברוב המקרים בעלי הדירות מעדיפים להתקשר עם יזם/קבלן חיצוני – מצד אחד הם משלמים ליזם/ קבלן, אבל זה חוסך מהם כאבי ראש, התעסקות גדולה, וגם, יש לומר, התנהלות לא נכונה. אחרי הכל, מה להם וליזמות נדל"ן (אלא אם יש בינהם מומחים בתחום).
חתימה על הסכם עם היזם/קבלן
הדיירים באמצעות בא כוחם חותמים על הסכם לביצוע הפרויקט עם היזם/הקבלן, שאחראי כל הכנת והגשת תכניות וקבלת ההיתרים הדרושים.
מימון הפרויקט
היזם יכול לממן את הבנייה מהונו העצמי, והוא יכול להיעזר במימון; עומדות בפניו שתי אפשרויות מימון בדרך כלל: הבנקים, שאינם ששים להשקיע בתכניות תמ"א בשל המרכבות שלהן, וקרנות השקעה ומימון שקמו בשנים האחרונות כשראו את הפוטנציאל האדיר של מיליארדי שקלים הגלום בתכניות התמ"א. הקרנות המתמחות במימון תכניות תמ"א מציעות מימון תמורת חלק מהרווח על הפרויקט. את הכסף הן מגייסות מגופים פרטיים, גופים עסקיים וגופים מוסדיים, שגם הם החלו להיכנס לתחום בשנים האחרונות. בין הקרנות הפעילות בתחום: מגדל שוקי הון, דייברגון, שחקים, קרנות 38, טופ קפיטל ואחרות.
גם הבנקים וגם הקרנות בודקים את היזם ואת יכולתו הפיננסית, כשהם דורשים בדרך כלל הון עצמי של 25% מהיקף ההשקעה. יש מקרים בהם הדיירים מוכנים להשתתף בהון העצמי של היזם. היתרון לדיירים בליווי בנקאי או קרן מימון הוא שגופים אלה יבצעו את הבדיקות הרלבנטיות אודות היזם ויעניקו לו מימון רק אם ימצאו אותו מתאים לביצוע פרויקט. הגופים המממנים יבדקו בזכוכית מגדלת את היתכנות הפרויקט (דו"חות אפס), את החוזה שחתם מול הדיירים, ובמקרים רבים תדרוש הקרן אף בטחונות מוצקים יותר כדוגמת ערבות אישית. בנוסף, הכסף בחשבון וגם הרווח מהפרויקט משועבדים לבנק. כל אלו מקנים ביטחון נוסף לדיירי הבניין שבפרויקט.
במסגרת הענקת המימון, הבנק או הקרן מפעילים שמאי מטעמם המלווה את הפרויקט באופן שוטף, שומר על השמאי בוחן את ההשקעות שבוצעו, מפקח על המכירות של הדירות החדשות ועל הכספים המתקבלים מהן ומתריע לבנק ולדיירים על חריגות בפרויקט.
מימון בנקאי לתמ"א 38 כולל גם מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכמו כן כולל ערבות לדיירים הקיימים לגבי השלמת עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין. בדרך כלל יש גם ביטוח ל
לבדוק גם את הקרן
כפי שקרן מימון משתדלת לאתר את היזמים הנכונים, כך גם רצוי שיזמים יעבדו עם קרן מנוסה בתחום. מדובר בתחום שבו צצות בעיות לאורך הפרויקט שמצריכות לצד המומחיות הביצועית של היזם גם מומחיות מימונית מצידה של הקרן. לכן, על היזם החיצוני או הדיירים, במקרים נדירים בהם הם היזמים וזוכרים קבלן בנייה, לבדוק את הקרן עמה הוא עומד לחתום הסכם מימון – לבדוק עם אילו יזמים עובדת הקרן, אילו פרויקטים כבר מימנה ולשמוע חוות דעת.
כיצד יכולים הצדדים להגן על האינטרסים שלהם?
פרויקטים מסוג תמ"א 38 מוגדרים מבחינה משפטית כעסקת מכר לכל דבר. במסגרת ההסכם, הדיירים מוכרים את זכויות הבניה שלהם בבניין ליזם ובתמורה היזם מתחייב לספק להם שירותי בניה. כדאי לעגן בהסכם את כל ההגנות האפשריות על האינטרסים והזכויות של שני הצדדים במסגרת ההסכם.
הבטוחה ליזם – הערת אזהרה
ישנם תרחישים מהם חוששים יזמים בהם אחד הדיירים או יותר חוזר בו מההסכם, או שהוא מוכר את הדירה לאחר מבלי שהרוכש חתם על ההסכם, או שחלק מהדיירים מנסים לבצע עסקה עם יזם אחר. כדי להגן על זכויות הבנייה אותן רכש על היזם לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין. הערת האזהרה מהווה בטוחה ליזם במקרים של תרחישים כנ"ל. במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נהוג כי היזם ירשום הערת אזהרה רק על זכויות הבניה אשר מוצמדות לתת חלקה חדשה בבניין. במקרה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) תירשם הערת אזהרה על דירות הדיירים עצמן.
על עורכי הדין של הדיירים לדרוש מהיזם, במסגרת ההסכם ביניהם, יפוי כח למחיקת הערת האזהרה, כך שבמקרה בו היזם מפר את ההסכם וההסכם מתבטל, תהיה בידי הדיירים אפשרות למחוק את הערות האזהרה. יש לציין, כי בפועל לשכות רישום המקרקעין מקשות על מחיקת הערות אזהרה ואז יש צורך לפנות לערכאות משפטיות לצורך המחיקה.
הבטוחות לדיירים – ערבויות
לא פעם קורה, שלמרות שהיזם נבדק ונמצא מבטיח, הוא חלילה נקלע לפשיטת רגל ועוצר את הפרויקט באמצע מסיבה זו ואולי גם אחרת. כיצד יכולים הדיירים להגן על עצמם מפני אפשרות כזאת? לדרוש ערבויות במסגרת ההסכם עם היזם – סוגית הערבויות היא אחת מהסוגיות החשובות ביותר בהסכמים מסוג תמ"א 38 ואין להתפשר בה. יש לתת את הדעת לגבי ערבויות שניתנות לדיירים במסגרת הסכמי מימון חיצוניים של היזם עם בנק או קרן מימון ולנהוג בהגינות ולא לאלץ את היזם לתת ערבויות כפולות – גם לגוף המממן וגם לדיירים. עורכי הדין של שני הצדדים אמורים למנוע מצב כזה.
אם הקבלן עוצר הבנייה כי פשט רגל – אלו ערבויות לדרוש בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ)?
ערבות ביצוע – ערבות כספית להבטחת השלמת הבנייה במידה והקבלן מפסיק את עבודתו ומפר את ההסכם. סכום ערבות הביצוע המקובל הינו בין 20%-40% מעלויות הבניה לפרויקט.
ערבות בדק – בפרויקט מסוג תמ"א 38 לא חלות הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 בכל הקשור לאחריות על תוספות הבנייה ותקופות בדק, ולכן חשוב לקבוע בהסכם הוראות מפורשות ולדרוש ערבות בדק. ערבות זו ניתנת לדיירים עם סיום הפרויקט וקבלת הבניין המשופץ והמחוזק למשך תקופה של שנה.כדי להבטיח תיקון ליקויים בהרחבות וברכוש המשותף בו בוצעו עבודות ע"י היזם.
ב. תמ"א 38/ 2 (הריסה ובניה)
- ערבות חוק מכר – מדובר בערבות אשר ניתנת לדיירים לפני ובסמוך למועד פינוי דירתם והדיירים מחזיקים בערבות עד למועד קבלת דירתם החדשה. תנאי מימוש הערבות הם בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, והינה זהה בתנאיה לערבות אשר מקבלים רוכשי דירות מקבלנים. כשלפרויקט יש ליווי בנקאי או על ידי מוסד פיננסי מוכר אחר, הסיכויים שהפרויקט יושלם גבוהים יותר בטרם תמומש ערבות המכר על ידי הדיירים.
- ערבות דמי שכירות – ערבות בגובה דמי השכירות לכל תקופת הבנייה המוחזקת בנאמנות אצל העורך דין של הדיירים. הערבות מיועדת להגן על הדיירים ממקרה שבו היזם מפסיק לשלם את דמי השכירות או שהפרויקט נעצר.
ישנן בטוחות נוספות שיכולות להגן על הדיירים כמו, ערבות בדק, ערבות תשלום מס שבח שתחול על היזם, ערבות להבטחת רישום הבית המשותף וזכויות הדיירים בדירות ועוד. הבטוחות נדרשות בהתאם לאופי הפרויקט וזהות היזם; במקרים רבים הדרישות לבטוחות מצד הדיירים מפילות פרויקטים לפני שהתחילו, כי מדובר בערבויות שעולות כסף רב ליזם. עם זאת – הדיירים צריכים להגן על עצמם ככל שהם יכולים בעצה אחת עם עורכי הדין שלהם.
היבטי מיסוי
ליזם רציני (ואפשר גם הדיירים עצמם) אמור להיות יועץ מס המומחה בעסקות מסוג תמ"א 38 שילווה את היבטי המיסוי של הפרויקט מול רשויות המס והרשות המקומית, שששה בדרך כלל למצות כל מס או היטל.
אחד המסים הנגבים על ידי הרשות המקומית הוא היטל השבחה – הוא אמור להתייחס אך ורק לשטח שבו התבצעה ההרחבה או הבנייה החדשה. חלק מהרשויות המקומיות פוטרות מתשלום עבור התקנת מחסן או בניית מרפסת שנעשו במסגרת תכנית תמ"א 38. במידה ואין פטור כזה מומלץ לנסות לבקש הפחתה בגובה ההיטלים. העריה עלולה לדרוש גם היטל מס על הרחבות קודמות; אם אין בידי בעלי הדירות קבלות על תשלום מס להרחבות הקודמות הם יכולים להציג מסמכים כמו אישור על העדר חובות לרשות המקומית.
את מס השבח על הדירות החדשות משלם היזם; יש גם היטלי פיתוח תשתיות – .אם בעלי הדירות שילמו בגין פיתוח תשתית אחת כגון סלילת כביש, הם פטורים מתשלום עבור שדרוג תשתיות הביוב והניקוז שנמצאות מתחת לאותו הכביש.
ארנונה – יש לצפות לגידול במיסי העריה עקב הגדלת והשבחת הדירה.
מס רכישה – מוטל במקרה שהיזם מוכר את זכויותיו בפרויקט תמ"א ליזם אחר. החלטה מהשבועות האחרונים מבדילה בין זכויות הנמכרות כאופציה (עוד אין היתר בנייה והסכם מימון), כשאז אין מס רכישה על הזכויות, לבין מכירת זכויות בשלבי עבודות מעשיים. יש מקרים בהם יזמים מעכבים את ביצוע הפרויקט מסיבות שונות, וההחלטה תסייע בהעברת הפרויקט ליזם אחר והשלמתו.
למה תמ"א 38 קצת תקוע?
למרות כל הסיבות הטובות תמ"א 38 יחסית תקוע, אם כי בשנתיים האחרונות – 2016, 2017, הפרויקטים דווקא מקבלים תאוצה – יש לא מעט פרויקטים ויש התקדמות במקומות מסוימים, אבל היא עדיין איטית. הרשויות המקומיות עוצרות חדשות לבקרים את התוכניות, ויש מקומות שפשוט החליטו על עצירה מוחלטת. הסיבה העיקרית – תשתיות. ברשויות המקומיות טוענים (ועם צדק רב בדבריהם) שלא ניתן לבנות ולבנות מבלי לדאוג לתשתיות – כבישים, חניות, גנים , בתי ספר ועוד. אי אפשר לתקוע את העיר בתושבים אבל לא לספק להם תשתיות ולכן ערים רבות קבעו – "Hold" ועצרו את התקדמות. מה יהיה במהשך? ממש לא ברור, אבל בינתיים נראה שכל עוד לא ישלימו את התשתיות במקומות התקועים, לא יהיה שם קל של תמ"א 38 כפי שהוערך תחילה. במקומות עם תשתיות זה יתקדם, רק שאין הרבה מקומות כאלו.
תמ"א 38 – פחות בינוי וחיזוק יותר הריסה ובנייה מחדש
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38 ) הולכת ומורגשת באזורים שונים בארץ, אבל דווקא בשנת 2016 נרשמה ירידה בבקשה להיתרים. בשנת 2016 היקף היתרי הבנייה שבוקשו לפרויקטים של תמ"א 38 ירד לכ-600, כאשר מספר הדירות הכולל בפרויקטים האלו ירד מ-12 אלף לכ-9 אלף דירות.
עם זאת, כמות ההיתרים בפועל (היתרים שאושרו) עלתה ומסתכמת בכ-430 היתרים.
הירידה בבקשות נובעת, בין היתר, מהפחתה בפועל של זכויות הבנייה במסגרת תוכניות תמ"א. עד שנת 2016 היתה גישה של ועדת הערר המחוזית של תל אביב שסיפקה הקלות נרחבות ואישורי בנייה נרחבים בפרויקטים הלאו. אבל, על פי מדיניות שגובשה על ידי עו"ד מיכה גדרון, ולפיה הוענקו זכויות בנייה נדיבות באופן חסר פרופורציה לפרויקטי התמ"א, נקבע כי אופן חישוב הזכויות יהיה שונה ויצמצם בפועל את הזכויות. היזמים מנגד, טוענים שהחישוב החדש פוגע מאוד בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
חילוקי הדעות נמשכו עד שהמדינה הגדירה תיקון לתמ"א, שעבר בנובמבר 2016 – 3א'. עד שהתיקון עבר – היה חוסר וודאות וקיפאון בהיתרי הבנייה. זה מסביר את הירידה בהיתרים בשנת 2016, אך במקביל חשוב להסביר כי המסלול של הריסה ובנייה מחדש הפך בעקבות התיקון ובכלל לכדאי יותר על פני האלטרנטיבות הקיימות. האפשרות של עיבויי וחיזוק נחותה מבחינת כדאיות כלכלית, והמגמה הזו נמשכת לתוך 2017 – יותר הריסה ופינוי, פחות בינוי וחיזוק.
ויש גם תקלות בתמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 ברחוב עין גדי 27 בשכונת ארנונה בירושלים החל לפני 9 שנים, אבל כבר 5 שנים שהוא תקוע. העבודות לביצוע הפרויקט החלו בשנת 2011 ונעצרו לאחר שנה. הסיבה – מחלוקת בסין היזמים. את הפרויקט יזמו שני עורכי דין, שחתמו על הסכם עם בעלי הדירות כבר לפני 9 שנים.אבל, עורכי הדין הסתכסכו, הפרויקט ננטש, ובעלי הדירות מתגוררים בעצם באתר בנייה. זאת ועוד – על הדירה יש הערת אזהרה לטובת היזמים, ולא ניתן להחליף את היזמים הקימים ביזמים אחרים. להרחבה בגלובס
לסיום וסיכום – מה צריך לעשות כדי להצליח בתמ"א:
ביקורת סופית של הבנייה החדשה באמצעות גורמי מקצוע, רישוי ותקינה.
רישום מחדש של זכויות בית משותף.
איזה כיף – יש בית גדול יותר, סביבת מגורים מודרנית ונעימה וגם נכס שמחירו עלה בעשרות אחוזים.
יש קשיים במימוש פרוייקט תמ"א, אבל הם ניתנים לטיפול. התועלת והערך הכספי ממימוש הפרויקט הם גבוהים בהרבה מההתמודדות עם כמה משוכות. אם תיצמדו לכללים שפורטו במדריך לעיל ותיעזרו באיש מקצוע, שיבדוק את הפרויקט הספציפי שלכם, הדרך להצלחה די מובטחת.
מדריכים קשורים: