מעודכן ל-12/2021

רכישת דירה היא המהלך המשמעותי ביותר אצל אדם ממוצע – זו ההשקעה הכספית הגדולה ביותר ולרוב גם ההלוואה (משכנתא) הגדולה ביותר – מהלך שתוצאותיו ילוו את רוכש הדירה שנים רבות. דירה עולה בממוצע מעל 1.65 מיליון שקל, ומשכנתא ממוצעת עומדת על 930 אלף שקל. אבל אלו ממוצעים, באזור המרכז המחיר הממוצע כבר נושק ל-2.35 מיליון שקל – וגם והמשכנתא עולה בהתאמה.

רכישת דירה מקבלן – מה זה אומר?

וכאן –  מחשבון מחירי הדירות

ושנית – וזה רלבנטי בעיקר ברכישת דירה מקבלן,  המחיר עולה בגלל שהקבלן מציע (לרוב) את הסטנדרט, ובמקרים רבים אתם תשלמו יותר כי אם כבר עוברים לדירה חדשה אז למה לעבור למשהו שהוא לא הכי הכי… וזה רלבנטי גם למטבח, גם לתאורה, גם לריהוט, מכשירי חשמל, וגם במקרים רבים לשיפוץ קטן שאתם מעוניינים לעשות. וכך אתם בעצם מגיעים למחיר גבוה, לעתים אפילו משמעותית, ממחיר הדירה על פי ההסכם.

רכישת דירה מקבלן היא עניין ממושך ובמקרים רבים מורכב. קונים את הדירה על הנייר ועד שנכנסים לבית לוקח שנים. הממוצע כיום עומד על 27 חודשים, בעבר זה היה ארוך יותר. מדברים על כך שזה ימשיך להתקצר, אבל בפועל זה לא ממש מתקצר גם בגלל שהקבלנים מווסתים את היצע הדירות וגם בגלל בעיות אובייקטיביות כמו מחסור בפועלי בניין.

רכישת דירה מקבלן, בדיוק כמו רכישת דירה יד שנייה, צריכה להיעשות תוך מחשבה, החלטה והגדרה של מסגרת תקציב. אל תקפצו מעל הפופיק; חשוב שתעשו שיעורי בית לפני שאתם מתחילים לבדוק פרויקטים, כי בדירות חדשות אתם עלולים להיות טרף קל לאנשי השיווק.  בניגוד לדירת יד שנייה, שבה אתם יודעים מראש איזו דירה אתם הולכים לראות, בפרויקט חדש ינסו לפתות אתכם להוסיף עוד "קצת" ולשדרג את הדירה בחצי חדר או חדר שלם – זה יכול להישמע מפתה, אבל זה מה שאתם צריכים? וגם אם יגידו לכם שמדובר במשכנתא של הקבלן, ומימון נוח ועוד פיתויים, אתם צריכים לשאול לבסוף – האם זה מה שאנחנו באמת צריכים?

חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות

בשלב הגדרת התקציב אתם צריכים לבדוק בעצם מה ההון שלכם. זו שאלה פשוטה לכאורה, אבל בפועל מסתבר שממש לא. רבים לא יודעים באמת מה ההון שלהם – הדירה הקודמת (נטו אחרי מיסים), חסכונות, פיקדונות, השקעות, ומולם – משכנתא, הלוואות, חובות. כמו כן, צריך כמובן להתחשב בתקציב החודשי – מה ההוצאות הצפויות (וצריך תמיד לקחת מרווח ביטחון) ומה ההכנסות השוטפות. כך אתם גוזרים את התשלום למשכנתא האפשרי מבחינתכם, וכאן חשוב לזכור שהחיים משתנים – ילדים, נסיעות לחו"ל, ירושה, קרן השתלמות – תנסו לקחת הכל בחשבון, למרות שהחיים דינמיים כמובן. כאן, תוכלו לקרוא מדריך משכנתא שמפרט איך לחשב את ההון, איזה דירה אפשר לקנות, כמה משכנתא ניתן לקחת ועוד.

ולמרות שלא צריך כמובן לקפוץ מעל הפופיק, חשוב שתסתכלו גם קדימה. אם אתם זוג צעיר שמתכוון להביא ילדים לעולם, תחשבו גם על חדר/ חדרים בשבילם. אם אתם קונים דירה קטנה ואחרי תקופה קצרה עוזבים, אז לא בטוח שכלכלית זה נכון – עלויות המעבר ומיסים תוך כדי המעבר יכולים להפוך את העסקה הנבונה לכאורה ללא כלכלית. אמנם, מצד אחד, לקנות דירה עם חדר/ חדרים ללא שימוש זה סוג של בזבוז, אבל אם תקנו דירה קטנה, ואחרי תקופה קצרה תחליטו לשדרג, יהיו לכם הוצאות לא קטנות, ומעבר לכך, אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, אז בעצם הפסדתם את העלייה בפרק הזמן הזה, תצטרכו להביא יותר כסף (הון עצמי או משכנתא). זו דילמה לא פשוטה, אבל צריך להבין את היתרונות והחסרונות בקנייה של דירה גדולה פחות שימושית בהווה אבל פונקציונלית מאוד בהמשך הדרך.

דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה

יש הבדל בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין דירת יד שנייה; במקרה האחרון אתם כבר רואים את הסביבה הקיימת של הבניין בו מדובר; אתם גם רואים את הדירה בה מדובר ויודעים שאתם קונים משהו קיים. כשקונים דירה חדשה, לעיתים זה מתחיל משרטוט על נייר והדמיה ממוחשבת; נכון, שיש בזה הרבה מהיצירה והחוויה, אבל יש בזה גם יותר סיכון מאשר לקנות משהו קיים.

כשקונים דירה חדשה, בוחרים בשלב ראשון את הפרויקט/ הבניין החדש. לפרויקטים הנבנים ניתן להיחשף בתקשורת על ידי מודעות פרסום, חברים או בני משפחה שמספרים, מתווכים, ובמקרים רבים גם כשחולפים בדרך על פני פרויקט חדש בבנייה. אם מצאתם פרויקט שמעניין אתכם, פה מתחיל התהליך שמורכב משלבים לא מעטים; ספרנו 10 שלבים עד לשלב חתימת החוזה על דירת חלומותיכם.

10 שלבים בדרך לדירה

1. 1. בדיקת פרטים ראשוניים:

מצאתם משהו מעניין? היכנסו למשרד המכירות הממוקם בדרך כלל באתר הבנייה. אם עדיין אין אתר בנייה, יש בדרך כלל שלט עם שם היזם ומספר טלפון.

תבררו בשלב ראשון – איך ייראה הפרויקט? כמה דירות יהיו בכל בניין? איזה סוג דירות יהיו בו מבחינת שטחים, קרקע, דירות גג? כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה? מיהו היזם? מיהו קבלן הבנייה עצמה? (לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהחברה היזמית – לדוגמא, אפריקה ישראל למגורים היא חברה יזמית, אך את הבנייה מבצעת תמיד חברה אחרת ובדרך כלל דניה סיבוס, שהיא חברה באותה קבוצה). מיהו האדריכל של הפרויקט? מי הבנק שמלווה אותו? וכמובן – מחירים. תרשמו הכל ותשאלו כל מה שבא לכם. זה השלב לדלות כמה שיותר מידע מבלי להתחייב לדבר.

2. 2. בדיקת הסביבה

בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם זה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת – תבררו איך מערכת החינוך בה, מה עם תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.

חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. את זה ניתן לבדוק בוועדה המקומית שברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.

3. 3. בדיקת היזם

היזם הוא ה"אבא של הפרויקט": הוא אחראי על התכנון, הבירוקרטיה וההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות; מולו אתם סוגרים את העסקה, והוא המחויב לכם על פי חוק למסור לידיכם את הדירה שרכשתם לשביעות רצונכם. היזם הוא הכתובת שלכם לכל דבר במהלך הבנייה וגם אם, חלילה, הבנייה לא הושלמה.

לכן חשוב לבדוק ככל האפשר את חוסנו הפיננסי של היזם, את ניסיונו, את המוניטין שלו. האם הוא עומד בלוחות זמנים, מה רמת הגימור, איזו אחריות הוא נותן. אפשר לבדוק פרויקטים אחרים שהיזם בנה, לשאול דיירים בהם ולקבל תשובות לשאלות הנ"ל.

ניתן גם לקבל אינפורמציה כללית על קבלנים ויזמים בהתאחדות הקבלנים בישראל, בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון (אם הרישום מוקפא, הקבלן אינו רשאי לעסוק בבנייה); אם מדובר בחברת בנייה, ניתן לקבל מידע ברשם החברות. אתם יכולים לבקש רישיון קבלן תקף של היזם, המעיד על רישומו בפנקס הקבלנים. שימו לב לפרטים הבאים כפי שמופיעים ברישיון הקבלן: הסיווג המקצועי – קובע באילו ענפים מותר לקבלן לעסוק;  הסיווג הכספי – קובע איזה היקף עבודות מותר לקבלן לבצע. אם היקף הפרויקט חורג ממה שכתוב ברישיון, הרישיון אינו תקף.

4. 4. מי בונה את הפרויקט בפועל?

במקביל לבדיקת היזם, חשוב מאוד לבדוק את הקבלן/ חברת הבנייה אשר בונה את הפרויקט בפועל. גם כאן כדאי לקבל המלצות, לבדוק פרויקטים שבנתה בעבר, היכן עוד היא בונה היום, האם היא מתמחה בבנייה למגורים, האם בונה בסטנדרטים גבוהים, האם עומדת בלוחות זמנים? האם יש התאמה מלאה בין ההתחייבויות של היזם לבין מה שמקבלים בסופו של דבר מהקבלן.

5. 5. בעלות על הקרקע

תבדקו מי בעלי הקרקע שעליה נבנה הפרויקט ובעיקר תוודאו שאין עיקולים על הקרקע או שעבודים. יש לוודא כי חברת הבנייה היא בעלת הקרקע (בטאבו, או בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל, או בחכירה לטווח של עשרות שנים). הקרקע יכולה להיות גם בבעלות גורם אחר עמו קשור הקבלן בעסקת קומבינציה.

מהי עסקת קומבינציה?

זוהי עסקה בין יזם/ קבלן לבין בעל קרקע אשר אינו מעוניין לממן את הבנייה; בעסקה מסוג זה, בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהמגרש תמורת שירותי בנייה, לפי מפתח אחוזים מוסכם. כלומר, היזם אינו משלם על הקרקע ובכך חוסך עלויות גבוהות, ובתמורה מעביר לבעלות בעל הקרקע אחוז מסוים (בדרך כלל פחות מ-30%) מהדירות בפרויקט, או מתמורת הדירות שיימכרו.

במקרה של עסקת קומבינציה יש לבדוק האם רשומה "הערת אזהרה" על הקרקע בטאבו לטובת הקבלן, והאם הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת קונה הדירה (הערת אזהרה נועדה לשמר את זכותכם על הדירה עד למסירתה לידיכם ורישומכם כבעליה במידה והשלמתם את כל תהליך הרכישה). בעיקר יש לשים לב שהקבלן אינו מוכר לכם את אחת הדירות שנועדה להיות של בעל הקרקע – זה יכול לקרות אפילו עקב טעות תמימה.

6. 6. היתר בנייה

בלי היתר בנייה כחוק אסור ליזם להתחיל לבנות. בקשו להציג בפניכם את היתר הבנייה, ושימו לב שההיתר אכן מתייחס לנכס שבו נמצאת הדירה שאתם רוצים לרכוש. לעיתים, וזה אפשרי, יזמים מציעים דירות למכירה בהסכם מותנה בקבלת ההיתר לבנייה. במקרה כזה, תוודאו שהזמן לקבלת ההיתר הוא מוגבל, ושיש לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, אם לא התקבל בה היתר בנייה. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי מועד קבלת ההיתר אינו תלוי בקבלן אלא בוועדות התכנון ברשויות, ולכן כנראה משך הזמן של בניית הפרויקט יתארך.

בנוסף, בדקו שאין מניעה מצד נציבות מס ההכנסה ומצד מס רכוש לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

7. 7. מפרט טכני ותכנון הדירה

כשאתם באים לבחור את הדירה שתרכשו, בדקו אם כיווני האוויר שלה מתאימים לכם; אם אתם אוהבים דירה חמה (גם בקיץ…) תבחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום; חשיפה מרבית לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אבל קר בחורף וכן הלאה. האם גודל הסלון מתאים לצרכיכם? האם ניתן לבצע שינויים? כמה יעלו לכם שינויים בתכנון הקיים? מהם מוצרי הגמר המובטחים ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני? מספר שקעי חשמל, מפסקים, גובה הקרמיקה בחדרי הרחצה ועוד.

שימו לב – חדר כושר, לובי עם שומר, מעליות מהירות ואולי אפילו בריכה בבניין – נשמע אטרקטיבי וכיפי, אבל קחו בחשבון שכל זה יקפיץ את דמי ניהול הבית או הוועד במאות אחוזים לעיתים.

8. 8. מה כולל מחיר הדירה

תבררו אם המחיר כולל מע"מ. אם המחיר אינו כולל מע"מ, קחו בחשבון תוספת של 17% (נכון להיום).

ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. לכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה, מחיר חניה וכו'. כל זה חייב להימצא גם בחוזה שתחתמו עליו. לא פעם יש במהלך הבניה קיים "חלון הזדמנויות" לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות – תבדקו אם יש כזה בפרויקט שלכם.

טיפ כללי לגבי המחיר – קבלנים נוטים לתת הנחות גדולות יותר לדירות הראשונות שנמכרות בפרויקט ולדירות האחרונות, איתן הוא נתקע בעוד הפרויקט שמאוכלס כבר – אבל תבדקו שזה לא הקריטריון היחיד לטובת לקניית הדירה.

9. 9. כמה תעלה לכם הדירה

נכון – יש מחיר לדירה, זה שנקבע בין המוכר לקונה, ויש גם עלות רכישת הדירה, שזה דבר שונה. ההוצאות שתהיינה לכם בגין רכישת הדירה אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון.

בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ושיפוץ, הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה הוא היותר רלבנטי, ובשנים האחרונות הוא עולה יותר ממדד המחירים לצרכן. תבדקו את העניין הזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם עלויות נוספות שלא חשבתם עליהן (כמה אחוזים אפילו בודדים בשנה מסתכמים בכמה עשרות אלפי שקלים).  כאן, תוכלו לקרוא על מדריך מדד תשומות בניה, והאם כדאי לקחת משכנתא מהר ולשלם לקבלן או לחכות לסוף (תלוי כמובן בציפיות המדד ביחס לריבית משכנתא). כאן, תוכלו לקרוא על שינוי משמעותי שמתוכנן בהרכב מדד תשומות הבנייה, שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהתאם

מחשבון מס רכישה

10. 10. בדיקת משכנתא

עוד שלב לפני שסוגרים על הדירה! בדיקה עקרונית לגבי גובה הלוואת המשכנתא שתוכלו לקחת. אפשר לעשות את זה בכל בנק למשכנתאות. זכרו תמיד – הלוואת משכנתא היא מערכת יחסים לטווח ארוך מאוד, וצריך להחזיר אותה. אם אתם זוג צעיר, שחושב על הגדלת המשפחה, קחו בחשבון שתצטרכו להשקיע בנוסף להחזר המשכנתא גם סכום חדשי נכבד במטפלת ואחר כך בגן ילדים וצהרון – תחשבו היטב אם תוכלו לעמוד בהחזרים גם בעתיד. להלוואות משכנתא יש תכונה מרגיזה – הן מתנפחות, ההחזר החודשי כמעט תמיד עולה, וייקח הרבה מאד שנים עד שהן תיעלמנה.

תבדקו בכמה בנקים למשכנתאות; תלמדו את סוגי המשכנתא והריביות השונות, אל תתפתו למה שאומרים על הריבית המשתנה (במקרים רבים דווקא הריבית הקבועה עדיפה) – כאן, תוכלו לקראו על ריבית המשכנתא.

ובכלל, כאן – תמצאו מדריך משכנתא מפורט, ואפשר (ממש לא חובה) להיעזר ביועץ משכנתא.  .

חוזה מול הקבלן

בחרתם את הפרויקט ואת הדירה הספציפית שמצאה חן בעיניכם? ביררתם את התקציב שלכם ואת זכויות המשכנתא המגיעות לכם ואת תנאיה והגעתם למסקנה שאתם יכולים לקנות את הדירה? אתם בשלים לשלב הבא – קבלת מסמכי חוזה מחברת הבנייה.

קחו עו"ד

זה השלב שבו רצוי שיהיה לכם עו"ד משלכם, כזה המתמחה בתחום הנדל"ן. זו זכותכם. אל תסכימו לחתום אצל העו"ד של הקבלן שמוכר לכם את הדירה – ברור את מי הוא מייצג בהסכם. שכ"ט עו"ד הוא לרוב בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעו"ד שלכם. חשוב להדגיש – יש בעצם מעין שני תשלומים לעורכי דין ברכישת דירה מקבלן – העו"ד שלכם, וכן עו"ד של הקבלן שאחראי על הרישום בטאבו. הסכום שיש לשלם לעו"ד של הקבלן הוא לכל היותר – 5 אלף שקל או 0.5% מעלות הדירה הנמוך מביניהם (למעט אם הדירה עולה מעל 4.65 מיליון שקל – אז, ההנחה שלרוכש הדירה יש יכולת מיקוח טובה)  – כאן, מדריך על התשלומים לעורכי דין בעת רכישת דירה מקבלן

זיכרון דברים

לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים, תבקשו טיוטת חוזה ותעבירו אותה לעו"ד שלכם. זיכרון דברים כמוהו כחוזה לכל דבר, וחתימה עליו מצמצמת את כושר המיקוח בעת החתימה על החוזה עצמו.

תוכן החוזה – תקראו ותוודאו

כשתקבלו את טיוטת החוזה לידיכם תבינו למה צריך לשכור עו"ד המתמחה בנדל"ן שילווה אתכם בהליך החתימה על החוזה. מדובר תמיד בחוברת עבת כרס שעורכי הדין של הקבלן הקפידו למלא אותה בניסוחים מעורפלים ומפותלים ככל שזה אפשרי, ובמונחים ומושגים שלא תכירו. בכל מקרה, גם אם אתם שוכרים עו"ד, קראו את החוזה בעצמכם ותנסו לוודא כמה דברים חשובים:

• שכל ההסכמות והבטחות שהקבלן או איש השיווק מטעמו נתן, רשומים בחוזה; לוודא כי המפרט הטכני ממולא כראוי באופן מפורט ומדויק; אל תסכימו לסעיף בחוזה המאפשר לקבלן לקבוע, לשנות, לדחות, על דעתו בלבד, ללא הסכמתכם; אל תסכימו לתנאי בחוזה האוסר על הקונה לרשום הערת אזהרה, גם אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. תדרשו שבחוזה יירשם תאריך בו יושלם רישום הדירה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) על שמכם. אל תסכימו לנוסח כמו – "בתוך שנה ממסירת הדירה" וכד'. שיהיה תאריך נקוב בחוזה.
• שבחוזה מצוין מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, ומצוינים גם התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע"מ, חניה, דוד שמש, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. שיצוין סוג ההצמדה – בדרך כלל החוב שנותר מוצמד למדד תשומות הבנייה, שלרוב הוא גבוה ממדד המחירים לצרכן. אולי עדיף לכם לבקש (לא בטוח שהקבלן יסכים) להצמיד את החוב שנותר (מחיר הדירה פחות התשלומים שכבר שילמתם) למדד המחירים לצרכן, בשנים האחרונות הוא נמוך.
• הוצאות פיתוח – מדובר בהוצאות פיתוח סביבת הפרויקט; התקנת כביש, גינון, כביש. זהו מושג מעורפל, שעלול לייקר את מחיר הדירה. סכמו מראש, שמחיר הדירה כולל גם את הוצאות הפיתוח.
• חניה – הקפידו לקבל שרטוט החניון ובו מצוין מקום החניה שלכם.
• שינויים בדירה – לציין בחוזה את השינויים והתוספות, עלויות וזיכויים עבור האביזרים שוויתרתם עליהם (למשל, אם אתם בונים מטבח ומוותרים על המטבח שהקבלן נותן, יש לציין בחוזה את גובה הזיכוי שתקבלו), לציין מועדי ביצוע ומועד מסירת המפתח לאחר השינויים.
• דוד שמש, מזגן, מערכות תקשורת – שימו לב אם הקבלן מתחייב בחוזה להתקין מערכות שלמות, או שמדובר רק בהכנת תשתית למערכת.
• הרכוש המשותף – הלובי, חדרי מדרגות, מחסנים, חצר, חניות שלא הוצמדו לדירות בבניין, גישה לגג הבניין. האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים משטחי הרכוש המשותף? אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או גג צמוד, בדקו כי אין שם מתקנים השייכים לדיירים אחרים: צנרת, מכסי ביוב, דוודים וכד'. קבלנים נוהגים לשמור לעצמם את השטחים שלא הוצמדו לדירות, אך הם חייבים להעבירם לבעלי הדירות בעת רשום הבית המשותף בטאבו. יש קבלנים לא הוגנים, שמחזיקים חניות שלא הוצמדו לבעלי דירות, ומוכרים אותן במחיר מופקע כשהם חייבים להיפטר מהן.
• לוודא כי קיים מועד מוגדר למסירת המפתח על ידי הקבלן, וקבלת פיצוי אם הוא מאחר במסירה יותר מחודשיים-שלושה, כולל בגלל כוח עליון. הפיצוי יכלול גם ריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן ודמי שכירות ראויים.
• אל תחתמו על סעיף הקובע, כי עצם קבלת הדירה על ידיכם מהווה הוכחה כי הדירה נמסרה במצב תקין מושלם ובהתאם למפרט הטכני.

לוח התשלומים

לחוזה מצורף לוח תשלומים. מועדי התשלומים על פי חוק מחולקים בהתאם להתקדמות הצפויה בבנייה, והם צריכים להיות הבאים:

40% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה, אם אין בבניין עמודים. מדובר בממוצע ב-8-10 חדשים מתחילת הבנייה. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (בדרך כלל 15%).

20% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

15% ממחיר הדירה עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10% ממחיר הדירה עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

מדד תשומות הבנייה והשפעתו על המחיר הסופי

מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל 15 לחודש, ומטרתו לשקף את מחירי הבנייה בישראל. המדד משקלל עלויות של שורה של חומרים המשמשים לבניית דירה חדשה ולכן הוא מושפע ממחירי חומרי גלם וסחורות לענף הבנייה, והוא שונה ממדד המחירים לצרכן. מדד תשומות הבנייה רלוונטי רק בעת רכישת דירה מקבלן ולא בעת רכישת דירה יד שנייה ואילך – כיוון שכשהדירה אינה חדשה – אין בנייה.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת נתונים בכל חודש ובודקת אם הייתה עלייה או ירידה במחירי הבנייה. עלות בניית דירה חדשה כוללת את כלל חומרי הבנייה: בטון, ברזל, חשמל, אינסטלציה וכיו"ב וכן את עלות כוח האדם.

הנוהג להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה נובע מכך שהקבלנים לא יודעים בעת חתימה על ההסכם לרכישת הדירה את המחירים של חומרי הבנייה השונים וההצמדה למעשה מבטיחה כי בעת עליית מחירים (דהיינו, בעת שההוצאות לבניית הדירה גדלות) כך מחיר הדירה [דהיינו ההכנסה של הקבלנים] יעלה בהתאם ולמעשה תבטיח את הרווח הצפוי של הקבלנים מהעסקה.

כאן תוכלו לקרוא מדריך על מדד תשומות הבנייה וכאן תקראו על שינוי מתוכנן בהרכב מדד תשומות הבנייה שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהתאם.

רכישת דירה מקבלן וחיוב הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה

הצמדה למדד תשומות הבנייה אינה מעוגנת בהוראות החוק ועל כן העניין נתון למשא ומתן בין הצדדים. מרבית הקבלנים לא יוותרו כל כך בקלות על רכיב ההצמדה, שכן בכך הם חושפים עצמם לעליית מחירי הבנייה ולהקטנת הרווח הצפוי מהעסקה. יחד עם זאת, חשוב היותר לבקש ולנהל על כך משא ומתן.

בספטמבר 2021 עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-0.3%. מתחילת השנה זינק מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-4.5% ובשנים עשר החודשים  שבין ספטמבר 2020 לספטמבר 2021 עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-4.9% – וזאת בשל העלייה במחירי המדד ללא שכר עבודה ב-8.1% ובמחירי שכר העבודה ב-1.1%.

כאשר פרויקט מבוצע תחת ליווי בנקאי, כל תשלום שישולם על ידי הרוכש לקבלת תונפק ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח וזאת לשם הבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלן בהתאם לסעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. בהתאם לכך, ניתן לשלם את כל התשלום מראש ובכך להימנע מעליית מחיר הדירה שנבעה מעליית מדד תשומות הבנייה תוך הבטחת כספכם במקרה שבו הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם.

ניתן, בהסכמה ביניכם לבין חברת הבנייה, לשנות את גובה התשלום ומועדיו. כאמור, כל מה שעוד לא שילמתם צמוד למדד תשומות הבנייה, בדרך כלל. המדד הזה עולה משמעותית בחודשי הקיץ, ובכלל עלול לייקר את המחיר הסופי של הדירה בעשרות אלפי שקלים. אם יש לכם כסף, ואתם מקבלים בטוחות מהקבלן על כסף ששולם לו, עדיף לשלם יותר בהתחלה ולהקטין את החוב הצמוד למדד. יש אפילו מי שממליצים לקחת משכנתא עם גרייס (דחיית תשלום הקרן) לכמה חדשים, ואף לשנה, ולשלם תשלום גדול יותר לקבלן ולחסוך הרבה כסף של הצמדת המדד. עם זאת, לא לשלם הכל מראש – תשאירו את ה-10% לתשלום האחרון כדי שיהיה לכם קלף מיקוח לפני קבלת הדירה לידיכם.

הגנות על כספכם

ברכישת דירה חדשה, אתם עשויים להתחיל לשלם סכומים נכבדים עוד לפני שהונחה לבנה אחת בבניין, ובעצם את רוב הכסף תשלמו לפני שהדירה תימסר לידיכם. לכן חשוב שתהיה הגנה לכספכם שכבר שולם, וזו ניתנת באמצעות ערבויות שהיזם חייב לתת.

מרבית הפרויקטים מלווים באמצעות מימון מבנק מלווה. ליווי בנקאי נותן לכם שקט נפשי, משום שמובטח לכם שכל כספי הפרויקט עוברים לחשבון אחד וכל הכספים משמשים להקמת הפרויקט. חשוב לבדוק מי הבנק המלווה ומהם הביטחונות והערבויות שהקבלן נותן לכם כדי להגן על כספכם.

על פי חוק המכר (דירות), כל תשלום שאתם משלמים לקבלן והוא מעל 7% ממחיר הדירה חייב לקבל הגנה/בטוחה. הקבלן טרם התקשר עם בנק מלווה ואינו מאפשר לכם לקבל בטוחה/הגנה על כספכם – אין לשלם דבר, אלא אם הסכום יועבר לחשבון נאמנות שיפתח בבנק ויהיה על שמו של העו"ד של הקבלן. גם במקרה כזה התשלום לא יהיה מעל 7%.

על פי החוק, התשלומים לחברת הבנייה מתבצעים באמצעות פנקס שוברים אותם מקבלים מהקבלן. אין להפקיד ישירות לחשבון הקבלן – כבר היו מקרים בהם קבלן פשט רגל (פרשת חפציבה מלפני שמונה שנים, למשל) והשתמש בכספי הפרויקט לצרכיו האישיים. וודאו כי על השוברים רשום מספר הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה. את השובר ניתן לשלם זאת בכל סניף בנק, כולל בנק הדואר.

על הקבלן נאסר לקבל תשלומים על הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הלקוח. הדרך המומלצת ביותר היא ערבות בנקאית, שתבטיח את כל הכספים ששולמו על ידי הלקוח לקבלן אשר תהיה ברת פירעון בכל מקרה שיסתבר כי הקבלן אינו יכול להעביר בעלות בדירה (או כל זכות אחרת שהוסכמה עם הקבלן) על שם הקונה. יש לבדוק היטב את נוסח הערבות הבנקאית לפני חתימת החוזה  –  שתהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות הקונה ושמירה על ערך כספו.

עוד הגנה ניתנת באמצעות היא פוליסת ביטוח בחברת ביטוח מוכרת המכסה את כל הסיכונים המפורטים בעניין הערבות הבנקאית. הפוליסה צריכה להיערך לטובת הקונה ולהיות משולמת מראש.

דרכים נוספות להבטחת כספכם: רישום שיעבוד על הדירה או על חלק יחסי מן הקרקע עליה הבית נבנה לטובת הקונה להבטחת הכספים שישולמו לקבלן על ידי הקונה; רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת המקרקעין (טאבו) על הדירה או על חלק יחסי של הקרקע עליה נבנה הבניין לטובת הקונה. יש לשים לב כי על הערת האזהרה להיות קודמת לכל שיעבוד עיקול או זכות צד שלישי אשר יש להם זכות קודמת עדיפה על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה. שימו לב, הבנק אשר נותן ליווי בנקאי לפרויקט נוהג לרשום הערת אזהרה לטובתו, ולכן יש לדאוג לקבל מאת הבנק מכתב החרגה אשר נותן עדיפות להערת האזהרה של הקונה על פני הערת האזהרה של הבנק המלווה. יש לדרוש כי הערת האזהרה תירשם מיד, ולא תהיה תלויה בהתקדמות הבניה או בתנאים חיצוניים אחרים.

מעקב אחר מהלך הבנייה

מזל טוב. חתמם על החוזה בשעה טובה. עכשיו עליכם לעקוב אחר תהליך הבנייה ולבדוק אם אתם מקבלים את מה שהובטח לכם בחוזה.

שימו לב לקצב הבנייה; אם ניראה לכם שהקצב איטי מכדי שיעמוד במועד המסירה, העירו לקבלן, ואפילו עדיף שתשלחו לו מכתב התראה באמצעות עורך דין – זה יותר אפקטיבי.

מומלץ כי מהנדס יבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה, רצוי לפני הריצוף. אל תנהלו משא ומתן עם קבלני המשנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריות – כל הערה שיש לכם, תפנו אותה לחברת הבנייה ישירות.

מסירת הדירה

עמדו על כך (אפילו בחוזה) שתקבלו הודעה מראש (לפחות חודש) על מועד סופי של מסירת הדירה. הדירה אמורה להימסר לכם נקייה, ואז קל יותר לבדוק פגמים.

לאחר שקיבלתם הודעה על מועד מסירת הדירה, יש לערוך בדיקה יסודית של הדירה וכל מה שהותקן בה. כדאי להשקיע עוד קצת כסף ולשכור שירותי מהנדס ואפילו שיפוצניק מומחה לטובת הבדיקה.

מה חשוב לבדוק?

חשמל – הפעילו את מפסקי החשמל וראו אם כולם תקינים; אפשר בשלב הזה לבוא עם כמה נורות לדירה ולהעביר אותן מבית מנורה אחד לשני. בדקו את השקעים וודאו, שיש בכולם מתח חשמלי.

מים – תפתחו ברזים ותבדקו את לחץ המים.

סתימות – תפתחו ברזים במקלחות ובאמבטיה ושימו לב לירידת המים לביוב. לא פעם יש סתימות בצנרת בגלל חמרי בנייה, שאינן מאפשרות למים לרדת. שימו לב גם לפתחי הניקוז – אם הם דולפים ומצטברים סביבם מים, זה מעיד על צנרת סתומה, וזה אומר – הצפה של חדר האמבטיה, אם זה לא יטופל. כנ"ל לגבי ברזי הכביסה.

רטיבות – חפשו כתמי רטיבות על התקרה, על הקירות, אם יש שלוליות מים על הרצפה. בדקו אם אין דליפה מהצנרת במטבח.

ריצוף – בדקו שהמרווח בין האריחים שווה, שהרובה ממלאת את המרווחים ואין בה סדקים; חפשו שריטות, סימני שבר וכד' באריחים בדירה כולה.

צבע – שימו לב שהצבע יהיה אחיד בכל הדירה, שאין בו סדקים וכד'.

חלונות ודלתות – יש לפתוח ולסגור את כל החלונות והדלתות ולראות שהם נפתחים ונסגרים בקלות; את הדלתות הזזות להניע הלוך ושוב ולוודא שהן מחליקות בקלות.

פערי גובה – לעיתים יש פערי גובה בין רצפת המרפסת לרצפת הסלון, למשל, דבר שעלול לגרום למעידה, במיוחד של קשישים ופעוטות. עמדו על כך שהפער יצומצם לרמה שאינה מסוכנת.

את כל הליקויים שמצאתם אתם אמורים לרשום בצורה מסודרת בפרוטוקול המסירה. אל תחתמו על הצהרת היעדר תביעות, כי ייתכן שתגלו ליקויים בשלב מאוחר יותר. בפרוטוקול המסירה צריך הקבלן לכתוב גם את אופן התיקון של הליקויים כולל מועדי התיקונים.

ליקויים לאחר קבלת הדירה – אם מצאתם ליקויים אחרי קבלת הדירה, פנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.

אחריות חברת הבנייה לתיקון הליקויים

נתחיל בכך שכל חוזה לגופו, יש אמנם נוהג, אבל החוזה/ ההסכם עם הקבלן חשוב מאוד, ובכלל – שנות האחריות ותקופת הבדק משתנים באופן שוטף. בכל מקרה נהוג כי הקבלן מסדיר את כל הליקויים עד תום שנת המגורים הראשונה, למעט ליקויים שיש להסדירם במהירות כמו סתימה שעלולה לגרום להצפה, שקעים שאינם פועלים וכד'.

על פי התיקון לחוק המכר, האחריות לרוכש דירה ניתנת לפי משך הזמן שחלף מיום מסירת הדירה; האחריות תישאר בתוקף גם אם מכרתם את הדירה אחרי שקיבלתם אותה מהקבלן.

אחריות הקבלן לדירה מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק – בתקופה זו, מחויב הקבלן לתקן כל נזק, למעט מקרים בהם הנזק הנו באחריות רוכש הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה לקונה ומשתנה בהתאם לליקוי:

קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים

ליקויי צנרת, מרזבים והסקה – שנתיים

סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים

רטיבות במקלט, בקירות ובגג – 3 שנים

שקיעה של מרצפות בשטח הבניין, לרבות: מדרכות, חנויות ושבילים – 3 שנים

ליקויים במנועים, במכונות ובדוודים – 3 שנים

שקיעת של מרצפות באזור קומת הקרקע – 3 שנים

קילוף של חיפויים באזור חדר המדרגות – 3 שנים

אי התאמות יסודיות אחרות – 1 שנה

לאחר תקופת הבדק יש תקופת אחריות לשלוש שנים על התיקונים וליקויים אחרים שהתגלו בדירה.

לאחר תקופת האחריות, חלה אחריותו של קבלן לדירה רק במצבים הבאים:

א. אי התאמה יסודית של חלקי הבניין המשליכה על יציבות הבניין ובטיחותו.

ב. אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

ג. הקונה הודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

תקופת האחריות נמשכת עד 20 שנה; חובת ההוכחה של אי אחריות לכשלים בקונסטרוקציה מוטל על המוכר. רק לאחר עשרים שנה עוברת האחריות אל הקונה.

ואם הקבלן לא עומד בתנאי האחריות?

ניתן לפנות לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון –

http://147.237.77.77/rasham_hakablanim/Pages/rasham_hakablanim.aspx

הרשם מטפל בתלונות נגד קבלנים רשומים בנושאים הנדסיים-טכניים כגון ליקויי בנייה, רטיבות ואי-השלמת עבודות, וכן בתלונות העוסקות בהפרה מעשית של המוסכם בחוזה, כגון איחור במסירת הדירה, אי רישום בטאבו או אי ביצוע המובטח במפרט הטכני. הרשם אינו מטפל בסכסוכים ובתביעות כספיות בין רוכש הנכס והקבלן. את התלונה לרשם הקבלנים יש להפנות רק אם פניתם בכתב לקבלן ולא נעניתם על תלונתכם.

כמובן, שעומדות בפניכם גם אפשרויות של הליכים משפטיים נגד חברת הבנייה. זה לא נעים, אבל זה קורה וצריך לדעת להתמודד גם בסיטואציות כאלו. במקרים רבים אגב, רק האיום על פנייה לערכאה משפטית עושה את העבודה, והדברים שהיו תקועים מתחילים לזוז. ככה זה כאן, חשוב לזכור זאת לאורך כל התהליך , להתאזר בסבלנות ולנסות להישאר רגועים למרות כל הקשיים והלחצים – בסוף זה עובר.

 מחשבון מחירי הדירות

מחשבון מס רכישה

למדריכים נוספים:

מה ההון העצמי ואיזו משכנתא ניתן לקחת?

מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני?

בחירת משכנתא

ריבית קבועה או ריבית משתנה – שלא יעבדו עליכם