הנה באה הרכבת…היא מקצרת מרחקים וזמנים – איך משפיעה רכבת על מחירי הדירות בקרבתה?
ככול שדירה ממוקמת קרוב יותר למטרופולין, מחירה גבוה יותר. זהו חוק בינלאומי בלתי כתוב בעסקי נדל"ן, ובישראל הדגש הוא – ככול שהדירה ממוקמת קרוב יותר לתל אביב, המחיר שלה גבוה יותר. כולנו יודעים, שדירות בפריפריה הרחוקה זולות בהרבה מדירות במרכז. ולכן, רכבת שמקצרת את הדרך בין היישוב המרוחק למרכז, אמורה להעלות את מחירי הדירות באותו יישוב, ובמיוחד את הדירות הממוקמות בסמיכות לתחנת הרכבת.
ואכן, אלה הם פני הדברים גם בחו"ל וגם בארץ; מסתבר שיתרון זה של הנגישות, גובר על הרעש שלא פעם מביאה אתה תחנת רכבת אל סביבת המגורים הקרובה. ביישובים רבים אף מהווה תחנת הרכבת בסיס להקמת מרכז מסחרי ועסקי, שאף הוא מסייע לאטרקטיביות של האזור.
למדריך – כל מה שצריך לדעת על הרכבת?
על פי מחקר שערך שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, קו רכבת שמגיע ליישוב באזורי הפריפריה מעלה את מחירי הדירות עד 20% לעומת יישובים שבהם אין תחנת רכבת. המחקר בוצע בשנת 2015, ולכן המחירים מותאמים לאותה תקופה. על פי המחקר שצוטט ב"כאן בונים" ובדק דירות 4 חדרים, הרי שבהשוואה בין שתי ערים בפריפריה הרחוקה, אחת עם תחנת רכבת והשנייה ללא תחנת רכב, עלו הממצאים הבאים: מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים באופקים, שאינה נהנית מתחנת רכבת, עמד בשנת 2010 על 300 אלף שקל, בעוד שב- 2015 המחיר טיפס ל- 550 אלף שקל – עלייה של 83%. לעומת זאת, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בנתיבות, שנפתחה בה תחנת רכבת ב-2013, עמד בשנת 2010 על 450 אלף שקל, בעוד שב-2015 – הגיע עד 900 אלף שקל – עלייה של 100%.
השוואה דומה נעשתה בין אור עקיבא לחדרה: באור עקיבא, בה אין רכבת, שהמחיר הממוצע של דירת 4 חדרים ב-2010 עמד על 680 אלף שקל, וב-2015 עלה ל- 1.1 מיליון שקל – עלייה של 61%. בחדרה לעומת זאת, בה יש תחנת רכבת, בשנת 2010 עמד המחיר על 700 אלף שקל, ואילו ב-2015 אותה דירת 4 חדרים טיפסה במחיר עד 1.2 מיליון שקל – עלייה של 71%.
מחירי הדירות – לאן? ריכוז של תחזיות מעודכנות
רכבת העמק העלתה את שווי הדירות בעפולה
השפעה דומה הייתה לרכבת העמק החדשה על המחירים בעפולה, למשל: עד 2011 סבלה עפולה מהגירה שלילית ומחירי הנדל"ן בה היו בקיפאון. מאז הוחלט לחדש את רכבת העמק, שהחלה לפעול בנובמבר 2016, ומקשרת אותה במהירות לאזור חיפה, שם עובדים רבים מתושבי עפולה, הייתה עלייה דרמטית במחירי הדירות בעיר; אם ב-2011 ניתן היה לקנות דירת 4 חדרים ב-590 אלף קלים בממוצע, הרי בשב-2016, התייקר מחירה ל-850 אלף שקלים – התייקרות של כ-45%. לדברי מתווכים באזור, הדירות התייקרו מאז החלה הרכבת לפעול ב-5%-10% נוספים. מצב דומה מתואר גם בבית שאן וביישוב נשר.
גם להפעלת הרכבת הקלה בירושלים הייתה השפעה חיובית על מחירי הנדל"ן, כשהתושבים המתגוררים בשכונות שלאורך תוואי הרכבת, נהנו תוך זמן קצר לאחר הפעלה מעליית שווי הדירות שלהם ב-10%-20%. ההשפעה הגדולה יותר הייתה על מחירי הדירות בפסגת זאב המרוחקת יותר ממרכז העיר.
ואיך תשפיע הרכבת הקלה של תל אביב על שכנותיה הצמודות ואלו שבמעגל השני?
בתקופה הנוכחית אנחנו נמצאים עמוק בתוך תהליך בניית תשתית הרכבת הקלה בתל אביב. הרכבת הקלה תקשר את תל אביב עם הערים הסמוכות ותקצר את זמן ההגעה מתל אביב אליהן ולהיפך לדקות או קצת יותר מ-10 דקות. נכון, שמי שמתגוררים כיום לאורך תוואי החפירות, סובלים ממטרדי רעש ואבק ומירידת מחירי הנכסים שלהם. ואולם, שמאים התבטאו לא פעם בנושא, וטענו שמי שירכוש דירה בפרברים הסמוכים לתל אביב כמו חולון, בת־ים, בני־ברק, פתח־תקווה ורמת־גן, ייהנה מהשבחה משמעותית של מחיר הדירה בתוך עשור, לאחר שהרכבת הקלה תפעל, וכי גם אזורים בטבעת השנייה של תל אביב ייהנו מהשבחת מחירי הדירות שם.
כך למשל, סבור השמאי לוי יצחק, כי כשהרכבת תפעל, הרי שבפתח תקווה, למשל, צפויה עלייה של 20 אחוז ויותר במחירי הדירות במרכז העיר, וכי ברמת־גן צפויים מחירי הדירות למכירה ולהשכרה לעלות בכ־20־25 אחוז לאחר שהרכבת הקלה תפעל.
בעלי הדירות ביפו ד', למשל, שהיא השכונה הזולה ביפו, ייהנו מעליית מחירים כשהרכבת תגיע אליה מתל אביב בתוך מספר דקות, מה שעשוי להביא לפריחת השכונה אליה יבואו צעירים וסטודנטים. כיום מחירי הדירות ביפו ד' נמוכים וכמעט פריפריאליים: מחירי דירות 2־3 חדרים נעים מ־950־750 אלף שקל. הצפי הוא שמחירי הדירות יעלו בכ־25־30 אחוז גם בשוק הקנייה וגם בשכר חודשי.
ועוד ביפו – לכל אורך שדרות ירושלים צפויות להיבנות תחנות עיליות, ולכן תקופת החפירות מהווה מטרד אמיתי עבור תושבי הסביבה, מה שהביא לירידה במחירי השכירות של כ-20%. ואולם, גם כאן יעלה ערך הנכסים כשהרכבת תפעל, כשהשמאים מעריכים שהמחירים יאמירו ב-30% לפחות.
בבת־ים תביא הרכבת הקלה למהפך. העיר מחולקת היום לשני אזורים עיקריים – אזור הטיילת שלאורך החוף, שבו יש ביקוש לדירות למכירה והשכרה מצד מקומיים ומצד משקיעי חוץ ותיירים, והאזור השני הוא מרכז העיר והשכונות רמת הנשיא ורמת יוסף, עמידר וכד', שם פחות מושקע, המבנים ברובם ישנים והמחירים בהתאם. הרכבת הקלה מחברת את חלקיה השונים של העיר ביניהם ובינם לתל אביב. שמאים מעריכים כי מחירי הדירות בבת-ים יעלו ביותר מ-20% עם הפעלת הרכבת הקלה.
בראשון לציון דומה המצב לבת-ים, כשמזרח העיר ומרכזה זולות במחירי הדירות מאשר במערב העיר, שהוא חדש יותר, קרוב יותר לים ויש בו את המרכזים המסחריים מהגדולים בארץ כולל קניון הזהב הענק והמשגשג, סינמה סיטי, ג'י סנטר, יס פלנט ועוד ועוד. החיבור הצפוי בין תחנת הרכבת "ראשונים" שבמזרח העיר לתחנת הרכבת ברחוב משה דיין שליד המרכז המסחרי, צפוי להעלות את מחירי הדירות במזרח העיר.
ומה בתל אביב?
בתל אביב עצמה, תחנות הרכבת ישמשו יותר את מי שבאים אליה, ולכן מחירי הדירות הסמוכות לתחנות יושפעו פחות מהפעלת הרכבת הקלה, ויהיו מושפעים כרגיל מהביקוש הקבוע למגורים בתל אביב, שהוא זה שמעלה את ערך הדירות בתל אביב לאורך השנים.
יוצא דופן הוא אזור רחוב אלנבי ודרומה, ששמאים ומתווכים סבורים, כי הרכבת הקלה שתעבור בתוואי זה תסייע בשבירת החומה בין צפון העיר, למרכז העיר ודרומה, ולכן צפויים מחירי הדירות באזורים אלה לעלות משמעותית.