מעודכן ל-08/2021
אחת השאלות המורכבות והחשובות ביותר בלקיחת משכנתא היא מה סוג הריבית של המשכנתא – ריבית קבועה או ריבית משתנה? שאלה נוספת, וכנראה חשובה לא פחות היא באיזה תמהיל משכנתא לבחור – כמה יהיה החלק הקבוע מסך המשכנתא? כמה החלק המשתנה מסך המשכנתא? באיזה מסלולים של חלק משתנה וחלק קבוע, נבחר? – יש מספר רב של מסלולים ולכל מסלול יתרונות וחסרונות. יש את המסלול הפופולרי של הריבית המשתנה הצמודה לפריים – במסלול הזה הריבית נכון לכתיבת שורות אלו נמוכה יותר (הפריים הוא 1.6% – פריים מוגדר כריבית במשק בתוספת של 1.5%) מאשר במסלולים האחרים, וזה היתרון הגדול, אלא שיש גם חיסרון. רגע לפני שנצלול ליתרונות ולחיסרונות – כאן, תוכלו לראות את ריבית המשכנתא המעודכנת.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
המסלול המשתנה
המסלול המשתנה הנפוץ הנוסף למסלול ריבית פריים הוא מסלול עם ריבית משתנה צמודה למדד ל-5 שנים. במסלול הזה יש מעין תחנת יציאה כל 5 שנים – הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתא למסלול אחר. כמו כן, יש מסלולים של ריבית משתנה צמודה, כשהפופולריות הן לטווח ארוך של 20-25 שנה וכן יש משכנתאות בריבית משתנה לא צמודה וגם לא כנגזרת של הפריים.
המסלול הקבוע
במסלולים הקבועים יש את הריבית הקבועה הצמודה למדד ואת המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה (ריבית שקלית).
בפועל, צריך להתחשב במספר גורמים כאשר לוקחים משכנתא – בעלות המימון השנתית (כלומר, בריבית המשוקללת השנתית של המשכנתא); בציפיות לגבי המדד / האינפלציה לאורך תקופת האינפלציה; בריבית פריים על פני תקופת המשכנתא; בסך ההחזר הכספי על פני התקופה; בגמישות של המשכנתא; בעלות פירעון מוקדם (קיימת במשכנתאות קבועות במידה והריביות מאז לקיחת המשכנתא יורדות) . כמו כן, צריך להתייחס להחזר על פני זמן. וכאן יש תרגיל שבמקומות מסוימים עושים לכם – אל תפלו בפח!
כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה (פריים או ריבית משתנה צמודה) אזי ההחזר ההתחלתי נמוך. בפועל ניתן לקבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.4%-0.8% כלומר סדר גודל של 0.8%-1.2%, ואילו הריבית הקבועה לטווח משכנתא של 25 שנה היא סדר גודל של 3.5%-4.3%; הריבית הנמוכה יוצרת אשליה אופטית מפתה מאוד – ההחזרים בתחילת הדרך קטנים, אבל הם יעלו כאשר הריבית במשק תעלה. כלומר, ההחזר שאתם רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה הוא שגוי ומטעה – הוא נכון רק לחלק מהתקופה ובטח שלא לכל אורך הדרך.
זאת ועוד: כאשר לוקחים את המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד (לרוב ל-5 שנים) אזי מציגים לכם בעת לקיחת המשכנתא אקסלים נחמדים ובהם ההחזרים / תשלומים כוללים את הריבית המשתנה בלבד ללא ההצמדה. אז ברור שהאקסל ייראה נהדר, במציאות זה אחרת, מה לעשות – יש אינפלציה. לדוגמה, נניח שלקחתם חלק מהמשכנתא בתנאים הבאים (נכון לאוגוסט 2017) – משכנתא ל-20 שנה/ 25 שנה בריבית משתנה צמודה של 2.8%-3% (ואפילו יותר), אבל זו רק הריבית, מה עם ההצמדה? ההחזרים שמראים לכם בבנק לא מייצגים ולא מבטאים את העלייה שתהיה בהם על פני השנים. אז נכון, בשלב הראשון, אתם משלמים בהלוואה זו החזרים קטנים, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר הערך הכולל של ההחזרים עולה ואף עוקף את ההחזרים (תחת הנחה שהמרכיב באותו גודל) של החלק הקבוע.
מסלול משתנה – בעתיד התשלומים יגדלו
זאת הצגה בעייתית, והכי נורא – זו הצגה מפתה. לקיחת משכנתא במסלולים עם ריבית משתנה ועם ריבית צמודה מאפשרת לכם להחזיר באופן שוטף בהתחלה סכומים נמוכים יותר מממוצע ההחזרים על פני תקופת המשכנתא כולה. אבל ההחזרים ילכו ויעלו. מנגד, לקיחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה נותנת לכם ביטחון – מה שאתם משלמים בהחזר הראשון זה מה שתשלמו בהחזר גם בעוד 10 שנים, 20 שנה ו-30 שנה.
אפשר וצריך להתבונן על זה כך – ההחזר בריבית הקבועה הוא סוג של ממוצע של ההחזרים הצפויים במסלולים האחרים – כלומר, אם במשכנתא עם מספר מסלולים אתם מתחילים לשלם 4,000 שקלים ואילו אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה הייתם משלמים 5,000 שקל, אז תזכרו שאמנם אתם משלמים היום פחות, אבל זה על חשבון העתיד – ההחזרים ילכו ויעלו ובשלב מסוים יעקפו את ההחזר באם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה. זה סוג של כלל אצבע, אבל כלל אצבע לא מדויק (כמובן). בפועל, ההחזרים בריבית הקבועה נמוכים יותר מאשר במשכנתא שהיא ערבוב של כמה מסלולים לרבות מרכיבים משתנים.
ולסיכום – ככל שהחלק המשתנה גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים היום נמוכים יותר, ומנגד – ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר. אבל ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד גדול יותר כך גם קצב עליית ההחזרים החודשיים גדול יותר.
אחרי ההבנה הזאת יכול להיות עדיין שעדיף שחלק משמעותי במשכנתא יהיה משתנה וצמוד (וכך הרוב עושים) וזה כמובן בסדר גמור – אחרי הכל, הריבית פריים נמוכה אבסולוטית וגם ביחס לריבית הקבועה. אז מדברים על כך שהריבית תעלה, אבל מדברים על זה כבר כמה שנים טובות, וגם אם היא תעלה, השאלה מתי, והשאלה אם תוספת התשלום על ההחזרים כתוצאה מהעלייה, מצדיקה מרכיב גדול של הריבית הקבועה.
כל אחד צריך לעשות את החשבון שלו, אבל מה שהכי חשוב – אל תתנו לאקסלים לבלבל אתכם – מה שאתם רואים זה החזרים בלי הצמדה למדד, ובלי עלייה עתידית בריבית. בפועל, זה כמובן עשוי להיות שונה לחלוטין.
במחשבון המשכנתא תוכלו להגדיר את תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי – תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם.
