ריבית המשכנתא בחודש ספטמבר ממשיכה לזנק – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הצמודה הממוצעת עלתה ל-3.3% לעומת 3.19% בחודש אוגוסט ו-3.04% בחודש יולי. לפני כשנה הריבית הצמודה היתה באזור ה-2%, כך שמדובר בזינוק משמעותי מאוד בריבית הצמודה.
גם הריבית על משכנתאות לא צמודות התייקרה בספטמבר – הריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-2.94% בהשוואה ל-2.89% בחודש אוגוסט, ו-2.78% בחודש יולי. בשפל לפני שנה ושלושה חודשים היתה הריבית השקלית הממוצעת סביב 2.2%, כלומר היא התייקרה במעל 0.7%.
הריבית הצמודה – עלייה בכל תקופות המשכנתא
ריבית המשכנתא הצמודה עלתה לאורך כל תקופות המשכנתא, כאשר הריבית במשכנתאות הפופולאריות לתקופה של 15 עד 20 שנה , עלתה ל-3.63% לעומת 3.54% בחודש הקודם והריבית במשכנתאות של 20 עד 25 שנה עלתה ל-3.76% לעומת 3.66% בחודש הקודם. הריבית במשכנתאות ארוכות יותר – מעל 25 שנה, עלתה ל-3.84% לעומת 3.76% בחודש קודם.
גם בריבית השקלית היתה עלייה לאורך כל תקופות המשכנתא, כאשר הריבית לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.16% לעומת 4.11% בחודש אוגוסט; הריבית לתקופה של 20 עד 25 שנה, עלתה ל-4.43% לעומת 4.35% בחודש הקודם, והריבית על משכנתאות ארוכות – מעל 25 שנה, עלתה ל-4.61% לעומת 4.5% בחודש הקודם.
הריבית השקלית לכל תקופה מחושבת כממוצע הריבית השקלית המשתנה לריבית השקלית הקבועה. אמנם מדובר על משכנתאות שונות, אבל, בבנק ישראל מפרסמים את המידע המצרפי. כלומר, מאחורי הממוצע הכללי של 2.94% יש משכנתאות בריבית קבועה וריבית משתנה. ככלל, הריבית הקבועה גבוה יותר מהריבית המשתנה. אלו שלוקחים ברייבת קבועה אמנם מאבדים את הגמישות, אך הם "משלמים" יותר בגלל הביטחון – אין להם הפתעות, הם תמיד ישלמו לפי הריבית שלקחו, גם אם הריבית במשק תעלה. מצד שני, אלו שלוקחים מריבית משתנה אמנם נהנים מריבית נמוכה יותר, אבל יש להם סיכון במידה והריבית תמשיך לעלות (כפי שצופים כלכלנים רבים) מכיוון שהריבית המשתנה תלויה בריבית הכללית ובפרמטרים נוספים. כלומר, בריבית הקבועה משלמים יותר, אבל מקבלים ביטחון , ובריבית המשתנה משלמים פחות, אבל יש יותר סיכון.
רוב הלווים היום מפזרים את המשכנתא על פני כמה מסלולים – ריבית משתנה פריים, ריבית קבועה, צמודה ועוד, כאשר המרכיב הקבוע בשנה האחרונה הולך וגדל, וזאת מחשש שהריבית תעלה.
למה הריבית עלתה ומה יהיה בהמשך?
העלייה בריבית המשכנתא בחודש ספטמבר מיוחסת, כך נראה, לתחרות חלשה יותר מצד הבנקים. יועצי משכנתאות מספרים כי בנקים גדולים החליטו לא להילחם על כל משכנתא, וברגע שהתחרות יורדת, המחירים (הריביות) עולים. הבנקים לא אומרים זאת באופן רשי, אבל גם בהתנהלות שלהם לאחרונה במכירת תיקי משכנתאות גדולים לחברות ביטוח וגופים מוסדייים, הם בעצם משדרים שהם מעדיפים להקטין חשיפה לשוק הדירות – גם בגלל שהחישפה ממילא גבוה מאוד ומתקרבת במקרים רבים למקסימום האפשרי, וגם בגלל שבמימון צרכני הם יכולים להרוויח יותר (אפילו הרבה יותר). המשכנתאות, למרות העלייה בריבית, הן עדיין ההלוואות הזולות ביותר במשק, בהלוואות שוטפות לפרטיים ועסקים קטנים, הרווח של הבנקים יהיה גבוה בהרבה.
כמו כן, למרות "הקולות" לאחרונה לירידה בביקושים לדירות, בפועל, היקף המשכנתאות רק הולך וגדל, ונראה שקצב הרכישות לא קטן, כלומר הביקוש למשכנתאות גדל, והביקוש הזה, לצד כאמור הירידה בתחרות, תומכים בעלייה בריבית. בינתיים לא נראה שמגמות אלו ישתנו בחודשים הקרובים, כשברקע ברור לכולם שמתישהו הריבית במשק תתחיל לעלות ותשפיע גם על ריבית המשכנתא. הציפיות עכשיו שמהלך כזה יתרחש במחצית השנייה של 2017.
העלייה בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין ריבית המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים: