מעודכן ל-06/2019
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
הטבה נוספת במחיר למשתכן – עד 90% משכנתא
מחיר למשתכן – תוכנית האוצר לשווק קרקעות להקמת 80 אלף יחידות דיור החלה כבר במהלך 2015, כשהמשמעות הפרקטית שלה היא הנחה של עשרות אחוזים (מאות אלפי שקלים) על מחיר הדירה (למדריך – מחיר למשתכן). זאת ועוד – רוכשי הדירות בתוכנית "מחיר למשתכן" נהנים משיעורי מימון אפקטיביים משמעותיים – זו הטבה כפולה – מעבר לכך שהם קונים דירה בזול, הם לא צריכים להביא/ להעמיד הון עצמי כפי שרוכשים אחרים צריכים להעמיד – במקרים רבים, וזו לא בדיחה – הם יסתפקו ב-100 אלף שקל בלבד!
זאת ועוד – הם יוכלו לקנות את הדירות במימון של 90% (הנה האישור הרשמי של בנק ישראל). אז נכון, מגיעה לרוכשים הטבה, אבל נראה שקצת הגזימו – גם בהטבות הכלכליות (עד 200-300 אלף שקל) , גם במסר – שכן מדובר בהגרלה – משחק הימורים לכל דבר ועניין; הגרלה שבמקרה הטוב 1 ל-5-10 יזכה בדירה מוזלת (במקומות הביקוש), אבל מה עם היתר? והאם זה המסר שצריך הציבור לקבל – שהכל זה עניין של הגרלה, אפילו הדירה שהיא ההשקעה הגדולה ביותר שהוא עושה בחייו?
משהו בסגנון – יש לכם מזל תרוויחו; אין לכם מזל – אכלתם אותה? ובעיה נוספת היא בלקיחת הסיכונים – מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו? מה יקרה אם האנשים האלו שקנו דירה בהון של 100 אלף שקל או במימון של 90% לא יוכלו לשלם, מה יקרה אם מחיר הדירות יירד מתחת לערך ההלוואה/ המשכנתא?
ולצד הביקורת על התוכנית, חשוב להציג את חצי הכוס המלאה – התוכנית הזו היא אמנם סוג של הגרלה בפרויקטי ספציפיים, אבל בראייה כוללת, יישום מלא של התוכנית (וכאן סימן השאלה הגדול), יספק לרוב ואפילו כל הזכאים דירות בהנחה. אולי לא במקום שהם רוצים, אולי לא בגודל ובקומה שהם רוצים, אבל הם יקבלו דירה בהנחה – וזה לא עניין של מה בכך. בסה"כ יש כ-250 אלף זכאים פוטנציאלים שמתוכם לפי ההערכות עד 150 אלף יירשמו לתוכנית (בפועל נכון לאוגוסט 2018 מספר הנרשמים 140 אלף), כשמנגד שווקו קרקעות לבניית כ-55 אלף דירות, והתוכנית היא שתוך כשנה יישווקו קרקעות לכ-80 אלף דירות. בהנמשך זה עשוי לגדול, אם כי, זה תלוי כמובן במצבו הפוליטי של משה כחלון, שר האוצר, שנלחם על יישום התוכנית. לא בטוח שמחליפו ימשיך עם תוכנית זו.
הבעיה הגדולה בתוכנית שכחלון הולך עם הראש בקיר. הכוונה אולי טובה, אבל היישום זועק לשמיים – המון שגיאות, וחוסר הקשבה לשטח. חוץ מזה, התוכנית היא נקודתית. זה יכול להיות אפילו תוכנית של שנים, אבל הפתרון שלה הוא לא באמת פתרון עמוק בבעיית הדיור. הוא פתרון זמני לקבוצה מסוימת. אבל מה עם כל היתר?
ובכל זאת, המספרים של מחיר למשתכן לכאורה כמעט ומבטיחים דירה לכל מי שיירשם, אם כי, יש כמובן מוקשים בדרך – הרחבה כאן
לנתונים מעודכנים על ריבית המשכנתא
מחיר למשתכן – הטבה כפולה לרוכשים
התוכניות ששווקו כבר מתבטאות בשוק עם התחלת השיווק של פרויקטי מחיר למשתכן, ובמקביל עולה שאלה חשובה – איך לוקחים משכנתא על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן? האם יש להתחשב בשווי הכלכלי של הדירה או בעלותה. השאלה הזו תקבע את היקף המימון וגם שיעור המימון האפקטיבי, שכן רוכשי הדירות מקבלים מימון/ משכנתא בשיעור מסויים עד 75% מערך הדירה, והשאלה לגבי הזכאים שרוכשים דירה במבצעי מחיר למשתכן, האם המימון יהיה ביחס לשווי הכלכלי או העלות, ורק לצורך המחשה – נניח שעלות בפרויקט מחיר למשתכן היא 1 מיליון שקל, בעוד השווי הכלכלי – 1.3 מיליון שקל – וזו דוגמה ריאלית. נניח שהרוכשים זכאים למשכנתא בשיעור של 75% – אם מדובר בשיעור מהשווי הכלכלי של הנכס הרי שהם יכולים לקבל משכנתא בסך של 975 אלף שקל (75% מ-1.3 מיליון שקל), בעוד שבפועל הם משלמים עבור הדירה 1 מיליון שקל – כלומר הם קונים את הנכס כמעט בלי הון עצמי! האם זו כוונת האוצר? אז זהו – מסתבר שכן!
הבנקים לצד משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר הגיעו להסכמה שבמחיר למשתכן המשכנתא תילקח בהינתן ערך הדירה כפי שהוא במחיר כלכלי ולא כפי שהוא נמכר לרוכשים במחיר למשתכן (עם ההנחה). מבחינת המלווים, הבנקים, הרי שמה שחשוב לצורך הבטחת ההלוואה הוא השווי האמיתי/ הכלכלי של הנכס, ולכן לא ממש חשוב אם הדירה נקנתה במחיר מוזל, העיקר הוא המחיר הריאלי שלה. ולכן, יש הגיון בהתייחסות לשווי הכלכלי, אלא שאז אליה וקוץ בה – כאמור, שיעור ההון העצמי יהיה במקרים רבים שולי – בפועל, אישרו בנק ישראל והאוצר שרוכשי דירות יוכלו לקנות דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל בלבד ובמימון של עד 90% מערך הדירה (הרחבה בהמשך)
השאלה הגדולה היא מה באמת המחיר הריאלי של הדירה. אחרי הכל, בניית פרויקטים של מחיר למשתכן, מוזילות את הדירות בפרויקטים האלו (לזכאים שיזכו בהגרלות), אבל צפוי שגם הסביבה כולה תשופע מכך, והורדת המחירים תחלחל גם לפרוקטים אחרים ולדירות בסביבה, וכבר עכשיו קבלנים שבונים ליד פרויקטים של מחיר למשתכן, מתלוננים על כך.
כלומר, מחיר כלכלי זה אולי עוגן מצוין לחישוב, אבל צריך להבין שככל הנראה הקמת פרויקטים של מחיר למשתכן, תוריד את המחיר הכלכלי באזור.
איך לקחת משכנתא במחיר למשתכן
משכנתא במחיר למשתכן דומה למשכנתא רגילה. התהליכים הטכניים והבנקאיים כמו קבלת אישור עקרוני זהים לחלוטין (וכדאי לקבל אישור כזה כמה שיותר מוקדם, כדי לא להיות בלחץ בהמשך). ההבל הגדול הוא באחוזי המימון. אבל, לפני שאתם מתלהבים מאחוזי המימון הגבוהים תזכרו שככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך הריבית האפקטיבית על המשכנתא גבוה יותר. כל בנק מתייחס לאחוזי המימון בצורה שונה, אבל יש כמה כללי אצבע שרוב הבנקים מתייחסים אליהם. המדרגות שנציג כאן, די מקובלות על מרבית הבנקים:
- עד 45% מימון – סיכון יחסית קטן לבנק, ובהתאמה – הריביות הטובות ביותר ללקוחות.
- מ-45% ועד 60% מימון – זו הקבוצה הגדולה ביותר – רוב לוקחי המשכנתאות נמצאים בה.
- מעל 60% מימון – סיכון יחסית גבוה לבנק ולכן ריבית גבוה מהקבוצה הקודמת.
- 75% – המדרגה הגבוה ברכישת דירה. הסיכון לבנקים נחשב גדול (עם תלות בפרמטרים נוספים), ולכן הריבית כאן היא הכי פחות טובה.
כך או אחרת, היתרון הגדול של מחיר למשתכן, מעבר למחיר המוזל, שכבר לא צריך מאות אלפים כדי לקנות דירה, מספיק 100 אלף שקל. וזה עוד לא הכל.
המדינה מעניקה "מענק מקום" ייעודי לרוכשי דירות במגוון יישובים בפריפריה – המענק עומד על 40,000 שקל עד 60,000 שקל (רשימה לא סגורה – 40 אלף שקל ב-אילת, אשקלון, חריש, נהריה, עפולה, רכסים ושלומי; ו60 אלף שקל באופקים, דימונה, חצור הגלילית, טבריה, ירוחם, מגדל העמק, מעלות-תרשיחא, מצפה רמון, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, ערד, קריית שמונה ושדרות). במילים אחרות, אפשר גם לקנות דירה ב-40 אלף שקל (במקרים מסוימים) שכן המענק הוא חלק מההון העצמי. ההגבלה על הרוכשים היא שהם צריכים להעמיד 100 אלף שקל הון עצמי (כולל מענק מקום).
מגבלה נוספת על הרוכשים – ערך הדירה בשוק החופשי לא יעלה על 1.8 מיליון שקל. אם הוא גבוה יותר, אז ההתייחסות אליו (מבחינת משכנתא, אחוזי המימון וכו') תהיה בדומה לדירה רגילה (ולא דירה שנרכשת במחיר למשתכן). רוב הדירות במחיר למשתכן לא מגיעות לרף הזה.
חוסר הוודאות של הזוכים – יש הרבה חוסר וודאות במכרזים של מחיר למשתכן, ונראה שאחת הבעיות המרכזיות היא שהזוכים לא יודעים במה זכו, אלא לאחר חודשים (לפעמים חודשים ארוכים מאוד) מרגע הזכייה. הם בשלב הראשון יודעים שזכו, ואז כשמקבלים את הדירה הזוכה, יכול להיות שהיא לא מה שהזוכים תכננו לקנות – נניח שרציתם דירה של 80 מטר רבוע וקיבלתם דירה של 110 מטר רבוע. זה משנה את כל העלות. אתם יודעים שמ"ר עולה סכום מסויים – נניח – 12 אלף שקל, ואתם רוצים דירה 80 מ"ר שתעלה 960 אלף שקל, אבל מה תעשו אם תקבלו דירה גדולה יותר (110 מ"ר) שעולה 1.32 מיליון שקל. יש לכם צורך בתוספת של 360 אלף שקל. רבים מעדיפים בשלב זה לוותר.
אז כבר בשלב הרישום לפרויקט כדאי לכם לבדוק מה שטח הדירות הגדולות, מה עלותן? וכמה הן מהוות מהפרוייקט. ככה תדעו באיזה פרויקטים לבחור.
הבדלים בין משכנתא במחיר למשתכן למשכנתא "רגילה"
| משכנתא במחיר למשתכן | משכנתא רגילה | |
| אחוזי מימון | עד 90% | עד 75% |
| הון מינימלי לרכישת דירה | 100אש"ח | מאות אלפי שקלים |
| ריבית | תלויה באחוזי המימון – במקרים רבים גבוהה! | תלויה באחוזי המימון |
| לקיחת משכנתא | אחרי תשלום ההון העצמי לקבלן | כבר בשלב החוזה והתשלום הראשון |
מחיר למשתכן – הטבות נוספות
משרד הבינוי והשיכון מעניק משכנתא בריבית נמוכה לזכאים. בנובמבר 2015 תוקן חוק הלוואות לדיור במטרה להייב עם זכאים חסרי דירה. עד אז, לא היה כלכלי לקחת את המשכנתא לזכאים כי הריבית בה היתה גבוהה מריבית השוק של הבנקים למשכנתאות. זה השתנה. זכאים חסרי דירה (אין ולא הייתה להם דירה ב-10 השנים האחרונות) יוכלו לקבל משכנתא של משרד השיכון והבינוי כאשר הריבית על המשכנתא עומדת על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד כפי שבנק ישראל מפרסם מדי חודש. כמו כן, הריבית לא תהיה יותר מ-3.0%.
הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לתקופה של 30 שנה, ויוכלו גם לקצר את תקופת ההחזר וליהנות מריבית נמוכה יותר, אך לא פחות מ-10 שנים.
מחיר למשתכן – מענק
בחלק מאזורי הפריפריה (רשימה סגורה) זכאים רוכשי דירה (חסרי דירה) למענק בגובה של 40 אלף או 60 אלף שקל.
מחיר למשתכן – תשלומים לקבלן
לאחר חתימת החוזה, תצטרכו להעביר, בדומה לרכישת דירה חדשה מקבלן, 10% מעלות הדירה לקבלן.יש מצבים שונים, אבל ברוב המקרים זה סביב 10%. הסכום הזה אמור להגיע מההון העצמי שלכם.
הבנקים ידרשו ממכם לשלם לקבלן את ההון העצמי לפני שהם יספקו לכם את המשכנתא. שוב – זה לא שחור ולבן. אם יש לכם את הכסף בחשבון, או אם ההורים שלכם ערבים, הבנק יחרוג מהכלל הזה.
חשוב לדעת שיש פרויקטים שלא ניתן להקדים תשלומים לקבלן – במקרים מסוימים רוכשים מעדיפים להקדים תשלומים כדי לחסוך את מדד תשומות הבנייה (רוב התשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה) וכדי ליהנות מריבית סבירה (הריבית צפויה לעלות). אבל יש מצבים שהקבלנים לא מאפשרים תשלום מוקדם. כמו כן, יש מצבים שהקבלנים שמאפשרים זאת, לא מסכימים לוותר על עלויות מדד תשומות הבנייה – אז חשוב לבדוק על פי החוזה עם הקבלן.
ריבית המשכנתא – לאן?
ריבית המשכנתא מושפעת מכמה פרמטרים. בין היתר הריבית משופעת מריבית בנק ישראל. הריבית הזו נמוכה מאוד כבר כמה שנים, אך היא במתווה של עלייה בשנים הבאות (כך מעריכים הכלכלנים). העלייה בשיעור ריבית המשכנתא בשנה האחרונה, לא קשורה לעלייה בריבית בנק ישראל, וזה מעורר תהייה מה יקרה כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות. למידע מעודכן על ריבית המשכנתא
למה ריבית המשכנתא עולה?
ראשית – המשך הביקושים בשוק הדיור – יש ביקושים לדירות (שעולים על ההיצע), יש ביקושי גדולים למשכנתאות, וכשיש ביקוש המחיר עולה. המחיר של המשכנתאות הוא הריבית – אז ברור שהבנקים יציעו משכנתאות בריבית גבוה יותר.
שנית – הבנקים פחות תחרותיים – זה התחיל בקטן, אבל זה כבר סוד גלוי – הבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח. רוצה? רוצה, לא רוצה, סבבה – לך לבנק אחר. מדובר בעיקר על הבנקים הגדולים שמכתיבים את הטון, וברגע שהתחרות קצת נבלמת, הריבית עולה.
חשוב להדגיש – בשנתיים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה / מימון – מנפיק אג"ח, בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח – אולי 0.2%, אולי 0.3%. כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח.
העלייה הריבית בשנתיים האחרונות לא באמת מוסברת באירועים חיצוניים, אלא בהחלטה של הבנקים לייקר את הריבית. במקביל, חלו כמה תופעות נוספות בשוק המשכנתאות שגרמו לריבית לעלות. תופעה אחת היא צמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. ריבית קבועה היא בהגדרה גבוה מהריבית המשתנה. הריבית הקבועה מבטאת ביטחון גבוה יותר מהריבית המשתנה – הריבית לא יכולה לעלות (ואילו במשתנה היא עשויה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל או פרמטרים עיקריים). אלא שבגלל הביטחון הזה היא יקרה יותר.
בשנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה למשתנה, הצטמצם מאוד, והוא עומד על 0.5% בלבד במשכנתאות ל-20 שנה ומעלה. בתהליך הזה של הירידה בפער הוסתו תמהילי המשכנתאות לריבית הקבועה (היא פחות יקרה מבעבר). ולכן, כשבוחנים את הממוצע, מגלים שהוא עלה גם בגלל תמהיל שונה של סוגי המשכנתא – יותר קבוע (ויקר) פחות משתנה (וזול יותר).
אגב, מההפרש בין ריבית שקלית קבועה לריבית צמודה קבועה, אפשר לקבל את ציפיות האינפלציה משוק המשכנתאות- ההפרש הזה בהלוואות של 20 שנה ומעלה עומד על 0.7% – זה נמוך מאוד, הרבה מתחת להערכת בנק ישראל שהאינפלציה השנתית תעמוד על 1% עד 3% בשנה. המשמעות היא שכדי להגן על עליית המדד, אפשר לקחת ריבית שקלית קבועה בריבית גבוה של 0.7%, ולווים עושים זאת, ואז התמהיל של ההלוואות נוטה לריבית קבועה לא צמודה, עם ריבית ממוצעת גבוה יותר, גם זה משפיע על התוצאות המשוקללות של בנק ישראל. אם היינו מקבלים את ריבית המשכנתא לפי כל המסלולים, לרבות קבועה ומשתנה, היינו יודעים בדיוק מה קרה לריבית, אבל כשמדברים על עלייה של 2% בשנתיים, צריך להבין שחלק ממנה, נובע מסיבות טכניות – שינוי בתמהיל המשכנתא.
אז מה יהיה בהמשך? הכלכלנים טוענים וגם בנק ישראל עצמו לגבי ריבית בנק ישראל – ידוע וברור, היא תעלה כבר ב-2018. עלייה בריבית הזו משליכה על שוק המשכנתאות, ועל ריבית המשכנתאות. מעבר לכך, המדד עדיין נמוך מאוד, וגם כאן הציפיות הן שהוא יעלה מדרגה לתוואי של בנק ישראל – בין 1% ל-3% , עליית המדרגה הזו שקולה לעלייה בריבית המשכנתא.
חוץ מזה, שוק האג"ח מבטא עדיין תשואות אפקטיביות נמוכות בראייה היסטורית. אם זה ישתנה, אם התשואות יעלו, יהיה יקר יותר לגייס מקורות למימון המשכנתאות, במילים אחרות – יהיה מהלך של עליית ריבית המשכנתא. כל הגורמים האלו מחזקים את ההערכה שריבית המשכנתא תעלה.
עם זאת, חשוב להדגיש – אף אחד לא באמת יודע מה יהיה – אין נביאים, יש רק הערכות.
מה קורה אם הרוכש במחיר למשתכן, לא עומד בתשלומים? בעיה נוספת שעלולה להתעורר וייחודית ברכישת דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן – מה קורה כאשר הרוכש לא עומד בתשלומים? האם הבנק יכול למכור את הדירה? הרי שי תקופת מינימום שבה הרוכש הזכאי לא יכול למכור את הדירה? לכאורה, אם מוכרים את הדירה בטווח זמן קצר יותר, צריך לשלם סכום מסויים למדינה, האם זה יהיה תקף גם כשהבנק מקבל את הדירה לידיו ומממש אותה?
מאי 2018 – ההטבה במחיר למשתכן היא כפולה – גם הנחה במחיר וגם אחוזי מימון במשכנתא. סקר של התאחדות יועצי המשכנתאות מצא כי זוכי מחיר למשתכן נוטלים משכנתא ששיעור המימון שלה גבוה ב־148 אלף שקל מהממוצע הארצי (810 אלף שקל בממוצע בתוכנית, לעומת 662 אלף שקל לרוכשים בשוק החופשי). שיעור המימון הממוצע בתוכנית עומד על 75% מעלות החוזה מול הקבלן, לעומת 55% בממוצע בשוק החופשי. הנתונים האלו ועוד בכתבה בכלכלסיט שמסבירה על הסיכונים במינוף הגדול במשכנתא במחיר למשתכן (הרחבה כאן)
אפריל 2018 – מחיר למשתכן זה כמו למכור לאנשים קרקעות חקלאיות
יולי 2017 – ועדת הכספים של הכנסת אישרה למשרד האוצר להעמיד ערבות מדינה בסך 660 מיליון שקל לבנקים המסחריים לקידום פרויקטים במסגרת תכנית מחיר למשתכן.
העמדת הערבות חשובה מאוד לקבלנים ולרוכשי הדירות. במכרזים הראשונים שפורסמו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הקבלנים יכלו לבחור בחלופה של רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות במקום ליווי פיננסי. בפועל, לאחר שהקבלנים הגישו הצעות ואף זכו במגרשים, התברר שרישום הערת אזהרה היא הליך לא פשוט – הבנקים הקשו על הזכאים לקבל משכנתאות, וכפועל יוצא התקשו הזכאים להעמיד את התשלום הנדרש לקבלנים.
ביטולים במחיר למשתכן
מסתבר שלמרות ההנחה הגדולה והיכולת לקבל משכנתא בשיעור גבוה יחסית, יש לא מעטים שמבטלים את ההגרלה למרות שסיכוי ההצלחה בהגרלה היו נמוכים מאוד. אז למה אנשים מבטלים? ובכן, יש כאלו שעל רקע גלי ההתלהבות הגישו הצעה בפרוייקט מסויים גם אם הוא לא היה באמת המקום שבו הם רצו לגור, ואז בהמשך, הם עיכלו והבינו שהם לא מעוניינים וביטלו את הזכייה. יש כאלו שהתייאשו מהבעיות בלקיחת משכנתא. כפי שמפורט למעלה, בפרויקטיים הראשונים היו תקלות גדוליות בלקיחת משכנתא כי הבנקים לא הסכימו לתת משכנתא ללא סיום השלד, והקבלן לא יכל לסיים את השלד ללא קבלת כ-40% מהכסף. הזוכים היו בין הפשטיש לסדן, אבל המדינה מבטיחה שהיא תתפטל בפרוייקטים האלו ותספק ערבות ומימון להמשך.
סיבה נוספת, אפילו חשובה יותר היא מיקום הזכייה של כל אחד מהזוכים, אם בפרוייקט יש 200 דירות, אז יש בהתאמה 200 זוכים שמדורגים מ-1 עד 200 בזכות לבחור את הדירה. הזוכה הראשון מאושר , הוא יכול לבחור מה שהוא רוצה, ובכלל – הזוכים הראשונים מקבלים דירות טובות, אבל הזוכים האחרונים מקבלים את הדירות שנחשבות הגרועות בפרוייקט, ויש לא מעטים שלא מעוניינים בדירות כאלו (כאן, תוכלו לקרוא על השיטה ועל הביטולים הרבים). בסופו של דבר יש פרוייקטים שהביטולים מגיעים לכ-30% מהיקף הזכיות, ובמצב כזה, הבאים בתור מקבלים את האפשרות להיכנס במקומם.
ריבית משכנתא במחיר למשתכן – מבדיקה שעשינו עם כמה זוכים בדירה בתוכניות מחיר למשתכן, עולה תמונה ברורה – הבנקים גובים מהרוכשים האלו ריבית גבוה יותר מאשר מרוכשי דירות אחרים. הבנקים מגדירים את הרכישות האלו כמסוכנות יותר בגלל אחוזי מימון גבוהים יותר (המשכנתא ביחס לערך הדירה גבוה יותר), כשמעבר לכך, בגלל שמדובר בתוכנית ניסיונית ולא ברור מה תהיה אכות הבנייה ומה יהיה ערך הדירות, הבנקים מגלמים זאת בריבית. ועל רקע זה, מתברר שוב שבסופו של דבר כשיש שינויים שלכאורה אמורים לעזור לרוכשי הדירות, בדרך יש גוזרי קופונים, בעיקר הבנקים (מקומם , ואגב, זה מתרחש גם במתן משכנתא לזכאים – כאשר יש משכנתאות לזכאים – משכנתאות שהמדינה נותנת לזכאים בריביות אטרקטיביות, הבנקים מעלים את הריבית במרכיבים האחרים של המשכנתא – ראו הרחבה)
ספטמבר 2016, למרות שנמצא כאמור פתרון ללקיחת משכנתא בפרוייקטים של מחיר למשתכן, מסתבר שבמקומות רבים הבנקים מערימים קשיים. ראשית, הבנקים לא באמת מגדירים את המחיר שוק של הדירה כמחיר העוגן לצורך לקיחת משכנתא, ושנית הם מגדירים את הפרויקטים האלו ברמת סיכון גבוה יותר, ובהתאמה, ריבית המשכנתא בפרוקיטים האלו עולה (אפילו משמעותית ביחס לפרויקטים אחרים).
מאי 2016 , נמצא פתרון. האוצר יספק את הערבות הנדרשת לשלב הראשון לקבלן, וכך הרוכשים לא יצטרכו להביא 40% מהעלות כהון עצמי כבר בשלב המוקדם שבו הבנק לא מסכים לספק להם מימון (הוא מוכן רק לאחר התקדמות בבנייה).
עדכון אפריל 2016 – אופס …הבנקים לא נותנים משכנתא; לא לדאוג – זה הסתדר (ראו הרחבה בהמשך)
ולמרות שמחיר למשתכן באמת נראית עסקה נהדרת לצעירים, שמגלמת שתי הטבות – במחיר עצמו ובמשכנתא בשיעור גבוה, אז מסתבר שיש חריקות בדרך. הבנקים לא מאשרים משכנתאות למחיר למשתכן בכמה אזורים לרבות בעפולה ובלוד. הבנקים חוששים שהקבלנים יקלעו לקשיים והם לא רוצים לספק מימון לרוכשי הדירות ואז (באם התרחיש הרע יקרה) להישאר עם מבנה לא גמור. באוצר ניסו לתקוף את הבנקים ורמזו שמדובר בהחלטה לא עניינית שקשורה ככל הנראה במאבק האוצר בשכר הבכירים (הטלת שכר מקסימום לבכירים במערכת הפיננסית), זה לא נראה נכון, אבל כך או אחרת, הפתרון האפשרי הוא לספק ערבות מכר. במידה ויש ערבות חוק מכר שניתנת על ידי הקבלנים לרוכשים אזי יש הגנה לרוכשי הדירות במקרה שהקבלן נפגע (ערבות מהמדינה) . זה עובד כך – העררבות היא בעצם ערבות של הקבלן שהוא מקבל מהמדינה והוא מגלגל אותה לרוכשי הדירות, אבל… זה עולה כסף. למעשה, הקבלנים יכולים להבטיח את כספי הרוכשים (הכספים שעברו לקבלן) ואפשר לעשות זאת בכמה דרכים – ערבות בנקאית; ביטוח בחברת ביטוח; שעבוד של הדירה וחלק יחסי בקרקע (במשכנתה ראשונה); רישום הערת אזהרה ועוד. עד עכשיו הקבלנים במחיר למשתכן בחרו בהערת אזהרה, אבל קבלת ערבות שהיא חזקה יותר, תעלה כאמור כסף – ערבות חוק מכר תתגלגל על פי הערכות לרוכשי הדירה במחיר למשתכן ותייקר את המחיר ב-6-8 אלף שקל – זה עדיין כלכלי, ונמוך ביחס לעסקאות אחרות באזורים אלו, אבל זה כבר פחות זול.
עדכון נוסף מאפריל – הפועלים נותן משכנתאות בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה
בנק הפועלים השתכנע לתת מימון לרוכשי הדירות במחיר למשתכן בפרויקט בעפולה. נראה שבעקבותיו יסכימו הבנקים האחרים לשחרר מימון הן לפרויקט בעפולה והן לפרויקטים האחרים. מהלך זה נעשה במקביל להחלטה לספק ערבות חוק מכר בפרוייקטים של מחיר למשתכן.
"כל הרוכשים שיעמדו בתנאים הרגילים יוכלו לקבל משכנתא" – מבטיח שר האוצר משה כחלון ובעצם מעט מסיר את העננה מעל החשש שלא יהיה ניתן לקחת משכנתא במחיר למשתכן (אם כי עדיין יש חשש). נכון לאפריל 2016 כב רשווקו יותר מ-7 אלף יחידות דיור במחיר למשתכן, והיו כ-2 הגרלות. הזוכים המאושרים (באמת מאושרים – זכו בפיס) צריכים לעמוד בבדיקות המשכנתא הרגילות של הבנקים (ראו כאן – מה הבנק בודק? ) , אבל כאמור לעיל נוצרה בעיה במקומות מסוימים שלא קשורה לרוכשים עצמם – בפרויקט ללא ליווי בנקאי, הבנקים התנו את המשכנתא בקצב הבנייה ולעיתים אף לא הסכימו לתת משכנתא – זה אמור להשתנות אחרי שבאוצר הבהירו שתהיה ערבות חוק מכר (ולא רק הערת אזהרה) בקשר לפרוייקט. הבעיה שזה עשוי להעלות את מחירי הדירות (בסכום מוערך של כ-7 אלף שקל). כך או אחרת, אביגדור יצחקי , ראש מטה הדיור ומי שאחראי בעצם על תוכנית מחיר למשתכן אמר – "הגענו להסכמות עם הבנקים, מי שעומד בתנאים הבסיסים יוכל לקבל משכנתא גם בפרוקיטים של מחיר למשתכן גם אם זה פרויקט ללא ליווי בנקאי".
ושוב (25 באפריל 2016) מתברר שהבעיה לא נפתרה – הפרוייקט של מחיר למשתכן בעפולה שהוא למעשה פרוייקט הדגל של תוכנית מחיר למשתכן לא מצליח להתרומם – הרוכשים שם מתבקשים להביא 40% הון עצמי כדי שישמש לבניית השלד ורק אז הבנק (בנק הפועלים – היחיד שהסכים ללוות את הפרוייקט) יספק משכנתאות ללווים – אבל, זה מלכוד , הרי אין לרוכשים 40% הון, הם צרייכם משכנתא, ומצד שני הם יקבלו משכנתא רק אם תושלם חלק מהבנייה (ולזה הקבלן דורש כסף – 40% מהמחיר). אז מה עושים? בינתיים באוצר טוענים שמנסים להגיע להסכמות בין כל הצדדדים, אבל כפי ניתן להתרשם – זו פתיחה ברגל שמאל של מחיר למשתכן. הפרויקט הראשון של מחיר למשתכן תקוע בגלל שלא חשבו מראש על כל הדברים – איך חשבו שהרוכשים יקבלו משכנתא? מהשמיים? חשבו שהבנקים פרייראיים , שיתנו בלי ביטחונות? חשבו שהקבלן יסכים לבנות בלי לקבל כסף מהרוכשים? הבעיות האלו היו צריכות להיפתר עוד לפני שהתחילו לבנות, לא עכשיו, לא אחרי הבנייה.
עדכון מפברואר 2016 – האוצר ובנק ישראל החליטו להקל על רוכשי הדירות במחיר משתכן – המשכנתא לפי ערך מלא של הדירה (לא על פי המחיר אחרי ההנחה).
במכרזי מחיר למשתכן נמכרות דירות בהנחות של 25%-30% ממחירי השוק, והאוצר ובנק ישראל בדקו בחודשים האחרונים איך לקבוע את היקף המשכנתא – כשיעור מסך ערך הדירה לפני הנחה או אחרי הנחה – יש לזה משמעות אדירה, וההחלטה – הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לפיהמחיר לפני הנחה, והממשעות היא שהם (הרוכשים) צריכים להעמיד הון נמוך במיוחד (ההון העצמי למשכנתא אצלם נמוך מאוד!). עם זאת, באוצר ובבנק ישראל קבעו כי לא יוכל להיות מצב של מימון בשיעור 100% משווי הנכס, למרות שתיאורטית זה לא רחוק מכך.
רוכשי הדירות במחיר משתכן יצטרכו להעמיד לפחות 100 אלף שקל – שזה יחסית מעט מאוד ביחס לרכישה של דירות רגילות – כלומר, יש כאן הטבה כפולה – לארק שהם מקבלים דירות בהנחה של 25%-30%, הם גם מקבלים מימון בשיעור מאוד גבוה , שיכול להגיע לסדר גודל של 90% ואפילו יותר.
"בהמשך לשיחות בין בנק ישראל לשר האוצר, התקיימה ישיבה בבנק ישראל בהשתתפות נגידת בנק ישראל, הד"ר קרנית פלוג, המפקחת על הבנקים, הד"ר חדוה בר, ויו"ר מטה הדיור הלאומי, מר אביגדור יצחקי. לאחר הישיבה, במטרה לתמוך ביכולת של זכאים להשתתף בפרויקטים של מחיר למשתכן, החליט בנק ישראל כי גובה המשכנתא לזכאים בפרויקטים של מחיר למשתכן, ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (באמצעות הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה בפועל, ובלבד שההון העצמי של הרוכש לא יפחת מ-100 אלף שקל ושווי הדירה אינו עולה על 1.8 מיליון שקל", אמרו אנשי האוצר ובנק ישראל והוסיפו – "משרד האוצר יפעל בהמשך הדרך, להסרת חסמים הקשורים לדירות אלו ויאפשר לבנקים למכור את הדירות של הזכאים, במידה ואלו לא יעמדו בתשלומי המשכנתא, בשוק החופשי ללא מגבלות נוספות".
שר האוצר משה כחלון אמר – "זה יום חג לזוגות הצעריים, מדובר בבשורה גדולה עבור הזוגות הצעירים שירכשו דירה בתכנית 'מחיר למשתכן'. ההחלטה תסייע לזוגות צעירים שאין ברשותם את ההון העצמי הנדרש היום, לעשות צעד משמעותי אל עבר חלום הדירה".
ומה אמרה המפקחת על הבנקים, חדוה בר שעכשיו בעצם מאפשרת לבנקים לקחת סיכון גדול יותר (שיעור מימון גבוה יותר ) – "הפרויקטים של מחיר למשתכן מהווים אבן פינה משמעותית במאמצי הממשלה לסייע לציבור רוכשי הדירות, ולכן ראינו לנכון להתאים את הרגולציה לתוכניות החדשות, באופן שעקבי עם התפיסה של הגבלת הסיכון ללקוחות ולבנקים".
ואם אתם עומדים לקראת רכישת דירה, חשוב שתהיו מעודכנים בכמה עניינים נוספים –
מס רכישה – צריך לשלם (עד סכום מסויים יש פטור); סיכוי טוב שבמחיר למשתכן יהיה פטור מלא או כמעט מלא – כאן, תוכלו לבדוק (מחשבון מס רכישה) וכאן תוכלו לקרוא את המדריך המלא.
וגם – מה המחיר האמיתי של הדירה (לא מה שחשבתם)
וכמה משכנתא להחזיר כל חודש (איך בעצם קובעים את זה?)
מחיר למשתכן – שאלות ותשובות