מעודכן ל-06/2022

היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא

במקביל לתהליך חיפוש הדירה, ואחרי שאתם יודעים מה התקציב שלכם לרכישת דירה וכן מה ההון העצמי שלכם וכמה משכנתא אתם אמורים לקחת, אתם צריכים לפנות בעיקר לבנקים למשכנתאות ואולי גם לחברות הביטוח שנותנות משכנתאות. הפנייה הראשונית חשובה מאוד, בעיקר על מנת לדעת את היקף המימון שהבנק מוכן לספק לכם, ולכן כדאי לברר זאת אפילו בשלב החיפושים אחר דירה ולאו דווקא אחרי שהחלטתם על רכישת דירה. אחרי הכל, אתם רוצים לדעת אם אתם בכלל זכאים למשכנתא, האם המשכנתא שאתם צריכים היא באמת זו שתקבלו מהבנק, ואתם צריכים גם לדעת לאיזו דירה ההון העצמי שלכם מספיק, ובמילים אחרות – כמה הון עצמי צריך למשכנתא (למדריך – מה הון שלנו וכמה משכנתא אפשר לקחת?).

התוצאה של המפגש הראשוני עם הבנק למשכנתאות היא אישור עקרוני לקבלת משכנתא.

אישור עקרוני לקבלת משכנתא

אתם בשלב החיפושים, או שיש לכם על הכוונת דירה מסוימת. אתם צריכים לוודא שהבנק למשכנתאות ייתן לכם משכנתא, אתם צריכים לבדוק מהם התנאים לקבלת משכנתא, ואם אתם עומדים בתנאים האלו. עוד לפני שאתם חותמים על רכישת הדירה ומתחייבים לסכום כסף כה גדול, אתם צריכים לקבל "אוקיי" מהבנק. איך עושים זאת? יש שתי דרכים – הראשונה פונים למוקד ישיר של בנק למשכנתאות. לכל הבנקים הגדולים יש מוקד כזה. מפרטים את פרטי העסקה הנרקמת, את גובה המשכנתא הנדרש ואת גובה ההון העצמי, מעבירים לבנק מסמכים שהוא מבקש שמעידים על הכנסה ויכולת כלכלית לעמוד בהחזרי המשכנתא, כמו תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד, ובתוך זמן קצר – בדרך כלל ימים בודדים ולעתים אפילו שעות – מקבלים תשובה. היא יכולה להיות אישור עקרוני למשכנתא, ואז זה נהדר, והיא יכולה להיות דווקא תשובה שלילית – לא מאשרים לכם קבלת משכנתא, או לא מאשרים את המשכנתא בגובה הנדרש.

הדרך השנייה, שהיא עדיין המקובלת יותר, היא לפנות לסניף משכנתאות של אחד הבנקים – בחלק מהבנקים היועץ נמצא בסניף רגיל של הבנק, או של חברות הביטוח, להיפגש עם יועץ משכנתאות/פקיד המשכנתאות של הבנק (יש מקומות שצריך לתאם מראש פגישה עם היועץ), למסור לו את הפרטים ומסמכים מסוימים, כמו תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד, ואז לחכות לתשובה שמגיעה גם בתוך ימים בודדים ולעתים אפילו שעות. במקרה הטוב הבנק מאשר ונותן לכם אישור עקרוני למשכנתא. במקרה הפחות טוב הוא לא מאשר בגלל גובה המשכנתא הנדרשת, ובמקרה הרע הוא לא מאשר בכלל.

מחויבות הבנק לאישור העקרוני הזה מותנית בכך שכל הפרטים שמסרתם נכונים ושלא יתגלו פרטים נוספים שעלולים להשפיע על מתן המשכנתא. כמו כן, האישור העקרוני הזה לא מחייב אתכם, זו רק הצעה פתוחה, המחייבת את הבנק בתנאים האמורים למשך 24 ימים, לתת לכם משכנתא. על כל פנים, ברוב המקרים היועץ בסניף ייתן לכם כיוון – כמה משכנתא תוכלו לקבל, באילו תמהילים תוכלו לקחת אותה ובאיזו ריבית; הוא לא יתחייב על כך, אבל הכיוון הזה יהיה ברוב הגדול של המקרים בקירוב מה שיאשרו לכם בבנק.

לאחרונה החלו הבנקים להנפיק אישורים עקרוניים למשכנתא גם באופן דיגיטלי. אפשר להזין את הפרטים, בדיוק כמו בטלפון רק עם האצבעות, לשלוח מסמכים באמצעות הטלפון הנייד או המחשב, ולקבל אישור בתוך זמן קצר. על מנת לחתום על מסמכים תצטרכו בכל זאת להטריח את עצמכם לסניף פיזי.

את המדריך המלא על המשכנתא הדיגיטלית תוכלו לקרוא – כאן.

את המסלול הזה אתם יכולים לעשות בעצמכם, אבל עומדת בפניכם גם אפשרות לעשות זאת בעזרת יועץ משכנתאות. מצד אחד, רוב המידע נמצא ברשת (במדריכים – כמו המדריך הזה), אז למה צריך יועץ? ומצד שני – יועץ טוב אשר נבחר בקפידה עשוי לחסוך לכם הרבה כסף בתמהיל המשכנתא, בהתאמת המשכנתא לצרכים הספציפיים שלכם, בהשגת ריביות טובות, וגם – וזה חשוב – בעזרה גדולה בכל הטרטור של השגת טפסים והגשתם. כל החלק הטכני והביורוקרטי נופל עליו. זה אומנם עולה כסף, אבל במקרים רבים זה משתלם ויכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים במשך חיי המשכנתא, במיוחד לאלו שלא מבינים ולא מתעמקים בתחומי המשכנתא והמימון. כאן תוכלו להרחיב על יועץ המשכנתא – האם כדאי?

תנאים לקבלת משכנתא

כך או אחרת, בכל דרך שתבחרו, אתם צריכים לדעת מה הבנק מצפה מכם, מהם כללי המשחק ואילו תנאים לקבלת משכנתא יש בכל אחד מהבנקים. ובכן, בראש ובראשונה התנאי הראשון הוא שאתם מעבירים לבנק את כל החומר הנדרש – תלושי שכר, תדפיסי חשבון בנק ועוד. תנאי נוסף קשור להון העצמי שלכם ולהיקף המשכנתא. הבנק לא יכול כמובן לספק לכם משכנתא של 90%, התנאי הבסיסי הוא שיש לכם הון עצמי המספיק למימון 25%-50% ממחיר רכישת הדירה.

תנאי נוסף ברוב הבנקים הוא שגובה ההחזר יהיה עד שליש מהמשכורת נטו שלמי שמבקש את המשכנתא. קוראים לזה גם "ההכנסה הפנויה". זאת כדי שלא להגיע למצב שהחזרי המשכנתא השוטפים יהיו גבוהים מדי יחסית לשכר נטו של המבקש ויגרמו לכך שהוא לא יוכלו לעמוד בהוצאות נוספות שיש לו, ובסופו של דבר לא יוכל גם לעמוד בהחזר המשכנתא.

מסלולי משכנתא – אינסוף אפשרויות

כבר בשלב של הפגישה הראשונית עם יועץ המשכנתאות מהסניף או כבר בשיחת הטלפון עם נציג הבנק כדאי לברר על מסלולי המשכנתאות שמציע הבנק, וכן להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול. כמו כן, רצוי מאוד כבר בשלב זה לברר מהו ההחזר החודשי הצפוי. כאן – במחשבון המשכנתא, תוכלו לחשב את ההחזר החודשי בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. לרוב ההצעה של הבנק לא תהיה עדיין ההצעה הסופית והמדויקת. שוק המשכנתאות דינמי מאוד והריביות בו משתנות בתדירות גבוהה גם בהתאם לריבית בנק ישראל. אתם תקבלו מושג על סוגי המשכנתאות, הריביות וגובה ההחזר. במהלך המפגש, יועץ המשכנתאות של הבנק יפרט בפניכם את המידע הרלוונטי על המשכנתאות והמסלולים בבנק, ללא העדפה למסלול מסוים. יועץ המשכנתאות יספק לכם דפי מידע והסבר שבהם תיאור של סוגי ההלוואות המוצעות, דוגמאות למסלולים, פירוט חיובים ועמלות, מידע על עמלת פירעון מוקדם, דרישה לביטוח חיים וביטוח נכס, וכן פירוט מלא של כל הצעדים שעליכם לעשות מהפגישה הראשונית ועד לקבלת המשכנתא.

מה הבנק בודק?

משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין, וככזאת המלווה – הבנק למשכנתאות (או חברת הביטוח) צריך לבדוק למי הוא נותן את ההלוואה. בנוסף, הבנק משעבד את הנכס למקרה שהמשכנתא לא תיפרע מסיבה זו או אחרת. איך הבנק בודק את הלווה ואת יכולת ההחזר שלו? ראשית, הוא מוודא את ההון העצמי של הלווים, ובמילים פשוטות כמה כסף הם מביאים מהבית לצורך רכישת הדירה. לרוב הבנק דורש שהלווים יביאו 25%-50% מערך הדירה, כלומר הון עצמי של 25%-50% מערך הדירה.

הבנק למשכנתאות בודק גם את הכנסות הלווים. הוא מבקש את תלושי השכר של החודשים האחרונים כדי לבדוק מהי ההכנסה הפנויה של הלווים – גובה המשכורות לרבות השכר נטו, לבדוק את יציבות הלווים – כמה זמן הם מועסקים באותו מקום עבודה, ואת טיב מקום העבודה – אם מדובר בעסק ותיק ויציב או לא. אם מדובר בלווה שהוא עצמאי, הבנק ידרוש לקבל אישור מרואה החשבון של הלווה לגבי הכנסותיו והונו, וכן יבקש להציג את הדוח השנתי האחרון שהוגש למס הכנסה.

בנוסף, הבנק למשכנתאות ידרוש לקבל את תדפיסי חשבון הבנק בחודשים האחרונים, במטרה לוודא שהלווים יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. הבנק יבדוק איך מתנהל חשבון הבנק – מה הכנסותיכם, האם יש הכנסה פנויה שוטפת, האם קיימות חריגות מהמסגרת, האם הבנק מכבד את הצ'קים שלכם ועוד.

הבדיקות האלו נחלקות לרוב לשניים, תלוי בכל בנק ובנק. בחלק גדול מהבנקים, את האישור העקרוני נותנים בהסתמך על מידע שמספק הלווה עם גיבוי חלקי של מסמכים. כמובן שכאשר מעוניינים לממש את ההלוואה, והלווה רוצה לתרגם את האישור העקרוני לאישור סופי במקביל לרכישת הדירה, הבנק מרחיב ומעמיק את הבדיקות שהוא עורך. בשלב הראשון ייפתח לכם תיק משכנתא. אתם תגיעו לבנק למשכנתאות ויועץ המשכנתאות יחתים אתכם על חוזה הלוואה וימסור לכם מסמך, שבשפה של הבנק נקרא "דף טיפול". הדף הזה הוא רשימה של מסמכים שאותם אתם נדרשים להעביר לבנק על מנת לקבל את המשכנתא. בחלק מהמקרים, חלק מהמסמכים כבר מסרתם לבנק בשלב הבקשה לאישור עקרוני, אבל אם מאז עבר זמן, הבנק ידרוש מידע מעודכן יותר.

לפניכם פירוט עיקר המסמכים והחומרים אשר תידרשו להעביר לבנק למשכנתאות. שימו לב – זה משתנה מבנק לבנק

• צילום תעודת זהות (כולל הספח) של מבקשי המשכנתא.
• תלושי שכר לעובדים שכירים לחודשים האחרונים (3 חודשים אחרונים).
• עובדים שהם עצמאיים או בעלי חברות יעבירו אישור רואה חשבון או יועץ מס על ההכנסות שלהם וכן דוח אחרון שהוגש למס הכנסה.
• תדפיסי חשבון בנק (עו"ש – עובר ושב) מקוריים של שלושה חודשים אחרונים.
• דוח יתרות מהבנק שכולל את יתרת הנכסים והאובליגו שלכם. הבנק דורש פירוט של כל ההלוואות האחרונות (לרוב פירוט של השנתיים האחרונות על הלוואות אלו).
• תעודת זהות בנקאית (ראו הרחבה על תעודה זו)
• תעודת זכאות (לזכאי משרד השיכון).
• פירוט הערבים למשכנתא (אם יש). יודגש כי בניגוד לעבר, ברוב המקרים, הבנקים למשכנתאות לא דורשים ערבים.
• חוזה לרכישת הדירה ופרטים על מוכר הדירה (כדי לוודא שהוא בעל הדירה).
• נסח רישום מקרקעין עדכני (נסח טאבו); או אם הנכס אינו רשום בטאבו, אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל (או מחברה קבלנית שהוגדרה על ידי מינהל מקרקעי ישראל כגורם משכן). מומלץ להשיג מסמכים אלו לפני חתימה על רכישת הדירה.
• אם יש הכנסות נוספות – אישורים ממקורות הכנסה נוספים (שכר דירה, ביטוח לאומי, מזונות ועוד)

מעבר לכך, אם הצורך במשכנתא הוא לשם בנייה עצמית או הרחבת דירה יש להעביר לבנק למשכנתאות גם תוכנית בנייה מאושרת והיתרי בנייה מעודכנים; חוזה פיתוח/חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל (או העתק מנסח רישום מקרקעין המצביע על זכויותיכם בקרקע) ומסמכים נוספים שמעידים על מצבו ההנדסי והמשפטי של הנכס.

בנוסף, אתם, מבקשי המשכנתא, צריכים להעביר צ'ק מהבנק שההלוואה תיפרע דרכו (אימות חשבון הבנק). אתם צריכים לדאוג לרישום בטאבו של המשכנתא על הדירה לטובת הבנק למשכנתאות; למלא טופס שבו אתם משעבדים את הדירה לבנק למשכנתאות; לספק אישור שהדירה הנרכשת היא ללא שעבודים, התחייבויות והלוואות. אתם חותמים על מסמך, שבו אתם מצהירים שאתם מוותרים על זכותכם לדיור מוגן או דיור חליפי מטעם המדינה. במסגרת הליך קבלת המשכנתא הבנק דורש גם ביטוח מבנה. לרוב, ביטוח הנכס נעשה בסוכנות הביטוח של הבנק. אבל, ניתן, ולעתים רבות גם כדאי, לפנות לסוכנות ביטוח שאינה שייכת לבנק. במקרה כזה, אגב, הבנק למשכנתאות ידרוש רישום שעבוד לטובתו על סכום הביטוח, והוספת סעיף ביטוחי שמגן מפני רעידות אדמה. הבנק למשכנתאות הוא זה שקובע את סכום הביטוח הנדרש על הדירה ובהתאם לסכום הזה נקבעת הפרמיה הביטוחית שיש לשלמה במקביל לתשלום החודשי של המשכנתא. עד כאן ביטוח המבנה, אבל הבנק למשכנתאות רוצה שגם הלווים עצמם יהיו מבוטחים, כדי להבטיח (מבחינתו) את תשלומי המשכנתא. הבנק דורש ביטוח חיים של הלווים, בסכום דומה לסכום המשכנתא. אם חלילה הלווה נפטר או שמסיבה זו אחרת אינו מסוגל להמשיך ולפרוע את החזרי המשכנתא, חברת הביטוח נכנסת לנעליו ומשלמת את תשלומי המשכנתא. כחלק מביטוח החיים, הבנק למשכנתאות דורש לקבל גם הצהרת בריאות של הלווה.

שמאי – כמה הדירה שווה?

במקביל לאישור העקרוני, הבנק יעריך את שווי הנכס – הרי זו הבטוחה שלו כנגד ההלוואה. איך עושים זאת? פשוט – אתם תזמינו שמאי מקרקעין, מרשימה של שמאים שהבנק יספק לכם. העלות היא עליכם, אבל ברוב המקרים מדובר בעלות נמוכה יחסית, בין 400 ל-800 שקל. שימו לב, שיעור המימון נקבע על פי מחיר הדירה שאותו יקבע השמאי ולא על על פי המחיר שנקבע בחוזה הרכישה. זאת אומרת, אם השמאי יעריך ששווי הנכס נמוך משמעותית ממחיר העסקה, לא תוכלו לקבל מהבנק את מלוא הסכום הנדרש לכם.

האישור הסופי וקבלת הכסף

לאחר שצלחתם את דרך החתחתים הזו והבנק קיבל ואישר את כל המסמכים והנתונים שדרש – האישור העקרוני הופך לאישור מוחלט. האישור הזה מתייחס גם להסכמה של הבנק לתת לכם מימון וגם לתמהיל המשכנתא – מסלולי המשכנתא והריבית על המשכנתא. כאן תוכלו להתעדכן בריבית על המשכנתאות נכון להיום וזה חשוב, כי יש לכם חלון זמן לממש את הזכאות שלכם בתנאים שסוכמו. אם אתם לא עומדים בחלון הזה, התנאים עשויים להשתנות, לטוב ולרע.

בסיום ההליך הזה אתם הלווים חותמים על הסכם הלוואה מול הבנק, לרבות הוראת קבע בבנק לתשלום חודשי שוטף של תשלומי המשכנתא לבנק למשכנתאות. לאחר חתימת ההסכם אתם מגיעים לקו הסיום ויכולים לנשום לרווחה . אתם מקבלים את הכסף שמופנה בצ'ק לזכות מוכר הדירה.

השלב הבא – בחירת המשכנתא, מהם המסלולים הקיימים? יתרונות וחסרונות של כל מסלול; מה הריביות המעודכנות! איך בוחרים תמהיל נכון למשכנתא?

מחשבון משכנתא

מחשבון מס רכישה.

מדריכים נוספים:

מה עדיף – ריבית קבועה או ריבית משתנה?

פיזור בין המסלולים – חשוב!

ריבית קבועה צמודה או ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)? 

מה ההחזר החודשי האופטימלי?

מיוחד באתר הון: ריבית משכנתא מעודכנת

מדריך משכנתא – מדריך "גג" שמורכב ממדריכים רבים שמספקים מידע מלא על לקיחת המשכנתא ורכישת הדירה

יועץ משכנתאות – האם כדאי?