כשמדברים על משכנתא, הקישור העיקרי שאנחנו עושים הוא כהלוואה לנדל"ן הפרטי: הלוואה לצורך רכישת דירת מגורים או בית פרטי. אז למרות שרכישות מהסוג הזה הן המרכזיות בעולם המשכנתאות, התמונה ממש לא מסתכמת בהן. במהלך השנים התפתח בישראל התחום של משכנתא לעסקים, שהעיקרון העיקרי שלו דומה: מקבלים כאן הלוואה לצורך רכישת משרד, חנות, מפעל או כל נכס נדל"ן מסחרי אחר, תמורת שעבוד שלהם.

כאשר נכנסים בעובי הקורה רואים שלמשכנתא לעסקים יש מספר מאפיינים ייחודיים ביחס להלוואות בשדה המשחק הפרטי, יתרונות וחסרונות.

ראשית: מי נוהג לקחת משכנתא לעסקים?

בעלי עסקים, חברות ונותני שירותים זקוקים ברוב המקרים למקום בו הם יוכלו לפעול באופן שוטף. המקום הזה יכול להיות הבית שלהם, אבל גם שלל מקומות אחרים הנכנסים תחת ההגדרה של נדל"ן מסחרי. חלק מהעסקים בוחרים לשכור את המקומות האלה לפרקי זמן משתנים. במקרה הזה הם אינם זקוקים לרוב להון ראשוני משמעותי, אלא עומדים בתשלום דמי שכירות חודשיים לצד הוצאות תפעול אלה או אחרות: נניח שירותי ניקיון או שמירה בקניון.

במקרה הזה, הדילמה העיקרית של אנשי העסק היא האם לשכור מקום לעסק, או שמא לרכוש אותו. במקרה של רכישה העלות הראשונית צפויה להיות גבוהה, אבל מנגד מקבלים יתרונות כמו קביעות ושקט נפשי לאורך זמן (אין צורך לחשוב על שינוי מיקום אחת למספר שנים). לכן ייתכן מצב בו לאחר שנים של שכירות, הרצון יהיה לרכוש הפעם נכס. לצד זה גם אדם פרטי יכול לרכוש נכס מסחרי לצרכי השקעה, לשכור אותו לאנשי עסקים תמורת דמי שכירות חודשיים או למכור אותו לכל המרבה במחיר לאחר מספר שנים. אם הנכס השתדרג או נמצא באזור שהתפתח, הצפי הוא לעלייה במחיר ההופכת לתשואה.

חוקי המשחק העיקריים

ברמת הבסיס משכנתא לעסקים אינה שונה במהות שלה מאשר משכנתא לנכסים פרטיים: הבנק מעניק הלוואה לרכישת הנכס תמורת שעבוד שלו, כאשר בדרך כלל מעורבים כאן סכומים מעט יותר נמוכים. ניתן לרכוש יופי של נכס מסחרי בכמה מאות אלפי שקלים, אפילו באזורי הביקוש – סכומים שלא ממש קיימים בתחום הנדל"ן למגורים.

בדומה למקרה של משכנתא רגילה, גם במקרה של משכנתא לעסקים יש מספר מסלולים פוטנציאליים: הם יכולים להיות בריבית קבועה או משתנה, צמודים למדד המחירים לצרכן, צמודים למטבע חוץ וכן הלאה. ההמלצה של רבים היא ליצור תמהיל בין מספר מסלולים, בין היתר במטרה להקטין את רמת הסיכון. כאשר העסק משועבד לטובת הבנק, הרי שבמצב של חובות או חוסר עמידה בתשלומי המשכנתא – הבנק הופך למעשה להיות נושה "מועדף".

אפרופו רמת הסיכון – מבחינת המוסדות הפיננסיים תיעשה בדיקה מדוקדקת לגבי כל עסקה כדי לראות האם הבנק לא נוטל כאן סיכון משמעותי מבחינתו. ההנחה המקובלת בלא מעט בנקים היא שהעסקים הם בעלי סיכונים מרובים אפילו בהשוואה למגזר הפרטי, בין היתר מכיוון שההכנסה שלהם – שצפויה להשפיע על אפשרות העסק להשיב את כספי ההלוואה במועד – תלויה בהרבה מאוד משתנים. הרציונל הוא שעסקים בסדר גודל קטן עד בינוני עלולים על פי התפיסה של הגורמים הפיננסיים להיתקל בקשיים בגיוס ההון הראשוני ובעמידה בהסדר התשלומים החודשיים גם יחד.

הבנק צפוי לבחון היטב את הנכס והתשואות האפשריות שלו. בדיקה נוספת שצפויה היא של יכולת ההחזר של הנכס, בלי קשר לשאלה האם הוא יכול להניב הכנסה מהנכס עצמו. באשר לעסקים עצמם הבנקים מתבוננים בעיקר במצב הכלכלי הנוכחי של העסק, בלי משמעות גדולה מדי לשאלה עד כמה הוא יכול להתפתח ולצמוח מבחינה כלכלית, מבחינת היקף הלקוחות וכן הלאה. קחו לדוגמא עסק בעל מחזור עסקי שנתי של 400,000 שקלים, שמעוניין לקבל הלוואה בגובה של כמחצית מהסכום. גם אם אנשי העסק יוכלו להציג בפני אנשי הבנק חזון מפורט וגם אם יש סממנים ברורים להצלחה עתידית של העסק ולהתרחבות שלו, כל עוד בנקודת הזמן הנוכחית המצב הכלכלי שלו אינו שפיר – הסיכויים לקבלת משכנתא בתנאים משתלמים עלולים לרדת.

התוצאה של כל החישובים האלה יכולה להיות אחוזי אישור נמוכים יחסית של המשכנתאות, או לחלופין תנאים משתלמים פחות בהשוואה למגזר הפרטי. כך למשל הריבית שמשלמים העסקים עלולה להיות גבוהה מהממוצע המקובל בשוק המשכנתאות. מה שיותר רלוונטי הוא לבחון את המשכנתא ביחס להלוואות עסקיות "רגילות", שעשויות להיות אף הן בהיקפים גבוהים. במקרה הזה נראה שידן של המשכנתאות לעסקים היא על העליונה, מכיוון שהריביות עליהן נמוכות יותר מאשר הלוואות עסקיות. הסיבה העיקרית לכך היא שהמוסד הפיננסי למעשה "מקבל" נכס שהערך שלו מתקרב או גבוה בהשוואה לסכום ההלוואה. ברור שבעצם השעבוד מסתתר גם הסיכון העיקרי של משכנתא לעסקים – והיא שבסופו של יום העסק יאבד את האחיזה שלו בנכס שרכש, על כל המשמעויות הכלכליות האדירות של כך.

שאלת פריסת התשלומים

כאשר לוקחים הלוואה בסכומי כסף גבוהים, עולה תמיד שאלת פריסת התשלומים. כלל האצבע הוא שפריסה ארוכה תקטין משמעותית את התשלומים החודשיים, כך שלכאורה יהיה פשוט יותר לעמוד בהם מדי חודש בחודש. החיסרון העיקרי הוא שהלוואות ארוכות טווח נוטות להיות יקרות יותר בחישוב המצטבר עקב הריבית. בנוסף לכך הן פגיעות יותר בפני שינויים. קחו בחשבון משכנתא המבוססת על ריבית הפריים או צמודה למדד המחירים לצרכן, שעשויים בהחלט להשתנות לכאן או לכאן במהלך משך חיי ההלוואה.

במקרה של משכנתא לרכישת דירות, אנחנו מצפים פעמים רבות לפרק זמן ארוך של כ-15-30 שנה. משכנתא לעסקים היא בדרך כלל בסכומי כסף נמוכים יותר בהשוואה למגזר הפרטי, ולכן גם ההלוואה מחולקת לפרקי זמן קצרים יותר: לרוב מדובר בתקופה של כשמונה עד עשר שנים. תקופה זו מצד שני ארוכה יותר מאשר הלוואות לעסקים, המתפרסות על פני מספר חודשים עד שנים בודדות. על אותו עיקרון סכומי הכסף הניתנים במקרה של הלוואות לעסקים הם בדרך כלל נמוכים יותר מאשר משכנתא לעסקים.

אנחנו ממליצים לכם בכל מקרה לבחון את מכלול האפשרויות, ולבצע בדיקות מקיפות, לפני שאתם מקבלים החלטה לכאן או לכאן. גם בין בנקים המציעים משכנתאות לעסקים יש תחרות, ולכן אתם צפויים לקבל הצעות שונות למשכנתא – השאלה העיקרית היא איזו הצעה היא משתלמת ומתאימה בדיוק לצרכים הנקודתיים שלכם, למצב הפיננסי וליכולות של העסק. הכרת שדה המשחק וניהול משא ומתן יכולים לשפר את נקודת הפתיחה שלכם ולקרב אתכם לעבר המשכנתא האידיאלית.

 מחשבון משכנתא

ריבית משכנתא – נתונים מעודכנים