מעודכן ל-10/2021

עומדים לקחת משכנתא ומתלבטים כמה להחזיר כל חודש?  גובה ההחזר החודשי ישפיע באופן ישיר על רמת החיים העתידית שלכם ועל ההבדל בין רווחה יחסית לבין לחץ כלכלי וקושי בניהול תזרים ההוצאות עד לסיום החזר ההלוואה ■ אז איך קובעים את גובה ההחזר החודשי, במה הוא תלוי ואיך להתייחס לשינויים הצפויים בעתיד? הנה כמה דברים שכדאי לכם לדעת

רוכשי דירה הלוקחים משכנתא כובלים עצמם להתחייבות ארוכת טווח – היכולה להימשך עד 30 שנה, לכן גובה ההח החודשי חייב להתאים לא רק ליכולת ההחזר שלכם כיום אלא גם לזו העתידית

מדובר אולי ההחלטה הכלכלית המשמעותית היותר בחייהם של רוב האנשים, ועדיין רוב הלווים העתידיים בודקים רק את נושא הריבית ובניית תמהיל המשכנתא. כדאי להבין היטב את משמעות גובה ההחזר החודשי של המשכנתא וכיצד פרט זה ישפיע על חייכם לאורך העשורים הקרובים.

ככה תעריכו את גובה החזר המשכנתא

איך בעצם קובעים את גובה ההחזר החודשי במשכנתא? האם באופן ההגיוני הבא – מחשבים את ההכנסות נטו שלנו, פחות ההוצאות, ורוב מה שנשאר, אחרי שנפחית גם סכום שאותו נשמור להוצאות לא צפויות, הולך להחזר המשכנתא? ככה קובעים כמה להחזיר כל חודש?  אז האמת שכן, אבל חשוב לשים לב לכמה נקודות קריטיות שיכולות להשפיע על המשוואה הזו בטווח הקרוב ובכלל לאורך חיי המשכנתא.

על פי נתוני בנק ישראל המשכנתא הממוצעת במשק עמדה ביולי 2021 על כ-954 אלף שקל, וההחזר הממוצע מסתכם ב-4,400 שקל – סכום הגבוה משכר הדירה הממוצע במדינה, שנכון לאותו תאריך עומד על כ-4,100 שקל.

הנחיות בנק ישראל

קודם כל חשוב לדעת שגובה ההחזר לא תלוי רק בכם. על פי הנחיות בנק ישראל, לבנקים למשכנתאות אסור לתת ללקוחות משכנתא, שגובה ההחזר שלה יהיה גבוה מ-50% מההכנסה הפנויה שלו. הבנקים המסחריים בישראל אפילו שמרנים יותר מבנק ישראל, וסביר להניח שלא תקבלו משכנתא בסכום שההחזר שלה יעלה על 30-40% מההכנסה הפנויה.

מה זאת אומרת הכנסה פנויה? המשכורת נטו שלכם, שאת גובהה אתם מוכיחים בעזרת תלושי המשכורת והדפס הפעולות בעו"ש שלכם, פחות ההתחייבויות הקבועות שלכם כגון החזרי הלוואות, הוראות קבע, מזונות וכו'. למשל, אם אתם מרוויחים 9,000 שקל בחודש ומחזירים הלוואה על הרכב שקניתם בגובה של 1,500, ההכנסה הפנוייה שלכם היא 7,500. על פי הנחיות בנק ישראל, המקסימום שתוכלו לקבל הוא משכנתא בגובה ההחזר החודשי שלה הוא 3,750 שקל. בפועל, אין בנק שייתן לכם משכנתא כזו אלא בהתקיים תנאים מיוחדים. לרוב יאשרו הבנקים משכנתא שההחזר החודשי שלה אינו גבוה מ- 3,000 וייתכן שאף פחות מזה.

אבל לא חייבים למתוח את החבל עד הקצה. ישנם עוד שיקולים שחייבים לקחת בחשבון, גם אם נדמה לכם שתוכלו לעמוד בהחזרים גבוהים יותר.

השתמשו במחשבון המשכנתא שלנו כדי לדעת מהו ההחזר החודשי בכל ריבית ובכל מסלול שמציעים לכם.

מה העוגן להחזר המשכנתא?

חלק גדול מרוכשי הדירות ולוקחי המשכנתא הם כאלו שרגע לפני שכרו דירה, ואז אינטואיטיבי מאוד לבחון את ההחזר ביחס לשכירות – הרי אתם משלמים שכירות מסוימת מדי חודש, זה הסכום שעולה לכם הדיור, גם אם לא תקנו דירה, זה הסכום שתצטרכו להוציא מהכיס. אי אפשר לברוח מזה, וזה לא קשור להכנסות ולהוצאות שלכם.

כלומר, כל עוד השכירות שאתם משלמים לא חונקת אתכם, ולא יוצרת לכם חור בחשבון הבנק (או במקומות אחרים) זה הסכום שצריך לשמש אתכם כעוגן בעת חישוב החזר המשכנתא.

אבל עוגן זה רק עוגן – כלומר, על הסכום הזה יש לבצע התאמות נוספות כדי להגיע להחזר האופטימלי מבחינתכם.

היכנסו כאן למחשבון המשכנתא המשוכלל שלנו

חיסכון – לא להתעלם, אבל לא להגזים

כדאי, מומלץ, לא ממש חובה (בהנחה שיש לכם הפרשות סוציאליות ופנסיוניות, אחרת זה כן חובה) לחסוך באופן שוטף. ואז אתם פשוט צריכים להכניס את החיסכון למשוואה – להוריד מההכנסות את ההוצאות השוטפות וגם את החיסכון ואז מה שנשאר ייזקף להוצאות בלתי צפויות והיתר הוא הסכום שאתם יכולים לשלם כל חודש למשכנתא.

חיסכון כאשר יש משכנתא הוא לא טריוויאלי ולא בטוח שכלכלי – אנשים רבים אומרים בשביל מה לחסוך כאשר יש משכנתא – הרי, התשואה על החיסכון לרוב תהיה נמוכה מהריבית על המשכנתא (למרות שמדובר בריבית נמוכה), אז מה ההיגיון בכך? יתרה מכך – החיסכון הוא הדירה שקנינו, וככל שמחזירים את החוב / משכנתא מהר יותר כך בעצם "מתקרבים" יותר לנכס/ להשקעה (חיסכון).

בנוסף טוענים נגד החיסכון שאם באמת יהיה צורך בסכום מסוים בעתיד (סכום שהחיסכון בא "לשרת"), אז פשוט ניתן לבקש הגדלת משכנתא.

הטיעונים האלה נכונים ועל רקע מצב שוק הדירות בעשורים האחרונים (עליות מחירים משמעותיות) אכן נראה שהדירה היא ההשקעה הטובה ביותר, אבל לא בטוח שזה יימשך וברגע שאתם שמים את כל הביצים על הדירה, זה עלול להתברר כמסוכן. כלומר, החיסכון הוא סוג של פיזור סיכונים לא אופטימלי, כי אתם אכן מפסידים על החיסכון ביחס למשכנתא; ועדיין כדאי להפריש משהו לצד, אבל לא להגזים – החזר המשכנתא הוא "החיסכון" הגדול שלכם.

הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך?

בעתיד ההוצאות יגדלו

סביר להניח כי במרוצת השנים ההוצאות שלכם יגדלו, וזה ישפיע על יכולת ההחזר ועל התשובה לשאלה – כמה להחזיר כל חודש?  אם לדוגמה אתם זוג צעיר שמתכנן בעתיד להרחיב את המשפחה, אתם צריכים לקחת בחשבון עלייה (משמעותית) בהוצאות החודשיות שלכם. אז נכון, שצפוי שגם השכר שלכם יעלה עם הזמן, אבל אף אחד לא מבטיח לכם את זה, וגם אם כן, לפחות בעשור האחרון העלייה בשכר לא הדביקה את העלייה ביוקר המחייה. ולכן, צריך לבחון באופן ריאלי את הגידול הצפוי בהוצאות לצד גידול צפוי בשכר, ואז לבחון את יכולת ההחזר החודשית שלכם.

בהקשר להוצאות, חשוב להתייחס גם להוצאות ביטוח משכנתא – כן, זה חלק מסך ההוצאות שלכם, ומדובר על הוצאות ביטוח מבנה והוצאות ביטוח חיים – המרכיבים האלו יכולים לעלות על פני השנים וחשוב שיילקחו בחשבון בעת חישוב החזר המשכנתא האופטימלי.

בעתיד – החזר המשכנתא יעלה  

לא רק ההוצאות שלכם יעלו בעתיד (לצד ההכנסות), גם החזרי המשכנתא יעלו וזה משתי סיבות עיקריות –  חלק ממסלולי המשכנתא צמוד למדד, ולאורך זמן, טווח המדד הממוצע אמור להיות (על פי הנחיית בנק ישראל) בין 1% ל-3%. בשנה. זה אומר שההחזר על המרכיב הצמוד במשכנתא שלכם יעלה בשיעור הזה.

מעבר לכך – הריבית עכשיו אפסית, אבל חלק גדול מהכלכלנים ומהמנהיגות הכלכלית העולמית (לרבות ראשי הבנקים המרכזיים) סבור שזה זמני – נכון, הזמני הזה נמשך כבר שנים ועשוי להימשך שנים נוספות (ואפילו מדברים על ריבית שלילית), אבל אם ההערכה הזו תתממש (וזה התרחיש הסביר), הריבית תעלה ברחבי העולם וגם אצלנו, ואז ההחזרים על המשכנתא במסלול של הריבית המשתנה יעלו.

כולם לוקחים מסלולים עם ריבית משתנה בגלל שהיא משמעותית נמוכה יותר מהריבית הקבועה (על ההבדלים בין ריבית קבועה למשתנה ומה עדיף?), אבל היא מגלמת את הסיכון שבוקר אחד תתעוררו והריבית תהיה גבוה משמעותית מהריבית שבה לקחתם את המשכנתא. אז אולי אפשר תוך כדי תנועה לשנות את תמהיל המשכנתא (בהנחה שתופסים את זה בזמן), אבל מה שיקרה הוא שההחזרים השוטפים יעלו – אם כתוצאה ישירה מהעלאת הריבית (במשכנתא בריבית משתנה יש היצמדות לריבית השוק או ריבית בנק ישראל  ואם ריבית השוק או ריבית בנק ישראל עולות אז גם ריבית המשכנתא עולה) או כתוצאה מהחלפת המשכנתא למסלול אחר (כדי להימנע מחוסר הביטחון שבריבית משתנה, רבים יעברו לריבית קבועה אבל זו מראש גבוה יותר)

לריבית משכנתא מעודכנת

שורה תחתונה – העלאה בריבית משמעה – עלייה בהחזרים. ולכמה זה יעלה?  כאן, תצטרכו להפעיל את מחשבון המשכנתא ולעשות כל מיני סימולציות של עלייה בריבית (וגם עלייה במדד) וההשלכה על החזר המשכנתא. תפעילו גם תרחישי קיצון (לכאורה) של עלייה של 3% בריבית – זה בהחלט תרחיש אפשרי על פני שנות המשכנתא.

ואם ההחזרים שלכם יעלו, אתם צריכים להיערך  לזה – יכול להיות שאתם "בונים" על העלאת שכר כזו שתאפשר גם את העלייה בהוצאות וגם את עליית ההחזר. יכול להיות שאתם צפויים לקבל כספים ממקורות שונים (קרן השתלמות, חסכונות, ירושה ועוד), וכיול להיות שאתם בגישה של מה שיהיה יהיה – רק שעדיף לכם להיות מוכנים מראש להפתעות האלה.

כך בעצם מעריכים כמה להחזיר כל חודש  (החזר המשכנתא), אך למרות שזה מספרים, זה לא מדע מדויק. החיים דינמיים ומפתיעים כל פעם מחדש, ולכן חשוב להיות גמיש לשינויים, לצד מתוכנן מראש.

למדריכים ומחשבונים קשורים:

למדריך משכנתא

למדדריך מס רכישה

מה המחיר האמיתי של הדירה

ריבית קבועה צמודה או ריבית קבועה לא צמודה – מה עדיף?

יועץ משכנתא – האם כדאי? ואיך בוחרים? כל מה שצריך לדעת!