מעודכן ל-08/2022

מס שבח הוא מס שמשולם על רווח בעת מכירת דירה. אבל, איך מחשבים את הרווח? מה שיעור מס השבח שצריך לשלם? מי פטור (מלא או חלקית) מתשלום מס שבח? מה הדין לגבי דירות מירושה – האם יש עליהן מס שבח? על שאלות אלו ונוספות ננסה לענות כאן. במקביל תוכלו להשתמש במחשבון מס שבח (חינמי) שיש באתר.

מס שבח – מה שיעור המס? ומה הרווח החייב במס?

מס שבח היה כאן מאז ומתמיד, אבל עד לפני שמונה שנים הוא לא באמת הורגש. היו דרכים פשוטות לעקוף אותו ולא שילמו בפועל מס שבח. זה השתנה עם החקיקה ב-2014. אז הושקה תוכנית האוצר שכללה שינויים דרמטיים במיסוי עסקאות נדל"ן. בין היתר הוחלט אז על ביטול הפטור הגורף ממס שבח אם מכירת דירה נעשתה במרווח זמן העולה על ארבע שנים ממכירת דירה קודמת. עד אז, נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת מפטור מוחלט ממס, שכן הם ניהלו את מכירת הדירות ודאגו למכור דירה אחת לארבע שנים. אלא שמאז החלת התקנות החדשות משלמים המוכרים דירה שנייה/נוספת מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת, גם אם חלפו יותר מארבע שנים מאז מכירת דירה קודמת. אז היום, שמונה שנים אחרי, יש מס שבח, אלא שגם כעת, רובנו לא משלמים אותו.

לגבי דירה יחידה – במקרה הזה יש עדיין פטור ממס על רווח הון/מס שבח, בתנאי שמוכר הדירה החזיק את דירתו היחידה במשך לפחות 18 חודשים.

אגב, לפני שממשיכים שימו לב: לצד מס שבח קיים מס נוסף בשם דומה, וחשוב לא להתבלבל ביניהם. מדובר על היטל השבחה שאותו משלמים כאשר שינויים שערכה ועדה מקומית לתכנון ובנייה – כמו הגדלת זכויות בנייה, הגדלת השטח או מספר קומות שניתן לבנות, מביאים להשבחת הקרקע (מהו היטל השבחה – כאן תוכלו לקרוא בהרחבה).

חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות

אם כן, העדכון בשנת 2014 לא היה האחרון וגם לא הראשון, ובכלל באוצר אוהבים לעדכן ולשנות את מיסי הנדל"ן כחלק מהאג'נדה שלהם – כאן תוכלו להתעדכן בהתפתחויות ובעדכונים שעשויים להשליך על השבח ועל חבות המס.

 מחשבון מחירי הדירות

שיעור מס השבח הוא 25%, אבל הרווח על מכירת הדירה לצורכי מס שבח יהיה הרווח היחסי שנרשם מ-2014 ואילך. כלומר, יהיה תחשיב מסוים שייחס את הרווח לשתי תקופות – התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה יישמר הפטור) והתקופה שבה חל מס שבח, שעליה יהיה רווח חייב במס. במדריך זה נתחיל עם העדכונים החשובים במס שבח, ובהמשך נציג את דרך החישוב של מס שבח והפטורים ממס שבח.

שיטת חבות מס שבח שעודכנה כאמור ב-2014 (השיטה הליניארית) מעט מורכבת לחישוב, והנה המחשה – נניח שמחזיק בשתי דירות, רכש את הדירה השנייה במחיר של 1 מיליון שקל ב-2006 והוא ימכור את הדירה ב-2 מיליון שקל ב-2020. הוא אמור לשלם מס שבח בשיעור 25% , והשאלה הגדולה על איזה רווח?

הרווח בתקופה כולה – 1 מיליון שקל (2 מיליון שקל פחות 1 מיליון שקל). אבל הרווח הזה הוא על פני כל התקופה – גם תקופה שבה לא חל מס שבח וגם תקופה שבה חל מס שבח. התקופה שבה חל מס שבח בשנים היא 7 (נניח שמדובר על שנים מלאות – 2014 עד 2020). התקופה הכוללת היא 14 שנים (מ-2006 עד 2020) ואז מחשבים כך – הרווח כולו הוא 1 מיליון שקל על פני 14 שנים , כלומר רווח של 71.4 אלף שקל בשנה, וההחזקה שלנו היא ב-7 שנים חייבות (מתוך 14 שנים) לכן הרווח שצריך להתייחס אליו הוא 500 אלף שקל ( 7 כפול 71.4 אלף שקל) והמס הוא 125 אלף שקל (25% מ-500 אלף שקל).

אם לצורך הדגמה הדירה תימכר ב-2026 אזי היו צריכים לחלק את הרווח הצפוי הכולל 1 מיליון שקל ל-20 שנות החזקה – 50 אלף שקל לשנה ולקחת 13 שנים חייבות – הרווח במקרה זה 650 אלף שקל והמס יסתכם ב-162.5 אלף שקל (25% מ-650 אלף שקל).

מנגד, אם המכירה ב-2018 19, אזי מספר השנים הפטורות נמוך יותר – 7 שנים חייבות (2006 עד 2014), ו-4 שנים פטורות. כלומר הרווח השנתי – 1 מיליון חלקי 11 – 90.9 אלף שקל, כפול 4 מביא אותנו לרווח כולל של כ-364 אלף שקל, והמס בגינו 90.9 אלף שקל.

• כלומר, ככל שהרכישה נעשתה בעבר יותר כך מס שבח נמוך יותר
• ככל שהמכירה מתרחקת כך מס שבח עולה

המצב המתואר הוביל משקיעים בשוק הדירות למכור את הדירות כמה שיותר מהר עוד לפני שנכנס המס לתוקף (1 בינואר 2014), כאשר, חשוב לציין – דרך חישובו של מס שבח עלולה ליצור בעתיד באם יתממש הנכס תשלום/ חבות מס, גם אם ערך הנכס ירד החל מ-2014 (ראו כאן דוגמה) והמשמעות היא שאם המשקיעים סבורים שעליית הערך תהיה נמוכה או שתהיה ירידת מחירים בהמשך, אין רציונל כלכלי בהחזקת הנכס, גם מאחר שבעת המכירה יהיה עליהם לשלם מס שבח על השבחה שגם הושגה בעבר.

כך או אחרת, מעבר למשקיעים בשוק הדירות שהמס חל עליהם, גם תושבי חוץ משלמים מס שבח וגם רוכשי דירה אחת (לא כאלו שיש להם שתי דירות) בסכום של מעל 4.5 מיליון שקל. גם אלו נהנו מצד אחד מפטור באם ימכרו עד סוף השנה, וגם לגביהם, חישוב מס שבח יהיה באופן ליניארי (שיעור של 25% על הרווח כפול החלק היחסי של השנים בהם חל המס על פני כל התקופה).

היכנסו כאן להסברים ודוגמאות על מס שבח במכירת דירות החל משנת 2018 

מס שבח – דוגמאות

על פי החוק הקיים ובהמשך לתיקון שנכנס לתוקף בתחילת 2014, בוטלו חלק (חלק מרכזי) מהפטורים השונים בתשלום מס שבח במכירת דירה. מי שמתכנן למכור דירה צריך לערוך בדיקה ראשונית ולבחון האם קיימת השבחה (רווח) בעת מכירת הדירה. במקביל, על מוכר הדירה (ויש חשיבות לבדיקה עם אנשי מקצוע) צריך לבחון האם יש פטור ממס שבח שחל עליו.

רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד. כלומר, אתם צריכים לשמור על החשבוניות על שיפוץ, עורך דין וכל מה שקשור לנכס, כי כאשר תמכור את הדירה (ותהיו חייבים עלייה במס), ההוצאות האלו ייחשוב לכם כחלק מהעלות ויקטינו למעשה את הרווח.

הנה דוגמה פשוטה – נניח שרכשתם דירה לפני 10 שנים בתמורה ל-1 מיליון שקל ואתם מוכרים אותה כעת בתמורה ל-1.4 מיליון שקל – לכאורה, הרווח/השבח מסתכם ב-400 אלף שקל, אבל אתם יכולים ובצדק להפחית מהרווח התיאורטי הזה את ההוצאות, שכן הרווח האמיתי הוא לאחר הוצאות – נניח ששיפצתם את הדירה בסכום של 200 אלף שקל, שילמתם למתווך 20 אלף שקל, ונניח שהריבית על המשכנתא לבית (ואת זה אפשר לקבל מהבנק למשכנתאות יחסית מהר) היתה 30 אלף שקל – כל ההוצאות שלכם היו 250 אלף שקל, ומכאן שהרווח/שבח הסתכם ב-150 אלף שקל – והחישוב כולו – מחיר הדירה שנמכרה – 1.4 מיליון שקל, פחות עלות הדירה – 1 מיליון שקל, פחות עלות שיפוץ 200 אלף שקל, פחות עלות עו"ד 20 אלף שקל ופחות משכנתא בסך 30 אלף שקל. החישוב הזה הוא בהנחה שאין מדד, בפועל כמובן שיש מדד ולכן את עלות הרכישה (עלות רכישת הדירה) וההוצאות הנוספות יש לתאם למדד – המשמעות היא שההוצאות הריאליות הן גבוהות יותר, והרווח לחישוב מס שבח נמוך יותר! ככל שהתקופה ארוכה יותר (הפער בין יום המכירה ליום הרכישה) כך המדד כמובן גובה יותר.

במידה ובחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, באם בכלל קיים פטור כזה, מאחר ששימוש בפטור (עד 2013 יש פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת כל ארבע שנים) באם אין שבח, מבטל אפשרות/ זכות שימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה יש שבח שאותו נרצה לממש בעתיד.

ומכאן – אם לא קיים שבח אין צורך כמובן לבקש פטור, כי השימוש בפטור יקשה על תכנון מס בעתיד.

מחשבון מס שבח

מדריך – ככה תמכרו את הדירה שלכם במחיר מקסימלי

כאן המקום להדגיש כי גם אם מכרתם בעבר דירה והיה עליכם לשלם מס שבח, אזי כדאי לכם לבדוק האם לא שילמתם ביתר. מסתבר שאם רכשתם את הדירה אחרי 1961 (אז עלה שיעור מס שבח) ומכרתם אחרי 2006 (עד לשנה זו מתייחסות התקנות בהמשך) אז על פי התקנות ניתן לחלק את הרווח/ ההשבחה על פני מספר שנים ולא להכיר ברווח בשנה אחת, וכך בעצם להוזיל את חבות המס השנתית השוטפת. על רגל אחת מדובר בתכנון מס לגיטימי שמה שעומד מאחוריו הוא פשוט הפחתת ההכנסה החייבת בשנת המכירה והגדלה במשך שנים נוספות – ההגדלה הזו בכל שנה חייבת במס אבל בסה"כ פחות מאשר הכרה בכל הרווח בשנה אחת. תנאי נוסף שמאפשר את התכנון הזה ובהתאמה את החזר המס הוא שמדובר בשכיר או עצמאי ששילם את המס ולא חברה.

מי שביצעו בעבר עסקה בנדל"ן ושילמו מס שבח או מס רכישה עשויים לקבל החזר מס, אם שילמו סכומים גבוהים מהמתחייב. מערכת מקוונת באתר רשות המסים מאפשרת למי שביצעו עסקת נדל"ן לבדוק אם קיימת יתרת זכות לטובתם בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה ששילמו. אם קיימת יתרת זכות, ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים במערכת המקוונת באתר רשות המסים.

פטור ממס שבח

בשלב הבא של הבדיקות של מוכר הדירה עליו לבחון אם הוא בכלל זכאי למכור בפטור ממס שבח, ולשם כך נתחיל בהגדרות, נמשיך בפטורים (כל סוגי הפטור ממס שבח) , ונסיים בעדכונים המאוד חשובים (ביטול רוב הפטורים החל מ-2014).

ראשית נגדיר – דירת מגורים מזכה שקיומה מהווה תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח. התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. על פי החוק ועל פי הפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח). לחוק יש חריגים – גם גן ילדים ובית כנסת ייחשבו כדירת מגורים מזכה, למרות העובדה שלא שימשו למגורים.

החוק מגדיר תושב חוץ ובהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנרכשה לאחר 1.1.2014 ותימכר, תחויב במס. על מכירה כזו ניתן להפעיל את מס השבח הליניארי – שחל רק על התקופה שהחל מ-2014 באופן יחסי למכלול התקופה (למשל אם הדירה היתה ברשות המוכר 10 שנים, 8 שנים לפני 2014 ו-2 שנים אחרי, אז תשלום מס השבח יהיה בהתאם לחלק היחסי – 20% – 2 מתוך 10, על המס המלא – הרחבה גם בהמשך).

עמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה", מביאה לשלב הבדיקה הבא – בחירה במסלולי הפטור ממס שבח וכאן חשוב מאוד לתכנן בצורה אופטימאלית את המיסוי ולקחת בחשבון מכירות עתידיות של דירות למגורים.

ומהם בכלל מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה (דירת מגורים מזכה)? ובכן, הפטור המקובל והמוכר שהיה עד 2013 הוא פטור ממס שבח אחת לארבע שנים – עד ל-31 בדצמבר 2013 מוכר דירת המגורים זכאי על פי החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים.

ב-2014 פטור זה התבטל, ובמקומו נכנס סעיף לחוק שמתייחס לחישוב הליניארי (מס לינארי בכל מכירה, כפי שפורט לעיל).

למעשה, עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.

החל מה-1 בינואר 2014, ובהתאם לנוסח המעודכן של הסעיף, על מוכר הדירה להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הטבה מסוימת למוכרים – בעל דירה יחידה, שיש לו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור; כמו כן, גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק לצורך בחינת הפטור ממס שבח, כלומר – בעל דירה יחידה ייהנה מפטור במס שבח גם אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, וזאת בכפוף לסעיפי החוק (שבין היתר דורשים שהיורש יהיה צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת).

הפטור ממס שבח על דירה מירושה הוא לא עניין פשוט (ומומלץ, אפילו חובה להתייעץ בעניין עם אנשי מקצוע); בגדול – התנאים לקבלת הפטור בירושה הם כאמור שהמוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש. כמו כן, נדרש כאמור כי לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת וכן שאילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. אנשי המקצוע לרוב מציעים להשתמש בפטור זה ככל שאפשר עוד לפני השימוש בפטורים הנוספים/ האחרים. אגב, השינוי בסעיפי החוק (שנכנסו כאמור לתוקף ב-2014) לא מתייחסים לעניין זה.

פטור נוסף מתשלום מס שבח – פטור חד פעמי במכירת שתי דירות. על פי החוק מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, אבל בתנאי מאוד חשוב – שמכירת הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, וששוויה לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות הנמכרות, כך בעצם מבטיחים שאכן הכסף הלך לרכישת דירה.

הפטור הזה, בהינתן העדכונים לחוק, יהיה תקף במקרה שבמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

מצב נוסף של פטור ממס שבח הוא כאשר אין תמורה בגין הדירה. מדובר לרוב במצבים של העברת דירה במתנה לקרוב וזאת בהתאם לתנאים המצוינים בחוק. באם זה המצב, קיים פטור מתשלום מס שבח, כאשר הקונה משלם רק שליש ממס הרכישה. בתקנות החדשות שפורסמו כבר באוגוסט 2013 צומצמו ההגדרות של קרוב משפחה – העברה של דירת מגורים בין אחים ללא תמורה תיחשב כפטורה משבח רק כשהנכס המועבר מאח אחד למשנהו ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.

מעבר לכך, בעדכונים מתייחסים לפרק הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מיום קבלתה כמתנה – מקבל המתנה יקבל פטור ממס שבח במכירתה אם התגורר בדירה דרך קבע 3 שנים או אם התגורר בה 4 שנים אבל לא באופן קבוע.

הפטור החשוב והנפוץ ביותר מתשלום מס שבח היה במסגרת מכירה אחת לארבע שנים. על פי הוראות שעה המתייחסות לחוק למיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים המפורטים. מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה הזו צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, כדי לקבל פטור, אלא שהפטור הזה מעין בוטל החל מ-2014 ולכן מוכרי הדירות יוכלו למכור דירות, תחת החישוב הליניארי (נקרא גם הגנה ליניארית), ואז מכירה אחרי ה-1 בינואר 2014 תחויב במס שבח חלקי (ליניארי ביחס לתקופת האחזקה).

מה זאת הגנה ליניארית?

ומה זה החישוב הליניארי? מדובר בהגנה על כאלו שרכשו את הדירה לפני תחולת החבות במס – מי שקנה דירה בשנת 2000 לדוגמה, האם הוא חייב במס מלא על מכירת דירה בשנת 2015? ובכן, כפי שהוזכר לעיל, קיימת למוכר הגנה ליניארית – הרווח יחושב על פני התקופה כולה ויתחלק בצורה ליניארית לשתי התקופות – עד 1 בינואר 2014 ואחרי מועד זה – על הרווח אחרי מועד זה יחול מס מלא בשיעור של 25%.

 על פי עדכון הפטורים במס שבח נקבע שבתקופת המעבר שתחל ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות למעשה מספר הוראות מעבר שישפיעו על המיסים לתשלום, כשבכל שנה ישנה הוראה אחרת/ מעודכנת. נראה שבתכנון מס נכון אפשר יהיה לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור דירות בפטור. יודגש כי – הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.

כך או אחרת, תקופת המעבר תסתיים ב-1 בינואר 2018 ואז יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

איך מחשבים את מס שבח?

רשות המיסוי מעמידה לרשות הגולשים מחשבון והנה מחשבון מס שלנו לצורך חישוב המס על עסקה שמתוכננת להתבצע (כדי להעריך את המס המשוער) או עסקה שבוצעה. במקביל לעסקה עצמה, צריך מוכר הנכס תוך 40 ימים מיום המכירה להצהיר על הנכס הנמכר, התמורה, הניכויים והתוספות לעניין מס שבח, סכום המס וחישובו, זכאות לפטור או הנחה במס שבח. המוכר צריך למלא ולהעביר לרשויות המס רשויות מיסוי מקרקעין) דיווח באמצעות טופס 2990. לטופס 2990 מצרפים טופס נוסף שמספרו 7002 וכן יש לצרף אסמכתאות ואישורים שמעידים על הוצאות ותשומות בגינם מבקש המוכר להכיר לו כהוצאה לצורך החישוב.

על המוכר לשלם את המס שחושב על ידו בתוך 60 יום מיום ביצוע העסקה.

מס שבח על דירה מירושה

הפרק הזה היה אמור להיות ארוך, אבל באוגוסט 2015 אחרי זיגזגים בעניין נקבע באופן מפורש – אין מס שבח על דירה מירושה, כלומר אין מס שבח בהעברת הדירה ליורשים. אבל, השאלה החשובה היא מה קורה כאשר מוכרים את הדירה שבירושה (כאשר היורשים מוכרים); ובכן – מכירת דירה יחידה מירושה פטורה ממס. אם מדובר על דירה אחת שעברה בירושה קיים פטור מלא על מכירתה והיא לא פוגעת בפטור הרגיל – מכירת דירה בטווח של 18 חודשים (בתנאי שמדובר בדירה יחידה), היורשים נכנסים למעשה לנעלי המוריש, ואם הוא היה מקבל פטור על המכירה, גם הם מקבלים פטור ממס שבח. אך, אם המוריש העביר דירות רבות זה כבר עניין אחר, ויש לחייב את היורשים במס שבח (כאילו המוריש מימש את הדירות).

עד כאן עיקרי החוק, אבל יש סייגים ופינות ואפשרויות נוספות. כמו כן, יש חשיבות להבנת מס הרכישה שחל על היורשים – כאן תוכלו להרחיב על הפטורים ממס בהעברת דירה לילדים – יתרונות וחסרונות

מס שבח בפרויקטי תמ"א 38

במסגרת פרויקטי תמ"א 38 לבעלי הדירות הקיימות יש שבח – יש רווח כתוצאה מהשבחת הנכס, לרבות (בדר"כ) תוספת של מרפסת, ממ"ד, מעלית בבניין ושיפוץ כולל בבניין. זה יכול להשביח את ערך הדירה ב-40% ויותר.

על רקע זה, עולה השאלה – האם צריך לשלם מס שבח? ובכן, כאשר מדובר בתמ"א "רגיל" – תמ"א 38/1, אזי על פי החוק יש פטור ממס שבח במכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתוכנית תמ"א 38. הפטור חל לאחר שייבחנו זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת, כאשר התנאים לקבלת הפטור הם – ראשית שתמורה לדיירים דרך שירותי בנייה בהתאם לתוכנית החיזוק ולא בדרכים אחרות (מזומן ועוד); שנית שהמבנה יחוזק מפני רעידת אדמה ויעבור שיפוץ הכולל התקנת מעלית, הרחבת שטח השירות, מרפסות שמש, מחסנים וחניה.

במסגרת פרויקטי תמ"א יש גם פרויקטי הריסה ובנייה מחדש תמ"א 38/2. במצב כזה לא חל פטור ממס שבח – הרי מדובר במכירה של דירה וקבלת דירה במקומה. רשות המיסים רואה בעסקה עסקת קומבינציה. אבל, בהמשך הוכנסו תיקונים בחוק, ובפועל יש מסלולים שונים ששילובם יוצר פטור ממס שבח.

הפטור ממס שבח חל אם שטח הדירה החדשה לא גדול משטח הנכס המקורי בתוספת של 25 מ"ר, או שערכה של הדירה החלופית לא גבוה משווי הנכס המקורי ללא זכויות הבנייה, או מסכום של 2.1 מיליון שקל (על פי הסכום הגבוה מבינהם)

רוצים לקנות דירה ולמכור את הדירה הקיימת – איך לעשות זאת?

עשרות אלפי דירות נרכשות בשנה על ידי משפרי דיור – לגיטימי וצודק, אבל משפרי הדיור מבולבלים ובצדק – לקנות דירה ולמכור דירה קיימת זה עניין מורכב מבחינה מיסויית – מה יהיה מס הרכישה שיחול עליהם? האם הם יצטרכו לשלם מס שבח על מכירת הדירה הקיימת? ובכן, ככל משדרגי הדיור יכולים לקבל הקלות במס רכישה (כאילו הדירה הנרכשת היא דירתם היחידה) וכן הם לא אמורים לשלם מס שבח באם הדירה הנמכרת היא דירתם היחידה (למעט זו שנרכשה אם נרכשה לפני המכירה).

על מנת לקבל פטור מלא ממס שבח (למעט כאשר התמורה עולה על ­4.5 מיליון שקל – תקרת הפטור) במכירת הדירה הקיימת, נדרש תנאי קריטי – שהדירה הנמכרת תהיה הדירה היחידה בבעלות המוכר. אלא שבמקרים רבים כאמור משפרי הדיור מתחילים ברכישת דירה חדשה ורק אחר כך מכירת הדירה השנייה, ואז נוצר מצב שיש להם בנקודת זמן מסוימת שתי דירות במקביל, ולפי החוק הם אינם עומדים לכאורה בתנאי הפטור ומכירת הדירה הקודמת לא תהיה בפטור ממס שבח. אבל, המחוקק שהיה ער כמובן לבעיה הזו , קבע מפורשות כי תתאפשר תקופת חפיפה המוגבלת במקסימום של 18 חודשים בה יהיו למשפרי הדיור בעלות על שתי דירות במקביל. בתקופה זו מכירת הדירה הישנה של משפרי הדיור עדיין תזכה לפטור ממס שבח. כך בעצם לא שמים מכשול ענק למשפרי הדיור, אחרי הכל אין להם באמת שתי דירות בתקופה זו – מדובר על מצב זמני.

עם זאת, הסעיף הזה בחוק, נתון לתמרונים ותכנונים. אם יש ציפייה לעליית מחירי הדירות – ובשנים האחרונות זה המצב – אז משפרי דירות יכולים להשכיר את הדירה הקודמת ובתקופה זו לבחון אם הם רוצים למכור אותה (ובינתיים ליהנות מדמי שכירות – לרוב פטורים ממס; ועדיין לקבל הקלות ממס שבח). זה כנראה לא מה שהמחוקק התכוון – אחרי הכל מדובר על הטבה גדולה מדי למשפרי הדיור ופה ושם מדברים באוצר על צמצום אפשרות החפיפה לשנה אחת בלבד.

מעבר לכך, תקופת החפיפה תתחיל רק מסיום בניית הדירה הנרכשת (באם היא מקבלן), שכן אם משפרי הדיור קונים דירה העל הנייר ומרגע הקנייה על הנייר תחל הספירה של תקופת החפיפה, זה יפגע בהם – בניית הדירה עשויה להימשך זמן רב ותצמצם את התקופה שבה הם יוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח, כאשר יש מקרים שהרכישה על הנייר עולה על 18 החודשים – זו כמובן לא הכוונה, ולכן המחוקק הוציא תקופה זו מתקופת החפיפה.

שומה עצמית – מה זה?

שומה עצמית מס שבח היא שומה שנערכת על ידי הנישום (מוכר הנכס). הנישום מעביר למס הכנסה, הצהרה על העסקה הכוללת את פרטי העסקה. בדיווח זה יש גם תחשיב מס שבח. רשות המיסים (על פי חוק) שולחת לנישום הודעה על סכום המס שמוסר ההצהרה חייב בו על פי הצהרתו, הסכום הזה הוא למעשה – שומה עצמית מס שבח. בשלב הבא, רשות המס עשויה לערוך שומה בהתאם לתחשיב שהיא רואה לנכון, ולהעביר לנישום (על שומה זו אפשר להגיש השגה, לערער – קיים על פי חוק אפשרות מענה לנישום כפוף לזמן תגובה)

מחשבון מס שבח

מחשבון מחירי הדירות

טפסים 

עדכונים שוטפים 

מדריך – ככה תמכרו את הדירה שלכם במחיר מקסימלי

היטל השבחה – כמה זה? ומתי משלמים?

כמה דירות ניתן למכור במס מופחת (ליניארי) ? – לחץ כאן

מכרו בית ב-4 מיליון שקל ודיווחו אחרי שנתיים כדי לקבל פטור ממס – שלושה חשודים מקריית ביאליק נעצרו בחשד שעיכבו דיווח כדי להתחמק מתשלום מס שבח על מכירת הדירה. בית המשפט שחרר את החשודים בתנאים מגבילים

 אנו עושים מאמצים ניכרים שהמידע והנתונים יהיו תקינים ומלאים. אם מצאתם טעות, עדכון שלא מוצג כאן, ואם בכלל אתם מעוניינים להתייחס למדריך, נשמח לקבל את תגובתכם