מעודכן ל-10/2022
מחירי הדירות לאן? במדריך זה ננסה לעקוב אחרי מומחים, פרשנים, אנליסטים וכלכלנים שמספקים תחזית על שוק הדירות
אוקטובר 2022 – למרות העלאות הריבית, שעומדת כעת על 2.75% ומייקרת את המשכנתאות, מחירי הדירות לא עוצרים והם עלו ב-1.9% בספטמבר, עלייה של 19% בשנה האחרונה. עם זאת, בחודשים האחרונים בהחלט ניכרת מגמה של ירידה בעסקאות רכישה של דירות, כך שאנשים בכל זאת לא אדישים להעלאות הריבית, אבל הירידה הזאת עדיין לא חלחלה אל המחירים. מומחי נדל"ן סבורים כי בהנחה שהריבית במשק תמשיך לעלות – וזה מה שעומד לקרות לפי התחזית של בנק ישראל עצמו, זה יגיע גם למחירי הדירות, כך שבתחילה נראה בלימה של ההתייקרויות, ואחריה תבוא גם ירידה במחירים.
מאי 2022 – "זוגות צעירים חייבים לקנות דירה; אפשר למצוא דירה בגוש דן גם ב-1.4 מיליון שקל". יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי מסביר מה הטעות של הממשלה, איפה פוטנציאל התשואה הגבוה ביותר למשקיעים, איך יודעים אם באזור מתכננים פינוי בינוי ומה הולך להיות בחיפה ונשר – לכתבה המלאה.
על פי סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסמה הכלכלנית הראשית באוצר, ברבעון הראשון של 2022 נבלם הגידול המהיר במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי (כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת) אשר נמשך מאז הרבעון האחרון של 2020 ועד הרבעון האחרון אשתקד. על פי הנתונים, סך העסקאות בשוק החופשי עמד ברבעון הראשון על 31.2 אלף דירות, גידול מתון של 0.8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זאת לאחר רצף עליות בשיעורים של בין 29%-99% בחמשת הרבעונים שקדמו לו.
אפריל 2022 – מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-15%. זו לא עליית מחירים זה טירוף מחירים. הזינוק נובע מהיצע נמוך של דירות ומריבית מאוד נמוכה שממשיכה ללבות את הביקוש למשכנתאות. אבל זה עשוי להשתנות במקביל לעלייה בריבית הצפויה ממש אוטוטו. בינתיים, לממשלה אין ממש פתרון כולל. מדברים על בנייה של 45 אלף דירות מוזלות במסגרת דירה בהנחה, זה פתרון חלקי. זה לא יספק את הפתרון לכולם.
נובמבר 2021 – עד מתי מחירי הדיור ימשיכו לעלות ולהשתולל בצורה כה חדה? מחירי הדיור עלו ב-10% בשנה האחרונה, מדד תשומות הבניה עלה בכמעט 5%, הממשלה כבר לא מעזה לדבר על ירידת מחירים – האם הם פשוט ימשיכו לעלות לנצח? לכתבה בביזפורטל
יולי 2021 – העלייה במחירי הדירות הובילה את הממשלה לקבל החלטות בהקדם על תהליכים להורדת מחירי הדירות. שמאי המקרקעין אוהד דנוס מסביר בראיון לביזפורטל מדוע מהלכים אלו לא יעזרו וגם מה לדעתו תורם לעליה במחירי הדיור – "גם חוק ההסדרים לא יעזור, מחירי הדיור ימשיכו לעלות". לראיון המלא ב-ביזפורטל.
מדד מחירי הדירות עלה ב-7.2% ב-12 החודשים האחרונים (הרחבה בכלכליסט). זה שיעור עלייה גבוה וזה עדיין לא הסוף – כלכלנים סבורים שמחירי הדירות יעלו השנה בעד 10%.
האם יש דרך להוריד את מחירי הדירות והאם הממשלה באמת אשמה במחירים הגבוהים? (הרחבה – דר' אביחי שניר בפרשנות בביזפורטל).
– "מחירי הדירות בקרית אונו זינקו ב-10%": כמה תעלה לכם דירת 4 חדרים? על רקע עליית מחירי הדיור: יצאנו לבדוק כמה תעלה לכם דירת ארבעה חדרים באזור בקעת אונו (קרית אונו, גני תקווה ויהוד), וגם – האם שווה לרכוש דירה עכשיו? (הרחבה)
אפריל 2021 – האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ולטפס למעלה? המומחים אומרים שכן, אבל, לא צריך להיות מומחה בשביל להבין את כיוון השוק – כבר חודשים רבים שהכתובת רשומה על הקיר והסיבות ברורות – ביקוש קשיח, היצע שדווקא יורד, התחלות בנייה נמוכות וממשלה קפואה שלא מטפלת במשבר הדיור. למרות המצב הכלכלי, מחירי הדירות ממשיכים לעלות. הם עלו בכ-4% בשנה שעברה והם בקצב של 5% ואפילו יותר (הרחבה כאן).
מניות חברות הנדל"ן מאותתות – מחירי הדירות יעלו. שוק ההון הוא מקום חשוב להבנת התחזיות של הציבור לגבי העתיד. שם הכסף מדבר וכשהכסף מדבר, זו לא סתם אמירה בעלמא.
"מחירי הדירות יעלו 6%-8%" – כך מעריך השמאי ארז כהן
פברואר 2021 – "השוק רותח: קבלנים נלחמים על קרקעות, מחירי הדירות יעלו 5%-10%" – השמאי ירון ספקטור.
ינואר 2021 -"״עד שלא תחול רפורמה במסים יהיה קשה מאד להוזיל את מחירי הדירות״ – מנכ״ל אזורים, רון אבידן, מספר בריאיון לפרויקט אנשי השנה של ביזפורטל על המכירות בתקופת הקורונה, הידבקותו בנגיף וההתמודדות האישית שלו, והחסמים בענף – בראשם השיווק האיטי של קרקעות: ״אנשים ירצו לרכוש דירות ולא יהיה מה להציע להם״.
אוקטובר 2020 – משרד הבינוי: האטה בענף הבנייה תוביל לעליית מחירי הדירות. על פי סקירה מיוחדת של משרד הבינוי, ברבעון השני, סך העובדים בענף הבנייה הסתכם ב-241 אלף, ירידה של 18% מאשר ברבעון המקביל אשתקד. חמורה מכך היא הצניחה בכמות העובדים שמהווים בסיס לתהליך הבנייה כמו טייחים, רצפים, ברזלנים וכו'. פרמטר נוסף שנמצא בירידה הוא מספר הדירות שאפשר לבנות על קרקעות שרשות מקרקעי ישראל שיווקה עד ספטמבר (הרחבה כאן)
אפריל 2020 – משבר הקורונה בישראל עדיין בעיצומו. רובו המוחלט של המשק נמצא בסגר ובשיתוק, וגם חופשות חג הפסח גורמות באופן טבעי לירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן, כך ששוק הנדל"ן נמצא כרגע בקיפאון, ונראה כי בטווח של כמה חודשים קדימה, מגמת ההיחלשות במחירי הנדל"ן תימשך. עם זאת, הריביות ממשיכות להיות אפסיות, במיוחד אחרי שבנק ישראל הוריד את הריבית במשק ל-0.1%. כמו כן, הציפייה היא שהמדינה תנקוט צעדים נוספים להקלה על המשק, ובכלל זה על תחום הנדל"ן, כמו למשל הארכת תוקף תוכנית תמ"א 38.
מרץ 2020 – נראה כי התפשטותו של נגיף הקורונה תשפיע גם על מחירי הדירות, אם המשבר יימשך. טונות של חומרי גלם לענף הבנייה — מעליות, חיפויים, מדרגות, אינסטלציה – תקועים בהזמנות בסין. אם לא יגיעו, הם עלולים מהר מאוד לתקוע את שרשרת הייצור באתרים רבים. גם הבריחה של הציבור הרחב מהבורסות ומאיגרות החוב עשויה לגרום למשקיעים רבים לסגת מהחלטות השקעה, מה שצפוי לייקר את הדירות עצמן. עם הפגיעה במקורות ההכנסה עקב פיטורים או יציאה לחופשות ללא תשלום יהיה קשה למצוא מי שיסכים להתחייבויות ארוכות טווח כמו נטילת משכנתא, וודאי שהבנקים לא ימהרו לתת הלוואות בלי להעלות את פרמיית הסיכון.
עם זאת, יש מי שטוענים שהאטה תוביל לירידת מחירים כדי בכל זאת לגייס כמה קונים בעקבות המצב.
לכתבה המלאה: איך הקורונה ישפיע על מחירי הדיור והמשכנתא
דצמבר 2019 – מנתוני הלמ"ס עולה כי מחירי הדירות המשיכו לעלות בחודשיים האחרונים ב־0.6%, ובתוך שנה הם עלו בשיעור של 2.6% במצטבר.
בפילוח לפי מחוזות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות כאשר הבולטות שבהן נרשמו במחוזות: תל אביב 3.4%, צפון 2.8%, ירושלים 2.1% ודרום 2.0%.
לאחרונה השתנתה המגמה ומחירי הדירות התחילו לעלות במתינות", כך אומר פרופ' מישל סטרבצ'ינסקי, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, בסקירת ההתפתחויות האחרונות בשוק הדיור.
אוקטובר 2019 – נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה חדה בפעילות קבוצות הרכישה . 8,160 דירות שנבנות על ידי קבלנים נמכרו, עלייה של 11.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים. לאחר תקופה ארוכה שבה התקשו היזמים למכור דירות בחריש, נמכרו בה 436 דירות ברבעון האחרון (לכתבה המלאה בדה מרקר)
בנק UBS מזהיר את המשקיעים: מחירי הדירות בת"א מנופחים (לכתבה המלאה בדה מרקר)
ספטמבר 2019- הכלכלן הראשי של בנק לאומי מזהיר: מחירי הדירות ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה
מכון אלרוב:
“אף שממוצע מחירי הדירות עלה, הקיפאון נמשך”. תל אביב ובני ברק מובילות את מכירות היד השנייה.
יולי 2019 – לדעת עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בתאחדות קוני הארץ, מחירי הדירות צפויים לרדת ובתוך כך המשכורות הדרושות לקניית דירה. הוא מונה כמה סיבות לכך:
-הבנייה נמשכת במלוא עוזה ומגדילה את מלאי הקבלנים הלא מכור.
– הוצאת מחיר למשתכן ממדד הלמ"ס מעוותת אותו כלפיי מעלה.
– מחירי הדירות ממשיכים בשחיקתם בניכוי אינפלציוני, ומה שיותר חשוב ביחס לשכר במשק שעל פיו רשמו כבר שחיקה של כ-10% מהשיא שנקבע לפני כשנה וחצי.
(לכתבה המלאה בביזפורטל)
יוני 2019 – על פי הלמ"ס חלה ברבעון הראשון של השנה עליית מחירים ביחס לרבעון הקודם, אך על פי מכון אלרוב המתמקד בדירות יד שנייה חלה ירידה. מכון אלרוב ניתח ומצא שמחירי הדירות יד שנייה ירדו ב-1.2% לעומת רבעון הרביעי של 2018, וירידה של 1.4% בהשוואה לרבעון הראשון המקביל בשנה שעברה.עם זאת, על פי הלמ"ס נרשמה עלייה קלה (הרחבה כאן)
אומיד סולימני, ממלא מקום יו"ר לשכת המקרקעין, מעריך כי הדירות יתייקרו בקרוב בגלל ההיצע הנמוך הקיים בשוק – מצב שיחריף בתקופת הבחירות. "פקידי האוצר לא יודעים מה תהיה המדיניות החדשה, והדבר עוצר את התוכניות", (להרחבה באולפן ynet)
לטענה זו על תקופת הבחירות מצטרף גם שי פאוזנר, סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ: " בזמן מערכת הבחירות, צפויה עצירת בנייה. נראה איזורים שלמים בהם לא ייבנה כלום, כי הקבלנים לא יתחילו לבנות. אי אפשר לדעת איזה גרזן יונף או איזה גזר ינתן אחרי הבחירות, ולכן אין סיכוי שלא נראה עליית מחירים" (להרחבה בכלכליסט)
חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות
מאי 2019 – אוהד דנוס משמאי הנדל"ן הבולטים בארץ, אומר – "ברבעון הראשון של שנת 2019 נרשמה עליה בשיעור של 0.7% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו. בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) ירד ב- 0.3%" (להרחבה כאן)
עודד גבולי, מהנדס העיר תל אביב (רגע לפני הפרישה – לאחר 11 שנים) אומר בראיון בדהמרקר – "עם זאת, אין סיכוי שיצליחו להוריד את מחירי הדיור בתל אביב באופן משמעותי בטווח הנראה לעין. אין לתל אביב תחרות – והמחירים בה לא יירדו. ככל שהעיר משתבחת יותר – מחירי הקרקע בה רק יעלו. עיר ליברלית מערבית וחילונית היא יקרה היום בישראל" (הרחבה בדהמרקר)
מנתוני בנק ישראל עולה שיא במינוף משכנאות (היחס בין גובה הלוואה לנכס). יותר ויותר לוקחים משכנאות עקב התקדמות מיזמי מחיר למשתכן, ויותר אזרחים כבר לא מחכים שהמחירים יירדו. אם לא יגדל היצע הדירות, זה עלול להוביל לעליית מחירים ( להרחבה: שיא של מינופי משכנתאות ועלייה של 10% בהיקף המשכנתאות ברבעון)
אפריל 2019 – הלמ"ס פרסמה את הנתונים על החודשים האחרונים ובהם עלייה שולית במחירים : במהלך 12 החודשים האחרונים (בין ינואר-פברואר 2018, לבין ינואר-פברואר 2019), עלו מחירי הדירות ב-0.1%. זאת לאחר שבמדד הקודם דווח על ירידה שנתית של 0.7% (בין דצמבר 2017-ינואר 2018, לבין דצמבר 2018 לינואר 2019), ובזה שלפניו על ירידה שנתית של 1.4%.
בחלוקה למחוזות גיאוגרפיים, למעט מחוז ירושלים, בו נרשמה ירידה של 1%, בכל שאר המחוזות נרשמו עליות – בחיפה – 1.4%, בצפון – 0.9%, בדרום – 1.1%, בתל אביב – 0.7%, ובמרכז – 0.6%.
מארס 2019 – מדד מחירי הדירות של הלמ"ס שפורסם ב-15 במארס (ומתייחס לחודשים קודמים) מצביע על קיפאון במחירים (הרחבה כאן)
לוי יצחק מפרסם סקירה על מחירי הדירות לפיה מחירים של נכסי יוקרה ירדו בשנה האחרונה. יצחק טוען שבעלי דירות יוקרה שהציעו את דירתם למכירה, התפשרו בשיעור של 15% על המחיר (הורידו את המחיר בממוצע ב-15%) כדי לסגור עסקה. עם זאת, כמובן שמחיר הפתיחה, המחיר אותו המוכר מציע, אינו המחיר שמלכתחילה הוא מחיר המינימום שלו. לרוב כמובן יש מקום למו"מ, כך שהנחה ביחס למחיר המוצע היא סבירה והגיונית, אלא ש-15% נראה ליצחק גבוה מדי, ושיעור המעיד על חולשה בשוק דירות היוקרה.
פברואר 2019 – בשנת 2018 נמשכה מגמת הירידה בהיקף המכירות של דירות חדשות. היקף המכירות אשתקד היה נמוך בהשוואה לשלוש השנים הקודמות (2015-2017), ואף היה נמוך ביחס להיקף המכירות השנתי הממוצע בשנים 2009-2014, שעמד על כ-21,900 יחידות. למעשה, היקף מכירת הדירות החדשות היה אשתקד הנמוך ביותר מאז שנת 2011. "עם זאת, יש לציין שבחודשים האחרונים ניכרת עלייה בהיקף מכירת הדירות החדשות, שחלה בעיקר על רקע האצה במכירות במסגרת התכנית – מחיר למשתכן", מציינים הכלכלנים של לאומי – "מנגד, בשוק החופשי, כלומר סך המכירות ללא מחיר למשתכן, קצב המכירות היה מתון. דהיינו, ההתאוששות בפעילות בשוק הדיור בעת האחרונה, כוללת בעיקר את פלח השוק של רוכשי דירה ראשונה כחלק מהתכנית מחיר למשתכן. אולם, בפלחי שוק אחרים, בדגש על משקיעי נדל"ן, הפעילות עדיין חלשה יחסית.
"בהקשר זה, נדגיש כי תקופה ממושכת של קצב מכירות מתון של דירות בשוק החופש", עלולה להוביל לגידול איטי מהרצוי של היצע דירות לפלח שוק זה, שכן היזמים, בכדי לצמצם סיכונים, יתאימו את ההיצע, כלומר היקף התחלות הבנייה וקצב הביצוע, לביקוש המתמתן. תהליך זה צפוי בהמשך, בעוד כשנתיים-שלוש, להשפיע גם על המחירים, בכיוון של חידוש העלייה, עם דגש על אזורי הביקוש".
מוקדם יותר בפברואר טענו כלכלני בנק לאומי שלא תהיה ירידת מחירים בשוק הדירות בזמן הקרוב. למעשה, הם מעריכים כי באזורי הביקוש יש סיכוי שהמחירים יעלו. ראש אגף הכלכלה בבנק ד"ר גיל בפמן, ואלון קרייז, אנליסט, סבורים שירידות מחירים עשויים להתרחש באזור חיפה ובדרום – "בשנה האחרונה נעצרה העלייה המתמשכת במחירי הדירות במשק. נכון לנובמבר 2018 רשם מדד מחירי הדירות הכללי של הלמ"ס ירידה מתונה בשיעור של 2.3% לעומת רמתו של המדד שנה לפני כן. עם זאת, הירידה במדד מחירי הדירות חלה בעיקר ברבעון האחרון של 2017 וברבעון הראשון של 2018, בעוד שבשמונת החודשים אפריל-נובמבר 2018 נותר המדד ללא שינוי משמעותי. על רקע זה נמצא, כי המחירים נמצאים בתהליך התייצבות, ללא מגמת עלייה או מגמת ירידה מובהקת"
לגבי העתיד, מעריכים בלאומי מגמה של יציבות מחירים – "מגמה זו עשויה להימשך בתקופה הקרובה ולהיתמך גם על ידי נתוני גמר הבנייה. גמר הבנייה צפוי להסתכם בשנה-שנתיים הקרובות בהיקף דומה לרף המינימלי הדרוש למילוי צרכי הדיור השוטפים של המשק – 50 אלף דירות בשנה, או מעט מעבר לו". בלאומי רומזים שזה לא מספיק – היצע דירות קטנות, בשעה שקיים ביקוש מתמשך, עקבי, וככל הנראה גדול מההיצע – מביא לעליות מחירים.
בכמה עלו מחירי הדירות בעשר השנים האחרונות? באתר מאקו מראיינים את איתן זינגר, מנכ"ל מדלן שלפי בדיקתה – בתל אביב המחיר הממוצע עלה ביותר מ-130%. בירושלים המחיר הממוצע עלה ב-83% אחוזים ובחיפה, עלו המחירים ב-115%.
סקר הלמ"ס – מחירי הדירות עלו בשנים 2017-2003 ב-87% על פי סקר הוצאות משק הבית וב-87.6% בממוצע על פי מדד מחירי הדירות. בשנים 2017-2008 עלו מחירי הדירות ב-66% וב-70% על פי סקר הוצאות משק הבית ועל פי מדד מחירי הדירות, בהתאמה (להרחבה)
דפנה לנדאו מנהלת מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי בראיון בדהמרקר – "בנדל"ן זה לא זבנג־וגמרנו. לוקח זמן לשינויים להיטמע ולשוק להגיב. אם ציפו שפרויקטי מחיר למשתכן יביאו להורדת מחירים גורפת, זה לא קרה — אבל חלה התאמה מסוימת במחירי הדירות. נדל"ן זה עסק לוקלי — תמיד תמצא שכונה שעליה זה השפיע והמחירים בה ירדו, אבל ברמת התיק שלנו, אני לא רואה שיש ירידה גורפת במחירי הדירות. יש היצע גדול של דירות במחיר למשתכן, וזה מקרין על הדירות בשוק החופשי. קצב הבנייה בשוק החופשי הואט מאוד ובחלק מהמקומות אף נעצר — ואין בו מספיק היצע" (לראיון המלא בדהמרקר)
ינואר 2019 –
זוגות חרדיים רבים הם בעלי דירות לפני גיל שלושים. איך הם עושים זאת? (הרחבה)
"על רקע תקופת הבחירות המתקרבת, נראה אזורים שלמים בהם לא ייבנה כלום, כי הקבלנים לא יתחילו לבנות בנקודת זמן הזאת" אומר שי פאוזנר, יו"ר התאחדות בוני הארץ והוסיף – "אין סיכוי שלא נראה עליית מחירים".
ליליה נחמן מנכ"לית אנגלו סכסון "על סמך ניסיון העבר, תמיד טרום בחירות יש עלייה במספר העסקאות. יש אפקט פסיכולוגי, אנשים פוחדים ממה שצפוי, לכן הם ממהרים להשלים עסקאות". (להרחבה בכלכליסט)
דצמבר 2018 – מידרוג בתחזיות לשנת 2019 – "הרוכשים הפוטנציאליים שיושבים על הגדר, עשויים לרוץ ולרכוש דירות. ההאטה בקצב המכירות של דירות חדשות בשנה האחרונה, יחד עם צמצום משמעותי בשיווק קרקעות רמ"י לפרויקטים שאינם תחת תוכנית 'מחיר למשתכן', הובילו לירידה בהיקף התחלות הבנייה ובהיקף היתרי הבנייה, ולצמצום במלאי הדירות הזמינות למכירה". (הרחבה כאן)
נובמבר 2018 – סקירת מאקרו של לאומי – "במבט קדימה, מכלול נתוני הפעילות בשוק הדיור מצביע על כך שרמת אי-הוודאות הגבוהה בשוק הדיור צפויה להימשך. נתונים אלה כוללים, בין השאר: רמה נמוכה יחסית של התחלות בנייה והשקעות בבנייה למגורים; מגמה ארוכה של ירידה במספר העסקאות הכולל בשוק החופשי; קיפאון, ואף ירידה, במחירי הדיור (בקצב שנתי) זה מספר חודשים ועוד. על רקע זה, החודשים הקרובים צפויים להתאפיין בהמשך קיפאון/ירידה מתונה במחירי הדיור (בקצב שנתי). במבט לשנים הבאות, נראה כי מחסור בהיצע זמין, על רקע קצב הבנייה הנמוך יחסית בעת הנוכחית יחד עם התארכות משך הבנייה, עשוי להביא בהמשך (בעוד 2-3 שנים) לחידוש עליות המחירים, בדגש על אזורי הביקוש המובילים, המבוססים בעיקר על "בנייה לשוק החופשי"."
רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי ובניו בפורום הנדל"ן השנתי של דן אנד ברדסטריט – "אנחנו בתקופת מיתון אם לא יהיה היפוך מגמה- ניכנס למיתון עמוק. המדינה השקיעה מיליארדים בתכנית מטופשת (מחיר למשתכן, מ.ה). אם כחלון לא יעשה היפוך מגמה, המיתון יגדל, כמות הדירות שיימכרו תקטן וכמות התחלות הבנייה תקטן. ניכנס למצב שבמרכז הארץ המחירים ימשיכו לעלות וימשיך להיות ביקוש ובפריפריה יהיו בנייני רפאים".
לידר בתחזית מאקרו לשנת 2019 – "מחירי הדיור, הסעיף הראשי צפויים לעלות ב- 2.3%. מדד מחירי הדירות בבעלות הדיירים צפוי לעלות ב- 2.7%"
כלכלני בנק דיסקונט בסקירת מאקרו – "מדד מחירי הדירות (שאינו כלול במדד המחירים לצרכן) עלה בחודשים אוגוסט-ספטמבר ב-%0.1 .עם זאת, ברמה שנתית, ירדו מחירי הדירות ב-1.9% ב-12 החודשים האחרונים (הנתונים האחרונים עודכנו כלפי מטה). ערכי המדד מוסיפים להיות תנודתיים ומשקפים, להערכתנו, את אי הודאות בשוק הדיור על רקע המדיניות הממשלתית, ולא שינוי מגמה אמיתי במחירים. כפי שציינו מספר פעמים בעבר, איננו סבורים שירידת המחירים תימשך לאורך זמן, לא כל שכן כאשר ההיצע השוטף למגורים (מספר התחלות הבנייה) נמוך באופן ניכר מהביקוש השוטף (הגידול השנתי במספר משקי הבית), זאת בנוסף לשוק העבודה ההדוק ועליית השכר במשק."
אוקטובר 2018 – ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, ומר בראיון לדהמרקר – "…ניסו לשנות את הכיוון של תוכנית מחיר למשתכן, ולהגיד שדרכה אפשר להשפיע על כל שוק הנדל"ן בצורה מלאכותית. היום גם בממשלה מודים שמדובר בהשפעה פסיכולוגית יותר מאשר הלכה למעשה, ושזה בעיקר עצר את השוק. הגדלת ההיצע באיזורי הביקוש הוא המקום בו השוק יכול לייצר שינוי והשפעה — ושם זה עוד לא קרה". (הרחבה בדהמרקר)
קיפאון בהיקף העסקאות, במיוחד בקרב משקיעים – "המשקיעים מכל הסוגים הפסיקו לקנות דירות בבאר שבע בשנה האחרונה", אומר לגלובס תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע, בעומר, במיתר ובלהבים. "העצירה הייתה מוחלטת. גם בקרב המשקיעים שאהבו לקנות דירות זולות של 500-600 אלף שקל בשכונות הישנות של העיר, וגם המשקיעים שאהבו לקנות דירות חדשות מקבלנים שבעצמם היו רגילים שבכל פרויקט חדש יש פול של משקיעים שקונה דירות על הנייר במחירי פרי סייל כדי לעשות אקזיט בהמשך. גם אלה נעלמו והקבלנים מרגישים את זה היטב" (הרחבה בגלובס)
מחירי הדירות בדרום תל אביב, בשכונת נווה שאנן עלו משמעותית בשנים האחרונות. הפער עם המרכז וצפון תל אביב עדיין קיים, אבל יזמות ובנייה איכותית גם במקומות האלו, הוכיחה את עצמה. האם זה עשוי ללמד על המחיירם מסביב – שאינם בפרויקט? (הרחבה בכלכליסט)
ספטמבר 2018 – היזם יגאל צמח בהתייחסות לשוק הדירות בת"א, בראיון בכלכליסט – "בעלי הקרקע באזורי הביקוש דורשים מחירים מנופחים, הם צריכים להפנים את השינוי בשוק. כרגע הם מסתמכים על כך שהריבית אפסית, אבל הריביות בארה”ב כבר עלו, וזה יקרה גם בישראל. עלות אחזקת הקרקע באמצעות מימון תעלה יותר מדי כסף, ומוכרי הקרקעות הפרטיות לא יוכלו להמשיך לשבת על הקרקע כפי שהם עושים היום. לא תהיה ברירה והם ימכרו במחיר נמוך יותר. להערכתי, מחירי הקרקעות יירדו בעד 20% בטווח של שלוש שנים, גם בפריים לוקיישן". (הרחבה בכלכלסיט)
מדד מחירי הדירות עלה ב-0.3% לעומת החודש הקודם. נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה במדדי הדיור (הרחבה כאן)
האוצר – מחירי הדירות בת"א ירדו; הלמ"ס – מחירי הדירות בת"א עלו – למי להאמין (הרחבה כאן)
אוגוסט 2018 – ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, מתכננת ערים וחברת איגוד המתכננים, בראיון בדהמרקר – "נכון להיום אין סיבה אמיתית שמחירי הדיור יירדו. אם שוק הדיור זקוק לכ–50 אלף יחידות דיור בשנה מבחינת ההיצע, אבל בונים רק כ–45 אלף – ברור שצפוי מחסור. לכן בשנה הקרובה אני לא רואה ירידות מחירים באופק. המצב כיום הוא שהפסיכולוגיה השתנתה, אנשים חוששים ולא מבצעים פעולות — וזה מצב לא טבעי. מצד שני, לפי שעה נבלמו עליות המחירים הגדולות שאיפיינו את השוק בשנים האחרונות".
יולי 2018 – פרסום מדד מחירי הדירות בחודש יוני – ללא שינוי. המדדים בחודשים קודמים עלו ב-0.1%. המדדים שקשורים לדיור עלו – מדד הדיור, מדד שכר דהירה, מדד תשומות הבנייה. מדד הדירות החדשות המשיך לעלות – 0.9%. בקיצור, לא רואים ירידות במחירי הדירות.
התחלות הבנייה ירדו לשפל של 8 שנים וכשאין היצע דירות, אזי הביקושים עולים על ההיצע וזה עשוי לגרום לעליית מחיירם (הרחבה בדהמרקר)
יוני 2018 – אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית ואחראי על פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות, אומר בראיון לגלובס – "אחרי 12 שנים של עליות מחירם בשוק הדירות למגורים, עליות של 130%, בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-20% בלבד, צפינו למצב של התמתנות בשוק הדירות. עליית המחירים אמנם נעצרה, אבל גם היקף התחלות הבנייה יורד, וזה מאוד מדאיג, כי הביקוש הטבעי לא יורד, ונפתח פער לשנים הבאות, שעלול לגרום לעליית מחירים. צריך להיזהר מזה ולעשות מעשה. אי אפשר לחכות ולא לעשות דבר. את עודף הביקוש צריך לפתור בבנייה, וכדי לעשות זאת צריך לאפשר לכל העוסקים במלאכה לבנות.
"כרגע הצפי שלנו הוא שתהיה היפרדות מחירים בין המרכז לפריפריה- במרכז תימשך העלייה בצורה מתונה, ובפריפריה נראה תהליך של עצירת עליית המחירים ונקודתית אולי אף נראה ירידה מינורית במחירים". (הרחבה בגלובס)
"מחירי הדירות לא יכולים לרדת", אומרת שרון בן צבי, סמנכ"לית המכירות של קבוצת משולם לוינשטין, "הקרקעות בשוק החופשי יקרות וכל עוד זה המצב – אי־אפשר להוריד את המחירים. מחירי הדירות בפרויקטים שלנו לא יורדים, ואפשר לבדוק את זה בדו"חות הכספיים שלנו ובעסקות המדווחות ברשות המסים. יש אזורים שבהם ראינו אפילו עליות מחירים בשבועות האחרונים. זה לא שאנחנו לא רוצים להוריד מחירים ומקפיצים אותם כי בא לנו, אלא שמדד תשומות הבנייה עולה ועולה והמחירים שלנו נגזרים ממנו, אנחנו לא יכולים לחמוק ממנו ובטח שלא נסבסד אותו.
"בנוסף, יש מצוקת פועלים שאין לה פתרון. עכשיו היה חודש הרמאדן ופועלים רבים הפסיקו לעבוד בשעה 14:00, באמצע יום העבודה. מצד שני, הפועלים הסינים מאוד יקרים והם לא נמצאים בכמויות שהבטיחו לנו. כל הזמן מדברים על בעיית הפועלים, אבל היא לא נפתרת. אז איך אפשר להתנהל במצב הזה? המחירים לא יכולים לרדת". (להרחבה בדהמרקר)
אמיר לזר, ראש מערך המשכנתאות בבנק לאומי מתייחס למחייר הדירות – "במבחן התוצאה, קצב עליית מחירי הדירות שחווינו בעשור האחרון של 5%-6% בשנה הואט בשנה האחרונה. אולי אפילו נעצר. אבל, אנו מזהים האטה במספר התחלות הבנייה, ולהאטה הזו צריך להתייחס. בטווח הבינוני, אם לא רוצים לחזור לעלייה במחירי הדיור, חייבים לספק היקף דירות שעונה על הביקוש לכל האוכלוסיות. לאוכלוסיית משפרי הדיור אין מענה – וצריך לתת להם מענה, ואולי גם למשקיעים".
מאי 2018 – על פי נתוני הלמ"ס , מחירי הדירות ירדו ב-0.1% בשנה האחרונה (למדד מחירי הדירות). אבל אוהד דנוס, השמאי הממשלתי לשעבר, ממש לא מתרגש, והוא אמר בראיון ל-YNET את הדברים הבאים – "מי שלא קנה דירה לפני 3 שנים צריך לשים היום עוד 200 אלף שקל על בית חדש ומי שקנה דירה לפני שנה, מופסד על הנייר 1.5 אלף שקל בגלל הירידה השנתית במדד. אנחנו נמצאים היום במצב שיש איזשהו ניצחון על מדדי הדיור אבל בסופו של דבר רוכשי הדירות, כשהם יוצאים לשטח, הם יפגשו בהרבה מאוד מקומות במציאות שונה לחלוטין ממה שמספר להם המדד. במציאות המחירים לאו דווקא יורדים, המחירים מפגינים יציבות, בחלק מהמקומות אפשר לראות אפילו עליות מחירים. חלק מהירידות נובעות משינוי שיטות המדידה של הלמ"ס. משקלות של יישובים השתנו, מחיר למשתכן נכנס ברמה כזו אחרת – בהחלט יש פה הרבה דברים שמשפיעים, מעבר לכך, בהחלט יכול להיות מצב שברמת המחירים הגבוהה שאנחנו מצויים בה, אנשים קונים דירות זולות יותר וכשהדבר הזה קורה אז מן הסתם המדד מראה ירידה אבל זו ירידה כי קונים דירות זולות יותר לא כי מחיר אותה דירה ירד". לראיון המלא ב-YNET
שמאי נוסף, חיים אטקין, מתייחס לירידה המינורית במחירי הדירות – 0.1%, וטוען – " הירידה בהתחלות הבנייה לא תיצור מחסור. יש היצע עצום של דירות על המדף. הפער שבין התחלות הבנייה לביקושים ייסגר בזכות שטחי תעסוקה נטושים ריקים ושוממים שיוסבו למגורים.
"בכל מקרה, המחירים ירדו. השאלה אם המחירים ירדו ב- 10% או ב 20% בעשור הקרוב – שני גורמים הולכים להיות נתונים לביקורת ציבורית נוקבת בעקבות הזעזוע הצפוי בשוק הנדלן: שר האוצר הולך להיות שק החבטות בעשור הקרוב כי יזכרו לו את הברוך של מיתון שלא את עצירת דהירת מחירי הדירות. גם השמאים שהשתמשו בשיטת ההשוואה יאכלו את הכובע – דיווחי ה"מחסור" היה השקר של העשור האחרון שהכניס רבים ממשקי הבית לתשלומי החזר הלוואות והשתעבדות לכל חייהם, שקר לו היו שותפים רבים ועניין זה יתברר בשנים הקרובות ואני לא שולל התפתחות של משבר בנושא. אין מחסור של דירות במדינת ישראל ומעולם לא היה. אין מחסור של שטחים בנויים במדינת ישראל ומעולם לא היה.
"גם אם הירידה בהתחלות הבנייה תמשך לא יחסרו שטחים בנויים שכן נכון להיום יש בארץ עשרות אלפי מטרים רבועים נטושים וריקים הממתינים לתבונה שתסב אותם למגורים והיצע אדיר של שטחי תעסוקה המחפשים דיירים ושוכרים. שטחים אלו הם אבן ריחיים לבעליהם מחד ומקור למטרד לרשויות. הערכות מוקדמת כבר היום תחסוך משאבים רבים מכל המעורבים ותחסוך למשק מאות מיליונים. ההערכות המוקדמת חייבת לכלול ולאשר עירוב שימושים ופטור מאגרות והיטלים כדי לאפשר כדאיות והסבת השטחים הללו למגורים, פעולה שתחסוך משאבי עתק למשק. הסבת השטחים הנטושים למקבצי דיור או דיור להשכרה הם צו השעה ובלא מעט מקומות הפכו השטחים הנטושים למוקדי זיהום ופשיעה. רשויות המדינה חייבות להקים גוף ייעודי על מנת לאפשר הסבה מהירה וקלה של השטחים הנטושים למגורים".
אפריל 2018 – פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל סבור שאין בועה בשוק הדירות, ושמחירי הדירות ימשיכו לעלות – "מה שיכול להוריד את מחירי הדירות זה ירידה במחירי הקרקעות במרכז", אומר אקשטיין בראיון בגלובס, "צריך להגדיל את ההיצע של קרקעות זמינות לבנייה, קרקעות שיש להן היתר בנייה. אין סטטיסטיקה מסודרת של הלמ"ס של העסקאות האלה שאפשר לעקוב מה קורה למחירי הקרקעות. לפי מה שאני שומע, אין ירידה במחירי הקרקעות במרכז, ולכן המחירים יחזרו לעלות. עשר שנים המחירים עולים. ב-2009 וב-2010 היו ישיבות במשרד ראש הממשלה בנימין נתניהו ואמרתי את אותם דברים שאני אומר היום. לא טיפלו בבעיות האלה אז וגם היום לא מטפלים בהן. אם היום יתחילו לטפל בהן, אפשר יהיה לראות פתרונות בתוך חמש שנים. מבחינת המחירים נראה את זה קודם, כי המחירים בשוק הנדל"ן מגלמים ציפיות לעתיד. אם נראה היצע קרקעות משמעותי בגוש דן המחירים יתחילו לרדת" – לראיון המלא
מארס 2018 – אנליסטים: מחירי הדירות גבוהים , אבל זו לא בועה. מחירי הדירות על פי נתוני הלמ"ס יורדים ארבעה חודשים ברציפות- האם זה שינוי מגמה? הכלכלנים מזגזגים – יש שטוענים שכן זוהי תחילתה של מגמה, יש שסבורים שלא. מה שכן, הן טוענים שזו לא בועה. כומר – מחירים גבוהים – כן; בועה – לא. אורי גרינפלד, הכלכלן הראשי בבית ההשקעות פסגות אומר – "בועת הנדל”ן לא התפוצצה, פשוט כי אין דבר כזה שנקרא בועת נדל”ן. מחירי הדירות בישראל יקרים מאוד, כיוון שכבר שנים הביקוש גבוה יותר מההיצע. הריבית הנמוכה הפכה את ההשקעה בנדל”ן לאלטרנטיבה טובה להשקעה בבורסה”. מה גרינפלד ונוספים חושבים, לכתבה המלאה במעריב
הכלכלן הראשי של בנק לאומי, גיל בפמן – "כבר בשנה הקרובה ירדו מחירי הדירות. שוק הנדל"ן נמצא בשנתו האחרונה של גל העליות שהחל ב-2007 וכבר בסוף 2019 נתחיל להרגיש בשינוי, שיבוא בהמשך לידי ביטוי בירידות מחירים משמעותיות שיימשכו לאורך מספר שנים ויורגשו בעיקר באזורים בפריפריה. מחיר למשתכן יביא להוזלת מחירי הדיור, והשפעתו תורגש גם על המחירים באזור תל אביב. על כל פנים, השנה יורגש מחסור בדירות לשכירות, בעקבות הירידה בפעילות של משקיעי דירות שהם המקור המרכזי שמגדיל את היצע הדירות לשכירות. הביקוש הטבעי לדירות גדל בכל שנה בקצב של 50 אלף משקי בית, שמחציתם עוברים לגור בשכירות". במילים אחרות, שכר הדירה יעלה. לכתבה המלאה בגלובס
פברואר 2018 – מנכ"ל בנק מזרחי, אלדד פרשר – "שוק הנדל"ן הופך להיות בשנים האחרונות בעל רמת סיכון שונה ממה שהיה קודם. יש הרבה מאד מהלכים רגולטוריים שמשפיעים באופן לא אחיד על השוק ולכן גם כבנק וגם כרוכשי דירות צריך לגלות שונות לסיכון. אם בעבר חזינו בעלייה במחירי הדירות בכל הערים יכול להיות שבהמשך נראה במקומות מסוימים בהמשך עליות, מקומות אחרים עצירה ובחלק אפילו ירידה. המגמה לא תהיה אחידה".
פרשר העריך כי שוק המשכנתאות יתייב על הרמה של שנת 2017 ואולי אף יעלה, וזאת מכיוון שיש רוכשים רבים שמחכים למחיר למשתכן, ועדיין לא לקחו משכנתא. ברגע שהם ייקחו משכנתא יחזרו הביקושים לשוק המשכנתאות.
ורד צרפתי זבולון, סגנית נשיא התאחדות בוני הארץ, טוענת שהטענה שמחירי הדירות ירדו אינה נכונה – "לדעתי האינפורמציה שמועברת לציבור לא ממש מדויקת. בלמ"ס טוענים שיש ירידה במחירי הדירות, אבל אם נסתכל לעומק נבין שזו השלכה של המדד החדש שהיא יצרה. אם ננטרל אותו נראה שהמחירים עלו ב-1.4% ב-2017. אז טוענים שיש ירידה, אבל בפועל יש עלייה", אמרה בפאנל של דהמרקר ובנק הפועלים.
ינואר 2018 – מנכ"ל משרד האוצר, שי באב"ד מעריך שמחירי הדירות יתמתנו. בראיון ל-YNET הוא טוען שלמרות שמחירי הדירות עלו בשנת 2017 ב-2.4% בבשנת 2018 כבר נתחיל לראות שינוי מגמה – "בשנת 2018 נראה את המשך הירידה של החודשים האחרונים ואת המשך שינוי המגמה שהתחיל כבר בשנה-שנתיים האחרונות. האזרחים כבר חסרי סבלנות, גם קצת קטני אמונה. אבל אני מבקש, שר האוצר נבחר לקדנציה מלאה. בסוף הקדנציה ראוי לשפוט אותו ולראות מה קרה למחירי הדיור כשהוא נכנס, מה עליות המחירים כשהוא נכנס ומה קורה כשהוא מסיים את הקדנציה. יש התמתנות אדירה בעלייה, אנחנו רואים שמ-9%, בשנה האחרונה זה רק עלה ב-2.4% ובתוך שנת 2018 אני כבר אומר לך שזה יעלה בפחות – אם לא יירד. נושא הדיור הוא לא קסם, לא בונים בית ביום אחד. לא מרימים בניין ביום אחד. זה לא צעצוע. הדבר הזה לוקח שנים, ולכן כדי שנשלים את המלאכה וכדי ששר האוצר ישלים את המלאכה, צריך זמן".
עדיאל שמרון מנהל רמי (רשות מקרקעי ישראל) טוען בראיון לגלובס כי מחירי הדירות בקיפאון והן יחלו לרדת – "העליות מתמתנות, ובחלק מהאזורים יש כבר ירידות, כמו באר-שבע. מחירי הדירות מושפעים מהרבה פרמטרים כמו אשראי בנקאי, פועלים, ובתחום שבשליטה שלנו בתכנון פיתוח ושיווק. את העבודה שלנו להגדיל את ההיצע אנחנו עושים. אני בתחושה ששנת 2018 תהיה שנת מפנה שבה נקצור את הפירות. אין מחלוקת שבשוק יש קיפאון. המחירים לא יורדים בדקה. סיכוי גבוה שהקיפאון הזה הוא הקיפאון שלפני הירידה.
דצמבר 2017 – פסימיות גדולה בקרב הגורמים בשוק הנדל"ן התבטאה השבוע בסקירה מיוחדת שערך דה מרקר, בקרב גורמים בשוק. על רקע הקיפאון במכירות, הביורוקרטיה שמעכבת הליכי התחדשות עירונית, ואי התרוממותה של תוכנית מחיר למשתכן, הגורמים בשוק מנבאים שנה גרועה במיוחד בשוק.
השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: "שוק הנדל"ן בשנת 2018 אמור להמשיך את הפיצול שהחל בו, כתוצאה ממהלכי הממשלה, בשנת 2017. שוק אחד לזכאי מחיר למשתכן ושוק שני למשפרי דיור ומשקיעי נדל"ן. בשוק הראשון, המשך הגרלות ובניה בקצב איטי ובשוק השני התפכחות וירידה מהגדר של רבים. כפועל יוצא מכך, נחזה בירידות מחירים בפריפריה ויציבות מחירים עם נטייה לעליות באזורי הביקוש. הבלבול בשוק יימשך, כשהתחלות הבניה צפויות להמשיך ולרדת במהלך השנה. וכל זה הוא התרחיש האופטימי. בתרחיש פאסימי, שבו יש בחירות, כל המערכות יעברו לעבור במודול בחירות איטי ואז הסכנה להמשך היציבות השבירה במחירים תגבר משמעותית. במקרה הזה, עליות מחירים בשיעור של 5% בשנה היא אפשרות סבירה".
הנהלת חברת גינדי השקעות: "אנו צופים בשנה הקרובה יציבות במחירי הדירות, עם ירידות מחירים קלות בפריפריה. עם זאת, בתל אביב תהיה בשנה הקרובה עליית מחירים בשל מחסור חמור בהיצע דירות, בעיקר במרכז העיר".
יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן: "מגמת הירידה בהיקף העסקאות בנדל"ן שהחלה ברבעון האחרון של שנת 2016 ממשיכה איתנו גם השנה. ברבעון הראשון והשני של שנת 2017 ראינו ירידה משמעותית במכירות ואף קיפאון בהיקף העסקאות בחלק מערי הפריפריה. חלק מהסיבות לירידה נובעות מתוכניות מחיר למשתכן ששמו את הזוגות הצעירים בהמתנה וגם מבריחת המשקיעים מהשוק הודות לחוסר הוודאות מבחינת הרגולציה והמיסוי. למרות הירידה בהיקף העסקאות, אנו עדיין לא רואים ירידת מחירים חדה וגם לא נראה בעתיד הקרוב, הודות לביקוש שממשיך להיות קשיח ביחס להיצע הנמוך. למרות זאת, ניתן לראות בשנה החולפת התמתנות בעליות המחירים ואנו נמשיך לראות זאת גם בהמשך השנה ובשנה הבאה, ואף ייתכן ונראה ירידות מחירים קלות בפריפריה. צריך להבין שחוק כלים שלובים לא עובד בענף הנדל"ן היות שתאורטית המחירים יכולים לרדת בראשון לציון לעומת תל אביב – שם המחירים ימשיכו לעלות בגלל היצע נמוך וביקוש גבוה, והעדר תוכנית מחיר למשתכן. לסיכום, נראה שהשוק ממשיך להיות מאתגר והחוכמה היא ללמוד איך לעקוף את השוק ולא להילחם במצב הקיים".
גל אגוזי, מנכ"ל ובעלים יחד נדל"ן המתמחה בהתחדשות עירונית ובתמ"א 38: "השנה החולפת התאפיינה בחוסר וודאות לאור שינויי מדיניות של העיריות, ובמתיחות בין הרשות המקומית לממשלה , בעיקר סביב סוגיית היטלי השבחה. אלו האטו משמעותית את התפתחות תחום התמ"א 38, שבחלק מהערים כמעט נעצר לחלוטין, וכמובן שכולם מפסידים מכך. לקראת 2018, אנו מקווים ליהנות מוודאות תכנונית בתחום. בנוסף, בשנה זו יתקיימו בחירות לרשויות המקומיות, ואנו צופים כי תחום ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 בפרט יהפוך לנושא מוביל בקמפיינים בין המתמודדים ופקטור מרכזי לפיו בוחרים את ראש העיר, ושימשיך לעמוד בראש סדר היום גם לאחר הבחירות. התושבים ממתינים בקוצר רוח לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולשידרוג המבנים לדירות מודרניות ומרווחות יותר, ללא השקעה כספית מצידם".
יגאל צמח, מנכ"ל ברגרואין רזידנשיאל: "שוק הנדל"ן יהיה יותר סלקטיבי. המאמצים של שר האוצר, כחלון, יביאו ליציאת משקיעים מעולם הנדל"ן למגורים לנדל"ן משרדים וקרנות ריט. אני לא צופה התחלות בניה של מגדלי סופר-יוקרה, כיוון שיש מחסור חמור בקרקעות למגדלי מגורים באזורי הביקוש וכי הבנקים מעדיפים לממן פרויקטים קטנים. ההתחזקות של השקל מול היורו תקשה על רוכשים מאירופה להמשיך ולרכוש דירות במגזר הסופר יוקרה, ולכן הרוכשים החדשים בשוק זה יהיו אנשי הייטק ישראליים צעירים".
ניר אמזל, בעלי חברת היזמות HAP: "השנה ראינו סימני היחלשות בשוק הנדל"ן: היקפי העסקאות של דירות חדשות ירדו, מחירי הדירות התמתנו ואף ירדו בכמה אזורים, בעיקר בפריפריה. הירידה בהיקף העסקאות נובעת מכמה סיבות שקרו בשנה החולפת: עליית הריבית על המשכנתאות, תשואות נמוכות על דירות להשכרה בשל אותה עליית ריבית, חקיקה שנועדה להוציא את המשקיעים מחוץ לשוק, ובגדול אי ודאות בתחום שגרם לרבים לשבת על הגדר. לגבי המשקיעים, במציאות בה אין וודאות בשוק הנדל"ן, בו ההשקעות מתבצעות לטווח בינוני וארוך, ובכל שנה עד שנתיים המדיניות משתנה, אין יכולת לצפות את כדאיות ההשקעה ולתכנן בהתאם מה שמבריח את המשקיעים. במקביל למתרחש בשוק המקומי, שוק ההשקעות בנדל"ן בחו"ל המשיך לפרוח והרשות לניירות ערך אף החלה בהסדרה חוקית של התחום באמצעות תשקיף, מה שחיזק וימשיך לחזק את האמינות בשוק זה. ההסדרה של תחום ההשקעות בחו"ל על ידי הרשות מראה שאין מדובר בטרנד חולף, אלא בשוק שעתיד להישאר איתנו בטווח הרחוק כאלטרנטיבה אמיתית להשקעה הן של הפרטים והן של המוסדיים".
עמית נשרי בעלים ומנכ"ל של א.לאפיס, המתמחה ברישוי עסקים, היתרי בנייה וניהול פרויקטים: "שנת 2017 הייתה שנת ההתחדשות העירונית. הרבה דובר על כך ש- 35 אחוז מהתחלות הבנייה בשנים הבאות יהיו שייכים לפרויקטים של התחדשות עירונית, אך עצוב להגיד שככל הנראה נצטרך להמתין עוד זמן רב. אביגדור יצחקי מסיים את תפקידו ללא מחליף ליו"ר המטה להתחדשות עירונית, הרשות הקיימת אינה מתפקדת כראוי ופרויקטים שלמים של תמ"א נתקעים בנבכי הביורוקרטיה. חוקים ותקנות בנושא מיסוי צצים לאורך כל התהליך וגורמים לחוסר וודאות טוטלי בשוק, קבלנים לא מוכרים, לא בונים ובעצם השוק כמעט קפוא. גם בענף הבנייה היו השנה אינספור תאונות עבודה, ולמרות כל ההבטחות במשרד הכלכלה נראה שנרדמו בשמירה. השרה איילת שקד אמרה השנה שהפרלמנט הישראלי מחוקק הכי הרבה חוקים בעולם, אז פלא שהבירוקרטיה הישראלית היא בלתי אפשרית? בשנה הבאה, לצערי, נמשיך להתמודד עם משברים ופתרונות 'פלסטר' לבעיות אמתיות, וזה עד שלא יהיה כאן שינוי אמיתי וחשיבה לטווח ארוך. מדובר בשנת בחירות לרשויות המקומיות, והפוליטיקה הפנימית עשויה לתקוע הרבה פרויקטים. לכן, דווקא כאן חשוב לחוקק חוק אשר יישם את עקרון הרציפות השלטונית, כך שראש העיר הנבחר לא יוכל למחוק את מעשיו והחלטותיו של ראש העיר היוצא".
שי פולונסקי, מנכ"ל בולווארד טרה: "שוק הנדל"ן מתאפיין לאחרונה בירידה יחסית בכמות העסקאות בהשוואה לשנים הקודמות, זאת ללא ירידת מחירים. אותו הקיפאון נובע בין היתר מתכניות ממשלתיות ורגולציה שנועדה להקל על רוכשי הדירות, כדוגמאת מחיר למשתכן. עם זאת, אנו רואים כי תחום ההתחדשות העירונית תופס תאוצה והופך לתחום האטרקטיבי והדינמי ביותר בענף הנדל"ן. משכך, אנו צפויים לראות בשנה הקרובה עוד ועוד חברות בנייה ויזמות גדולות פונות לתחום הפינוי בינוי והתמ"א 38 כמו גם לפרויקטי מחיר למשתכן. כמו כן, אנו צפויים לראות את מעגל הביקוש מתרחב מעבר לגבולות תל אביב, לכיוונה של יפו אשר הופכת ליעד אטרקטיבי עבור זוגות צעירים".
אוקטובר 2017 – שר האוצר, משה כחלון ממשיך להילחם במחירי הדירות וסבור כבעבר שהוא ינצח את העליות – "כשהגעתי למשרד האוצר, היה מחסור אדיר בדירות. לקחתי את הקרקעות המאושרות ואת התוכניות כדי להתקדם. אמרתי תוציאו הכול. בלי לשנות תוכניות כי זה היה לוקח שנה ושנתיים. התב"עות הישנות יש בהן דירות גדולות, אבל התוכניות החדשות מותאמות גם לדירות קטנות. ברעננה ובמבשרת יש דירות גדולות, כי אין ברירה. אם היינו לוקחים הכול לשינוי תב"ע, היינו מחכים שנה ושנתיים בלי להיות במצב שאנחנו נמצאים בו היום, שעוד מעט אנשים יקבלו מפתחות וייכנסו לגור בדירות של מחיר למשתכן.
"מעבר לכך, אישרנו שש חברות סיניות שיגיעו לארץ עם כל הציוד שלהן, המנופים והמהנדסים והעובדים. לצד זה סיכמנו עם ממשלת סין על הבאת 20 אלף עובדים שכבר ממיינים עכשיו בסין. בשנת 2018 תהיה
תנופה אדירה בדיור. עכשיו רואים כל הארץ מנופים מנופים, וזה לא סתם. מתכננים להרבה שנים קדימה ובונים".
ספטמבר 2017 – פרופ' מנואל טרכטנברג פורש מהכנסת וטוען שמחיר למשתכן לא תשיג את המטרה ולא תוריד את מחירי הדירות – "תוכנית מחיר למשתכן היא בסופו של דבר פשרה, שאת התוצאות הלא טובות שלה נראה בעוד כמה שנים. התוכנית הזו בעייתית כי היא גורמת לאי־שוויון, כשנותנים סבסוד למי שזכה בהגרלה, לעומת אלה שלא זכו. כדי להתמודד, הזוגות הצעירים צריכים להביא מהבית סכומי כסף, ויש כאלה שלא יכולים להביא את הכסף. בנוסף, הוטלו הגבלות כמו למשל, החובה להחזיק בדירה למשך חמש שנים. כמו כן, התמריצים שניתנו לקבלנים בהינתן המחיר בגינו זכו במכרז — בעייתיים".
ספטמבר 2017 – ערן רולס, הבעלים והיו"ר של מרכז הבנייה הישראלי, סבור שאחרי תקופה של קיפאון במחירי הדירות, המחירים יחזרו לעלות. על רקע נתונים שמצביעים על בלימה בשוק הדירות, אומר יולס בראיון לגלובס – "אני נמצא במקום שאני רואה את הענף כמו רנטגן, כי למעשה אני רואה את כל הצדדים בפועלים בשוק הדירות – היזמים, הקבלנים, האדריכלים, הרשויות, הספקים, משרדי הממשלה. אני רואה את כל הסביבה של שוק הנדל"ן כך שאני למעשה בוחן ומסתכל על כל עולם הנדל"ן, ממגוון של מקורות והצלבות.
"שוק הנדל"ן בקיפאון זמני. עם דגש על זמני. אוכלוסיית ישראל מכפילה את עצמה כל 35 שנה כך שבשנת 2050 אנחנו נהיה 16-18 מיליון איש במדינה. המשמעות היא שצריכים לבנות 100 אלף דירות כל שנה, ולא בונים מספיק. ואגב, גם אם היו בונים מספיק היינו רואים את ההשפעה על שוק אולי רק עוד כמה שנים".
ספטמבר 2017 – יואב גלנט, שר הבינוי והשיכון טוען בפורום הנדל"ן של דן אנד ברדסטריט כי "דירה ממוצעת בארץ צריכה לעלות כולל רווח ומיסוי קבלני סדר גודל של 700 אלף שקל וכל היתר מעבר לזה הוא או רווח קבלני או רווח על הקרקע. למשל הקבלנים שבנו בעפולה מתעקשים להיכנס למכרזים נוספים – זה אומרים שהם מרוויחים".
אוגוסט 2017 – שר האוצר , משה כחלון מצייץ בטוויטר – "היום כבר כולם מבינים – המחירים המטורפים שהיו כאן בשנים האחרונות לא יכולים להימשך. שמים סוף לחגיגה על הגב של הזוגות הצעירים"
אוגוסט 2017 – חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מעריך כי שוק הדירות נמצא בתחילתו של תהליך ארוך, שיביא להתייצבות במחירים, ואולי אף להוזלה ריאלית מסוימת. "הציבור מאמין שהמהלכים של הממשלה יביאו להוזלת הדירות, "אומר מסילתי, "לכן מעדיפים רבים לשבת על הגדר, לחכות, ובינתיים לא לקנות דירה".
יולי 2017 – שמואל סלבין יו"ר סלע גרופ ומבכירי האוצר בעבר, סבור שמחירי הדירות יעלו – "האמירה לפיה מחירי דירות תמיד עולים – היא אגדה אורבנית", הוא אומר בראיון לגלובס, "בבדיקה שערכתי מצאתי שבשנים 87'-97' מחירי הדיור עלו במצטבר בכמעט 100%. בשנים 97'-2007 הם ירדו ב-55% במצטבר. בעשור הנוכחי, 2007-2017, המחירים עלו במצטבר ב-90%. הבעיה – צריך לעבור מצורך ב-45 אלף התחלות בנייה בשנה ל-55 אלף בשנה, לכל הפחות. יותר מזה, כדי להדביק את פער הבנייה שנוצר משנים רבות של התחלות בנייה נמוכות במיוחד, חייבים לעבור לקצב התחלות בנייה של 65 אלף בשנה (קראו כאן על – כמה דירות חסרות ?). ברבעון הנוכחי ירדו מספר התחלות הבנייה ל-13,100 התחלות. מדוע? משום ששוק הבנייה לא אוהב לעבוד בתנאי אי ודאות ובגלל שקבלנים, שחלקם קטנים ובינוניים, עוצרים את הבנייה ברגע שהשוק נראה להם לא ודאי
"נתוני הלמ"ס מראים את העצירה הזו. אני צופה שב-2018 הביקושים יחזרו לעלות והמחירים יעלו יחד איתם. ובכלל, כל זמן שריבית בנק ישראל תהיה נמוכה, המשקיעים הסולידיים שהתלבטו בין לשים כסף בריבית אפסית בבנק ובין להשקיע בדירות למגורים כשהם רואים תשואה של 2%-3% – ירוצו לשוק הדיור" – להרחבה בגלובס
יולי 2017 – ד"ר קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל אמרה בכינוס של בכירים בענף הבנייה – "אחרי עשור של עליית מחירי הדירות למגורים, מסתמנת בחודשים האחרונים התייצבות, אם כי מוקדם לדעת אם אכן נעצרה מגמת העלייה. ישנה הסכמה רחבה בקרב מקבלי ההחלטות שרצוי להימנע מתנודות חדות במחירי הדיור. היינו רוצים לראות ירידה הדרגתית במחירי הדיור, ולא ירידה חדה".
יוני 2017 – אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים סבור מחירי הדירות לא יירדו. אז נכון יש לו אינטרס כמובן – זה טוב לחברה שבניהולו שהמחירים יעלו, אבל הוד צדק בכיווני המחירים בשנים האחרונות (בתקופה ממושכת), וחשוב לשמוע מה הוא אומר – "יש משוואה שלא יכולה לתמוך בהורדת מחירי הדיור; זה עניין מאוד בסיסי, ואני מבין מהממשלה שגם הם מפנימים את זה. המספרים הם כאלו: מספר העסקאות בשנה בשוק הדיור עומד על 100 אלף דירות – זה לא בדיוק זהה בערך, מתוך זה רק כ-40% זה דירות חדשות, היתר דירות יד שנייה. מתוך הפלח הזה, מחיר למשתכן רלוונטי אולי ל-20 אלף דירות. כלומר כל האנרגיה שמושקעת היא רלוונטית רק ל-20% מהשוק כולו. ועוד לא דיברתי על אלו שלא יזכו בהגרלות ויחזרו לשוק החופשי וייצרו אפקט גדול. אני שוב אומר, המשוואה הזו לא תומכת באפשרות של ירידה במחירי הדירות. מה שכן קורה זה, שהממשלה עוזרת לחלק מהזוגות הצעירים לקבל דירה במחיר מוזל, אבל זה לא מביא לירידות מחירים".
אבל האם זה נכון? – אתם חושבים ש-20 אלף דירות בשנה מתוך 100 אלף דירות שנמכרות לא ישפיעו על המחירים, במיוחד במקומות שבהם יהיו פרויקטים משמעותיים? אנחנו חושבים שתהיה השפעה, אבל לא השפעה גורפת על כל המקומות.
יוני 2017 – כלכלני בית ההשקעות אקסלנס בעקבות עליית מדד מחירי הדירות ב-0.5% בחודש החולף, טוענים שזה רק הפרומו. להערכתם, במידה והחוק על מס דירה שלישית יבוטל יירשמו עליות חדות במחירי הדירות. ביטול ההצעה לחוק תוריד את הלחץ על המשקיעים למכור דירות, ובכך לא תביא בעצם להגדלת היצע הדירות. במקביל, היא תגרום לכך שהשקעה בדירה תמשיך להיות אופציה נהדרת, גם אם מדובר בדירה שלישית ויותר והיא עשויה להחזיר את המשקיעים לשוק. כמו כן, היא פיתחה ציפיות בקרב הציבור שמחירי הדירות עשויים לרדת, ונוצר מצב שאנשים רבים ישבו על הגדר. המתינו לירידה במחירים שלא הגיעה, אבל עכשיו הם יבינו שאין טריגר לירידה במחירים (לפחות לא ירידה משמעותית) והם יחזרו לשוק כקונים – עלול להיווצר עודף ביקוש משמעותי באם החוק יבוטל.
יוני 2017 – שר הכלכלה אלי כהן אומר בכנס רואי החשבון באילת – "רואים שיש בלימה במחירי הדירות. לדעתי נראה ירידה עוד בשנה הזו במחירי הדירות, אבל מעבר לזה: זוג צעיר פחות צריך לעניין אותו המדד הכללי – עליו להירשם ל'מחיר למשתכן'".
יוני 2017 – טל אלדרוטי שמאי המקרקעין של משרד המשפטים בראיון לקראת פרישה לגלובס טוען – "ענף הדירות למגורים נמצא כיום בתקופה של המתנה. בסקירות האחרונות שלנו אנחנו רואים תנודתיות רבה, התמתנות במכירות של דירות ואנשים מחכים, יושבים על הגדר. אנחנו כבר כמה שנים, מזה כעשור בערך, נמצאים בשלב שהממשלה מעורבת בתחום הדיור. הממשלה מעוניינת להוריד מחירים, וההתערבות הזו שהולכת ונעשית עמוקה יותר ויותר וחריפה יותר ויותר, נועדה לטפל בבעיה שנקראת עליית מחירי הדיור. נכון לעכשיו, כמו שכל האינדיקטורים מראים, העלייה המואצת שראינו בשנים האחרונות הולכת ומתמתנת וייתכן שאנחנו לקראת תחילתה של תקופה חדשה של היפוך מחירים, היפוך מגמה. עוד מוקדם לדעת. זה יהיה יומרני לקפוץ עכשיו ולהגיד הנה המחירים יורדים. אנחנו צריכים להתנהג בזהירות ובמתינות, לחכות עוד רבעון או שני רבעונים, ולראות באמת אם מה שראינו כרגע הופך מתנודה מסוימת אקראית למגמה של ירידות מחירים".
מאי 2017 – השמאי ארז כהן לא מתרגש מהירידה בהיקף הדירות בחודשים האחרונים. בראיון ל-YNET הוא טוען כי אמנם יש סימנים ששוק הדירות עומד לקראת מפנה ואף ירידת מחיירם, אבל מוקדם עדיין לןהצהיר זאת – "יש שינוי כלשהו בשוק. מרגישים זאת בשטח, וזה הזמן להמתין ולחכות לנתונים נוספים שיגלו את משמעות השינוי. כרגע מוקדם לדעת אם מדובר בתופעה זמנית, או תחילתה של ירידה משמעותית בביקושים. השינויים בשוק הנדל"ן מתרחשים באיטיות ואין ספק שמדובר באיתות של שינויים שנערכו כבר לפני שנתיים". במילים פשוטות כהן סבור שהצעדים של השנים האחרונות מתחילים לחלחל לשוק הדירות, אך הוא נזהר אם מדבר במגמה של ירידות מחירים
בתגובה לסיכום פעילות מנהל התכנון לשנת 2016 אשר פורסם בסוף השבוע שעבר, ממנו עלה כי במהלך השנה הקודמת אושרה בנייתן של יותר ממאה אלף דירות במסגרת התכניות השונות, אמר כהן כי מדובר ב"נתונים לא מדויקים", וציין ש-8,000 דירות עדיין נמצאות בהליכי תכנון וטרם אושרו. "רוב הדירות אשר אושרו עד כה, כ-60% מתוכן, אינן ממוקמות באזורי ביקוש. מדובר באזורים שלא בהכרח ישפיעו על מחירי הדיור, מאחר שבאזור המרכז יש עדיין קיטון של כ-35% במספר הדירות המתוכננות. בסופו של דבר מדובר בנתונים טובים בטווח ארוך, אבל הם לא יועילו לקונים כרגע"
הכלכלן הראשי של בנק לאומי, ד"ר גיל בפמן אמר במאי 2017 – "מחירי הדיור לא יירדו בשנתיים הקרובות, ומחירי השכירות צפויים לזנק. בעיית התחלות הבנייה, שהיו נמוכות בעשור הקודם ומסבירות את הזינוק במחירי הדיור, טופלה אך בעיית גמר הבנייה לא טופלה. הנתונים מצביעים על כך שכ־40 אלף דירות מגיעות לגמר בנייה בשנה. אבל מלאי הדירות שבנייתן לא נגמרה עומד על כ־112 אלף, וכשאתה מתחיל לבנות אך לא מסיים, זה לא דבר טוב. משך הבנייה בישראל הולך ומתארך, מ־20–24 חודשים ל־28 חודשים, כשהסיבה העיקרית לכך היא מחסור בגורמי ייצור. יצרנו מדד משלנו, כדי לבדוק כמה דירות מתווספות לעומת כמה משקי בית מתווספים, וכך אפשר להבין אם יש עודף היצע או עודף ביקוש. אנחנו רואים כי ההיצע עולה במתינות ועדיין לא מכסה את התוספות במספר משקי הבית, קרי את הביקוש. כאשר כל ההיצע יימסר והדיירים ימכרו את הדירות שלהם המחירים יירדו, אבל אנחנו עוד לא שם. זה יקרה רק בעוד שנתיים־שלוש, ובינתיים אנחנו עדיין בתחום של עליית מחירים. זה לא אומר שתהיה צניחה במחירים אלא שהאינפלציה במחירי הדירות תתמתן" – לראיון הרחב בכלכליסט
אורי יוניסי, מנהל זרוע המשכנתאות של בנק מזרחי-טפחות, אמר בוועידה של גלובס (מאי 2017) – "נתוני לקיחת המשכנתאות מוטים באופן מלאכותי. 10,000 זוכי התוכנית מחיר למשתכן פשוט עדיין לא הגיעו לבנקים כדי לממש את המשכנתא". קיימת ירידה של כ-20% בהיקף המשכנתאות בחודשים, אבל להערכת יוניסי מדובר בהטייה בגלל מחיר למשתכן – "נוצרת כאן תמונה לא נכונה שמשתקפת לא נכון בשוק המשכנתאות ביחס לשוק הדיור. אנו אכן רואים איזושהי האטה בשוק הנדל"ן וכתוצאה מכך בהיקף המשכנתאות המוצעות, אך ההאטה הזו מוסברת בכך שמרבית העסקאות בשוק היד ראשונה בוצעו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. אלו שזכו במחיר למשתכן עדיין לא מגיעים לבנקים כדי לממש את זכותם. הם משתמשים בהון העצמי שלהם, איתו הם משלמים ליזם ולקבלן, והם מחכים לתהליכי הבנייה לפני שהם נוטלים את הכסף מהבנק. הביקושים למשכנתאות פשוט נדחו בכמה חודשים, והירידה בהיקף המשכנתאות לא מבשרת על ירידת מחירים בשוק הדירות".
מכון אהרון למדיניות כלכלית במרכז הבינתחומי – מחייר הדירות עשויים להמשיך לעלות. חוקרי מכון אהרון סבורים (מאי 2017) בניגוד לגורמים בממשלה, כי העצירה הזמנית בעליית מחירי הדירות, לצד ירידה בהיקף העסקאות, היא זמנית. לטענת החוקרים הממשלה לא מנהלת אסטרטגיה כוללת להתמודדת עם כשלי ענף הדירות למגורים בישראל, ולכן העצירה בעליית מחירי הדיור תתברר כזמנית. החוקרים סבורים שההסכמים לבניית דירות חדשות (במסגרת פרויקטי גג שאמורים לךהגדיל את היצע הדירות) לצד בנייה של פרויקטים בתוכנית מחיר למשתכן, לא יפתרו את משבר הדיור הנוכחי
"רק שינוי משמעותי בסיוע שמעניקה המדינה לרשויות המקומיות יעודד אותן להמריץ את הבנייה בשטחן", טוען ראש מכון אהרן, פרופ' צבי אקשטיין וחוקר המכון – תמיר קוגוט, "בעשור האחרון חלה התייקרות ריאלית של כ-70% במחירי הדירות.שיא המחירים בתל אביב, והוא יורד ככל שמתרחקים ממנה, למעט ירושלים, שגם בה המחיר גבוה. בעיית מחירי הדיור בישראל מתחילה בתל אביב, ולכן הפתרון צריך להימצא באזור תל אביב. היחס בין הגידול במשקי הבית לעליית היצע הדירות כמעט התאזן, לאור העובדה שהתחלות הבנייה הגיעו ל-50 אלף יחידות דיור לפחות בשנתיים האחרונות. ואולם, עקב הירידה בהיקף הבנייה למגורים בשני העשורים הקודמים, הצטבר במחוזות ירושלים, המרכז ותל אביב גירעון של כ-46 אלף יחידות דיור, ואילו בפריפריה נוצר עודף מצטבר של 67 אלף יחידות דיור. כתוצאה מכך נוצר בישראל עודף כללי של 21 אלף יחידות דיור". אבל הבעיה לטענת אקשטיין שהנתון הזה לא מלמד כלום – העודף הוא בפריפריה. במרכז יש מחזור גדול. מה הממשה מצפה שהיא תוכל להסית משפחות מהמרכז לפריפריה? נראה שאנשים יעדיפו לגור בשכירות ולא לעבור לדירת מגורים מרוחקת.
אקשטיין סבור כי כי מספר התחלות הבנייה בשנה צריך להיות 65 אלף יחידות דיור בשנה, ורובן צריך להיות במרכז הארץ. אקשטיין גם סבור שחוק מס על דירה שלישית לא יביא לגידול בהיצע הדירות, אלא בהתערבות בהעדפות הצרכנים לצורת מגורים. החוק הזה עלול להערכתו לגרום לעליית מחירי השכירות.
יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס מסביר בסקירה כלכלית (מאי 2017) כי מחירי הדירות בארץ עשויים לרדת. ההאטה ברכישת הדירות מחריפה, אבל עדיין לא רואים זאת בירידות מחירי הדירות, אבל, לדבי חברון – "אני חושב שהירידה תגיע. הציבור נמצא עכשיו על הגדר, בדומה למה שקרה בהמתנה לחוק מע"מ אפס. מה שהציבור ממש לא צריך עכשיו זה שהממשלה תיפול. אם היא תיפול הוא חוזר לשוק והמחירים יעלו. עכשיו האנשים מחכים על הגדר, מחכים לתוכנית מחיר למשתכן, מחכים לראות מה עם המס על דירה שלישית, ומחכים לראות כמה דירות יבנו, מה יהיה ההיצע. אם יצליחו לבנות מעל 50 אלף דירות ונראה שיצליחו, אזי אנחנו נראה היפוך מחירים בשוק הדירות, בהתחלה זה יתייצב ואחר כך המחיירם יירדו. מנגד, מחירי השכירויות יעלו. תוכנית מס דירה שלישית בסופו של דבר לוחצת כלפי מעלה את מחירי השכירויות".
רונן שטרית הבעלים של אנגלו סכסון, רשת התיווך והייעוץ בנדל"ן, סבור שברוב המקומות מחירי הדירות הגיעו לקצה של הקצה. עם זאת, הוא מסייג כי אי אפשר לנבא מה יהיה בשוק הדירות וכי הוא כבר טעה מספר פעמים בעבר בתחזית הפסימית שלו. להערכתו יש מקומות כמו קריית שמונה עכו, צפת שהמחיירם בהם עדיין לא עלו משמעותית וצפויים לעלות, אבל בסה"כ הוא סבור שהמחירים כבר גבוהים, וצפוייה התייצבות – שטרית התראיין בגלובס, ראו כאן הרחבה
המחירים בישראל הם סוג של בועה, רק לא ברור מתי ואיך הבועה הזו תתפוצץ – כך אומר הכלכלן פיטר ג'ארט ראש חטיבה במחלקה הכלכלית ב-OECD בראיון לגלובס בתחילת אפריל. ג'ארט סבור שישראל היא אחד מחמשה שווקים שבהם מחירי הדיור הם הגבוהים בעולם (לצד קנדה וניו זינלנד) – הרחבה בגלובס
שר האוצר משה כחלון טוען שיש התמתנות במחיר הדירות (בתוכנית פגוש את העיתונות בערוץ 2 – 11 במרץ 2017). כחלון טוען שזה בראש סדר העדיפיות שלו, ובהמשך לתוכנית מחיר למשתכן ומהלכים נופסים, מורגשת התמתנות במחייר הדירות – הרחבה כאן
פרופ' יוג'ין קנדל בראיון בגלובס סבור שמחירי הדירות בדרך למטה – "בחשבון של משקיע, היום תשואה של 3%-4% אחוז היא סבירה כי הריבית אפס. אם הריבית תעלה ל-2%-3%, אז התשואה צריכה להיות 6%. כשהריבית תעלה, מחירי הדירות יירדו בצורה משמעותית. זה ברור. אם הריבית של בנק ישראל תהיה 5%, הירידה יכולה להיות גם 30%. מחירי הדירות לא יכולים לעלות בקצב שעלו, כי בסופו של דבר אנשים לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות. השכר לא עולה בקצב הזה. לפי חישובים של קרן המטבע, מחירי הדירות בסביבה רגילה יכולים לרדת 15%-30% ומשך הזמן תלוי בקונים. אם הקונים יהיו סבלניים ולא ירכשו דירות – זה יהיה מהיר יותר".
פסגות בתחזית (מרץ 2017) – התמתנות בעליית מחירי הדירות – גיא יהודה כלכלן בפסגות אומר בראיון לביזפורטל – "מבחינת השוק כולו, כל הסיבות והגורמים תומכים בהתמתנות משמעותית של מחירי הדירות. לפני חודש, קצב עליית המחירים השנתי עמד על 8% בשנה, והיום הוא עומד על קצב של פחות מ-6%. וזה אף יכול להתמתן עוד אפילו לקצב עלייה שנתי של 2%-3%. אנחנו לא מצפים לראות כאן ירידות מחירים משמעותיות לאורך זמן. המגמה תהיה המשך עליות מחירים, אבל עלייה מתונה בהרבה ממה שראינו בשנים האחרונות. מכיוון שריבית המשכנתאות עולה, המשקיעים יוצאים מהשוק. כמו כן, המלאי של הדירות הלא מכורות גדול ביחס למספר העסקאות שנעשות. בהתאמה, מספר חודשי ההיצע, החודשים שדירה ממתינה על המדף עד שתימכר, עלה משמעותית בחודשים האחרונים. כל אלו גורמים קצרי טווח יותר שמאותתים על התקררות בשוק הדיור והתמתנות בעליית המחירים.
מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 1.2% בתחילת 2017, אבל כנראה שאין לזה משמעות – בכלכליסט ניתחו את מדדי מחירי הדירות והנתונים הרשמיים על שוק הדירות בחודשים הראשונים של 2017 – התמונה שעולה היא שפרויקטי מחיר למשתכן מעוותים את התמונה וגורמים למחירים הממוצעים לרדת, אבל בנטרול של הפרוקיטים האלו (שמלכתחילה ברור שהם במחירים נמוכים ממחירי השוק) אין ממש ירידה במחירים – "מדד מחירי הדיור שמצביע על ירידה של 1.2% בין נובמבר 2016 לדצמבר 2016 — בודק עסקאות שנאספו על ידי רשות המסים ב־67 יישובים עירוניים, בהם מספר הדירות עולה על 5,000 ומספר התושבים גבוה מ־20 אלף. העסקאות הללו משוקללות על פי שבעה פרמטרים בהם מחיר הרכישה של הדירות, מספר החדרים בכל דירה ושטח הדירה, כשהמדד מנסה לנכות השפעות שעשויות לעוות את שווי הדירות", כתוב בכלכליסט – " ואולם, ייתכן כי תכנית מחיר למשתכן הצליחה לעוות את המדד שאמור לשקף את השינוי בשווי הדירות. בלמ"ס לא מצליחים להגיד האם הם מתעלמים או לא מעסקאות מחיר למשתכן — שם המחירים נמוכים במאות אלפי שקלים ממחירי השוק החופשי — אך גורמים ברשות המסים מספרים כי אצלם לא נעשית הפרדה שכזאת. כך, ייתכן כי בנפח מסויים של עסקאות מחיר למשתכן נוצר עיוות המעיד על ירידה בשווי הדירות. לכתבה המלאה בכלכליסט
המשקיעים יושבים על הגדר – ראיון בדהמרקר עם גורמים בנקאיים שטוענים – "יש פה שילוב של כמה גורמים שמביאים לכך שהמשקיעים יושבים על הגדר, מקטינים את הפוזיציה ומחכים לראות לאן הרוח נושבת. הדבר מזכיר את מה שהיה ב–2014, עם ההכרזה של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, על תוכנית מע"מ 0%. אז השחקנים בשוק הנדל"ן הבינו שאלה היו בעיקר דיבורים ולכן חזרו לקנות דירות. כעת המצב שונה, וייתכן שנראה שינויים. נצטרך לחכות חודש־חודשיים כדי להבין מה באמת יקרה ולאן הדברים יתפתחו. בינתיים, כמות העסקות למכירת דירות חדשות נמוכות יותר, וזה משפיע כלפי מטה גם על הביקוש למשכנתאות"
אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין בראיון לביזפורטל בסוף 2016 – מחירי הדיור ב-2017 וקדימה: ״להערכתי ככל שתהיה התמתנות במחירים היא לא תתרחש באזורי הביקוש במרכז, אלא תתרחש בפריפריה הרחוקה, כלומר באזור הצפון ובאזור הדרום. ככל שנחזור לאזור המרכז מת"א ובמעגל השני והשלישי, מה שקרוי גדרה-חדרה, המחירים להערכתי אולי יתמתנו אבל לא יירדו בשנת 2017. הסיבה היא שרוב הקרקעות שבבעלות המדינה נמצאות בפריפריה הרחוקה ולכן ההשפעה על ההיצע תהיה דומיננטית יותר באזורים אלו."
כך או אחרת, נראה שהבעיה הגדולה בשוק הדירות היא הריבית. הריבית פשוט נמוכה מדי, אז נכון שעכשיו ריבית המשכנתא במגמת עלייה, ונכון שהביקושים לדירות, כך נראה, במגמת ירידה, ועדיין נזק של שנים יהיה קשה לטאטא מתחת צלשטיח. הריבית הנמוכה חיממה את שוק הדירות במשך חמש שנים ויותר וגרמה לעליות של עשרות אחוזים. הבעיה היא בבנק ישראל – עוד מימיו של פישר, והנה מה שהיה לפני כמה שנים בודדות – חשוב להיזכר, לא הרבה השתנה מאז – מצד אחד מספרים לנו שמשרד השיכון הפשיר קרקעות רבות בשנים האחרונות ושבנק ישראל נקט צעדים להקטין את הביקוש למשכנתאות. כמו כן, מנתונים מהשטח עולה כי חלק משמעותי מהרוכשים הפוטנציאלים יושב על הגדר. במילים אחרות, הביקושים לדירות מגורים ירדו בחודשים האחרונים. בד בבד, מספרים לנו שהקבלנים בונים מספר שיא של דירות למגורים – כלומר, היצע הדירות גדל; ומזה אפשר לכאורה להסיק מה שמלמדים בשיעורי הכלכלה הראשונים – הביקוש יורד, ההיצע גדל – המחירים יורדים!.
כן, זה נכתב לפני שנים (2012) וזה עדיין נכון, רק הדמויות השתנו –
זאת התיאוריה הכלכלית, והנה גם פרופסור מכובד, נגיד הבנק שלנו (לשעבר) , סטנלי פישר אומר את זה, ולא רק זה אלא שהוא חושש מירידת מחירים דרמטית מדי שתזעזע את המשק. החששות שלו מובנים – רוב המשברים הכלכליים של העשורים האחרונים התחילו בשוק הנדל"ן ואם להיות יותר ממוקדים – בשוק הדירות למגורים. אבל, האם זה המצב אצלנו? לא בטוח כלל; מר פישר אמנם מדבר על ירידה דרמטית ועל כך שהוא מעדיף ירידת מחירים מתונה, אבל פישר בחודשים האחרונים מוריד את הריבית בטענה שהמשבר הגלובלי מאיים עלינו וכדי לעודד צריכה והשקעה יש לחיות ברמת ריבית נמוכה. אבל, רמת ריבית נמוכה היא קרקע נוחה להיווצרות עליות מחירים בשוק הדירות, עד כדי מצב של בועה. איך אפשר להוריד את הריבית ועוד לחשוש שירידת המחירים תהיה דרמטית. פישר בעצם מתדלק את שוק הדירות, אחרי כמה חודשים של קיפאון בשוק הזה ואפילו ירידת מחירים. זו סתירה בהתנהלות; זה זיגזג בהתמקדות בטיפול במחירי הדירות. פישר במהלכים האחרונים של הורדת הריבית מזרים חמצן גדול לשוק המשכנתאות ושוק הדירות למגורים. ואולי בכלל הוא התבטא בקשר לירידה במחירי הדירות רק כדי להצדיק את מהלך הפחתת הריבית; הפחתה שכזו לגישתו תמנע התרסקות של המחירים ותגרום לירידה מתונה. לצד הפחתת הריבית, יש ירידה משמעותית בבנייה של דירות חדשות. נכון, מלאי הדירות בבנייה הוא בשיא 77.5 אלף דירות, כלומר היצע הדירות גדול, אבל אלו דירות שבנייתם החלה, לפני שנה, שנה וחצי, שנתיים. עכשיו, על רקע החששות מירידת מחירים הקבלנים האטו את הבנייה, וזה עלול לגרום למחסור עתידי. תוסיפו לכך שבשוק הדירות יש ביקושים קבועים שמוערכים ב-40-45 אלף דירות בשנה ותגיעו לתרחיש שהביקוש יעלה על ההיצע ולצד ריבית נמוכה שוב יגברו הביקושים ומחירי הדירות ישובו לעלות.
אנא פישר, אם פיך וליבך שווים – אל תוריד את הריבית – זו היתה הבקשה אז, זה לא באמת קרה, הריבית המשיכה לרדת ומחירי הדירות המשיכו לעלות. ועכשיו – הריבית פשוט באפס ויש בזה צד מנחם – אי אפשר להוריד אותה יותר מזה, וכעת הכלכלנים סבורים שעליית הריבית תהיה בסוף 2018 או תחילת 2019.
מחשבונים:
מחשבון מס רכישה