הכלכלן הראשי במשרד האוצר ערך סקירה מקיפה על מחירי הנדל"ן למגורים במודיעין, אחת הערים המבוקשות ביותר בעשור האחרון בקרב הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. העובדה לפיה פעילות המשקיעים במודיעין, גם בתקופת הגיאות בשוק הנדל"ן, היתה נמוכה משמעותית מאשר ברמה הארצית, מעלה שאלה, באיזו מידה עליית מחירי הדירות בעשור האחרון, כפי שמשתקפת ממדד הלמ"ס, תואמת את השתנות מחירי הדירות במודיעין.
- בניתוח שנערך על בסיס כלל העסקאות במודיעין, כפי שמדווחות לרשות המסים, ובהתבסס על שיטת קייס-שילר נמצא כי בין השנים 2017-2005 עלו מחירי הדירות בעיר בשיעור חד של 168% (נומינלית) , גבוה מקצב עליית מחירי הדירות ברמה הארצית באותה תקופה. עם זאת, הפער בעליית המחירים בין מודיעין לרמה הארצית "נפתח" בשנים טרם פרוץ המשבר העולמי. יתכן והעליה הפחות חדה במחירי הדירות במודיעין בשנים שלאחר הורדת הריבית מוסברת לפחות בחלקה בהיותה של עיר זו יעד פחות "אטרקטיבי" עבור המשקיעים.
- הממצאים העולים ממדד קייס-שילר לשני הרבעונים האחרונים של 2017 מצביעים על ירידת מחירים במודיעין, זאת לראשונה מאז תקופת המחאה החברתית. העליה החדה ברמת המינוף של הרוכשים, בפרט הזוגות הצעירים, כמו גם השדרוג "הצנוע" יותר של משפרי הדיור בעיר, עשויים לרמז כי ירידת מחירים זו אכן מבשרת על שינוי מגמה במחירי הדירות במודיעין.
בין השנים 2016-2005 גדלה אוכלוסיית העיר בשיעור חד של 55%, מ-58 אלף תושבים בשנת 2005 ל-90 אלף תושבים בשנת 2016 (לפי נתוני הלמ"ס). הגידול המואץ באוכלוסיית מודיעין בולט במיוחד ביחס לערים אחרות באזור השפלה, דוגמת רמלה, כפי שניתן לראות בתרשים ש1: בעוד שבשנת 2005 הייתה אוכלוסיית מודיעין קטנה ב- 9% מאשר ברמלה, בשנת 2016 גבוה מספר תושבי מודיעין ב-20% מאשר ברמלה. בכך יש לציין התממש חששם של ראשי הערים הסמוכות למודיעין,לפיו הגידול באוכלוסיית מודיעין יפגע בקצב צמיחתן שלהן (אם כי מובן שקצב גידולן של הערים האחרות מושפע גם מגורמים אחרים).
הגידול המהיר באוכלוסיית מודיעין בעשור האחרון מוצא ביטוי גם במספר העסקאות לרכישת דירות בעיר, כאשר אלו הסתכמו בעשרים אלף דירות (חדשות ויד שניה). כאשר בוחנים כיצד התפתח מספר עסקאות זה על פני העשור האחרון, ניכרים היטב השינויים שחלו בשוק הנדל"ן ברמה הארצית, גם בעיר מודיעין עצמה: החל מהצניחה במספר העסקאות עם פרוץ המשבר העולמי, הגידול החד בעסקאות עם הורדת הריבית לרמות שפל, ועד לקיפאון בשוק בשנה האחרונה. ראה תרשים ש2. עם זאת, כפי שיפורט, השפעת חלק מאותם ארועים על מודיעין לא הייתה זהה לזו שנמצאה ברמה הארצית.
העובדה לפיה מודיעין מאופיינת בביקוש גבוה של הזוגות הצעירים, ובמקביל, בשיעור נמוך יחסית של משקיעים, מוצאת ביטוי בין היתר בנקודות זמן שונות בהן הגיעו רמות העסקאות בעיר לרמת השפל ולרמת השיא שלהן בעשור האחרון, בהשוואה לרמה הארצית. כך, הרמה הרבעונית הנמוכה ביותר של עסקאות במודיעין בעשור האחרון נרשמה במהלך הרבעון השלישי של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. סך העסקאות שבוצעו במהלך רבעון זה במודיעין עמד על 136 דירות בלבד, נמוך אף מרמת השפל הקודמת שנרשמה במהלך הרבעון האחרון של 2008, על רקע המשבר העולמי. מנגד, ברמה הארצית, חרף ירידה ניכרת במספר העסקאות בתקופת המחאה החברתית, עדיין לא ירדה היא אל מתחת לרמתה ברבעון האחרון של 2008. במקביל, בעוד שברמה הארצית, רמת השיא ההיסטורי במספר העסקאות נרשמה ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים טרם העלאת מס הרכישה, העובדה לפיה פעילות המשקיעים במודיעין פחות דומיננטית מאשר ברמה הארצית, מצאה ביטוי בין היתר ברמת עסקאות נמוכה יותר באותו רבעון בהשוואה לרמות שנרשמו במהלך מספר רבעונים בשנים 2010-2009, השנים במהלכן נרשמה עליית המחירים החדה ביותר (ברמה הארצית, עפ"י מדד הלמ"ס).
ממצא נוסף הראוי לציון בבחינת התפתחות העסקאות במודיעין בעשור האחרון, הינו הירידה המתונה שנרשמה במהלך ההמתנה לתכנית מע"מ אפס. כך, בעוד שברמה הארצית, סך הרכישות בתקופת ההמתנה למע"מ אפס היה גבוה ב-34% בלבד מרמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון של 2008, במודיעין, רמת העסקאות בתקופת ההמתנה למע"מ אפס היתה גבוהה פי 2.4 מאשר עם פרוץ המשבר העולמי. ממצא עשוי לרמז על ספק גבוה יותר בקרב הרוכשים הפוטנציאליים בעיר מודיעין לגבי השפעת מהלך זה על הורדת מחירי הדירות, בהשוואה לאופן בו נתפשה השפעת תכנית זו על מחירי הדירות בקרב כלל הציבור. בהקשר זה יש לציין כי מאז הרבעון השלישי של 2016 ולפחות עד הרבעון האחרון של 2017, נמצאת רמת העסקאות במודיעין על רמה רבעונית הנמוכה מזו שנרשמה בעיר במהלך תקופת ההמתנה למע"מ אפס. ברמה הארצית נרשמה תופעה דומה רק בשני הרבעונים האחרונים של 2017.
כפי שצוין, מודיעין "מזוהה" בעיקר עם רכישות של זוגות צעירים ומשפרי דיור, ובמידה פחותה של משקיעים, בהשוואה לרמה הארצית. עובדה זו מביאה לכך שאחד השינויים המהותיים ביותר בשוק הנדל"ן ברמה הארצית בשנתיים האחרונות- הירידה הדרמטית במשקל המשקיעים בסך העסקאות, פחות בולט במודיעין. כפי שניתן לראות בתרשים ש3, בעוד שבין הרבעון האחרון של 2017 לרבעון השני של 2015 (טרם הכבדת המיסוי על המשקיעים) צנח משקל המשקיעים ב-20 נקודות אחוז, במודיעין ירד משקלם ב-11 נקודות אחוז "בלבד". בכך, מאז המחצית השניה של 2017 דומה משקל המשקיעים ברמה הארצית לזה של מודיעין.
העובדה לפיה פעילות המשקיעים במודיעין, גם בתקופת הגיאות בשוק הנדל"ן, היתה נמוכה משמעותית מאשר ברמה הארצית, כאשר "תרומתם" של המשקיעים לעליית המחירים החדה בעשור האחרון, נתמכת במחקרים אמפיריים, מעלה שאלה, באיזו מידה עליית מחירי הדירות בעשור האחרון, כפי שמשתקפת ממדד הלמ"ס, תואמת את השתנות מחירי הדירות במודיעין. על מנת לענות על שאלה זו, מופו כלל העסקאות שנערכו במודיעין מאז שנת 2005 ועד תום 2017, ובאמצעות שימוש בשיטת קייס-שילר (הידועה גם כשיטת "המכירות החוזרות" נאמד השינוי במחירי הדירות במודיעין, ברמה הרבעונית בין השנים הנ"ל. יודגש כי מיפוי העסקאות התבצע בעזרת מאגרי המידע הפנימיים של רשות המסים, הכוללים מעבר לנתונים הגלויים לציבור, של מספרי הגושים והחלקות, גם את נתוני הזיהוי של הרוכשים והמוכרים. עניין זה הינו אקוטי ליצירת בסיס הנתונים. שכן, שיטת קייס-שילר מתבססת על התחקות אחר מחיר אותה הדירה בכל פעם "שחוזרת" היא לשוק. לפיכך, כאשר נעשים שינויים במספור הגושים והחלקות (בעגה המקצועית:פרצלציה) ייגרעו עסקאות אלו מהמדד, שכן, לא יתאפשר מעקב אחר אותה הדירה שעברה שינוי של מספר גוש/חלקה (בתרחיש גרוע יותר, בכתוצאה מפרצלציה יתכן מצב ובו דירה קיבלה ערך גוש-חלקה של דירה אחרת. לפיכך שימוש בבסיס נתונים כזה עלול ליצור מצב בו מבוצעת השוואה בין שתי דירות שונות) העובדה לפיה מאגרי המידע הפנימיים של רשות המסים כוללים גם פרטים מזהים על המוכרים ועל הרוכשים, מאפשרת "מעקב" אחר אותה הדירה, מעצם ההתחקות אחר רוכש הדירה, מהמועד בו רכש את הדירה, ועד למועד בו מכר אותה (וכן הלאה: מעקב אחר הרוכש "החדש", עד שהוא בתורו ימכור את אותה הדירה). מובן, שעצם אמידת מחירי הדירות בשיטת קייס-שילר מצמצמת אמנם את בסיס הנתונים רק לזה של דירות יד-שניה, אולם מאחר ובממוצע, בעשור האחרון, מרכזות עסקאות אלו כ-80% מסך העסקאות בדירות, יש במדד זה כדי לשקף את הנעשה בפלח השוק המשמעותי בשוק הנדל"ן.
הממצאים מלמדים כי עליית מחירי הדירות במודיעין בשנים 2017-2005 היתה בשיעור חד מזה העולה ממדד הלמ"ס. כך, בעוד שמדד הלמ"ס מצביע על עליה (נומינלית) של 129% בין תחילת שנת 2015 לסוף שנת 2017, עליית מחירי הדירות במודיעין בתקופה זו נאמדת ב-168%. עם זאת, כאשר מפלחים את התקופה לעיל לשתי תקופות: זו שעד פרוץ המשבר העולמי ולזו שלאחריו (כאשר יש לזכור שהמשבר העולמי הוא זה שהביא לירידה החדה בריבית) נמצא כי במודיעין עליית המחירים היתה פחות חדה בשנים שלאחר הורדת הריבית , בהשוואה לעליית המדד הארצי באותה תקופה. מנגד, נמצאו פערים גדולים בקצב עליית מחירי הדירות בשלוש השנים טרם פרוץ המשבר העולמי.
אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הפערים בקצב העליה במחירי הדירות בין שתי התקופות לעיל, בין מודיעין לבין הרמה הארצית, בפרט את הפער בשנים טרם המשבר העולמי. בהקשר זה יש לציין כי עיקר הפער מתרכז בשנת 2008 עצמה. כך, בעוד שמחירי הדירות במודיעין רשמו עליה ממוצעת של 20% בהשוואה לשנת 2007, עלו מחירי הדירות עפ"י מדד הלמ"ס ב-7.6% "בלבד". אשר לתקופה שלאחר הורדת הריבית (2017-2008), יתכן והעליה הפחות חדה במחירי הדירות במודיעין (בהשוואה לרמה הארצית) מוסברת לפחות בחלקה בהיותה של עיר זו יעד פחות "אטרקטיבי" עבור המשקיעים.
הבחינה ארוכת הטווח של השתנות מחירי הדירות, יש בה כדי להקהות את הפערים בהשתנות מחירי הדירות בין מודיעין לבין הרמה הארצית בתקופה האחרונה, קרי שני הרבעונים האחרונים של 2017. כך,בעוד שברמה הארצית, עפ"י מדד הלמ"ס, מחירי הדירות הוסיפו לעלות גם ברבעון השלישי אשתקד, בקצב דומה לזה של הרבעון השני, ומואץ ביחס לרבעון הראשון, מדד קייס-שילר במודיעין מצביע על ירידה חדה יחסית, של 1.3%. עפ"י נתונים ארעיים של מדד הלמ"ס, ירידת המחירים הגיעה גם לרמה הארצית ברבעון האחרון אשתקד, כאשר שיעור הירידה דומה לזה שנרשם במודיעין באותו הרבעון
יתכן והקדמת ירידת המחירים במודיעין כבר ברבעון השלישי, מוסברת לפחות בחלקה בירידה החדה יותר במספר העסקאות בעיר, בפרט בקרב רוכשי דירה ראשונה. כך, בעוד שברמה הארצית ירדו רכישות אלו, "במחירי שוק" (דהיינו, בניכוי רכישות במסגרת מחיר למשתכן) בשנת 2017 בשיעור של 11% בהשוואה לשנת 2016, במודיעין שיעור הירידה כפול מזה. בהקשר זה יש לציין כי מודיעין הינה אחת הערים המבוקשות ביותר במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן", כאשר במסגרת תכנית זו צפויות להימכר אלפי דירות.
מוקדם לקבוע האם ירידת מחירי הדירות במודיעין בחצי השנה האחרונה הינה בבחינת שינוי מגמה. יש שטוענים שבדומה למה שאירע לאחר המחאה החברתית, בעקבותיה נרשמה גם כן ירידת מחירים במשך שני רבעונים רצופים (בשיעור מצטבר של 5.8%), יתפרצו מחדש הביקושים עם תום המכירות במסגרת פרוייקט זה. קשה לקבוע באיזו מידה אכן מי שלא יזכה לרכוש דירה במסגרת תכנית זו יפנה לרכוש דירה "במחירי שוק", אולם ניתוח רמות המחירים ורמות השכר של רוכשי דירה ראשונה, כמו גם של משפרי הדיור במודיעין, מעלה ממצאים שיש בהם כדי להציב את הטענה לעיל בסימן שאלה.
בתרשים ש7 מוצגים מחירי הדירות שרכשו זוגות צעירים במודיעין בשלוש תקופות שונות במהלך העשור האחרון, ורמות השכר של משקי בית אלו. נציין כי בניתוח זה התמקדנו בפלח השוק של הדירות החדשות (ללא מחיר למשתכן") כדי להימנע מאפשרות לתמהיל שונה של רכישת דירות חדשות ודירות יד שניה במהלך שלוש תקופות אלו.
הממצאים מלמדים כי בעוד שבין השנים 2012-2008 לוותה עליית מחירי הדירות שרכשו הזוגות הצעירים במודיעין בעליה דומה ברמות השכר של אוכלוסיה זו , לפיכך לא חל שינוי ביחס בין מחיר הדירה הנרכשת לשכר למשק בית ("מספר משכורות לדירה"), הרי שבשנת 2017 כבר עומד יחס זה על 103 משכורות לדירה. שכן, לא רק שמחירי הדירות הוסיפו לעלות בשנים 2017-2012, אלא שהאוכלוסיה הצעירה הרוכשת דירות בעיר הינה פחות מבוססת מאשר בעבר. יתכן ובכך בא לידי ביטוי החשש של האוכלוסיה הפחות מבוססת שמא הדירה "תברח" להם. לחלופין, ממצא זה עשוי לרמז על תמיכה גבוהה יותר של ההורים במימון הרכישה (בהקשר זה נזכיר כי מאחר ומודיעין מתאפיינת בשיעור נמוך של משקיעים, פחות סביר להניח כי מדובר ברכישות של משקיעים, ב"מסווה" של דירה ראשונה). בהינתן מגבלות המימון של בנק ישראל, עליה מחודשת במחירי הדירות, תהיה מותנית בין היתר ברמות שכר גבוהות יותר של הזוגות הצעירים.
כאשר בוחנים את התפתחות היחס בין מחיר הדירה לשכר הרוכשים בקרב משפרי הדיור במודיעין, עולים ממצאים דומים, אף כי הגידול במספר המשכורות לדירה בשנים 2017-2012 מתון מזה של הזוגות הצעירים.
מאחר ולמשפרי הדיור יש מקור מימון נוסף בעת רכישת דירה חדשה (מעבר לזה הנובע מהשכר של משק הבית) – התמורה בגין הדירה שמכרו (בהתעלם מהאפשרות שלא כל התמורה עומדת לרשותם, שכן סביר להניח שלא נפרעה עדיין המשכנתא הקודמת במלואה), ניתחנו באיזו מידה, אם בכלל השתנה הפער בין מחיר הדירה שרכשו משפרי הדיור לבין מחיר הדירה שמכרו. דהיינו, מהי "עלות השדרוג" בעת רכישת הדירה החדשה. ממצאים אלו, מלמדים כי משפרי הדיור במודיעין בשנת 2017 צמצמו, ובאופן משמעותי, עלות זו. כך, בעוד שעלות השדרוג הממוצעת של משפרי הדיור במודיעין בשנת 2012 עמדה על 400 אלף ₪, הצטצממה עלות זו ל-300 אלף ₪ ב-2017. העובדה לפיה במהלך אותה תקופה עלו מחירי הדירות במודיעין (עפ"י מדד קייס-שילר לעיל) בשיעור ממוצע של 42% (לפיכך, בהיעדר שינוי התנהגות מצד משפרי הדיור, גם תוספת התשלום היתה אמורה לגדול בשיעור דומה), יש בה כדי להעצים את הירידה שחלה בעלות השדרוג של משפרי הדיור במודיעין בשנת 2017.
לסיכום, עפ"י האמידה, מדד קייס-שילר במודיעין מצביע על עליה חדה, בשיעור מצטבר של 168% במחירי הדירות בעיר בשנים 2017-2005, גבוה מעליית מחירי הדירות ברמה הארצית באותה תקופה (129%, עפ"י מדד הלמ"ס). עם זאת, הפער בין עליית מחירי הדירות במודיעין לבין עלייתם ברמה הארצית, נוצר בשלוש השנים שקדמו לפרוץ המשבר העולמי (2008-2005). יתכן והעליה הפחות חדה במחירי הדירות במודיעין בשנים שלאחר הורדת הריבית, מוסברת לפחות בחלקה בהיותה של מודיעין יעד פחות מועדף על ציבור המשקיעים. הממצאים העולים ממדד קייס-שילר לשני הרבעונים האחרונים של 2017 מצביעים על ירידת מחירים בעיר זו, זאת לראשונה מאז תקופת המחאה החברתית. העליה החדה ברמת המינוף של הרוכשים, בפרט הזוגות הצעירים, כמו גם השדרוג "הצנוע" יותר של משפרי הדיור, עשויים לרמז כי ירידת מחירים זו אכן מבשרת על שינוי מגמה במחירי הדירות במודיעין.