מה זה מולטי פמילי? Multifamily

מולטיפמילי, היא אחת מצורות המגורים הנפוצות ביותר בארה"ב, כ-70 מליון איש. במשך השנים היא מוקד להשקעה של גופים מוסדיים ומשקיעים מתוחכמים.

כמה מגמות הקשורות להשקעות בהשקעות איכותיות בסקטור זה:

בשנים האחרונות חלה ירידה משמעותית בשיעור הבעלות ועלייה בשיעורי השכירות.
● סוג השקעות זה מתאפיין בתשואות גבוהות יחסית לסיכון נמוך יחסית- בממוצע עד פי 3-4 משוק ההון!
● עסק תפעולי- הדורש רכישה חכמה, ניהול מיטבי, יציאה נכונה וניהול נכון על ידי היזמים.
● עבור המשקיע – העסק פאסיבי. ההשקעה מתאפיינת בתשואה שנתית ובאפשרות מתשואה נוספת המתקבלת בעת המכירה.
● מוסדיים ישראליים וחברות ציבוריות כבר מושקעים בתחום באופן משמעותי. 

תחום ה- Multifamily מדרג את המתחמים לפי רמות:  A,B,C, כש Class A, מתאפיין במתחם חדש, הפונה לקהל בינוני גבוה. B – פונה למעמד ביניים כמו מורים, כבאים, אחיות, חשמלאים וכו', ו-C הנמוך שביניהם, ומתאפיין בתפוסות נמוכות יותר, ותנודתיות תשלומים גדולה.

בעבר, להשקעות אלה היה שמור מקומם לגופים מוסדיים ולמשקיעים עתירי הון, בלבד, ואלה נהנו משיעורי תשואה רב שנתיים, שהיכו באופן משמעותי את שוק ההון, וזאת על פי מחקרים שונים ורבים על פני שנים רבות. 

אחת החברות שמספקות השקעה במולטיפמילי (השקעה גם בסכומים יחסית נמוכים היא FACIL.  

FACIL היא פירמת בוטיק להשקעות נדל"ן בארה”ב של מתחמי Multifamily/ מולטיפמלי. Multifamily הינו מקבץ דירות למגורים בשכירות, המאוגד יחד תחת בעלות אחת, ומשמש זה עשרות רבות של שנים כצורת מגורים נפוצה ביותר בקרב מעמד הביניים (בקרב כ- 70 מליון איש).
לדברי הנהלת החברה, היא מתמחה במציאת היזמים הטובים ביותר, ומצטרפת עימם לפרוייקט של השקעה במתחמי Multifamily, ב Class B, בהם בדרך כלל, כמה מאות דירות, השבחה, העלאת שכר הדירה בהתאם, העלאת התפוסות, ומכירה של מתחמים כאלה, תוך התמקדות בשניים עד שלושה תתי- שווקים. 

בחברה רואים את תחום ה- Multifamily כ Asset Class העומד בפני עצמו, ועל- אף השינויים ברמות מחירי הנכסים, והתנודות הנובעות ממחזורים כלכליים, ב Facil מאמינים, כי נכסים אלה, באופי ובמיקום משתנה, ימשיכו להוות עוגן בסוגים שונים של תיקי השקעות פרטיים ומוסדיים כאחד.

בשנתיים האחרונות השתתפה החברה בהשקעות בפרויקטיים באיזור המטרופולין הצומח של אטלנטה. לדוגמא, בחברה מספרים שמאז הרכישה, לפני כשנה, של אחד הנכסים בוצע ייצוב של הרווח התפעולי, וכעת ניגש היזם לבצע את ההשבחה ולהיערך למכירתו. 

במקביל, משקיעה החברה בפרויקטים איכותיים באיזור צפון- מזרח ארה"ב( וושינגטון די.סי, מרילנד, דלאוור, ופנסילבניה הנושקות אחת לשניה) , וגם שם רואה החברה, תהליכי השבחה ותוצאות דומות.

Facil מאמינה בפיזור השקעות, ולכן מאפשרת ללקוחותיה להשקיע בכלים המפזרים בין השקעה במגוון פרוייקטים ראויים, באיזורים השונים. הנהלת החברה מתמקדת כעת בהשקעות באטלנטה ופילדפיה

אטלנטה

• אטלנטה מדורגת כמטרופולין ה- 10 בגודלו בארה"ב (8.5 מליון תושבים)
  ● אטלנטה נחשבת למטרופולין הזול מבין העשרה מבחינת עלות לניהול עסקים.
  ● שדה התעופה של אטלנטה הוא אחד מהעמוסים בעולם ובין הגדולים בעולם.
  ● בשנים האחרונות חווה המטרופולין שיעור הגירה חיובי משמעותי
  ● אטלנטה מדורגת באופן עקבי בין המטרופולין הצומחים באחוז מספר מקומות העבודה מתוך המטרופולינים הגדולים בארה"ב
  ● מטרופולין אטלנטה מדורג שלישי במדינה, בעלייה שנתית בשכר, בתחזית ל 2020-2016
  ● מטרופולין אטלנטה מחזיק בכ 94% תפוסה בנכסי מולטיפמילי  ועלייה בשיעורי השכירות של 8.4%
  ● מטרופולין אטלנטה מדורג שלישי במספר המטות של חברות ענק מתוך רשימת 500 החברות הגדולות בארה“ב (15 מטות) .

פילדפיה 

• פילדלפיה מדורגת כמטרופולין ה- 11 בגודלו בארה"ב (6.07 מליון תושבים) והרביעי בגודלו בחוף הצפון מזרחי.
• למעלה מ 250K אנשים נכנסים\ נוסעים לעיר מדי יום, מה שהופך את הפרברים מאוד אטרקטיבים.
• הוועדה המקומית לתכנון פרויקטים של עמק Delaware צופה, כי בין השנים 2010-2040 תצמח התעבורה במטרופולין פילדלפיה ב 11%.
• חברות הרכבות SEPTA ו AMTRAK מספקות תחבורה מאוד נוחה בין הפרברים ובין מטרופולין פילדלפיה ובין ניו יורק. SEPTA היא חברת התחבורה החמישית בגודלה בארה"ב. 
• במטרופולין יש יותר מ 100 מכללות ואוניברסיטאות, עם 90,000 בוגרים מדי שנה. 
• אחוז האבטלה במטרופולין עומד על 3.8% (May 2019).
• במטרופולין 12 מטות של חברות ענק מתוך רשימת 500 החברות הגדולות בארה”ב.  .12 Fortune 500 Headquarters (Comcast :לדוגמא)

*השקעה החל מ-50,000 דולר