מעודכן ל-04/2019
בחירת המשכנתא הנכונה מתחילה בכך שאנחנו מבינים שלא ניתנה לנו הנבואה ולכן אנחנו מפזרים את ההלוואה בין מסלולים שונים. אבל מעבר לפיזור (הקטנת הסיכונים), צריך גם לבחור איך "ייראו" ההחזרים על פני תקופת המשכנתא, ויש שתי אפשרויות – אפשרות ראשונה ונפוצה, החזרים על פי לוח תשלומים רגיל – לוח שפיצר, אפשרות שנייה על פי לוח "קרן שווה", והלווים צריכים לבחור – לוח שפיצר או קרן שווה? אנחנו לא ניכנס כאן לרזולוציות של תואר שני במימון, אבל ניתן לכם על קצה המזלג את ההבנה של היתרונות והחסרונות וההבדלים בין לוח שפיצר לקרן שווה
צריכים משכנתא? הנה נתוני ריבית המשכנתא (שלא יעבדו עליכם!)
על פי לוח סילוקין שפיצר (טבלת סילוק המשכנתא) הסכום החודשי שמשלם הלווה על חשבון הלוואה כולה (הקרן והריבית) נשאר למשך כל תקופת ההלוואה, קבוע. במשכנתאות צמודות למדד יש להוסיף לתשלום הקבוע את ההצמדה (כלומר, הסכום הריאלי נשאר קבוע); במסלולים עם ריבית משתנה שנלקחים לפי שפיצר, הסכום הוא קבוע, כל עוד הריבית לא משתנה, אם היא משתנה אז למעשה מעין מכינים לוח סילוקין חדש שמתבסס על הריבית המעודכנת. לדוגמה, נניח שאתם יכולים/ רוצים להחזיר 2,000 שקל בחודש. בשיטה של לוח שפיצר זה יהיה סכום ההחזר בכל חודש, אלא אם יש מרכיב מדדי, ואז זה יהיה צמוד למדד (וכן אם יש שינוי ברייבת המשכנתא המשתנה ויש לכם מסלול של ריבית משתנה – ולכולם יש!)
המשכנתאות מבוססות לוח שפיצר הם הנפוצות ביותר, ורק בעשור האחרון החלו הבנקים למשכנתאות להציע גם את המסלול השני – "קרן שווה". במסלול זה ההחזר החודשי על הקרן קבוע, להבדיל משפיצר שבו ההחזר החודשי הכולל (קרן וריבית) קבוע. מעט מבלבל? שימו לב – ההחזר לא קבוע, מה שקבוע זה ההחזר על הקרן, אך ההחזר על הריבית יורד כך שעל פני זמן ההחזר יורד (שוב מבלי להתייחס למדד ולשינוי בריבית המשתנה).
והסבר רחב יותר לקרן שווה – כאשר ההחזר על הקרן קבוע, אנחנו מקבלים מצב מעניין – אנחנו משלמים כל חודש עבור הקרן ומפחיתים אותה בסכום קבוע, וכשהקרן מופחתת מה קורה לריבית השוטפת? מופחתת גם, הריבית שמשולמת על הקרן הולכת ופוחתת לאורך חיי המשכנתא. בסה"כ כאמור ההחזר יורד.
למי מתאימה משכנתא קרן שווה?
במשכנתא בקרן שווה התשלומים הולכים וקטנים, בעוד שבמשכנתא לפי לוח שפיצר התשלומים שווים (אך משתנים בהתאם למדד ולישינויים בריבית המשתנה). המשמעות היא שמי שבקרן שווה המח"מ של ההלוואה (משך החיים של ההלוואה), קצר יותר כי הרי מחזירים הרבה בהתחלה. מי שמעוניין להחזיר יותר בהתחלה, דווקא עשוי להעדיף את משכנתא קרן שווה – זה יכול להיות כאשר אנשים אמורים להיכנס לפנסיה, להפסיק לעבוד בעוד כמה שנים, או שאין להם בעיית נזילות עכשיו והם רוצים להזדרז עם התשלומים.
ועדיין – לוח שיפצר היא הדרך המקובלת להחזר משכנתא, כי אחרי הכל, ניתן "להזיז" אותה לצרכי הלווה. אם הלווה מעוניין לשלם החזר גדול יותר פשוט מקצרים את ההלוואה או משנים את התמהיל (למשל – יותר משכנתא בריבית קבועה על חשבון ריבית משתנה – ואז ההחזר עולה, אבל הביטחון עולה בהתאם, והחשש של שינוק בהחזר בהמשך כתוצאה משינוי בריבית פוחת).
הנה דוגמא שתמחיש את העניין – נניח שלקחנו 600 אלף שקלים במסלול (פריסה) של קרן שווה. נניח שההחזר החודשי של הקרן (קרן שווה) הוא 4 אלף שקל ושהריבית היא 5% בשנה (ריבית לא ריאלית כמובן, רק לצורכי המחשה). בחודש הראשון נשלם בגין הריבית 2.5 אלף שקל (ריבית חודשית של 0.416% על קרן של 600 אלף שקל), כלומר התשלום הכולל שלנו יהיה 6.5 אלף שקל (4 אלף שקל של תשלום בגין קרן, 2.5 אלף שקל תשלום בגין ריבית). ומה יקרה בחודש השני – התשלום בגין הקרן הוא קבוע (פריסה של קרן שווה), מה שמשתנה הוא התשלום בגין הריבית – התשלום הזה עכשיו הוא על קרן נמוכה יותר (הקרן בתחילת החודש השני היא 596 אלף שקל – הלוואה מקורית של 600 אלף שקל פחות תשלום עבור קרן בסך של 4 אלף שקל). והחישוב – תשלום בגין קרן – 4 אלף ועוד תשלום בגין ריבית 2.48 אלף שקל (0.416% על קרן של 596 אלף שקל), כלומר תשלום כולל של 6.48 אלף שקל (למדייקים – 17 שקל פחות מהתשלום הראשון). במילים פשוטות התשלום הכולל יילך ויקטן בהדרגה. הירידה הזו, לצד עלייה במדד (באם מדובר על מסלול מדדי) עשויה להביא בסך הכל למשכנתא שהיא יציבה (יחסית) בהחזרים שלה.
למחשבון המשכנתא, כאן, תוכלו לחשב את ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה.
