מעודכן ל-11/2022

נתחיל בהגדרה: מדד תשומות הבנייה שמחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הוא מדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים, החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה. המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה, לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.

מחירי החומרים והשירותים נאספים ממדגם של סיטונאים ויצרנים, המספקים חומרים ושירותים לקבלנים בכל אזורי הארץ. המחירים הנמדדים הם אלה שמשלמים הקבלנים הראשיים וקבלני המשנה למשווקים לסוגיהם. הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים, יש להם את המשקולות של כל 125 הרכיבים במדד, ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל בחודש מסוים ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את השינוי במדד באחוזים ביחס לחודש קודם. כלומר, בקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות. 

שימו לב, בפברואר 2022 אישרה ועדת השרים לענייני חקיקה רפורמה בחישוב מדד תשומות הבנייה, אשר תחריג את עלות רכיב הקרקע מהחישוב, ועשויה להפחית את מחירי הדירות (על הרפורמה קיראו כאן וכאן). לפי הנוסח הסופי שאשר בוועדת הכספים 50% ממחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה.

מדד תשומות הבנייה – עולה (לרוב) יותר ממדד המחירים לצרכן

קצת היסטוריה – מדד מחירי תשומות הבנייה עלה בשנת 2011 ב-3.7%, גבוה משמעותית מהעלייה במדד המחירים לצרכן שהסתכמה ב-2.2%; מדד תשומות הבנייה בשנת 2012 עלה ב-3.3%, כפול ממדד המחירים לצרכן; מדד תשומות הבנייה ב-2013 עלה ב-1.4%, בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.8%; בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8%, בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1%, ומדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנים 2016 עד 2018 נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2019 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.  

מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...

המשמעות של מדד תשומות הבנייה היא ענקית לרוכשי הדירות – התשלומים שלהם לקבלנים מתייקרים ובסכומים משמעותיים העולים לרוב על העלייה במדד המחירים לצרכן, ומסתבר שככה זה היה גם בשנים קודמות עוד יותר. הנה עוד קצת היסטוריה – בשנת 2010 מדד מחירי תשומות הבנייה עלה ב-3.9% בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-2.7%; בשנת 2009 מדד מחירי תשומות הבנייה לא עלה (על רקע ההאטה החריפה שהחלה בסוף 2008) והמדד הכללי עלה בשנה זו ב-3.9%. בשנת 2008 מדד מחירי תשומות הבנייה עלה ב-3.3%, בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-3.8%. בשנת 2007 עלה מדד תשומות הבנייה ב-3.1%, בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-3.3%, ובשנים קודמות לרוב עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן. בסיכום עשר השנים האחרונות, נמצא שמדד תשומות הבנייה עולה יותר ממדד המחירים לצרכן, אם כי קיימת שונות גדולה בין השנים.

מה שעוד חשוב מאוד לזכור ביחס למדד תשומות הבנייה הוא שהיסטורית, מדדי הקיץ גבוהים. פעם היה מדובר במדדים גבוהים מאוד על רקע השכר הגבוה יותר ששולם לפועלים בקיץ במקביל להתארכות שעות העבודה. היום זה עדיין קיים, אבל פחות משמעותי מבעבר.

מדד תשומות הבנייה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), ולא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו), וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים, בעוד שאת המכשירים האחרים – מדד מחירי הדירות, הצמדה למט"ח, הם יכולים לגדר ולהגן מפני עלייתם.

איך מגינים מפני עלייה במדד תשומות הבנייה?

מה עושים? או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבנייה קרוב למדד המחירים לצרכן, ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (באמצעות מכשירים פיננסיים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים). מעבר לכך יש עוד פתרונות שקשורים להתנהלות מול הקבלן – אפשר לנסות ולהתעקש על הצמדת התשלומים למדד המחירים לצרכן. פה ושם זה מצליח – הרי ההצמדה למדד תשומות הבנייה היא לא תורה מסיני. אחרי הכל, לא בטוח שמדד המחירים לצרכן פחות מבטא את עלויות הקבלן מאשר מדד תשומות הבנייה.

שימו לב לפרט מעניין: מדד תשומות הבנייה מבטא אומנם את עלויות הבנייה, אבל הוא לא מבטא את עלויות הקרקע והוא לא מבטא כמובן את הרווח היזמי, ולכן ההצמדה המלאה, כולל רכיב עלות הקרקע שמגולם במדד, אינה ממש צודקת. לדוגמה, נניח שרכשתם דירה ב-2 מיליון שקל ונניח שהעלות הכוללת של הקבלן היתה 1.6 מיליון שקל (רווח של 400 אלף שקל), כאשר 800 אלף שקל הם מרכיב הקרקע ו-800 אלף שקל מרכיב של עלויות בנייה. במצב כזה יש אכן מקום להצמיד את ה-800 אלף שקל של עלויות בנייה למדד תשומות הבנייה, אבל מה עם הקרקע? אין תשובה ברורה (אחרי הכל זו היתה הוצאה של הקבלן והוא יכול לטעון שהוא מממן אותה, כך שהתשלומים צריכים גם להיות צמודים – אבל ממש לא מדד תשומות הבנייה); ומה לגבי הרווח היזמי? כאן זה בעצם רווח כפול – לא מספיק שהקבלן מרוויח, הוא גם מצמיד את הרווח למדד שעלה בשיעור הכי משמעותי.

רוכשי דירות רבים מתלבטים בשאלה – מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל הרוב לקיחת משכנתא מוקדם שערכה עולה בהתאם לריבית. השאלה הכלכלית פה היא מי יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא. כאן, תקבלו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות של כלכלנים לגבי מדד תשומות הבנייה. עם זאת, חשוב להדגיש – היו לא מעט הפתעות במדד בשנים האחרונות והכלכלנים היו רחוקים מלחזות אותו. עניין חשוב נוסף – התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר.

עדכון מדד תשומות הבנייה 2021

בשנים האחרונות מדד תשומות הבנייה נמצא בעלייה מתונה. בעבר היה המדד עולה בין 4%-2%, אלא שבשנים האחרונות המדד עולה רק בכ-1.5%-0.5%. לפי נתוני הלמ"ס, מדד תשומות הבנייה למגורים עלה בחודש אפריל ב-0.8%, מדובר בשיא עלייה חודשי שלא נרשם כמוהו זה 10 שנים. הפעם האחרונה שבה רשם המדד עלייה בסדר גודל דומה תוך חודש אחד הייתה במאי 2011. הזינוק החודשי הזה מצטרף לעלייה מתמשכת במדד בחודשים האחרונים וזאת בשל העלייה שנרשמה בתקופה האחרונה במחירי חומרי הגלם, על רקע הגידול החד במחירי הסחורות בעולם והזינוק בעלויות ההובלה. למעשה, מאז תחילת 2021 ועד סוף חודש אפריל עלה המדד במצטבר ב-2.1%, ואם מוסיפים גם את חודש דצמבר 2020, הרי שבתוך 5 חודשים עוקבים זינק המדד ב-2.5%. לשם השוואה – בכל שנת 2019 ו-2020 יחד, עלה מדד התשומות ב-1.6% בלבד.

כאמור, בשל העלייה המואצת במדד בתקופה האחרונה בוחנים במשרד השיכון שינוי משמעותי בהרכב המדד שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהתאם (ראו כאן).

מחשבון מדד תשומות הבנייה

למדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא,  ו- למחשבון מס רכישה

מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...