המדינה נותנת משכנתא מסובסדת/ הלוואה בתנאים נוחים לזכאים שעומדים בקריטריונים מסוימים – משכנתא בריבית צמודה של 2.5% שהיתה עד 2017 ומאז משכנתא בריבית צמודה של 2% (פרטים בהרחבה בהמשך).
ההלוואה מהמדינה מיועדת אך ורק לצורך רכישת דירה למגורים או בנייה של דירה למגורים. ההלוואה ניתנת דרך בנקים למשכנתאות ומוסדות בנקאיים אחרים. אבל, לא להתלהב (רק קצת) יש כאן טוויסט בעלילה – בעבר המשכנתאות האלו היו נהדרות וכולם לקחו אותם – גם כי הריבית היתה נמוכה במיוחד וגם כי התנאים היו נוחים (תנאי קבלת המשכנתא לזכאים) ובעצם איפשרו כמעט לכולם לקחת משכנתא כזו. וכך בעצם, נוצר מצב שבלקיחת משכנתא לקחו שתי משכנתאות -משכנתא של זכאים ומשכנתא משלימה, כאשר משכנתא זכאים היא בתנאים נוחים (באישור הסובסידיה/ הזכאות מהמדינה) והמשכנתא המשלימה היא מהבנק.
מאז המצב התהפך, בגלל הריבית שרק הלכה וירדה. אם בעבר וזה לא היה כל כך מזמן הריבית במשק היתה דו ספרתית (עד 2003-2004) והיא היתה גבוה משמעותית מהריבית במשכנתאות של זכאים, הרי שמאז היוצרות התהפכו – הריבית במשכנתא של הזכאים הפכה להיות יקרה יותר מהריבית של הבנקים למשכנתאות – אבסורד גדול, אבל במשך תקופה ארוכה פשוט אף אחד לא לקח את המשכנתא זכאים, ואז הבינו בממשלה שלנו שמדובר בחלם והחליטו לשנות את הכללים, והורידו את הריבית ל-4% ובהמשך ל-3% (ריבית צמודה ל-25 שנה), כך שהחל משנת 2014 שוב חוזרים לקחת משכנתא של זכאים אבל בהדרגה – היתרונות שלה לא תמיד ברורים ומוחלטים.
מעבר לכך, כדי להיחשב זכאי צריך להגיע להיקף של 1,000 נקודות כאשר כל פרמטר עשוי להוסיף נקודות (המבחנים בהמשך), והרף של ה-1000, הוא לא טריוויאלי. לאחרונה הגישו חברי הכנסת אלי כהן, משה גפני ואברהם נגוסה הצעה שעברה את וועדת הכספים ומתגבשת ליישום בפועל לפיה הריבית לזכאים תרד ותהפוך להיות אטרקטיבית.
הפחתת הריבית לזכאים תהיה בשני שלבים –
בשלב הראשון – הריבית תהיה 2.5% (החל מינואר 2016)
בשלב השני – הריבית תרד ל-2% (החל מינואר 2017).
הריבית במשכנתא זכאות היא טובה, בעיקר מכיוון שריבית המשכנתא (התעדכנו – ריבית המשכנתא הנוכחית) עלתה בשיעור ניכר. עם זאת, יש חלופות שעשויות להיות קרובות לריבית של 2.5% צמודה ל-25 שנה, כשהבעיה הגדולה של המשכנתא לזכאים היא ההצמדה – לקחת הלוואה צמודה לתקופה ארוכה זה סיכון גדול – המדדים בשנים האחרונות נמוכים, אבל תוואי המדד הוא 1%-3% בשנה ואם זה יחזור לתוואי, הרי שהריבית על המשכנתא לזכאים טובה, אבל לא מצויינת (עדיין – ברגע שהריבית תרד בתחילת 2017 זו תהיה אלטרנטיבה מצויינת לריבית המשכנתא במשכנתאות הרגילות).
מעבר לכך, על רקע הערכות להמשך עלייה בריבית המשכנתא הצמודה בחודשים האחרונים נראה שהאטרקטיביות של הלוואה מהמדינה/ משכנתא לזכאים הופכת להיות די אטרקטיבית. ריבית המשכנתא הצמודה עלתה למעל 3.5%, כאשר לטווחים ארוכים היא עולה משמעותית על מה שהמדינה נותנת. אז נכון שלא בטוח שכדאי לקחת ריבית צמודה להלוואות לזמן ארוך, אולי עדיף את הריביות הקבועות, אבל בהינתן השוואה של תפוזים לתפוזים (אותו מוצר) הרי שההלוואה של המדינה הופכת בחודשים האחרונים (אוגוסט 2016 ) לכלכלית.
אבל, שימו לב – הבנקים מעלים ריבית על יתר מרכיבי המשכנתא אם הלווים לוקחים משכנתא לזכאים – למה? לא ברור, כנראה כי אפשר, למרות שבבנקים טוענים שכל משכנתא נבדקת לגופה ובהתאם הריביות שמאשורות תלויות בפרמטרים ספציפיים של לוקחי השמכנתא והמשכנתא עצמה – להרחבה בנושא.
והנה ההתיחסות וההשוואה של משכנתא בריבית צמודה למשכנתא בריבית קבועה – במידה ולוקחים מסלולים לא תלויי מדד משלמים אמנם ריבית גבוה יותר, אבל זה עשוי להיות נוח לרבים כי אז מנטרלים את סיכון האינפלציה. לדוגמה – אם מציעים לכם משכנתא בקל"צ (קבועה לא צמודה) לפרק זמן דומה בשיעור של 3.5%, אזי המשמעות היא (וזה כמובן חישוב מאוד גס) שבהנחת מדד של 2% (שזה ממוצע תוואי בנק ישראל), הריבית קל"צ עדיפה.
חשוב להדגיש כי שבהלוואות בריבית קבועה ההחזרים בהתחלה גבוהים יותר. בהלוואות צמודות מדד ההחזרים בהתחלה נמוכים אבל הם עולים בהמשך, כך שמי שחשוב לו מאוד מאוד להתחיל עם משכנתא נמוכה דווקא עשוי להעדיף את המסלול הצמוד לטווח ארוך.
ונניח שאין העדפה , מה עושים אז? יש בכל זאת יתרון למשכנתא זכאים – אין עליה עמלת פירעון מוקדם בעוד שבריבית קבועה בבנקים יש עמלת פירעון מוקדם, אם כי, הריבית כה נמוכה שקשה לראות אותה יורדת ומייצרת עמלת פירעון (עמלה זו נדרשת רק כאשר הבנק מפסיד עליכם , שלקחתם בריבית גבוהה ומאז הריבית ירדה).
יתרון נוסף – בעת בעיות וקשיים בהחזרי התשלומים, נראה שהבנק הרבה יותר קשוח מהמדינה.
כנגד הלוואות הזכאות (בדומה למשכנתאות רגילות) מוטל שיעבוד על הדירה, השיעבוד מוסר כמובן כשההלוואה נפרעת.
כך או אחרת, כשהריבית משכנתא זכאות תרד בתחילת 2017 נראה שהיא תהפוך את האיזון הקיים כיום, ורוכשי דירות רבים ירצו לקבל אותה. אז איך עושים זאת? ומי בעצם זכאי?
ראשית צריך להראות שמעולם לא היתה לכם דירה. תנאים נוספים – זוג נשוי או רווק/ה מעל גיל 30. אלה שני תנאי סף הכרחיים, וכאשר אתם עוברים אותם מתחילים לצבור נקודות בהינתן פרמטרים שונים ומגוונים. התנאי לקבלת משכנתא בזכאות הוא הגעה ל-1,000 נקודות.
אם הגעתם ל-1,000 נקודות אתם זכאים למשכנתא בסכום של כמעט 100 אלף שקל , אם השגתם יותר תקבלו משכנתא גדולה יותר.
והנה הפרמטירם לקבלת נקודות – שנת הנישואין הראשונה שווה 250 נקודות. כל שנה נוספת שווה 50 נקודות. גם אחים שווים – כל אח שווה לכם 50 נקודות;
וילדים כמובן גם מקנים נקודות – הילד הראשון שווה 350 נקודות וכל ילד נוסף יזכה ב-150 נקודות נוספות, מהילד החמישי תקבלו 100 נקוודת לילד.
זוג שמגיע ל-1,000 נקודות לפחות ושירת בצבא – יקבל גם 10 נקודות נוספות עבור כל חודש של שירות צבאי.
כמה הון צריך בשביל משכנתא – מדריך
פרמטרים נוספים לקביעת הזכאות
-קבוצות אוכלוסיה (עולים חדשים, זוגות צעירים, משפחה חד-הורית)
מעבר לכך, יש גם הלוואת מקום. הלוואות המקום נקבעות בהסתמך על המקום שבו נמצאת הדירה הנרכשת. במידה והדירה נמצאת באזור עדיפות (כפי שקבעה המדינה), היא מאפשרת ללווה זכות למימון נוסף, חוץ מהלוואת זכאות אישית. אזורי העדיפות של הממשלה משתנים על פני זמן ולעיתים הממשלה גם מציעה מימון נוח ומשמעותי במיוחד, באם היא רוצה לפתח אזור מסוים.
הגוף האחראי על הקריטריונים ועל קביעת הזכאות של כל אזרח וכן על עדכון הישובים שבהן ניתנת הלוואת מקום לרבות קביעת סכום הלוואת המקום , הוא משרד השיכון. בהתאם לקריטריונים של הממשלה, משרד השיכון קובע את סכום ההלוואה לזכאים ואת תנאי ההלוואה – תקופת ההלוואה, מסלול ההלוואה, שיעור הריבית ועוד.
מעבר לקריטריונים ולחישוב הניקוד לזכאות משכנתא לחסרי דירה (במובן הרחב), משרד השיכון הגדיר זכאות וחישוב הזכאות לקבוצות אוכלוסיה נוספות, לרבות זוגות שנרשמו לנישואים, משפחות חד הוריות, עולים חדשים ועוד.
חישוב זכאות להלוואת משכנתא בתנאים מועדפים עבור משפחה חד-הורית (ללא ידוע בציבור יקבע בהתאם לנתונים האישיים של המשפחה – משך התקופה שבה מתקיימת החד הוריות ; מספר ילדים ומספר אחים ואחיות. כמו כן, יינתן משקל לשירות הצבאי (סדיר ומילואים), שירות לאומי כאשר למשך השירות יש על כל קבוצות האוכלוסייה השפעה גם על הלוואת המקום.
חישוב הזכאות עבור עולים חדשים הוא בהתאם למשך שירות צבאי ושירות לאומי. בחישוב הניקוד האישי יש משקל גדול למספר השנים שעבר מאז העולה מוגדר כעולה חדש.( אצל בני-זוג שעלו בתאריכים שונים זה מזו, תאריך העלייה המוקדם של אחד מבי הזוג יהיה הקובע). בחישוב הזכאות ניתנת גם תוספת וותק לעולים שחיים בארץ לפחות 5 שנים, וכן ניתנת תוספת לעולה שעבר את גיל 45 ,לזוג שאחד מהם הוא עולה ותיק. מעבר לכך, עולה חדש בודד (ללא בן זוג ומשפחה) מקבל זכאות בכל היישובים עד גיל 21, במילים פשוטות יש לו ניקוד לקבל הלוואת מקום בכל הישובים.
ומה כל כך טוב בהלוואות לזכאים? ראשית, הפירעון הוא ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם וגם ללא מתן הודעה מוקדמת. זה לא עניין טריוויאלי – הפירעון המוקדם בהלוואות עם ריבית קבועה יכול להסתכם בסכומים מאוד משמעותיים. מעבר לכך, הלווים האלו יזכו לקבל הנחה גדולה גם בפירעון המוקדם של המשכנתא הבנקאית (המשכנתא הרגילה שמשלימה את המימון לדירה)
במידה ואתם עומדים בקריטריונים, אתם מקבלים דרך הבנקים למשכנתאות (ובאישור וסמכות של משרד השיכון) תעודת זכאות. תעודת הזכאות מאפשרת את קבלת הלוואת הזכאות, הלוואת המקום, או תמיכה בשכר דירה. היקף הלוואת הזכאות ותנאיה נקבעים כאמור באופן ספציפי ללווה בהתאם לקריטריונים (שפורטו לעיל).
תעודת הזכאות, שניתן לקבלה ללא תלות בהגשת בקשה להלוואה תקפה לשנה ועליכם לעדכן את הבנק למשכנתאות בכל שינוי בנתונים האישיים שלכם. כדי לקבל את התעודה המיוחלת אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות (או לבנקים המורשים), למלא טופס של בקשה להנפקת תעודת זהות ולצרף את המסמכים המפורטים (הרשימה משתנה אחת לתקופה):
– תעודת זהות של המבקשים.
– תעודת נישואין.
– לזוגות שנרשמו לנישואין אישור מהרבנות על ההרשמה (לא יאוחר משלושה חודשים מתאריך ההרשמה לזכאות בסניף).
-אישור מקצין העיר על שירות החובה או אישור רשמי על שירות לאומי (מגופים / אגודות שהוכרו על ידי משרד השיכון)
– פרטים על אחים ואחיות (שמות, ת.ז, כתובת, תאריך לידה)
-פרטי הילדים כפי שמופיעים בתעודת הזהות.
לאחר הבקשה, תוך שבועות ספורים אמורה התעודה להגיע. התהליך הזה כאמור יכול להיעשות ללא קשר למשכנתא קונקרטית, אבל לרוב במקביל לקבלת תעודת הזכאות, הלווים ממלאים את טפסי בקשת המשכנתא.