למרות התכנית של כחלון – מחיר הדירות יעלו! זו המסקנה הבולטת בכנס הנדל"ן –  "67 שנה של נדל"ו ישראלי", בשיתוף לשכת שמאי מקרקעין, איגוד המהנדסים ומועדון נדל"ן של המרכז הבינתחומי. בכנס   נכחו בכירים מענף הנדל"ן בארץ. כשבפאנל המרכזי של הכנס אותו הנחה מתן חודורוב שעסק באתגרי הדיור של משה כחלון בממשלה החדשה, התייחסו לכשלים המרכזיים שקיימים היום בענף הנדל"ן ובפתרונות.

בשורה התחתונה: רוב חברי הפאנל סבורים שגם אם יהיו שינויים בענף הדיור, אלו יהיו שינויים הדרגתיים שימשכו לאורך שנים. בטווח הקרוב של השנתיים הקרובות, להערכת רוב המשתתפים, אף צפויה לחול עלייה קטנה במחירי הדיור.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין התייחס להחלטה להגדלת מס על רוכשי הנדל"ן. לדבריו, צעד שכזה לא רק שלא יוביל לשינוי חיובי אלא אף עשוי להשפיע בכיוון שלילי "כל ניסיון להטיל מיסוי על משקיעי הנדל"ן יביא בתורו לכך שיבנו פחות וכשיבנו פחות, מה שיקרה זה שההיצע של דיור להשכרה ירד עוד יותר ומי שישלם בסופו של דבר זה אותם שוכרי דירות. הדברים ימישיכו לצערי התנהל כמו שהיום לפחות בשנה שנתיים הקרובות. תישמר איזושהי יציבות מחירים עם איזושהי עלייה בשוליים".

אחד הנושאים בהם דנו בפאנל הוא תמ"א 38 והעובדה שגם בחלוף עשור המודל הזה לא מצליח לתפוס תאוצה אמיתית.מסתבר בין השאר שאחוז היתרי הבנייה שאושרו עומד על פחות מאחוז (0.73%). רק בשנה שנתיים האחרונות, חלה עלייה במספר היתרי הבנייה.

עינת גנון, מנהלת ענף התחדשות עירונית במשרד הבינוי מנסה להסביר : "צריך לפעול בכל המישורים. מה שאולי לא ברור לאנשים שבהתחדשות עירונית המדינה לא יכולה לשלוט כמו שהיא יכולה כשיש משבר לשחרר את הקרקעות ולכן יש פה הבדל מאוד משמעותי. רק אם תקחו בחשבון בניין אחד שרוצים שיעבור תמ"א 38 או פינוי בינוי ותבדקו את הנכסים של האנשים: לאחד, יש עיקול,לשני יש משכנתא ולשלישי יש אפוטרופוס ולכו תקבצו את כל האנשים באותו זמן". ובכל זאת, גם כשמדובר בבניין בו אנשים כבר הצליחו להתגבש מדווחים על קושי ממשי בקבלת אישורים הקשורים לעבודות ועל דרישות שלפעמים נשמעות הזויות: שחלונות של שתי דירות יפנו אחד אל השני במקום החוצה שתהיה מעלית בתוך הבניין אבל המדרגות לא יצומצמו.כלומר כל מיני שיטות שבהם הרשות המקומית מערימה קשיים, גם על קבוצה שכבר הצליחה לחצות את משוכת ההתאגדות.

גנון: "אני חושבת שתמ"א 38 כן הצליחה. הליכי המימוש של התמ"א הם הרבה יותר מורכבים ולכן הם גם יותר איטיים. אנחנו רואים מגמת סילוק החל מ-2013 בהיתירי הבנייה. רק ב-2013 כמעט הייתה הכפלה של היתרי הבנייה שניתנו במסגרת תמ"א 38 לעומת המספרים בין 2005-2012. מדובר בכמות של כמה אלפים בשנת 2013.

בשנה שעברה הצלחנו לאשר מע"מ 0 לפרוייקטים של התחדשות עירונית לשמחתנו הרבה בסופו של יום הופרדו הדיונים בין מע"מ 0 כללי למע"מ 0 על התחדשות עירונית וגם זה ישפיע מאוד על העסקאות שנראה בשנה הקרובה ותיהיה בהחלט מגמת עלייה. זה עדיין לא המספרים שאנחנו מייחלים להם".

דווקא הפריפרייה שממש זקוקה להתחדשות עירונית, חלקה יושב ממש בלב השבר הסורי אפריקאי ומועד לפרענות. אבל שם אין כדאיות לתמא 38 כי עלות הקרקע נמוכה יותר.איך אפשר לפתור את בעיית התמריצים הזאת כדי שתמא 38 תצא מחוץ למדינת תל אביב? התשובה היא כסף. "אחרי מאבקים מול משרד האוצר קבלנו השנה 100 מיליון שקלים והוצאנו פרוייקט ייחודי של סיוע כספי לצורך חיזוק מבנים בכל שכונות השיכון ברחבי הארץ. מיותר לציין שאלה ברוב המקרים שכונות שנמצאות באזורים מועדים לפורענות ולמרבה שמחתנו קיבלנו הצעות הרבה מעבר למה שהתקציב מאפשר.כולל באילת, קרית שמונה, טבריה. התקציב ב 2014 היה 100 מיליון שקלים וזה יאפשר לחזק סדר גודל של 1000 יחידות דיור. בהחלט אנחנו רואים הענות ומקווים שתיהיה הענות של משרד האוצר להגדיל תקציב לשנים הבאות".

שוקי אמרני מנכ"ל משרד הפנים הציג זווית נוספת של הקושי הקשורה לכך שראשי הרשויות לא נלהבים לאשר פרוייקט של תמא 38 משום שמדובר בהגדלה דרמטית של מספר התושבים בשכונה בלי שמתווסף תקציב להפעלת השרותים שיצטרכו. "אנחנו בבעיה מול מאות אלפי יחידות דיור שצריכות לקבל חיזוק. צריך לשנות את כללי המשחק, כדי לשנות את המציאות הזו מאחר והמשמעויות שעלולות להיגרם למדינה בכל התחומים מחייבים אותנו לחשוב אחרת. צריך לזכור שאנחנו עוסקים בארבעה שחקנים מרכזיים יש את המדינה, יש את הרשות המקומית, את היזם ואת האזרח. ובתוך המערכת הזו ישנם ניגודי אינטרסים כאלה ואחרים כשהפתרונות שישנם היום מתמקדים בעיקר בנושא התכנוני. אולם הנושא התכנוני לבדו לא יכול לתת מענה. הנקודה המרכזית היא ההתנגדות של רשויות מקומיות וההתנגדות היא גם ברשויות המקומיות שיש שם ערכי קרקע גבוהים וגם במקומות שערכי הקרקע נמוכים. אני חושב שזו נקודה שצריך לחשוב עליה ולתת לה מענה שבסופו של דבר מתגלגל לפן התקציבי. כאשר מביאים תושבים לרשות המקומית מבחינת הרשות המקומית היא נדרשת לתת מענה לשורה ארוכה של נושאים, זה מבנה ציבור, חנייה, מערכת הביוב, מערכת הכבישים וכו' כאשר ברוב המקרים, תוספת התושבים, על סמך הבדיקות שאנחנו עושים, לא נותנת מענה בתחום של ארנונה. גם הרשות המקומית מצדה בצדק באה ואומרת אתם רוצים להביא תושבים שהם בדרך כלל זוגות צעירים תנו לנו מענה. במקומות בהם ערכי הקרקע מאוד נמוכים ליזם לא משתלם.  אני חשב שהמציאות שבה היום מזה עשר שנים כמעט היוזמה לתמא 38 נמצאת או אצל איזשהו יזם שמסתובב ומנסה לשכנע אנשים או אצל דייר כזה או אחר שחרד מסיבה כזו או אחרת, חייבת לעבור לשולחן של הרשות המקומית שבה היא תגיש תכנית, תעשה חשיבה ותבוא למדינה ותגיד מה בדיוק דרוש כדי להקים כך וכך יחידות דיור".

אחד הדוברים שזכה לאהדת הקהל הגדולה ביותר היה רוני פלמר מנכ"ל ומייסד תנועת אור להתיישבות בנגב ובגליל "יש היום 90 אלף יחידות דיור זמינות במחירים מגוכחים. המדינה צריכה להחליט לאן היא הולכת, תמ"א 48 צריכה להיבנות היום. אנחנו חיים בעיר אחת גדולה שקוראים לה מדינת ישראל. אנחנו בונים תכנית עסקית גם למדינה. הבעיות שאתה רואה בדימונה הם גם הבעיות שיש לך באזור תל אביב. אנחנו נמצאים בנקודת הכרעה, הדיור הוא לא הבעיה, הדיור הוא הפתרון ליוקר המחיה, לצמצום פערים. כל מה שאנחנו שומעים כל היום. אם מדינת ישראל תחליט לעשות דבר אחד לעזוב את כל הסיסמאות ולהתחיל לבצע לבנות ולבנות.

לדברי פלמר הממשלה צריכה לעשות מספר דברים כדי לפתור את בעיית הדיור ולעודד זוגות צעירים לעבור לנגב ולגליל:

1.לתכנן את תמ"א 48- תכנון המאה הבאה כך שיהיו מעל 3 מיליון אנשים בנגב ומעל 3 מיליון אנשים בגליל אחרת יהיו 13 מיליון איש בגוש דן ולא יהיה פה מקום ירוק אחד.

2.מימוש תמ"א 35 להפוך את הכל ממתארי לתב"עי, כמה שיותר מהר עם זמינות למכרזים.

3.להפוך את השוק משוק יזמי לשוק קבלני. היזמים מעלים ב-30% את המחיר לפני שמיצמצנו. המדינה שולטת בקרקע ושולטת בשילטון המקומי תהפכו את כל החיסרון הזה לייתרון ותקראו לקבלנים. יש פה דור צעיר של קבלנים. למה תמיד צריך ללכת לאותם יזמים שעם כל מה שהבנקים אומרים שפחות מ-15% רווח הם בכלל לא נותנים ערבות בנקאית. המערכת היזמית היא מערכת עגומה. כחלון יכול במחי יד תוך שלושה חודשים מהיום להפוך את זה למערכת קבלנית.

4. צריכה לקום פה קרן גדולה לתיקוני שוק לדיור להשכרה ודיור בר השגה ולבנות, יש ים של כסף בישראל ובעולם בכלל שמחכים להשקעות .יש כסף, אנחנו בכלל לא בבעיה. הפתרון זה הדיור.

דני מריאן יו"ר איגוד המהנדסים התייחס לנקודה אחרת שצריכה להדיר שינה מענינו: חוסר היישום הרגולטורי של מסקנות ועדת החקירה של אסון מוורסאי "אסון וורסאי היה לפני 15 שנה מאז ממשלת ישראל לא מקיימת את מה שהיא החליטה לקיים, היא לא דואגת לרגולציה". מריאן התייחס גם לקריסת מרפסות השמש שהייתה לפני כשנה "קריסת המרפסות נבעה מחוסר פיקוח. אני מודיע לכם שהיום במדינת ישראל אין חובה לפקח פיקוח הנדסי על פרוייקט בנייה. יש הרבה מאוד פיקוח הוא נעשה על 80-90 אחוז מהפרוייקטים אבל זה פיקוח וולונטרי.מעבר לזה. גם מי שעושה פיקוח וולנטרי, על המפקח אין אחריות בחוק.האיכות מצויינת אבל בכל עשייה צריך לעשות גם אבטחת איכות וגם בקרת איכות.את שני הדברים האלה צריך לחייב בחוק. כתבו את זה לפני 12 שנה . נכתבו בדם החלטות של וועדת חקירה התקבלו החלטות ממשלה ולא מבצעים אותם".

 

את דיון הפאנל סגרו היזמים. דן פרנס מנכל קרסו נדלן התייחס לזמן הארוך מידי שלוקח תהליך התכנון של שינוי ייעוד הקרקע "התהליך הזה לוקח בממוצע עשר שנים. לצורך ההשוואה בקנדה תהליכים כאלה לוקחים פחות שנה" לדבריו, הפתרון הוא דווקא לא ברפורמות בחוק.אלה לתגבר את הוועדות הקיימות על מנת שיוכלו לעבוד בקצב הרבה יותר גבוה. מדובר בפתרון שכרוח בעלויות יחסית נמוכות ".

מה יכול להוזיל את מחיר דירה?

היזמים נהנים מנתח רווחים של 12-15 אחוז.

"עלויות הבנייה ב-4 שנים האחרונות עלו בעשרות אחוזים מעל 30% . הדבר נובע שתי סיבות עיקריות: מחסור גדול מאוד בכוח אדם בענף הבנייה במיוחד בעבודות רטובות.זה נובע מכך שאין התרים להביא עובדים זרים. והנושא השני קשור ברגולציה שקשורה בתקני בנייה וכאן אני חושב שאני תומך בבנייה ירוקה ורוצה של החניות בכל הבניינים שאנחנו בונים יהיו תת קרקעיות זה הרבה יותר יפה והרבה יותר איכותי אבל צריך להעמיד את זה לעומת האינטרס שלדור הצעיר תהיה אפשרות לקנות כאן דיור". כשמנסים לכמת את ההוזלה בעלויות הרמת חניון למעלה חוסך ללקוח 30,000 שקלים, ויתור על בנייה ירוקה שחסכונית באנרגיה לטווח ארוך היה חוסך בתשלום הראשון כמה עשרות אלפי שקלים. ובסך הכל אם היו חוסכים כל מיני מותרות היה אפשר להגיע לחיסכון של 200,000-250,000  שקלים, כך אומר פרנס.