בעל היחידה הרשומה בטאבו ציפה לקבל עבורה תמורה זהה לזו שקיבלו בעלי דירות אחרים בפרויקט – אך המפקחת קבעה כי לא ניתן להשוות בין דירת מגורים שלה היתר הבנייה, לבין יחידה המשמשת כדירה ללא היתר כדין
בעל יחידת דיור בפרויקט הריסה ובנייה בחיפה – המשמשת בפועל כדירת מגורים בניגוד לתנאי היתר הבנייה, אך רשומה בטאבו כדירה – סבר כי בהתאם לעקרון השוויון הוא זכאי לקבל את אותה תמורה שבעלי הדירות האחרים עתידים לקבל.
בהתאם לאותו עקרון השוויון, קבעה המפקחת כי לא ניתן להשוות בין דירת מגורים שנבנתה בהיתר לבין יחידה המשמשת כדירת מגורים ללא היתר כדין, ולכן לא יהיה הבעלים זכאי לתמורה שווה.
התיק התקדימי והמורכב שבו דנה המפקחת על המקרקעין בחיפה, עסק במבנה ברח' ליטניס 1 שבחיפה, שחמישה מתוך שישה בעלי דירות בו חתמו על הסכם תמ"א 38/2 עם חברת י.ע. ביליה יזמות. על פי ההסכם, חמש דירות הבעלים יקבלו דירה חדשה הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה.
תת חלקה 1 רשומה אמנם כדירה בטאבו בשטח של 17.06 מ"ר. אולם ליחידה זו אין היתר בנייה כדירת מגורים, והיא נועדה לשמש במרתף הבניין כחדר הסקה ומכבסה כחלק מהרכוש המשותף.
השכנים דרשו לבטל את הבעלות
היזם סבר כי ליחידת המרתף הזו אין זכויות מכוח תמ"א 38, הניתנות אך ורק לדירות מגורים על פי היתר הבנייה בפועל, ולכן הציע לבעלים של יחידת המרתף חלופות שונות, בהן רכישה של שטח נוסף מהיזם אשר תקנה לו דירה בשטח המינימלי המותר על פי החוק. הנתבע דחה את כל ההצעות שהוצעו לו ועמד על כך שיקבל את דירת מגורים בתוספת שיתר בעלי הדירות קיבלו ובצירוף מחסן וחניה.
בעלי הדירות האחרות עתרו לביטול רישום יחידת המרתף בלשכת רישום המקרקעין, בטענה שהיא הוצאה מהרכוש המשותף ודינה להיות חלק מהרכוש המשותף. כמו כן דרשו בעלי הדירות מבית המשפט לאכוף את הסכם התמ"א על הדייר הסרבן, בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המקרקעין -חיזוק מפני רעידות אדמה.
המפקחת שדנה בתיק דחתה את דרישת התובעים לביטול הבעלות על יחידת המרתף, בטענה שלא הובאו בפניה הוכחות לכך שרישום היחידה נעשה שלא כדין. אך עם זאת, קבעה כי דין יחידת המרתף שונה מדין דירות מגורים, משום שאינה "תורמת" זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, ומכיוון שכך, אין לייחס לה דין שווה לדירת מגורים, ומתן תמורה שונה ליחידת המרתף אינה מהווה הפרה של עקרון השוויון שיש לשמור בעסקת תמ"א 38.
איך חושבה התמורה?
המפקחת קבעה כי חישוב התמורה שמגיעה לבעל דירת המרתף ייעשה בהתאם לחלקה בזכויות הנגזרות מכוח התב"ע לפי חלקה היחסי של היחידה (2/26) ברכוש המשותף. כפועל יוצא, היא קבעה שיחידת המרתף זכאית לתוספת של 3.5-2.3 מ"ר. כמו כן הוסיפה המפקחת כי יש לפצות את היחידה גם בגין אי הצמדת מחסן וחניה, ובסך הכול יש להוסיף לה 8 מ"ר. היא קבעה כי היחידה תירשם בבניין החדש כדירה, אך שימושה בהיתר יהיה כמחסן אשר יהווה חלק מהרכוש המשותף.
בכך נשמר המצב הקיים אך המעוות, שבו הרישום בלשכת רישום המקרקעין עומד בסטייה מוחלטת לתנאי היתר הבנייה. בסיכומו של דבר הגיעה המפקחת לתוצאה האופטימלית, שתאפשר את ביצוע הפרויקט, ולו במחיר של הנצחת הכשלים הקיימים בהבדלים בין הפן התכנוני לקנייני.
עובדי תמ"א 38 השתלטו על דירה – הבעלים יפוצה ב-30 אלף שקל