התפרצות הקורונה, ההגבלות והסגרים הביאו למשבר כלכלי עצום שבעקבותיו רבים מהעובדים פוטרו או הוצאו לחל"ת ולכן אינם יכולים לעמוד בתשלומי שכר הדירה; בעלי הבית מנגד מתקשים להתמודד עם אי התשלום ומבקשים לפנותם ■ מהם ההליכים שניתן לנקוט ומהן הזכויות של כל אחד מהצדדים?
תקופת הקורונה והמשבר הכלכלי העמוק שנוצר בעקבותיה עוררו מחלוקות רבות בין משכירי הדירות לבין השוכרים. ההגבלות והסגרים הביאו לפיטוריהם של עובדים רבים או להוצאתם לחל"ת ובעקבות כך לקריסתם הכלכלית. חלק מהעובדים שנפגעו מתגוררים בדירות שכורות, ולנוכח המצוקה שאליה נקלעו לא הצליחו לעמוד בתשלום דמי השכירות ובמקרים מסוימים אף סירבו להתפנות מהדירה. המשכירים מצדם חשים לעיתים שאינם יכולים לספוג את ההפסד הכספי ופונים להגיש תביעה לפינוי מושכר.
מה אומר חוזה השכירות?
הסכם השכירות כשמו כן הוא הינו חוזה המסכם את המוסכמות בין הצדדים במעמד השכרת הנכס. מדובר בהסכם רשמי בעל תוקף חוקי מחייב, ולכן רק סעיפים שישנה מחלוקת לגביהם מקבלים את הפתרון מחוק השכירות. במועד ההשכרה איש מהצדדים לא ידע מה עלול להתרחש בעתיד. אולם בתקופת הקורונה אנחנו רואים יותר מקרים של שוכרים שלא משלמים את דמי השכירות ואף לא מפנים את הנכס ובכך מסבים למשכיר נזקים כלכלים ועוגמת נפש. אי תשלום דמי שכירות הוא כמובן בבחינת הפרה יסודית של ההסכם, אשר בעטיו זכאי המשכיר לפיצוי.
האם מותר לפנות את השוכר בכוח מהמושכר?
בחוזי שכירות ישנים קיימים לעיתים סעיפים המאפשרים לבעלי הנכס להיכנס לדירה ולהוציא את השוכר בכוח סביר, כולל הוצאת חפציו וניתוק המים והחשמל בדירה. סעיפים אלה כבר לא תקפים כיום, לאור פסקי דין שניתנו בנושא זה וקבעו כי אין זכות חוקית להפעיל כוח או אלימות כלפי שוכר שמסרב להתפנות מהדירה. הדרך החוקית לפעול במקרים כאלו היא להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט – ואילו מי שמפעיל כוח או אלימות חשוף לעבירה פלילית ואף לתביעה.
ואכן, בתקופת הקורונה הגיעו לבית המשפט מחלוקות רבות בין שוכרים ומשכירים, אולם מה שבולט הוא שלמרות שכבר חלפה למעלה משנה מאז הסגר הראשון, אין עדיין הלכה משפטית ברורה ואחידה.
האם מותר למשכיר לממש את שיק הביטחון של השוכר?
רוב הסכם השכירות כוללים סעיפים אשר באים להגן על המשכיר וזאת באמצעות בטוחות וערבונות שנועדו להבטיח את קבלת דמי השכירות ותשלומים לגופים השונים. אך הבטוחות הכספיות לא מתירות למשכיר לפנות את השוכר אשר מסרב להפנות מהדירה. לכן קבע המחוקק כי ניתן לגשת לבית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז. הכוונה היא להליך הנמשך פרק זמן קצר יחסית ויכול להסתיים בין 90-60 יום ממועד הגשת כתב התביעה לפינוי מושכר, בסדר דין מקוצר, וזאת בניגוד לתביעה רגילה שהטיפול בה יכול לארוך חודשים רבים.
ומה אם השוכר מסרב להתפנות גם לאחר שהתקבל פסק דין לפינוי מושכר?
במקרה זה יש לפתוח תיק בהוצאה לפועל בגין פסק הדין, ולממש את פסק הדין לפינוי דייר שלא משלם, ולבסוף יהיה ניתן להוציאו מן הדירה בהמצאות קבלני משנה מטעם ההוצאה לפועל – בסיוע אנשי מקצוע כגון: פורץ מנעולים, משאיות הובלה וגם נוכחות משטרה למקרה הצורך, קבלן הביצוע פורץ את הדלת הכניסה ומפנה את השוכר הסרבן עם חפציו ומחליף את המנעול.
הסוגיה המרכזית במחלוקת נוגעת לשאלה האם משבר הקורונה מעניק הגנה למי שמפר את הסכמי השכירות, מכוח הגנת הסיכול הקבועה בחוק התרופות. טענת סיכול היא טענה ל"כוח עליון" שמנע את קיום ההתחייבויות בחוזה.
טענה זו כוללת שלושה תנאים מצטברים: קיומן של נסיבות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי; היעדר ידיעה או יכולת לצפות את הנסיבות המסכלות הללו בעת כריתת החוזה; וחוסר יכולת של המפר למנוע את אותן נסיבות.
בעבר דחו בתי המשפט שוב ושוב הגנה של נסיבות מסכלות בתחום הביטחוני למשל. אך עם פרוץ משבר הקורונה הפכה ההגנה לרלוונטית וחלק מבתי המשפט עשו בה שימוש.
משפטנים מסבירים כי הבעיה המרכזית היא שאין הלכה מנחה למרות התקופה הארוכה שחלפה מתחילת המשבר. בהיעדר מענה בהיר ואחידות, קשה לבתי המשפט להכריע. ההליכים מתרבים ומתארכים, ובתי המשפט בוחנים בכל מקרה את העובדות לגופן מתוך רצון לסייע לצד שנתפס כחלש.
הצוות הבין-משרדי שהוקם לצורך בחינת השפעת הקורונה על חוזים בתחילת משבר הקורונה, לא נתן מענה לציבור ולא הנחה באופן רוחבי כיצד ישפיע המשבר על שוכרים ומשכירים, דהיינו לא קבע אם הגנת הסיכול תחול – אלא המליץ לצדדים להידבר ביניהם. גם בית המשפט העליון בחר שלא להתערב בשלב זה בנושא.
לקחי המשבר: כיצד השתנו הסכמי השכירות?
ההתמודדות המשפטית עם הפרות חוזי השכירות עקב משבר הקורונה הביאה לשינויים בהסכמי השכירות. מצד אחד, היו שוכרים שדרשו להוסיף בצורה מפורשת את מגפת הקורונה ככוח עליון המקנה להם הגנה מפני אי-תשלום דמי שכירות. מנגד, המשכירים רצו להחריג את המגפה מסעיפים של כוח עליון, כך שבמקרה של סגר עתידי, הדבר לא יביא לשינוי או ביטול של הסכמי השכירות.
גם בהסכמים שכירות מסחריים נעשו שינויים בעקבות הקורונה הכלכלית: למשל, לעיתים נוסף סעיף שקובע כי סגירת העסק בעקבות הקורונה תביא לפטור מדמי שכירות. לעומת זאת, בהסכמי שכירות של דירה, התווסף לבקשת המשכיר במקרים מסוימים סעיף שקובע כי הקורונה לא תפטור את השוכר מהתחייבויותיו.