השופט יוסף אלרון – צילום: אוליביה פיטוסי

המקרים שנידונו עסקו בבני זוג שחתמו על הסכם ממון הכולל הפרדה רכושית אך מנהלים משק בית משותף ■ ערעוריה של רשות המסים נדחו והיא נדרשה לשלם הוצאות בסך 80 אלף שקל ■ פסק הדין עתיד לאפשר חיסכון של מאות אלפי שקלים לזוגות שיעמדו בקריטריונים"

בית המשפט העליון דחה ברוב דעות ערעור של רשות המסים בשני מקרים שבהם עלתה אותה שאלה משפטית: מהו שיעור מס הרכישה או מס השבח שראוי להטיל כשבני זוג טוענים להפרדה רכושית, אך גרים ומנהלים משק בית משותף בדירה המיוחסת רק לאחד מהם. בהחלטתו, בית המשפט למעשה הרחיב את תחולת הפטור שעשוי להינתן במסי מקרקעין.

ככלל, כל המוכר או רוכש דירה עשוי להידרש בתשלום של מס שבח או מס רכישה, בהתאמה. עם זאת, מי שרוכש את דירתו היחידה (כלומר, הדירה היחידה שבבעלותו) נהנה מהקלה משמעותית בתשלום מס הרכישה לעומת מי שזו אינו דירתו היחידה, אלא דירה להשקעה. באותו האופן ניתנות הקלות במס שבח למי שמוכר דירה יחידה לעומת מי שיש לו יותר מדירה אחת.

שני המקרים שהגיעו לבית המשפט עליון עסקו בבני זוג שהיה להם הסכם ממון שבו נקבעה הפרדה רכושית. הערעור הראשון עסק במקרה שבו בת הזוג רכשה דירת מגורים יחד עם בן זוגה. כעשר שנים קודם לכן הם חתמו על הסכם ממון שלפיו דירה וחשבון בנק שהיו בבעלות בן הזוג לפני הנישואים יישארו בבעלותו. מעבר לכך הם ניהלו משק בית משותף לכל דבר, והתגוררו יחד בדירתו של בן הזוג. כשהשניים קנו דירה משותפת, בת הזוג טענה כי עליה לשלם על המחצית שלה בדירה המשותפת מס רכישה כעל דירה יחידה, ורק על בן זוגה לשלם על המחצית שלו מס רכישה עכל דירה נוספת. רשות המסים, לעומת זאת, טענה כי גם על בת הזוג לשלם מס כעל דירה נוספת. ועדת הערר קיבלה את העמדה של בת הזוג, ורשות המסים ערערה על כך. לערעור השני היו מאפיינים דומים, אלא שבו המקרה היה של מכירת דירה ותשלום מס שבח.

"כלל אנכרוניסטי ובלתי ראוי"

המחוקק קבע את "כלל היחידה המשפחתית", שלפיו רואים בני זוג ואת ילדיהם הקטינים כיחידה אחת לעניין הזכאות לפטור ממס שבח והקלה במס רכישה. השופט עופר גרוסקופף לא הסתיר את הסתייגותו מהכלל הזה, וכתב בפסק הדין כי זהו כלל "אנכרוניסטי ובלתי ראוי, שמוטב היה לעדכנו ברוח הזמן". לדבריו, אילו היה בנעלי המחוקק, הוא היה שוקל הסדר הוגן וראוי יותר להטלת מס על משפחות, אך מאחר שאינו המחוקק, הוא נאלץ לעסוק בפרשנות ההסדר הקיים.

בכלל זה קיימים חריגים בחוק – במקרים של בני זוג הגרים באופן קבוע בנפרד וקטין שהתחתן. הפסיקה הכירה בשני חריגים נוספים, והרלוונטי בהם למקרים שנידונו הוא כשבני הזוג הפרידו את הרכוש שלהם בהסכם יחסי ממון, והוכח כי הפרדה זו אינה מלאכותית, אינה פיקטיבית והיא לא נזנחה במהלך החיים המשותפים.

עם זאת, המיוחד במקרים שהגיעו הפעם לבית המשפט העליון הוא העובדה שהם עסקו במשפחות שגרו בדירה שיוחסה רק לאחד מבני הזוג, בלי שבוצעה התחשבנות כלכלית ביחס לשכר הדירה – כלומר, בלא שבן הזוג שהדירה אינה מיוחסת אליו, ישלם דמי שכירות לבן הזוג האחר.

האם יש לכך משמעות? גרוסקופף ציין כי מגורים בדירה השייכת לאחד מבני הזוג, ללא התחשבנות כספית ביניהם, עשויים ללמד שהפרדת הנכסים הייתה מלכתחילה פיקטיבית או מלאכותית. לעומת זאת, מגורים לאורך זמן עשויים ללמד על הסכמה לסטות מההסכמה הראשונית להפרדה רכושית, וליצור בעלות משותפת בנכס, במיוחד אם במשך השנים השקיעו בני הזוג כספים שבבעלותם המשותפת בהשבחת הדירה.

עם זאת, השופט סבר כי בני זוג המקיימים ביניהם הפרדה רכושית, עשויים להחליט להתגורר בנכס השייך לאחד מהם, בדירה המצויה בבעלות משותפת או בדירה שכורה. בין החלטה זו לבין השאלה אם יש להחיל עליהם את "כלל היחידה המשפחתית" בהקשר של דיני המס אין כל קשר הכרחי. לכן הוא קבע כי כל עוד נקבעה ההפרדה בהסכם יחסי ממון ויושמה בפועל, באופן שאינו מאפשר לסווגה כפיקטיבית, מלאכותית או כזאת שנזנחה, יש להכיר בה כברירת מחדל, גם אם בני הזוג מתגוררים במשותף ומתנהלים באופן שוטף כיחידה משפחתית אחת – ונטל ההוכחה על רשות המסים להוכיח אחרת.

"החלטה עם השפעות דרמטיות"

השופט יוסף אלרון הוסיף כי מתן ההטבות ראוי אף במבט צופה פני עתיד, למקרה שבו בני הזוג עשויים להיפרד ולהפריד את נכסיהם. גם לגישתו, אין במגוריהם המשותפים של בני הזוג, ובהשתתפות אחד מהשניים במימון שיפוץ הדירה של האחר, כדי ללמד על זניחת הסכם הממון שנכרת ביניהם.

השופט ניל הנדל, בדעת מיעוט, נקט גישה מחמירה יותר וסבר כי כשבני הזוג מתנהלים כתא משפחתי, ולא מפרידים הוצאות והכנסות, הרי שגם אם יש להם הפרדה רכושית, יש להחיל לגביהם את כלל היחידה המשפחתית. לכן, במקרים של ניהול משק בית משותף, כפי שהתקיים במקרה זה, הוא סבר כי יש לקבל את העמדה של רשות המסים.

לאחר שהערעורים של רשות המסים נדחו, הרשות חויבה בהוצאות של 80 אלף שקל – 40 אלף שקל לכל מקרה.

את רשות המסים (מנהלי מיסוי מקרקעין) ייצג עו"ד יורם הירשברג, ואת בני הזוג ייצגו עורכי הדין יצחק מירון ואלעד אלעזר ממשרד מירון בן ציון פריבס ושות' (במקרה אחד) ואופיר סעדון ומתי אפל (במקרה השני).

עו"ד מירון מסר כי זוהי הלכה עם השפעות דרמטיות על תחום מיסוי הנדל"ן. מירון הסביר: "בית המשפט העליון הרחיב, הלכה למעשה, את הפטור לזוגות במיסוי דירות – הן עבור מיסוי שבח והן עבור מיסוי רכישה. בכך התאים את המצב המשפטי הנוהג למציאות הכלכלית הרלוונטית לבני זוג במדינת ישראל ב-2021. המשמעות של פסק הדין עבור זוגות המחזיקים או עתידים להחזיק יותר מדירה אחת היא דרמטית. פסק הדין עתיד לאפשר חיסכון של מאות אלפי שקלים לזוגות שיענו על הקריטריונים".

התוכנית של ליצמן: להפחית את המס על השקעות נדל"ן בפריפריה

חוק מיסוי מקרקעין – פטורים ומקדמות למס שבח ומס רכישה