ריבית המשכנתא בחודש פברואר 2017 ממשיכה לעלות. כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הממוצעת צמודת המדד עלתה ל-3.85%, לעומת ממוצע של 3.84% בחודש ינואר. מדובר על עלייה של קרוב ל-2% בטווח של שנה וחצי! הסיבות לעלייה הן ציפיות לעלייה במדד, תחרות נמוכה יותר בין הבנקים, תנודתיות בשוק האג"ח שמשליכה על שוק המשכנתאות, צפי לעלייה בריבית, והכי חשוב – המשך ביקושים לדירות.
הריבית על המשכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה בפברואר ל-4.19%, בהשוואה ל-4.13% בחודש הקודם. הריבית הממוצעת לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.14% לעומת 4.11% בחודש ינואר. בפועל, העלייה בריבית היתה לאורך כל תקופות המשכנתא.
במקביל נרשמה ירידה קלה בריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות. מדובר בממוצע של ריבית קבועה וריבית משתנה, כך שבפועל לא ממש ניתן לדעת ולגזור מהנתונים האלו האם הרייבת שמציעים לכם בבנק טובה או לא. אולי זה הזמן לבקש מבנק ישראל שידרוש מהבנקים את הריבית לפי הנתון המאוד חשוב ובסיסי הזה – ריבית משתנה לעומת ריבית קבועה. בפועל, הריבית הקבועה נמוכה מהמשתנה (אך מסוכנת יותר כי היא יכולה לעלות, בעוד הקבועה לא תשתנה לאורך חיי המשכנתא).
הריבית השקלית הממוצעת ירדה ל-3.33%, לעומת 3.37% בחודש ינואר, אך גם כאן, בדומה לריבית הצמודה, נרשמה בשנה האחרונה עלייה מרשימה בריבית של כ-1.2%. גם כאן, העלייה מוסברת בציפיות לעלייה בריבית ובביקוש הגדל לדירות.
הירידה בריבית הממוצעת בפברואר לא ממש רלבנטית לרוב לוקחי המשכנתאות, בעיקר מהסיבה הפשוטה שבתקופות הפופולאריות נרשמו עליות ריבית – ריבית המשכנתא הלא צמודה לתקופה של 20 עד 25 /נה עלתה ל-5.01%, לעומת 4.91% בחודש ינואר. ריבית המשכנתא לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.71% לעומת 4.66% בחודש הקודם.
העלייה בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים: