מתי כדאי למחזר משכנתא?
מיחזור משכנתא כדאי בהתקיים מספר תנאים – הריבית על ההלוואה שלכם גבוהה יחסית לריבית שקיימת כיום בשוק; סכום ההלוואה הוא משמעותי והזמן הנותר לסיום ההלוואה הוא גם משמעותי.
במצב כזה, כדאי לכם להגיש לבנק למשכנתאות בקשה לקבל את המידע הדרוש לצורך בדיקת כדאיות פירעון מוקדם. הבנק יספק לכם את המידע תוך ימים , ואז תצטרכו לבצע סקר שוק – להשוות את המחירים (להשוות את הריביות על המשכנתא) במקומות נוספים (לצד ההצעה של הבנק הנוכחי).
כאן, תוכלו לקבל את ריבית המשכנתא היום. הריבית שאתם צריכים להתייחס אליה היא הריבית בהתאם לערך והזמן שנותר לתשלומי המשכנתא שלכם. כלומר, אם לדוגמה לקחתם משכנתא ל-15 שנה ועברו מאז 5 שנים, אז כמובן שנותרה לכם תקופה של 10 שנים, והרייבת שאתם צריכים לבחון היא ריבית משכנתא ל-5 שנים.
לפירעון המשכנתא, צריך להוסיף את עמלת הפירעון המוקדם (זה הרי סכום שתצטרכו לממנו במקביל להחלפת / מחזור המשכנתא) וכן צריך להוסיף עלויות נוספות שיהיו לכם בעת פירעון המשכנתא הקיימת ולקחית משכנתא חדשה. כלומר, היקף המשכנתא שנותר לכם פלוס עמלת פירעון מוקדם והעלויות הנוספות, מסתכמים לסכום המשכנתא החדשה – את הסכום הזה יש לבדוק בהתאם לריבית משכנתא מעודכנת לאותו פרק זמן שנותר, ואז בוחנים את ההחזר החודשי מול ההחזר החודשי הקודם – אם התשלום החודשי במשכנתא החלופית/ עתידית נמוך יותר אז כמובן שהיא עדיפה על המשכנתא הקיימת.
מדריכים וכלים באותו נושא:
מתי כדאי למחזר משכנתא? מקרה מהשטח – איך לחסוך 40 אלף שקל
תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?
מדוחות הבנקים בשנת 2017, 2016 ובכלל בשנים האחרונות עולה כי מחזורי המשכנתא ירדו בצורה משמעותית. הסיבה ברורה – בשנים האחרונות נלקחו משכנתאות בריבית נמוכה מאוד, כך שכדאיות היחזור קטנה – כדי שיהיה כלכלי למחזר, צריך שיהיה קיים פער ריביות וזה לא קיים – הריבית הנוכחית לא גבוהה משמעותית מהריבית בשנים האחרונות
,
הירידה במיחזורים נובעת מכך, שכדאיות המיחזור פחתה. כאשר היריבת יורדת והמגמה נמשכת על פני חודשים ושנים אז קיימת כדאיות כלכלית גבוה למחזר משכנתא – פשוט מקבלים את המשכנתא הממוחזרת בתנאים טובים יותר. אבל המגמה נבלה (כמה כבר אפשר לרדת בריבית), הריבית עכשיו נמוכה, ונראה שרוב הלווים שרצו למחזר כבר מיחזרו. עדיין, יש כנראה לא מעט שמשלמים ריביות גבוהות והם לאט לאט ובהדרגה ממחזרים את המשכנתאות, אבל ההיקפים הגדולים היו במקביל להפחתת הריבית לפני שנתיים ושלוש שנים.
מעבר לכך, על פי הנחיות של בנק ישראל, רק כאשר עושים מיחזור פנימי בתוך הבנק מדווחת העסקה כמיחזור משכנתא. אם המיחוזר נעשה דרך בנק למשכנתאות אחר – כלומר, מחסלים את המשכנתא בבנק מסויים ולקחים משכנתא בבנק אחר, אזי המשכנתא שנלקחה נחשבת משכנתא חדשה ולא מיחזור. ומכאן, שלא ניתן, תחת ההנחייה של בנק ישראל לדעת באמת מה היקף מיחזורי המשכנתא.
