מעודכן ל-03/2018

מדד מחירי הדירות הוא מדד חשוב במיוחד – רבים (רבבות ואפילו מאות אלפים) מתעניינים לדעת מה קרה למחירי הדירות, מכיוון שהם מתכוונים למכור דירה או לקנות דירה. אנחנו באתר "מרגישים" את העוצמה בביקורים שלכם במדד מחירי הדירות וכן במדדי הדירות לפי אזורים ולפי גדלים (לדוגמה – נתוני מחירי הדירות בת"א) – הנתונים האלו מבוססים על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והם הנתונים הרשמיים והנכונים, אבל יש נתונים ומדדים נוספים שיוצרים כאוס גדול ובלבול אצל הציבור. ננסה לעשות סדר

מחירי הדירות מתפרסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), השמאי הממשלתי, ממנהל הכנסות המדינה (משרד האוצר) ומשרד השיכון – כן, חלם של ממש, במקום לרכז את כל המידע בגוף אחד ולפרסם מידע אחד אמין, מפרסמים כמה נתונים, שבמקרים לא מעטים סותרים ומתנגשים אחד בשני. אבסורד גדול ועוד במקום שהיה צריך להיות הכי מדיד, הכי אמין, הכי שקוף.

המדדים הכי מקובלים ומתוקשרים שמתפרסמים באופן שוטף הם – מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, ונתוני השמאי הממשלתי שמפרסם נתונים אחת לרבעון.

כל הנתונים שמפרסמים כל הגופים האלו מתבססים על מאגר נתונים חלקי וזו הבעיה הראשונה של מדדי מחירי הדירות, והבעיה השנייה – שמראש כל אחד מהמדדים האלו עונה בעצם על שאלה אחרת.

נתחיל בשאלה עקרונית – מה זה מדד ואיך מודדים שינוי במחירי מוצרים? ובכן אם יש מוצר אחד , אזי מודדים את שיעור השינוי במחיר של המוצר ואז לכאורה הבדיקה פשוטה. אם יש שני מוצרים, אזי כדי למדוד את השינוי במחיר של המוצרים האלו, לוקחים ממוצע משוקלל של השינוי במחירים, כאשר המשקל של כל מוצר היא ההוצאה הכוללת על המוצר וכך בעצם מעין מביאים את המדד למכנה משותף, ולהמחשה אם נניח שבודקים מחיר של שני מוצרים, אחד מהווה 80% מההוצאה/ תקציב והשני 20%, אז כמובן שלראשון יהיה שמקל של 80% במדד ולשני 20%. א המוצר הראשון עלה ב-1%, אז התרומה שלו למדד היא 0.8% (80% מעלייה של 1%), ואם המוצר השני עלה ב-2%, אז התרומה שלו היא 0.4% (20% מעלייה של 2%). ומכאן שבסה"כ המדד של שני המוצרים עלה ב-1.2% (0.8% פלוס 0.4%).

 מחשבון מחירי הדירות

ואם אתם רוצים לבדוק ביחס למדד המחירים לצרכן הנה:  מחשבון מדד המחירים לצרכן 

איך מודדים שינוי במחירי הדירות?

אבל בדירות החישוב הרבה יותר מורכב. דירות אינן מוצר הומוגני, הן נבדלות בפרמטרים שונים ורבים – באזור שבו הן נמצאות, בגודל הדירה, במספר החדרים, בקומה שבה נמצאת הדירה, בטיב ואיכות הבנייה, בכיווני האוויר, בשטחים נוספים שנמכרים בצמוד לדירה – חניה, מחסן; ובגורמים נוספים.

ומכיוון שלא מדובר על מוצר אחיד, ברור שהמדידה היא מורכבת, ומעבר לכך- לא כל הדירות נמכרות כל התקופה. כלומר, אם רוצים לברר מה קרה למחירי דירות באזור מסויים, ולא היו בו עסקאות, אז פשוט אי אפשר לדעת; אם רוצים לדעת מה קרה למדדי הדירות הגדולות ולא היו עסקאות בדירות גדולות (נניח 6 חדרים ומעלה), אז פשוט אין מדד; ואגב, הלמ"ס לא מודד דירות בגודל של 6 חדרים ומעלה.

בלמ"ס מגדירים שני מחירים לכל דירה – מחיר השכירות / שכר הדירה על הדירה, ומחיר הדירה עצמה, כאשר קיימים כאמור מדדים שונים של מחירי הדירות.

מדד מחירי דירות כלל ארצי – מדד שהלמ"ס מפרסמת מדי חודש. המשקולות מתבססות על שווי הדירות (בכל אזור), והשינוי במחירים נמדד על סמך הדירות שנמכרו. המדד הזה עונה על השאלה – בכמה השתנו בממוצע מחירי הדירות במשק? ורק להמחשה – נניח שבת"א שווי הדירות (מצבת שווי הדירות) הוא 30% מכל הדירות בארץ, אזי אם מחירי הדירות בת"א יעלה בחוד מסוים ב-1%, אז התרומה למדד הכללי של מחירי הדירות תהיה 0.3% (30% כפול עלייה של 1%), וכך עוברים בעצם על כל האזורים בהתאם למשקלם, ומקבלים את התרומה למדד של כל אזור ואת המדד עצמו.  השיטה הזו היא הנכונה והמדויקת ביותר מבין כל השיטות. הבעיה כאמור שמאגר המידע לא מלא, אבל ברגע שבוחנים את מכלול הדירות שנמכרו, המדגם רחב יותר מאשר בדיקה באזור ספציפי, ולכן גם המידע יותר מובהק.

בנוסף למדד מחירי הדירות, מפרסמת הלמ"ס את מדד מחירי עסקאות בדירות. במדד זה המשקולות והמחירים מתבססים על זרם העסקאות שבוצעו. כאן, הבעיה במדגם היא שהבדיקה היא לפי אזורים ולפי גודל דירות, והכמויות של הדירות שנמכרו מסוגים שונים ובאזורים שונים, היא כמובן משתנה ושונה, ולכן פעם אחת יכולות להיות עסקאות רבות ופעם השנייה עסקאות מעטות – האם הכמויות השונות מאפשרות בדיקה של מדד? ובכן, מדובר על ממוצע, וברגע שמבינים שהשאלה שעליה עונה המדד הזה היא בכמה השתנה הממוצע של העסקאות שבוצעו? המדד אכן משקף – המדד הזה ניתן פעם ברבעון כאשר הלמ"ס מפרטת לעומק את כל מחירי הדירות לפי חיתוך של אזורים וגודל הדירות.

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס – המדד האמין ביותר

שני המדדים האלו של הלמ"ס הם המדדים העיקריים, הרשמיים, הסטטיסטיים והמדויקים ביותר, אם כי שוב – המאגר בבסיסו מוגבל ותלוי בהיקף העסקאות שנעשה באופן שוטף.

המדד "המוביל" והאמין ביותר מבין כל מדדי הדירות הוא – מדד מחירי הדירות של הלמ"ס שמתפרסם כל חודש (במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן); והסיבה ברורה – הוא נשען על המאגר הכי גדול שקיים, והוא בודק ומחשב בכלים סטטיסטיים את השינוי במדד. לעומתו, מדד העסקאות הוא מוגבל יותר כי הוא כאמור אזורי ותלוי כמות חדרים (ותלוי בהיקף העסקאות).

המדד השלישי – של מנהל הכנסות המדינה נשען גם כן על העסקאות, כאשר הוא מחשב מחיר עסקה  חציונית (להבדיל ממחיר ממוצע). הרעיון במחיר עסקה חציונית הוא לנטרל את החריגים, וזה עובד כך – נניח שהממוצע הוא 1 מיליון שקל, אבל יש כמות גדולה מאוד של דירות (50%) שנמכרה בפחות מ-750 אלף שקל, ורק בגלל חריגים – עסקאות ב-2,3 מיליון שקל, הממוצע קפץ ל-1 מיליון. אז, כאשר מדובר על חציון לוקחים את הנקודה שבה 50% מהמדגם מתחת לנקודה זו ו-50% מעל נקודה זו. כלומר, מה המחיר ש-50% מהעסקאות היו נמוכות ממנו ו-50% גבוהות ממנו – במקרה שלנו – 750 אלף שקל – זה החציון, וכך בעצם מנטרלים את החריגים. וגם אם העניין הסטטיסטי עדיין לא ברור, מה שחשוב להבין שזו עוד שיטה שדומה לדיווח הנוסף של הלמ"ס (הדיווח הרבעוני).

והפרסום האחרון הוא של השמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי עובד בשיטת הביג מק (מדד הביג מק). בשיטה הזו לא מסתבכים בחישובי ממוצעים וחציונים, בוחרים מוצר מוביל אחד ועוקבים אחריו (בדיוק כפי שעוקבים אחרי מחיר ההמבורגר). המדד הזה הוא לא סטטיסטי, לא אמין כמו המדד של הלמ"ס, ולכן היה ראוי שהוא בכלל לא יתפרסם.

מדד השמאי לא מתייחס לכל העסקאות אלא לדירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. כך לדוגמה השמאי הממשלתי מבהיר ש לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה. גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וכן הן שונות בשטח ממוצע לחדר ובפרמטרים נוספים. כלומר, השמאי מתייחס רק לדירות 4 חדרים, והוא לא מתייחס כפי שמתייחס מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לגודל הדירה (שטח) ולפרמטרים נוספים. כלומר, בעוד המדד של הלמ"ס מתקנן פרמטרים שונים כדי להגיע (לנסות ולהגיע) לבסיס נתונים זהה, השמאי פשוט משווה דירות 4 חדרים ברבעון מסוים לרבעון הקודם וכך קובע את השינוי במחיר.

מאגר הנתונים של מדדי מחירי הדירות

מאגרי הנתונים של מדדי הדירות המתפרסמים נשען על רשות המיסים. קיימים שני בסיסי נתונים מרכזיים – קובץ כרמ"ן שנבנה במיוחד לצרכים סטטיסטיים ומשמש את הלמ"ס ואת השמאי הממשלתי. הקובץ הזה מכסה את העסקאות בתקופה (לא באופן מלא – 15% מהעסקאות חסרות מידע ולכן לא ניתן להשתמש בהן), אבל הבעיה כאמור שלפעמים מדובר במאגר לא מספק. עם זאת, מדובר במידע שכולל מאפיינים רבים על הדירות, לרבות שטח, מיקום, מס' חדרים ועוד. בקיצור – הנתונים בקובץ אמנם מלאים, אך אתם יודעים – אנחנו בישראל, האם השטח הרשום הוא השטח האמיתי? האם המחיר שרשום הוא המחיר האמיתי? אולי הועבר סכום בשחור? אז יש הרבה חורים במאגרי המידע, ועדיין זה מאגר מפורט עם אלפי ואפילו רבבות עסקאות בחודש.

בנוסף משתמשים לצורך קביעת המדד בקובץ עסקאות נדל"ן – שילוב של קובץ מס שבח וקובץ מס רכישה. היתרון בקובץ הזה הוא כיסוי של כל עסקאות הנדל"ן (קיימת חובת דיווח למס רכישה ולמס שבח), אבל כאן אין מידע מפורט על כל המאפיינים (ישוב, מס' חדרים, שטח ועוד).

המתודולוגיה בלמ"ס

  ואיך בעצם הופכים את מאגרי המידע האלו למדד חודשי? הלמ"ס מסבירים את התהליך – בשלב הראשון אוספים את המידע באמצעות מערכת כרמ"ן. הקובץ הארצי מופק  על ידי שע"מ – יחידת מחשב שנותנת שירותי מחשוב לאגפי המיסים וללקוחות חוץ לרבות הלמ"ס. הנתונים מגיעים בפיגור מסוים, כאשר המדגם מחולק ל-40 יישובים וחמישה גושים, והנתונים כאמור כוללים מידע על תאריך הרכישה, מחיר הדירה, יישוב, חדרים בדירה, שטח ועוד.

בשלב הבא, מנפים בלמ"ס חריגים על ידי סינון ובדיקה. הדירות שמנופות הן לדוגמה דירות שאין עליהם מידע מלא, דירות גדולות (מס' חדרים חריג, שטח חריג) ועוד. ואז מעבדים את המידע  ומקבלים פשוט תוצאה – מדד מחירי הדירות בחודש מסוים, ומהתוצאה הזו גם גוזרים כמובן את השינוי במדד מחירי הדירות.

המלחמה על המדד

 ועל רקע הבלבול והסתירה בנתוני מדדי מחירי הדירות, החליט משרד האוצר לבסס את מדד מחירי הדירות של הלמ"ס כמדד הדירות, ולנטרל ולבטל את היתר.  האוצר הציע (ספטמבר 2016) להפוך את נתוני הלמ"ס לנגישים לציבור ובמקביל לבטל סקירות אחרות כמו זו של השמאי הממשלתי הראשי ושל  משרד הבינוי והשיכון. ההחלטה הזו התקבלה בביקורת רבה מצד הגופים המפרסמים את המדדים המקבילים, ומצד המשרדים השולטים על הגופם האלו – במשרד המשפטים ממש לא אהבו את הכוונה לבטל את המדדים של שמאי המקרקעין הממשלתי שנמצא באחריות המשרד; וגם בתקורת נשמעה ביקורת רחבה – להרחבה על ההצעה של האוצר, קראו בגלובס.

עם זאת, כאמור במדריך זה, מדד המחירים של הלמ"ס הוא הכולל ביותר, הוא המבוקר והמפוקח, והוא השקוף ביותר מבין כל המדדים. מדד מחירי הדירות הוא המדד הראוי, ומדד המחיירם באזורים השונים (המתפרסם כל שבוע) הוא המדד הרלבנטי ביותר למחירי הדירות בפועל.

מחשבון מחירי הדירות –  מבוסס על נתוני הלמ"ס

מחירי הדירות בתל אביב – עדכון שוטף על מחירי הדירות לפי גודל דירה

מדריך  מס רכישה

מדריך מס שבח