טוב מצטערים שאלו נתונים לא מעודכנים, אבל זה מה שיש – הלמ"ס מפרסמת נתונים על סוף 2017. זה גם משהו. מהנתונים על שוק הדיור והחזקת דירות בידי פרטיים, עולה התמונה הבאה –  אחוז האנשים הגרים בדירות שבבעלותם היה 66.5%, ואחוז הגרים בדירות שכורות – 27.9% בממוצע הארצי.

בפילוח לפי מידת פריפריאליות האחוז הגבוה ביותר של גרים בדירות בבעלות היה במשקי בית ביישובים פריפריאליים (76.9%), והנמוך ביותר – במשקי בית ביישובים מרכזיים מאוד (60.1%).

הערך הממוצע של דירה בבעלות המתקבל מהערכה עצמית עמד על 1,801 אלפי שקל, וההוצאה החודשית הממוצעת לשכר דירה עמדה על 3,183 שקל.

אחוז הגרים בדירות בבעלות בישראל (66.5%), היה נמוך מממוצע האיחוד האירופי (EU) – 70.0%, ודורג ברבע התחתון בהשוואה לשאר מדינות האיחוד האירופי.

מתוך הגרים בדירות בבעלות, חלקם של משלמי משכנתה היה 39.5%, והתשלום החודשי הממוצע לפירעון משכנתה היה 3,393 שקל.

יתרת המשכנתה הממוצעת למשק בית בעשירון העליון הייתה 545,201 שקל – פי 2.8 מממוצע יתרת משכנתה בעשירון התחתון – 195,549 שקל. ככל שמשק הבית נמצא בעשירון הכנסה גבוה יותר, כך סך הונו העצמי הנקי מדיור גבוה יותר. 

נתוני דיור רב-שנתיים

• אחוז הגרים בשכירות בקרב כלל משקי הבית עלה מ-%3 ב-1997 ל-27.9% ב-2017.
• אחוז הגרים בדירות בבעלות בקרב כלל משקי הבית ירד מ-70.2% ב-1997 ל-66.5% ב-2017.
• עיקר הירידה באחוז המגורים בבעלות בקרב כלל משקי הבית נבעה מעשירוני הביניים. לעומת זאת, בעשירון התחתון חלה עלייה באחוז הגרים בדירות בבעלות.
• בשנים 2017-2003 חלה עלייה באחוז הבעלות של משקי בית על שתי דירות או יותר – מ-3.2% ל-10.0%, בהתאמה. עיקר העלייה הייתה משנת 2008.
• מתוך בעלי שתי דירות או יותר ב-2017, ל-55.8 אלף משקי בית שלוש דירות או יותר שהם כ-2.2% מכלל אוכלוסיית משקי הבית.
• ממוצע שווי דירה בשנים 1987-1986 היה 529 אלף ₪ לפי הערכה עצמית, מאז ועד שנת 2017, עלה ממוצע שווי דירה פי 3.4, במחירים קבועים לשנת 2017.

מדגם סקר הוצאות משק הבית שהינו הבסיס לממצאים האלו  כלל 9,017 משקי בית המייצגים כ-2,541,000 משקי בית באוכלוסייה. במהלך 2017 נדגמו בסקר 242 יישובים. אוכלוסיית הסקר כללה את כל היישובים לרבות קיבוצים מתחדשים ומושבים שיתופיים ולמעט בדווים בדרום (כיסוי של כ-97% מכלל האוכלוסייה). בדווים הגרים מחוץ לישובים אינם נכללים באוכלוסיית הסקר. ב-2017 היו אחוזי ההשבה לסקר כ-75.5%.

דירות בבעלות ובשכירות

דירות למגורים

בשנת 2017 אחוז הגרים בדירות בבעלות היה 66.5% בממוצע הארצי, ואחוז הגרים בדירות שכורות – 27.9%. בשנים 2017-1997 חלה ירידה באחוז הגרים בדירות בבעלות בקרב כלל משקי הבית, מ-70.2% ל-66.5%, בהתאמה.

כמו כן, אחוז הגרים בשכירות בקרב כלל משקי הבית עלה מ-24.3% ב-1997 ל-27.9% ב-2017.

דירות שאינן בהכרח משמשות למגורים

בשנת 2017, ל-61.8% ממשקי הבית הייתה דירה אחת בלבד בבעלותם, ול-10.0% ממשקי הבית היו שתי דירות או יותר.

בשנים 2017-2003 חלה ירידה של 7.7 נקודות האחוז בשיעור הבעלות על דירה אחת, ועלייה של 6.8 נקודות האחוז בשיעור הבעלות על שתי דירות או יותר, עיקר מגמת העלייה הייתה מ-2008.

באחוז משקי בית שאין בבעלותם דירה לא חל שינוי משמעותי לאורך השנים.

 אחוזי בעלות של משקי בית על דירות 2017-2003

החל משנת 2014 נשאלו משקי הבית בסקר הוצאות משק הבית גם על מספר הדירות המדויק שבבעלותם, (מ-2003 עד 2014 נשאלו משקי הבית אם יש בבעלותם שתי דירות ומעלה).

בשנת 2017 לכ-718 אלף משקי בית שהם 28.2% מסך כל משקי הבית, לא הייתה בעלות על דירה כלל, לכ-1.6 מיליון משקי בית שהם 61.8% מסך כל משקי הבית, הייתה בעלות על דירה אחת בלבד, ול-197.8 אלף משקי בית שהם 7.8% מסך כל משקי הבית, הייתה בעלות על שתי דירות. כמו כן, 55.8 אלף משקי בית (2.2% מסך אוכלוסיית משקי הבית) בעלי שלוש דירות או יותר (ראו תרשים 1).

אחוז הגרים בדירות שבבעלותם לפי עשירוני הכנסה נטו לנפש סטנדרטית

בשנים 2017-1997 חלה ירידה של 3.7 נקודות האחוז באחוזי הגרים בדירות שבבעלותם, בקרב כלל משקי הבית. בעשירון התחתון רק 35.7% גרים בדירה שבבעלותם, ואילו בעשירון העליון 84.2% גרים בדירה שבבעלותם. אולם בהשוואה רב-שנתית נמצא כי עיקר הירידה באחוז המגורים בבעלות נבעה מעשירוני הביניים, לעומת זאת, בעשירון התחתון חלה עלייה באחוז הגרים בדירות בבעלות, ובעשירון העליון הייתה יציבות יחסית באחוז הגרים בדירות בבעלות.

אחוז הגרים בדירות בבעלות – השוואה בין-לאומית

אחוז הגרים בדירות בבעלות בישראל (66.5%) ב-2017 היה נמוך מממוצע מדינות האיחוד האירופי-EU (70.0%). ישראל דורגה במקום נמוך מרוב מדינות האיחוד, למעט הממלכה המאוחדת, צרפת, דנמרק, אוסטריה וגרמניה. האחוזים הנמוכים ביותר נמצאו בגרמניה (51.4%), והגבוהים ביותר – ברומניה (96.8%).

תשלומי משכנתא חודשיים ויתרת משכנתא ממוצעת

ויתרת ההתחייבות למשכנתאות והלוואות לדיור

לפי עשירוני הכנסה נטו לנפש סטנדרטית

גובה התשלום של המשכנתה עולה עם העלייה בעשירונים (פרט לעשירון 5). התשלום הממוצע על משכנתה בעשירון העליון היה הגבוה ביותר – 5,938 שקל, כמעט פי 4 מהתשלום הממוצע על משכנתה בעשירון התחתון – 1,541 שקל.

פרט לתשלום החודשי השוטף למשכנתאות, נאמדת גם סך יתרת ההתחייבות למשכנתאות והלוואות לדיור. יתרת המשכנתא הממוצעת למשק בית בעשירון העליון הייתה 545,201 שקל – פי 2.8 מזו שבעשירון התחתון – 195,549 שקל.

כמו כן, ממוצע הערך הנקי לדירה בעשירון העליון היה 2,181,002 שקל – פי 2.1 מממוצע הערך הנקי לדירה בעשירון התחתון – 1,061,680 שקל. יתרת המשכנתה הממוצעת או ההלוואה לדיור מהווה כ-20% מסך ממוצע שווי הדירה במרבית העשירונים.

שווי דירות בבעלות: מגמות רב-שנתיות 2017-1986

ממוצע שווי דירה בשנים 1987-1986 היה בסך הכל 529 אלף שקל, ומאז ועד שנת 2017, עלה ממוצע שווי דירה פי 3.4 בסך הכל, במחירים קבועים לשנת 2017. בשנת 2017, שווי דירה ממוצע בעשירון העליון היה פי 2.7 מאשר בעשירון התחתון.

ממוצע שווי הדירות עלה משמעותית בכל עשירון הכנסה. ואולם הפערים בשווי הדירה בין העשירון התחתון לעשירון העליון דווקא קטנו לאורך השנים. בשנים 1987-1986 היה שווי דירה ממוצע בעשירון העליון פי 3.7 מאשר בעשירון התחתון, ואילו בשנת 2017 ירד הפער לפי 2.7. כלומר, שיעור העלייה בשווי הדירה הממוצע בעשירון התחתון, היה משמעותי יותר מאשר בעשירון העליון.

שוויין של הדירות בבעלות לפי סקר הוצאות משק הבית מתקבל, כאמור, מהערכת הפרטים את שווי דירתם, ולכן תיתכן הטיה בשווי הדירה כתוצאה מהערכת חסר או יתר של הפרטים, ובדרך כלל מתקבלת בממוצע הערכת יתר.

יצוין שמדד מחירי דירות מחושב על סמך נתוני כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן). המידע על רכישת דירות נאסף באופן שוטף במשרדי מס שבח ברחבי הארץ באמצעות מערכת ממוחשבת לרשות המיסים, קובץ זה כולל מידע על עסקאות של דירות חדשות ושל דירות שהבעלות עליהן הוחלפה.

שווי דירות בבעלות לפי הערכה עצמית בסקר הוצאות משק הבית ולפי מדד מחירי הדירות, 2017-2003

הפער בין שני מקורות הנתונים הוא כ-18% בממוצע לאורך השנים המוצגות (חלקו נובע מהטיית יתר של הערכת משקי הבית וחלקו מהמתודולוגיה ומהגדרות בסיס הנתונים לחישוב). אולם, מגמת העלייה הכללית במחירי הדירות דומה על פי שני מקורות הנתונים, ובשניהם התפנית חלה בשנת 2008 (השנה שבה החלו השינויים בשוק הדיור), מאז ישנה מגמת עלייה כמעט רציפה.

בסך הכל, עלו מחירי הדירות בשנים 2017-2003 ב-87% על פי סקר הוצאות משק הבית וב-87.6% בממוצע על פי מדד מחירי הדירות. בשנים 2017-2008 עלו מחירי הדירות ב-66% וב-70% על פי סקר הוצאות משק הבית ועל פי מדד מחירי הדירות, בהתאמה.

הון עצמי של משקי בית מדיור

ההון העצמי מייצג את עודף נכסי הפרט על התחייבויותיו. אחד הקריטריונים לאמידת ההון העצמי של משקי בית בישראל הוא רכישת דירה למגורים הנחשבת כצורך קיומי בסיסי.

כדי להגיע לממוצע הון עצמי נקי מדיור למשק בית, חושבו ערכי כל הדירות הנמצאות בבעלותם של משקי הבית (כולל דירות שאינן בהכרח משמשות למגורים) בניכוי סך ההתחייבויות על הדירות (משכנתה והלוואות לדיור).

ככל שמשק הבית נמצא בעשירון הכנסה גבוה יותר כך סך הונו העצמי מדיור גבוה יותר. לדוגמה, ממוצע ההון העצמי מדיור למשק בית בעשירון העליון – 3,115,849 שקל היה פי 7.5 מממוצע ההון העצמי מדיור בעשירון התחתון – 414,729 שקל.

נתוני דיור לפי מידת פריפריאליות

בממוצע 66.5% ממשקי הבית גרים בדירות בבעלותם, האחוז הגבוה ביותר של גרים בדירות בבעלות היה בקרב משקי בית ביישובים פריפריאליים (76.9%), והנמוך ביותר – בקרב משקי בית ביישובים מרכזיים מאוד (60.1%). בהתאם לכך, האחוז הגבוה ביותר של משקי הבית הגרים בדירות בשכירות, היה בקרב משקי בית ביישובים מרכזיים מאוד (34.4%), והנמוך ביותר – במשקי בית ביישובים פריפריאליים (18.0%).

לעומת זאת, ערך הדירה בבעלות הממוצע הנמוך ביותר היה ביישובים פריפריאליים מאוד (1,065 אלף שקל) והגבוה ביותר ביישובים מרכזיים מאוד (2,255 אלף שקל) – פי שניים ויותר. באופן כללי, ככל שיישוב הוא יותר מרכזי, כך ערך הדירה בבעלות עולה. לשם השוואה, בקרב כלל משקי הבית, ערך דירה בבעלות הממוצע הוא 1,801 אלף שקל.

הגדרות – משק בית, נפש סטנדרטית – מה זה?

משק בית: אדם או קבוצת אנשים הגרים יחד בדירה אחת באופן קבוע ברוב ימות השבוע ויש להם תקציב הוצאות משותף למזון. במשק הבית נכללים גם בני משפחה שהם חיילים בשירות סדיר.

נפש סטנדרטית: גודל משק הבית משפיע על רמת החיים שאפשר לקיים מהכנסה נתונה. על-מנת ליצור בסיס מתאים יותר להשוואת רמת החיים של משקי בית בעלי מספר נפשות שונה, נהוג להשוותם לפי הכנסה לנפש. מקובל להניח שמספר הנפשות במשק בית אינו משפיע באופן אחיד ושווה על רמת החיים האפשרית מהכנסה נתונה, משום שקיימים, לפי אותה הנחה, יתרונות לגודל. לכן נערך שקלול של מספר הנפשות לפי סולם אחיד. הסולם קובע כיחידת בסיס משק בית בן שתי נפשות; ככל שעולה מספר הנפשות, ניתן משקל שולי הולך ופוחת לכל נפש המתווספת למשק הבית. באמצעות סולם זה מתרגמים את גודל משק הבית למספר נפשות סטנדרטיות. פירוט הסולם בלוח שלהלן:

עשירונים: עשירון הוא קבוצה הכוללת 10% מהאוכלוסייה הנחקרת. העשירונים מסודרים לפי גובה ההכנסה (ההכנסה הממיינת), החל במשק הבית בעל ההכנסה הנמוכה ביותר בעשירון התחתון וכלה במשק הבית בעל ההכנסה הגבוהה ביותר בעשירון העליון.

ההכנסה שלפיה ממוינים משקי הבית, יכולה להיות הכנסה ברוטו או הכנסה נטו, וכן הכנסה למשק בית, לנפש או לנפש סטנדרטית.

לדוגמה: העשירון התחתון (עשירון 1), לפי הכנסה ברוטו למשק בית הוא העשירון שאליו משתייכים 10% ממשקי הבית בעלי ההכנסה ברוטו למשק בית הנמוכה ביותר.

צריכת שירותי דיור: זקיפת ערך ההוצאה החודשית עבור צריכת שירותי דירות בבעלות, דירות בדמי מפתח ודירות "חינם" .

הוצאה לתחזוקת הדירה ומשק הבית: סעיף של ההוצאה הכוללת לתצרוכת הכולל הוצאה עבור מים, חשמל, גז ודלק לבית, תחזוקה ושיפור הבית, עזרה בבית וצורכי משק בית שונים.

מידת פריפריאליות:

מדד הפריפריאליות 2015 חושב עבור 1,210 יישובים, מתוכם 201 עיריות ומועצות מקומיות ו-1,009 יישובים בתוך 54 מועצות אזוריות, לפי מעמדם המוניציפלי המעודכן לסוף שנת 2015.

ערך מדד הפריפריאליות של יישוב מחושב כסכום משוקלל של ציוני התקן של שני מרכיבים: נגישות פוטנציאלית – במשקל של 2/3, וקרבה לגבול מחוז תל אביב – במשקל של 1/3.

1. מרכיב הנגישות הפוטנציאלית מחושב לפי מודל הגרוויטציה, ומבטא את קרבת היישוב לכל אחד מ-1,210 היישובים משוקלל בגודל האוכלוסייה שלהם, כאשר גודל האוכלוסייה מעיד על עוצמת האפשרויות, הפעילויות והנכסים בכל יישוב.
2. מרכיב הקרבה לגבול מחוז תל אביב מחושב כמרחק מגבול מחוז תל אביב כפול במינוס אחד, ומבטא את המבנה המונוצנטרי של מדינת ישראל, כאשר מחוז תל אביב מהווה מרכז כלכלי ועסקי של המדינה.

חישוב המרחקים בכל אחד ממרכיבי המדד נעשה לפי הדרך הקצרה ביותר ברשת צירי התנועה בכבישים המעודכנת לסוף שנת 2015, תחת האילוץ של חסימת כבישים סגורים מטעמי בנייה או ביטחון.

הערך הנמוך של המדד מציין את היישוב הפריפריאלי ביותר, והערך הגבוה – את היישוב המרכזי ביותר.

יתרת משכנתה או הלוואה לדיור: הסכום שנשאר למשק בית לשלם, נכון לשנה הנוכחית, מהמשכנתה או ההלוואה לדיור שקיבלו בעבר. סכום זה מגלם בתוכו את הריבית האפקטיבית המחושבת לשנה הנוכחית (להרחבה ראו נספח בפרסום הדיור בישראל – נתונים מסקר הוצאות משק הבית 2015-1997).

ערך נקי: שווי הנכס (ערך הדירה) בניכוי ההתחייבויות (משכנתאות והלוואות דיור).

מחירי הדירות – לאן?

שכר הדירה – לאן?