מעודכן ל-09/2018

אם קראתם היטב את המדריכים שלנו, בודאי למדתם שאחד השלבים הראשונים בדרך, הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות.   לפני שחותמים על החוזה לרכישת הדירה, ומתחייבים לשלם את הסכום עליו סוכם במשא ומתן, צריך לוודא שמקורות המימון לעסקה מובטחים. זה יכול להיות מאד לא נעים, אם לאחר חתימת החוזה, ייתברר לכם שהבנק בכלל לא מאשר לכם את המשכנתא שאתם זקוקים לה.

איך  מבקשים אישור עקרוני?

הדרך הראושנה היא פנייה טלפונית למוקד של הבנק למשכנתאות. הדרך השנייה היא פנייה פיסית לבנק למשכנתאות ופגישה פנים אל פנים עם היועץ של הבנק או חברת הביטוח. בשני המקרים תתבקשו למסור פרטים על גובה העסקה והדירה שאתם מבקשים לרכוש, תתבקשו למסור פרטים וייתכן שאף תתבקשו לשלוח מסמכים  על ההכנסות שלכם ועל מקום העבודה שלכם. לאחר זמן קצר, בדרך ימים ולעיתים אף שעות בודדות, תקבלו תשובה המהווה אישור עקרוני של הבנק להעניק (או לא להעניק) לכם את המשכנתא המבוקשת.

האישור הזה מכיל בעצם שני אישורים. האישור הראשון הוא אישור על עצם מוכנות הבנק לתת לכם את המשכנתא. האישור השני על הריביות שאותם הבנק ייגבה במסלולי המשכנתא השונים.

לכמה זמן תקפים האישורים?

התוקף של האישור העקרוני למתן המשכנתא הוא 45-90 ימים. משך הזמן המדוייק תלוי בבנק עצמו. באישור הזה הבנק מתחייב בעצם, שאם לא יישתנו התנאים שלכם (מחיר הדירה, מקום העבודה, יכולת ההשתכרות שלכם וכו'), הוא יעניק לכם את המשכנתא. אם יחול שינוי כלשהו בתנאים, הבנק עשוי לבקש שוב אישורים ומסמכים חדשים. אם תתמהמהו בהגשת המסמכים ולא תקבלו אישור עקרוני מחודש, הבנק לא יהיה חייב להעניק לכם את המשכנתא ותצטרכו לעבור את כל התהליך מחדש.

האישור השני שמתקבל הוא תוקף הריביות של המשכנתא. תוקף האישור הזה הוא 24 ימים (בעבר היה 12 יום בלבד). אישור תוקף הריביות מחייב את הבנק לתת לכם את המשכנתא על פי הריביות המצויינות באישור, והוא איננו יכול לשנות אותן לפני תום 24 הימים. מצד שני, אם במרוצת 24 הימים האלו לא תקחו את המשכנתא, לבנק קיימת הזכות לשנות את הריביות לפיהן הוא ייתן לכם אותם.

אם כן, ייתכן שתוקף ריביות המשכנתא יעבור, אבל הבנק עדיין יהיה מחוייב לתת לכם את המשכנתא. במידה והוא יחליט להעלות את הריביות, ההחלטה אם לקחת או לא לקחת את המשכנתא תהיה שלכם.

חשוב מאד לדעת! התוקף מתייחס לימים קלנדריים ולא לימי עסקים. זאת אומרת שבמניין 24 הימים צריך לספור גם שבתות, חגים, שביתות במשק וכו'. לדוגמא: אם האישור ניתן ביום ה-1 לחודש, הריביות תקפות עד ל-24 בחודש וזהו. אם לוקחים את המשכנתא בספטמבר, שהוא חודש החגים, ומספר ימי העבודה בו מועט, אז למעשה יש לנו הרבה פחות זמן להחליט ולארגן את המסמכים שצרים להגיש לבנק.

במידה ומשהו מעקב אתכם ואתם מתמהמהים בהכנת המסמכים הדרושים לבנק לשם האישור הסופי של המשכנתא, ניתן לבקש הארכה. למשל, אם קיבלתם אישור עקרוני ואז נשלחתם למשימה מיוחדת של שבוע בחו"ל על ידי העבודה. כדאי מאד לחזור אל הבנק ולבקש ממנו את הארכת תקופת תוקף הריביות כך שהימים יתחילו להיספר מחדש. יש הרבה מאד מה לעשות ולא כדאי להילחץ.

איך  נמנעים מתקלות?

פשוט מאד, תקראו את כל המדריכים באתר. השתדלו להכין מראש כמה שיותר מסמכים שנמצאים בהישג יד ושאין בעייה להפיק אותם. נסו לאתר מראש דברים שעלולים לעכב אתכם. בררו שאין במקרה שביתה במשרדי הטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. נסו לברר עם עורך הדין שלכם האם קיימים עוד גורמים האמורים להוות מכשול כמו למשל רישום בעייתי של הנכס וכו'.

כמו כן, קחו בחשבון שגם הבנק צריך את הזמן שלו על מנת לבדוק את המסמכים, ואת הזמן שלו הוא לוקח על חשבונכם. במידה והגשתם את כל המסמכים והאישורים ברגע האחרון, והבדיקה של הבנק מתארכת, זה לא אומר שהבנק יאריך את תוקף האישור בהתאם. הוא יכול אבל לא חייב.

אם כן, שוב למדנו שחשוב מאד לעשות "שיעורי בית" לפני שלוקחים את המשכנתא. חשוב להגיע מוכנים ולדעת מה מצפה בפניכם ואילו מכשולים עלולים לעמוד בפניכם, בדרך לדירה המיוחלת.

תשקיעו זמן לפני הגשת הבקשה, וכך תוכלו לחסוך זמן יקר לאחריה.

_________________________________________________________________

הבנק אישר לכם משכנתא – לכמה זמן הריבית תקפה?  מעכשיו ל-24 יום!

כשאתם מקבלים אישור משכנתא מהבנק חשוב להבין לכמה זמן האישור תקף, כלומר לכמה זמן הריבית תקפה – זה לא מהרגע להרגע, כלומר, אתם לא צריכים לקחת למחרת בבוקר את המשכנתא, אבל זה  גם לא לעוד חודש. הבנק נותן לכם זמן קצוב לנצל את התנאים שהוא אישר לכם, ומדובר ברוב המקרים על 12 יום בלבד.

וכאן יש התפתחות. בנק ישראל נעתר לבקשת ועדת הכספים בכנסת והאריך את משך הזמן שבו הצעת המשכנתא ללקוח תהיה בתוקף ל-24 יום (כפול מהתקופה הנוכחית).

זה חשוב מאוד, זה נותן זמן לרוכשים לארגן את המסמכים הזמן. בפועל מעטים הספיקו עד היום לארגן את המסמכים בתקופה של 12 יום.

הבקשה של ועדת הכספים בכנסת  עלתה בכלל בדיוןאחר לגמרי – דיון  על מגבלות שיתופי הפעולה בין הבנקים לגופים המוסדיים במתן משכנתאות. בשנת 2016 מכרו הבנקים למשכנתאות תיקים גדולים (עשרות מיליארדי שקלים) של משכנתאות לגופים המוסדיים. הבנקים מנסים לשנות את התמהיל – לעבור יותר להלוואות צרכניות ופחות למשכנתאות, ככה הרווחים שלהם יגדלו; ומצד שני – הגופים המוסדיים מלאים במזומנים ומחפשים השקעות, ולמרות שהתשואה בתיקי המשכנתאות לא בשמיים, היא בהחלט אפיק השקעה ראוי, במיוחד שמדובר בסיכון יחסית קטן.

הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך?

ועל רקע הדיון הזה הוחלט  על ידי המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, להנחות את הבנקים כי כל עוד רשות שוק ההון לא תאפשר למוסדיים להשקיע במשכנתאות בסיכון גבוה (יחס מימון של יותר מ-60% משווי הנכס), היא תגביל את מתן המשכנתאות המשותפות לשיעור של עד 6% מהתיק של הבנק. הדיון הזה היה הבסיס לנושא חדש – משך הזמן שבו הצעת המשכנתא תקפה. כאמור עד היום מחויב היה הבנק לשמור ללקוח הצעה למשכנתא במשך 12 יום. זה אולי לא זמן מאוד קצר, אבל זה כאמור לא הרבה זמן, במיוחד שבמהלך זמן זה, צריך הלקוח לבחור בהצעה המתאימה לו בין ההצעות השונות,  לדאוג לשורה של השלמות וסידורים ביורוקרטיים להשלמת התהליך של לקיחת המשכנתא, וזה לוקח הרבה זמן. לדוגמה – צריך שמאי, טופס שמאי, צריך לקבל הצעות לביטוח משכנתא, ולסגור בעצם את ביטוח המשכנתא, ועוד. כאשר הלקוח לא עומד בזמנים, הבנק עשוי לבטל את ההצעה, ולהציע הצעה חדשה.

חשוב להבהיר – 12 יום, אולי בחלק מהמקרים הם זמן מספיק, אבל יש מקרים לא מעטים (אפילו הרוב) שחורגים מטווח הזמן הזה, כלומר, לווים שרצו משכנתא, אבל בגלל בירוקרטיה, לא הספיקו לעשות זאת בזמן זה.

"12 יום בלבד זה זמן שלא ניתן לעמוד בו ולהעמיד במהלכו את כל הטפסים, המסמכים הביורוקרטיה לקבלת המשכנתא. על הבנקים להאריך את פרק הזמן הזה", אמר בדיון ח"כ יעקב אשר (יהדות התורה), ואותם דברים, במילים אחרות, אמר אורן שלו, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות "12 יום זה לא זמן סביר בביורוקרטיה הישראלית להשלמת התהליך. התוצאה היא שהריבית שהלקוח מקבל בסופו של דבר תמיד תהיה גבוהה יותר מההצעה שעליה חתם הבנק".

על רקע זה, יו"ר ועדת הכספים משה גפני פנה בעקבות הדברים לנציגות בנק ישראל שנכחו בדיון בבקשה להאריך את משך הזמן ל-24 יום. הוא ביקש מבנק ישראל למסור את עמדתו בנושא. בבנק ישראל כך נראה, חששו מהארכת התקופה, כי אחרי הכל, יש כאן מימד של סיכון נוסף "שנופל" על הבנקים. הם עכשיו יצטרכו לתת את הריבית בהצעה גם אם הריבית עלתה. ולכן, הם עשויים להפסיד. אבל זה קשקוש. הרי הם מראש יתמחרו את פרק הזמן והסיכון שהריבית תעלה, ויעלו את הריבית בהצעה. הבנקים ימשיכו להרוויח, האמת הם אפילו ירוויחו יותר בזכות הארכת התקופה – הם נותנים מתנה (מאריכים את משך הזמן של ההצעה), אבל זה יעלה לנו בכמה פרומילים טובים.

כך או אחרת, בנק ישראל כאמור הורה לבנקים להאריך את התקופה ל-24 ימים. זה מספיק זמן כדי שהאנשים יתארגנו ויעבירו את מכלול המסמכים, זה מספיק זמן לשמור על הרייבת הקיימת – עכשיו צריך לבדוק את מבחן התוצאה – איך הבנקים יתייחסו לזה, והאם הם יעלו באופן אוטומטי את הריבית כדי להקטין את הסיכון שלהם מעליית ריבית המשכנתא.

נמשיך לעדכן

ריבית המשכנתא לאן?

מחירי הדירות לאן?